毎年恒例、賃貸住宅新聞様から
賃貸住宅の設備について最新のトレンドと入居者ニーズを分析する
「入居者に人気の設備ランキング2021年版」が発表されました 🙂 

この一年、コロナ禍によるテレワークやオンライン授業など
ニューノーマルに対応し、家で過ごす時間を
より快適にしようという意識が定着してきました。
そんな中でのお部屋探し、
入居者から需要のある設備はどのように変化しているのか、見てみましょう 😎 

まずは「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる」ランキング。

首位は単身向け・ファミリー向けともに「インターネット無料」。
こちらは6年連続1位で、圧倒的に支持されています 。
ステイホームで仕事やプライベート共にインターネット利用が進む一方
通信速度などの質を求められています。
人気の裏でクレームの多い設備「ネット無料」「宅配ボックス」
ネット導入で気になる物件の通信速度

今回初登場した項目の「高速インターネット」は
IT関係の会社に勤める入居者からの要望が多いようです。
ファイルをアップロードするために100MBPs以上ほしい等
具体的な数値を希望する入居者も少なくないため、
需要があれば多少家賃が上がっても喜ばれるかもしれません。

物件によっては追加料金でさらに通信速度をあげられるサービスを
案内しているところもあるそう。
しっかりオーナー側でも知識を持って、対応したいですね。

今回単身向け物件では順位を上げ、
ファミリー向けでは1つ順位を下げたのが「宅配ボックス」。
数年前からニーズがあり、コロナ禍から非接触でも受け取れるメリットがあるほか、
仕事などで留守にしていても利用できることから上位をキープしています。 

同じく上位をキープしているのが「エントランスのオートロック」。
ファミリー向けはもちろん、単身者や特に女性の入居者が安心できるほか
県外からの転勤者の防犯意識にも需要があるようです 😀 

次に「この設備がなければ決まらない」ランキング。
ファミリー向けで首位に躍り出たのは「テレビモニター付きインターホン」です。
コロナ禍で在宅時間が増え、さらに子どもだけ留守番させる機会も増えたため
セキュリティ設備として需要が高まったようです。

また、単身向けでは
「洗浄機能付き便座」と「宅配ボックス」がいずれも順位を1つ上げています。
更に、こちらにも初登場の項目「高速インターネット」が9位にランクインしてます。
単身の学生や社会人の入居者からも
家に対する関心が大きく反映された結果になってます。

その他単身向け・ファミリー向けともに大きく順位は変化がないものの
「室内洗濯機置き場」「独立洗面台」が根強い人気を保ってます。
洗濯機は決して安い買い物ではないため、耐久年数を考えると、室内洗濯機置き場は
ファミリー・単身者ともになくてはならない設備となっているようです。
もはやあって当たり前 😯 ？という声も。。。

改めてランキング全体をみると、
昨年の右も左もわからなかったコロナ禍当初よりもステイホームが板につき、
快適に過ごすための設備に入居者のこだわりがより出てきたことを感じます。

もしも、入居がなかなか決まらない・空室が多いなどお困りであれば
まずは「お家時間」に特化した設備を見直してみてはいかがでしょうか 💡 
入居者に喜んでもらえれば、結果的に家賃が多少高くても
長く住んでくれたり、余計なストレスがなくトラブルが減ったりと
いい方向に進むかもしれません  😉 

老朽化マンションの再生促進を目的として、7月に
国土交通省は、古くなったマンションの建て替え促進策を導入すると発表しました。
新たな老朽化マンションの再生促進策（案）について（国土交通省）

これは老朽化マンションの建て替えについて、区分所有者間の合意形成が
進まないことなどを理由に、
老朽化マンションが放置されるという問題を解決する狙いがあります。

去年には「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」の改正法が成立し、
合意形成の条件が緩和、住民の合意を促し、
建て替えや敷地売却がしやすくなるよう、働きかけています。

現在区分マンションを所有している人や、
これから区分マンションを購入するという人は、
ぜひチェックしてほしいこの「老朽マンションの建て替え促進案」について
調べてみました。

■築40年超のマンションが急増傾向！進まぬ新陳代謝

築40年超のマンションは約81万戸存在しますが、
これが2030年には2倍強の約198万戸、2040年には4.5倍の約367万戸となるなど、
10年ごとに倍々で急増することが明らかとなっています。
今後は築年数が相当経過しているにもかかわらず
老朽化対策の不備や管理組合の担い手不足が顕著なマンションも
急増することが確実視されています。

そのため2020年には関連する二つの法案の改正が可決しました。
 💡 主な改正ポイント
マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）
１.国による基本方針の策定：
マンション管理の適正化の推進を図るための基本的方針を策定
２.地方自治体によるマンション管理適正化の推進：
①マンション管理適正化推進計画の策定（任意）→③へ
②必要に応じて管理組合に対する指導・助言の実施
③各マンション管理組合が策定した管理計画の認定

「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」（マンション建替え円滑化法）
１.除却の必要性に関する認定対象の拡充：現行の耐震性不足に加えて、
　 外壁の剝落の危険があるマンション、バリアフリー性能が確保されていない
　 マンションを追加
２.団地における敷地分割制度の創設：要除却認定を受けた団地において、
　 敷地共有者の4/5以上の同意によりマンション敷地の分割を可能とする制度を創設

■改正後も建替えは簡単ではない
建替えに同意が得られない理由としては
１.老朽化で問題があっても、部屋に住み続けていない
２.建替えではなく、修繕で対応できないかと考えている
３.建て替えにかかる区分所有者の平均負担額は約1000万円と重く、実現できない
といった理由があります。
特に大きな問題となるのが、３の資金面です。

そこで今年7月、新たに打ち出された促進策が
「建物の階数を増やせる特例」です。

■建替えの資金作りに…促進策の導入

現在、マンションの建て替えに際し、階数を増やせるのは、
１９８１年以前の旧耐震基準で建設された「耐震不足」の物件に限られています。
国交省は省令・告示の改正により、
「外壁の劣化」「防火体制の不足」「配管設備の劣化」「バリアフリー未対応」
の４要件を新たに加え、いずれか一つに該当すれば
容積率を緩和する特例を受けられるようにする促進策を
年内に導入するよう調整しています。

各要件にも規定があり、
・外壁の劣化▶ひび割れやはがれが一定以上あること
・防火体制の不足▶非常用進入口の未設置　など
・配管設備の劣化▶天井裏の排水管で２か所以上の漏水
・バリアフリー未対応▶３階建て以上の物件でエレベーターがない
　　　　　　　　　　　各戸玄関の幅が７５センチ未満　など
これらはいずれも、建物の規模に応じ、
１級建築士などの有資格者が調査、判断します。

建物の階数を増やせる特例を受けやすくすることで、
増床分を販売できるようにすることで、販売したお金を建替え金に充てることが
想定されています。

住民は引き続き、建て替え後のマンションに住んだり、他人に貸したりできます。

とはいえ、法改正後の内容を見ると、一部の住民の意見を無視する形で
建て替えを決めるケースも想定されます。
古い物件であればあるほど、高齢者が住んでいることが多く、
引っ越しにかかる費用や体力的な負担も考えると、
同意を得ることが難しい場合もあるでしょう。

対象物件、あるいは今後対象物件となる部屋を所有しているオーナーさんは
将来を見据えて、今後の動きを管理組合や物件所有者、入居者と共に
考えていく必要があることを覚えておきましょう。

コロナ禍になる前は、旅行や長期出張などで家を空けたりすることも多く単身層にもファミリー層にも防犯対策に特化した物件は人気がありました。
近年、コロナ禍により家を空ける機会は減りましたが、ステイホームということもあり単身層や子供の留守番など、より強化した防犯対策が求められています。

■入居率が高くなる防犯設備とは

一人暮らしで防犯を気にする人が、気にするべき住まいの条件についてアットホームの調査データをもとに考えてみました 😀 
 💡 1位が「モニタ付きインターホン」と80％
最近のモニター付インターホンは録画機能がついている為、呼び鈴を押して在住確認をしてから犯行する犯罪者にとって大きな効果があります。
また、子供が一人で留守番する際などにも、訪問者がわかるため、子供も安心できる設備となっていることからファミリー層にも人気が高いと思われます。
顔をはっきりと録画されることを嫌がる犯罪者にとってはモニター付インターホンは防犯効果が高いです。
 💡  2 位の「オートロック」は 69.4％
防犯を気にする人にとってオートロック付きマンションは魅力のひとつ。
絞り込み検索ワードで上位でもあります。
知らない人が個室の玄関まで来られないということから安心感を得られることから人気があるようです 😀 
※注意するべき点は   
オートロックだから安心とは100％いえません 😐 
入居者以外の人が侵入する最も多い手口は、「共連れ」や「入れ違え」です。
住人や来客、配達人などがオートロックを開錠した際、住人を装って後ろからスッと中に入っていく手口が共連れで、入れ違えは、住人が外に出ていくタイミングに合わせすれ違いざまに中へ入っていく手口です。

 💡 3位の「防犯カメラ」は 52.3％
オートロック付きのマンションは、3位の「防犯カメラ」がエントランスについてることが多く、不審者の侵入や、空き巣に狙われにくいなど防犯カメラとセットで完備されており、犯罪を未然に防ぐ効果も高いため、女性の一人暮らしや子供のいるファミリー層にとっても安心する設備でもあるので、入居率向上につながるかもしれません。
また、エレベーターがある物件では、防犯カメラによって中が映し出され、外モニターから中の様子が見れる物件も最近では増えています。
万が一犯罪が起きた際は第三者にすぐ知らせることもできるので、既に入居している方にも安心感を提供できるので、退去率の減少につながることも。

以上の点とアンケートを踏まえ、ご自分の物件の防犯対策設備について検討を考えているオーナー様は、まずは物件探しサイトの定義する防犯対策をよく把握し、検索に引っかかりやすくなるようにすることが集客効果が高くなり入居率アップにつながるのではないでしょうか。

事業承継として、親から家を相続したのはいいが、
賃貸経営を続けるか、はたまた取り壊して駐車場にするか。。。など相続した人間共通の悩みのひとつでもある空家活用について考えてみました。

いま、住居確保に困窮しているひとり親世帯が増えています。
そんななか、ひとり親の「孤立」を防ぎ、「自立」を促す住まいとしてシェアハウスが注目され、2021年4月よりセーフティネット登録住宅の基準に
新たにひとり親世帯向けシェアハウスの基準が設けられました。
以前にも、『住宅セーフティネット制度から見るシェアハウス』の記事で、空き家の活用法としてシェアハウスをご紹介しておりましたが、新しく設けられた基準はひとり親世帯が増えつづけているなか、住居に困窮している方への救済としてできた制度です。

 💡 おさらい
＜セーフティネット登録住宅とは＞
➡ 低額所得者・高齢者・被災者・子育て世帯など、住宅の確保が難しい人に対し、登録している住居の提供をした制度のことです。
1棟物件を所有されている場合は、その中の1戸から専用住宅として登録することが可能です。

以前からセーフティネット住宅登録では、シェアハウスの基準はすでにありましたが、対象者が単身者向けとなっていました。
近年、コロナの影響によりひとり親世帯が失業や減収、低所得など生活に困窮する状況が絶えず、ひとり親世帯向けのシェアハウスへの必要性がここ数年で増えたことにより新設に至りました。
新しく設けられた基準についてはこちら↓↓↓
『ひとり親向けシェアハウスの基準新設について』
※国土交通省から出された通知。（資料／国土交通省）