台風は例年30個発生し、そのルートも大きく外れることはありませんでした。
しかし2018年に西日本豪雨と台風21号、19年の台風15号、19号は
今まで大きな被害がなかった地域にも甚大な被害をもたらしました。

このような自然災害による家屋の損害は
総合型の火災保険により担保されることはご存知かと思います。

損害保険業界が支払った自然災害（自身を除く）による保険金は
18年だけでも約１兆６０００億円。

しかし、これは火災保険で支払われたものだけの数字で、
実際には保険金の支払い対象にならなかった被害もあります。

今回はどんなケースなら保険金が支払われ、またどんなケースなら支払われないか。
今後どうすれば、突然の被害にも対応できるか考えてみます。

■火災保険の主契約と特約
賃貸物件専用の火災保険商品は少ないので、
物件の特徴やオーナーさんの希望に合わせ、
基本補償項目から特定の補償を除外したり、
必要な追加補償項目を追加するなど、作り上げなくてはいけません。
・基本補償項目（主契約）　※の項目は除外可能
火災、落雷、破裂・爆発、風災、ひょう災、雪災、水災（※）、
盗難（※）、建物外部からの物体の飛来・落下・衝突、
給排水設備の不備による水濡れ損害（※）、
破損・汚損等の損害（※）
・追加補償項目（特約）
特約は基本補償にプラスアルファで補償を充実させるものと、
火災や住宅に関係ない日常生活補償に関するものもあります。

■見逃しがちな「水災」の重要性
19年日本列島を襲った台風15号と19号はそれぞれ
「風の台風」「雨の台風」というところで被害状況が異なりました。

火災保険において「風災」はほぼすべての火災保険商品で
標準担保となっているため、街路樹や鉄塔の倒壊による
家屋の損壊などは多くの場合、火災保険で補償できます。

一方「水災」はオプションであることが多いため、
補償の付帯漏れにより、被害を保証できなかった事例が起こってしまいました。
河川の氾濫や下水道のオーバーフローによる浸水などにより
今まで被害のなかったような場所でも
浸水や全半壊などの損壊被害が発生しました。

また、保険のタイプによって補償される範囲が異なります。
一般的に水害の場合の補償範囲は、保険金額の30％以上の損害が発生した場合、
または床上浸水（または地盤面から45cm超）が発生した場合に限られています。
一番手間のかかる床下浸水の除去には保険の適用がされないという保険が
ほとんどなので、災害時には浸水防止や下水道からの逆流防止などの
対策を講じる必要があります。

ハザードマップなどを確認して、被害を受けそうな地域はもちろん、
もしもの時に備えて、改めて火災保険を見直していただきたいです。

■火災保険で支払われる付随費用
家屋の復旧など被害を受けた物件自体だけでなく
・被害を広げないための仮復旧作業
・損害の調査費
・がれきの撤去や処分費用
・残存物の撤去費用
・清掃費用　など
一定の割合を限度として支払われる可能性があるので、
ぜひ活用していきましょう。

■雨漏り、吹き込み・染み込み等の場合
台風被害で意外と多い「雨漏り」「吹き込み・染み込み」。
これらはサッシのすき間や老朽化した屋根、壁のすき間
屋上防水の劣化箇所などから発生した事故性の認められない被害なので
火災保険約款では、免責とされています。
ただし、強風によって屋根などが破損し、
そこから生じた雨漏りなどは「風災」と処理され、保険金が支払われます。

■近隣民家や車両に被害が出てしまった場合
台風により、破損した物件の屋根やひさし、アンテナなどが飛び、
近隣民家や車両に被害を与える事故もあります。
実はこうした加害事故は物件をきちんと使用・維持・管理していれば
法律上賠償責任は発生しません。

また
■物件が被災し、入居者が居住困難になった場合
以上も、復旧までの宿泊費などを家主が負担する義務はなく、
法律上賠償責任は発生しません。

とはいえ、被害を受けた人との関係性もあるので、
責任は自分にあるのだと思い込みすぎず、
お互いが納得する形で交渉することが必要です。

前述の通り、居住が困難になった物件では
当然家賃を回収することはできなくなります。
このような場合には家賃損失に備えて
「家賃補償保険」または「家賃保証特約」を
上乗せ補償として契約しておくべきでしょう。

災害は避けられないもので、どうしても損失も出てしまいます。
しかし、このことが原因ですべてを失うことは、
きちんと備えていれば、避けることができます。

現在加入している火災保険も見直しつつ、
必要な補償をしっかりと契約しておきましょう。

新型コロナウイルスの影響で、色々な困難な状態ではありますが、
「家賃減額」の言葉を最近よく聞く、という
大家さんもいらっしゃるのではないでしょうか？

今回は、そんな家賃減額について
■材料がなく設備の不備が直せない…
■所有ビルのテナントが休業続きで厳しくて…
という内容で考えてみました 😉 

■材料がなく、設備の不備が直せない…
新型コロナウイルスの影響で、
照明機器・トイレ・システムキッチン・浴室等一部の住宅設備や部品は
中国の工場で生産されていることから、まだまだ仕入れが困難になっています。
このような状況でも必要な住宅設備が仕入れられない場合、
原則家賃減額に応じなければいけないのでしょうか？

➡ 家主は入居者に対して、
『住居として使用に耐えられる住居を提供する義務』を負っているため、
今回のようなやむを得ない事情であっても、
減額されるのが原則と言われております。

例え特約で、
「やむをえない事由により設備の一部が
使用・修理・交換できない場合には賃料が減額されない」
という条項を家賃契約に入れておいたとしても
消費者契約法により無効となる可能性があります。
契約書に特約条項を入れておいて、
家賃減額を求められたときに入居者が納得することもあるかもしれませんが、
万が一裁判で争うことになればやはり、
消費者契約法によって無効になる可能性は高いかもしれません。
トラブルになる前に、信頼できる弁護士の方などに相談しておくのもいいでしょう。

💡 今後はそれらを踏まえ、夏場のエアコンや鍵など生活する上で
必要度合いがたかい設備に関しては、
在庫など必要最低限の備品は確保するなどの対応策を
考えておいたほうがいいのかもしれません。

■所有ビルのテナントが休業続きで厳しくて…
「休業時間短縮要請」により飲食店をはじめ事業者の中には、
事業活動が縮小し入居するビル等の賃料に
支払が困難となる事案が生じていることから、
賃貸用ビルの所有者などに対し、国土交通省は賃料支払いの猶予に応じるなど、
柔軟な措置を取るよう要請いたしました。
※あくまで協力要請なので、命令ではありません。

それに合わせ、4月17日国会では
ビルなど所有者の賃料減免に税優遇措置を導入する方針が固まりました。 
店がテナントとして入っている賃貸ビルの所有者が、
店の賃料について減額や猶予に応じた場合、ビルの所有者を対象に
・法人税、社会保険料の猶予
・固定資産税の減額や免除を実施
ビル所有者の負担を減らすことで、借主側に対しても
賃料の減額によりお店などを続けやすくするといった策案です。

【免税対象者については】
◆月収が前年同月から20％以上減って納税が難しくなったビル所有者などが対象
◆2021年1月までに納入の期限が来る国税・地方税・社会保険料を1年間猶予する
◆ビル所有者の減収額に応じて、21年度の固定資産税を半減したり全額免除

テナント入居者が廃業して収入がゼロになることを考えると、
国から補償が出ているいまだからこそ活用し、
家賃減額といった対応策も考えておくのもいいかもしれません。

長引きそうな今回の「新型コロナウイルス」騒動ですが、
不足や不安に焦点を当てるのではなく、
今あるものへの感謝と変化への対応力で乗り越えていけたらと思います。
これからも新たな支援・情報がありましたらお届けさせていただきます 🙂 

前回の記事で、【新型コロナウイルスの影響で賃料が払われなくなったら…】を
ご紹介致しましたが、
「住居確保給付金」制度の支給条件の緩和ほか、申請方法が増えるなど、
より多くの人が使いやすくなりました。

家主様も、改定規約を把握していただき、
お困りの入居者様にご提案するなど、今後の参考にしていただければ幸いです。

追記：4月30日から
これまで必要だったハローワークへの求職申し込みの条件を撤廃されます。
詳しくは厚生労働省HPをご確認ください。
https://www.mhlw.go.jp/index.html

前回紹介した規約内容は
【住居確保給付金を受けることができる条件】
1、離職等により経済的に困窮し、住居喪失者又は住居喪失のおそれがあること。
2、（1）申請日に65歳未満であって、かつ
  　（2）離職等の日から2年以内であること。
3、離職等の日において、その属する世帯の生計を主として維持していたこと。
4、公共職業安定所（ハローワーク）に求職の申し込みをし、誠実かつ熱心に常用就職を目指した求職活動を行う事。
と外出自粛を呼びかけられている今、なかなか厳しい条件もありました。

しかし現在は広く、いろいろな方が活用できる内容となっています。

【変更される条件（支給対象者が拡がる）】  
2、
(1)2020/4/1~：65歳未満という条件が撤廃された。
(2)2020/4/20~：給料等を得る機会が該当個人の責に帰すべき理由、
当該個人の都合によらないで減少し、離職又は廃業には至っていないがこうした状況と同程度の状況にある方も支給対象に含める。

また以前はハローワークでの申し込みが必要でしたが、
受給者の求職活動要件を緩和しました。
・月4回の自立相談支援機関への相談については、面談が原則であるが、
　勤務状況や地域の感染状況等により来庁が困難な場合は、
　電話等の手段により状況を報告させるとともに、
　給与明細の郵送をもって収入の確認にかえることができます。
・「月2回以上の公共職業安定所の職業相談等」及び「週1回以上の応募又は面接」について各自治体の判断によって回数を減ずる又は免ずることができます。
※その他に収入状況など条件があります。詳しくは区市町村の窓口で確認しましょう。

 💡 注目すべき点は
4月20日以降の申請分では、「離職後2年以内」の人だけでなく、
具体的には、勤めていた会社の休業や、子どもの休校などで仕事ができず、家賃支払いの目処が立たない人にも給付されるようになります。
2020/04/20〜は離職していない方も対象に加わります。
【住居確保給付金の制度】は、雇用契約によらず、開業にかかる公的な許可・届出等のない就労形態である、いわゆるフリーランスの方も対象になります。
また、離職等から2年以内の方というのは、
申請日に離職・廃業中であることを求めるものではありません。

  ➡ 例えば、2年以内に離職した方が、
離職後に生計を維持するためにアルバイト等で収入を得ている場合など、
現在就労していても、
2年以内の離職等を契機として経済的な困窮状態が継続している方であれば、
申請日の属する月の所得が収入基準額を下回るなど条件を満たすと
住居確保給付金を申請できます。

『緊急事態宣言』が出され、今後も更なる補償などがいつでてくるやもしれません。常に最新の情報を意識して把握しておきましょう。
住居確保給付金は今日現在でもすでに利用できる制度です。
必要な場合は迷わず利用をおすすめ致します。不要なトラブルなどを避けるためにも、ぜひお困りの入居者様にもお知らせください。

新型コロナウイルス感染症の広がりは止まらず、ついに５月６日まで
東京、埼玉、千葉、神奈川、大阪、兵庫、福岡に緊急事態宣言が発令されました。

ご自身やご家族、入居者の健康はもちろん心配ですが、
入居者の中には仕事がなく、収入がなく、
切迫した状況に置かれている方も多くなっているようです。

😥 家賃を一時的に減らしてほしい
😡 こんな状態で家賃なんか払えない！
といった要望も今後増えてくるかと思います。

一部では
😉 こんな状態だし、家賃は払わなくても平気！
などと言っている人もいて、
大家さんにとってのコロナショックの対策も考えなくてはいけません。

今回は家賃滞納や減額交渉があった場合、どう対応すべきか。
また国の支援ではどういったものがあるのか、調べてみました。
（4/7現在）

■入居者に使ってほしい国の補助
〇住居確保給付金（家賃補助制度）
仕事を失った人のうち、住まいも失ったり、
家賃を払えなかったりする人に国や自治体が家賃を支給するものです。
・就職活動中
・原則として３か月間、最長で９か月間、受け取れる
・世帯の生計を支えていたものの２年以内に仕事を失い、
　ハローワークを通じて求職の申し込みをしている
・世帯収入と預貯金に一定の基準にある（地域によって異なる）

〇生活保護制度
生活保護制度は収入減などで一時的に利用し、
収入が生活保護基準を超えて必要なくなれば、
利用をやめることもできます。
生活が立ち行かなくなるという状況でしたら、
一度自治体の窓口（福祉事務所）へ相談してもらってください

〇雇用保険制度
一定の要件を満たせば、雇用保険の基本手当（いわゆる失業手当）を受給できます。
内定取り消しなどで困っている新社会人は転職予定先からの証明があれば
請求できる可能性があります。

〇生活福祉資金貸付制度
各自治体の社会福祉協議会では、非正規労働者や個人事業主を含めた
・休業者向けの｢緊急小口資金｣（一時的な生活資金）
・失業者向けの｢総合支援資金｣（生活再建のための資金）
を無利子・保証人不要で実施しています。

〇新型コロナウイルス感染症による
　小学校休業等対応助成金・支援金
小学校等が臨時休業したため、子どもの世話を行うために
仕事ができなくなった子育て世代を支援するものです。
雇用する事業者の方向けとフリーランス向けの案内がありますので
詳しくは近隣公的施設へご相談下さい。
＜労働を雇用する事業主の方向け助成金内容＞

また今後も多くの支援・助成金が用意されると思います。
自分自身、入居者さんを守るためにも、
こうした情報提供をぜひしてあげてください。

■家賃滞納があった場合
収入減などの理由が合って滞納してしまう人の中には
誰にも相談できずに、パニックになってしまう人もいます。
こんな時に活用できるのが、上記に挙げた住居確保給付金です。
家賃滞納+退去はオーナー様にとっても、嫌な展開です。
入居者様の状況に合わせ、対応してあげることで苦難を乗り越えることもできます。

■家賃減額交渉があった場合
家賃減額については、安易に受けることはやめたほうが良いです。
いざ収入が安定したときも、そのことを知らせず、
家賃を元に戻させてくれないケースがあるからです。
まずはこれまで家賃の支払いに問題のない人であるかどうかきちんと確認し、
「定期借家契約」の対応という形で
期間限定の減額であることをはっきりさせておくのも一つの手です。
覚書、収入状況の報告などを義務付け、対応しましょう。

■早めの対応が一番！この２週間ほどで一気に世の中の動きが変化しています。
急に休みになってしまったり、仕事が立ち行かなくなったり、
なにをどうしていいか、困っている方はたくさんいるでしょう。

こうした機会にこそ、一度入居者様にご連絡やお手紙などの、
現在の状況をお伺いするとともに、
給付金などの情報をお伝えしてはいかがでしょうか？

特に自主管理をされている方は、
入居者の現状を一度把握しておいた方が良いと思います。