「給湯器を点検する」と称して不安をあおり、
高額な給湯器への交換を迫られたとする被害相談が増えています。
国民生活センターの発表では、悪質な給湯器点検商法による被害の相談件数が
2023年度ではその前の期の3倍に達することが分かりました。
給湯器点検商法はこれまで問題になっていた
屋根点検商法と似ている点が多くあります。
屋根点検商法で騙せなくなった悪質事業者が
新たに給湯器に目を付けたのではないかと言われており、
相談件数は年々増加の一途をたどっています。
賃貸物件では、給湯器の交換は大家さんの仕事であり、
入居者が勝手に給湯器を交換することはほぼないと言えますが、
設備交換が大家さんの仕事であるということを知らない入居者さんや
口車に乗せられて、詐欺の被害にあう方もいます。
戸建ての賃貸物件は特に注意が必要です。
また集合住宅の場合、騙されやすい入居者が集まる、詐欺をしやすい物件と認識されると
業者を装った強盗・暴漢が敷地に入り込み、事件に発展することもあります。
今回は物件も入居者も守るために、話題の給湯器点検商法についてお知らせします。
続きを読む政府は3月８日の閣議で、単身高齢者や障害者といった要配慮者の住まい確保を進める
住宅セーフティーネット法などの改正案を決定しました。
社会福祉法人などによる見守りや安否確認機能が付いた
賃貸の「居住サポート住宅」を自治体が認定する制度を新設。
要配慮者の家賃債務保証を担う業者を国が認定する仕組みも設け、
高齢者らが入居しやすい環境を整える支援策も進められています。
孤独死後の対応や家賃滞納の懸念があり、高齢者の入居を拒むケースも多くあると言われていますが、
今後は法人による入居後の支援を充実させ、
大家さんが安心して物件を貸し出せるような仕組みができてくるかと思います。
「それでも、うちでは今後も高齢者を受け入れるつもりはない！」
というオーナー様もいらっしゃるかもしれません。
そんなオーナー様の物件にも、実はすでに高齢者・高齢者候補の入居者がいるかもしれません。
令和4年における侵入犯罪の認知件数は前年より1.9%減少しましたが、
4万6,416件とまだまだ多くあります。
強盗などの場合、犯行グループを募り、知らない者同士で金持ちリストを頼りに
犯行に及んでいるケースもあり、
歯止めが利かぬうちに被害者に大きなケガを負わせたり、
場合によっては死に追いやる事件も起こっています。
また大家個人を恨み、狙った事件も発生しています。
■2022年12月神奈川県茅ケ崎市
犯人は家賃を滞納し、退去を求められた末に逆恨み。
契約書や裁判記録に載っていた大家の住所を頼りに自宅へたどり着き、
玄関を開けた大家を殺害しました。
■2022年8月福岡県川崎町
犯人は大家と同じ町内に住む男。大家から家を借りていたが、
家賃を巡るトラブルがあり、大家を殺害し、さらに自動車を盗み、
酒気帯び運転で現行犯逮捕されました。
■2022年3月千葉県市川市
犯人は2階に住む男。騒音を巡ってのトラブルが原因で
1階に居住している大家の女性を殺害しました。
不安をあおるわけではありませんが、
ご自身だけでなく、家族を守るためにも一度しっかり考えてみましょう。
20～22年いわゆるコロナ禍は、多くの人に影響を及ぼしましたが、
経済的な影響を見ると、女性の就業が多いサービス業等の接触型産業が
強く影響を受けたことで「女性不況（She-Cession）」が大きく進んだと言われています。
その影響もあり、20～22年にかけ、女性の自殺者数は3年連続で増えています。
19年 20,169人（男性14,078人 女性6,091人）
20年 21,081人（男性14,055人 女性7,026人） … 前年より増
21年 21,007人（男性13,939人 女性7,068人） … 前年より微減
22年 21,881人（男性14,746人 女性7,135人） … 前年より増
（参照：警察庁）
さらに賃貸住宅の居室内で、いわゆる「孤独死」した人を
性別・年齢階級別の自殺者の割合を見てみると、
| 男性 | 女性 | |
| ～20代 | 22.8% | 38.3% |
| 30代 | 25.4% | 22.1% |
| 40代 | 21.4% | 16.8% |
| 50代 | 16.1% | 11.4% |
| 60代 | 9.3% | 8.1% |
| 70代 | 4.0% | 1.3% |
| 80代～ | 1.0% | 2.0% |
かなり20代女性の自殺が多いことが分かります。
孤独死全体＜自殺に限らない＞を見ると、20代は低くなりますが、
20代～59歳といういわゆる現役世代全体に広げると、
孤独死による死亡年齢構成比の40.0%はこの世代になります。
賃貸による孤独死=高齢者、孤独死は男性に多いというイメージは、
正しいとは言えないということが分かります。
もはや孤独死は世代全体の問題と捉えるべきになっており、
賃貸経営をしているうえで避けられない不幸な事故ともいえるでしょう。
万が一、不幸な事故に遭遇した場合、大家として、なにをすべきでしょうか？
続きを読む慌ただしい繁忙期もひと段落して、
落ち着いてきた頃だと思います。
🙄 「このお部屋、結局埋まらなかったな…」と
消沈しているオーナー様もいらっしゃるかもしれません。
繁忙期がひと段落した今こそ、
そうした物件を改めて見直すチャンス！
案内しやすい環境も整備して、ぜひこの時期でも
入居者獲得を目指しましょう！
■改めて見直したいポイント
・外壁塗装、屋上防水、共用部錆など
梅雨にもなり、内覧者としても気になる部屋のじめじめ感。
天気が悪いと、外観や共用部の見栄えはさらに悪くなります。
建物の寿命にも関わってくるので、一度無料の建物診断などを活用して
物件の状態を把握しておきましょう！
▶ホープハウスシステムの無料建物診断をぜひご活用ください！
・駐輪場、駐車場、ゴミ箱など共用設備
放置自転車が止まっていたり、駐輪されている自転車が玄関にまではみ出していたり…
駐車場の線が薄くなっていたり、照明が不足していたり…
雑然とした状態はマンション全体のイメージを落とします。
物件内で事故を起こさないためにも、改めて共用設備の清掃や修繕などをしましょう。
特に清掃はこまめに！内見が入っているなら、その前には必ず行っておきたいです。
・マイソク、ポータルサイトの掲載情報
繁忙期に設定したまま放置していませんか？
家賃や敷金礼金の見直しはもちろんですが、
追加した設備や修繕・清掃後の写真もしっかり掲載し、
引き続きＰＲしていきましょう。
賃料には共益費や駐車場代を分けて表記したほうが
ページビューが増えるそうですよ！
■ほかとは違うあと一押し！
築古、駅からも遠い、設備・家賃も相場並み…とどうしても
ポータルサイトでは埋もれてしまう物件は出てきます。
なんとか候補にしてもらって、こぎ着けた内見で入居を決めてもらうためにも
ほかとは違うあとひと押しを考えてみましょう！
・条件交渉で差別化を意識
仲介の担当者も「あと一押しで決める！」勝負どころがあります。
予め、家賃交渉やフリーレント期間の導入、礼金の減額など
交渉カードにしてもらえる提案はあるということを
担当者に伝え、信用できるのあれば一任することも手でしょう。
・空室でも電気、水道を通す
内見は明るい時間、天気のいい日にできるとは限りません。
トイレや浴室なども明るく、部屋を魅せるためにも、
ブレーカーを上げれば照明がつくようにしておくとよいでしょう。
水道も通しておくと、こまめにトイレやキッチンなどに水を流せ、
臭いや虫対策にもなります。
水道代が気になる方は、ペットボトルを使って、水を流してもよいです。
・照明やカーテンなどのプラスアルファでアピール
電気を通した部屋には照明を備え付けておくのも効果的です。
シーリングライトではなく、おしゃれな照明をつけた方が内見者的には◎。
暖色のものだと、さらに部屋の雰囲気もあたたかくなります。
また機能性レースカーテンなら予めつけてあげると、
引っ越した当日からお部屋のプライバシー保護にもなっていいでしょう。
最近流行りのシャワーヘッドを入居特典につけるオーナーさんもいるそうですよ。
・二番手に名乗り出る！店頭出し
ポータルサイトではどうしても反響が少ない場合は
店頭掲示や来店したお客様におすすめしてもらう
「店頭出し」を重視していくのも手です。
とにかく空室を埋めたい！とこまめに熱意と提案を伝えていくことがポイント。
マイソクにも、周辺の商業施設・飲食店などの情報もつけ、
リアルタイムの住みやすさをこまめに伝えていくようにしましょう。
仲介会社や管理会社も繁忙期が終わり、色々と話を聞いてくれる時期です。
ぜひ積極的に動いて、空室だった部屋をより良い人気物件に変えていきましょう！
ホープハウスシステムでは、外壁塗装を中心に大規模修繕工事を承っております。
マンションの資産価値やキレイな外観を維持する上で、大規模修繕は必要不可欠ではありますが、様々なトラブルやクレームが発生してしまうことも少なくありません。
今回はそんな大規模修繕工事の際によくあるご相談と解決策をご紹介します！
◆入居者からのクレーム
大規模修繕で特に外壁塗装工事を行う場合、マンション全体に足場を組み、防護ネットをかけるため、どうしても「騒音」や「日当たり問題」、塗装の「臭い」などが発生してしまいます。
入居者にはベランダで洗濯物が干せないといった負担が大きいため、クレームに繋がることが多いです。
対応としては、まずは入居者へ事前にしっかり通知をしたり、場合によっては直接訪問してお知らせなどで対応します。
その時、「工事の必要性」や「工事の目的」を必ずお伝えすることをおすすめします。
工事の概要を記載したチラシで説明会を行ったり、直接ポストに投函するか、エントランスなどの目立つ場所に掲示して周知徹底を図ることが重要です。
◆悪質業者によるトラブル
大規模修繕は大きい工事のため、費用もそれなりにかかります。しかし、一般人にはわかりにく屋根の構造や雨漏りが起こる仕組みを悪用して、詐欺や手抜き工事をして費用をだまし取ろうとする悪徳業者がいるのも事実です。
そんな悪徳業者を回避するために、下記の項目をチェックしましょう。
●ホームページが存在しない
ホームページがないからと言って100％悪徳業者とは限りませんが、残念ながらトラブルが多い業者はホームページを含め会社の情報をあまり公にしません。
●名刺の住所が自宅
自宅兼事務所で行っている会社は、会社として機能している可能性が低く書類などで不備があったり、個人情報が正しく管理されているかの観点から自宅での運営は難しいところがあります。
また、自社ビルではないのに階数や部屋番号の記載がないなどは、会社を大きく見せるためにあえて書かないことがあるようです。
●根拠がない「No1」
よく、○○No1！と謳っている広告を目にします。実際ある大会や、調査を専門とした企業の調査結果などの情報で1位は参考になりますが、地域No1などの根拠がない言いたい放題の会社はあまりよくありません。
「選ばれる会社を思わせる」「人気に見せる」のは詐欺の基本的なものなので、気をつけたほうがよいでしょう。
その他にもいろいろ判断基準はありますが、当てはまるからといってすべてが悪徳業者ではありません。大切な物件の工事はオーナー様と建物のことを一番に考えてくれるような、信頼できる会社を選びましょう。
◆近隣からの騒音クレーム
大規模修繕においては、近隣からも騒音や振動などのクレームを受けることがあります。
騒音には、人の声や足音などの生活騒音と、工事などの騒音があり、
建設作業による騒音については、一定の場合に法律上の規制があります。
＜騒音規制法・振動規制法＞
工場や建設作業による騒音や、振動について一定の場合に規制をしています。
都道府県知事が騒音・振動について規制する地域を指定するとともに、環境大臣が定める基準の範囲内において時間及び地域の区分ごとの基準を定め、市町村長が規制対象となる特例施設等に関し、必要に応じて改善勧告等を行います。
騒音規制法・振動規制法上、規制を受ける特定建設作業を行う場合、作業の騒音防止の方法など規定の事項を、作業開始日の７日前までに市町村長に提出しなければなりません。
騒音・振動規制の基準となる数値は指定地域の種類によって異なります。
例えば、指定地域のうち、第1号区域では騒音は「敷地境界において85デシベルを超えないこと」とされています。
また、作業時間について、原則として騒音は午後７時～午前７時まで、振動は午後１０時～午前６時は作業をしてはならず、作業時間は騒音は１日あたり１０時間以内、振動は１４時間以内でとされており、いずれも連続６日以内とされています。
※ただし、災害や緊急事態により緊急の作業を行う必要がある場合はこの限りではありません。
近隣からのクレームの場合、法的には騒音や振動が受忍限度の範囲内なのか、それを超えるものなのかが問題となります。
工事をする上である程度の騒音や振動はお互い様と受忍するべきものであり、社会通念上我慢のするべき限度を超えている場合に、はじめて損害賠償等の責任が生じると考えられます。
近隣とのトラブルは避けるべきですから、十分の話し合いによって工事日時の制限や工事の内容の情報提供など、お互い妥協点の糸口を見つけることが重要です。
ホープハウスでも、大規模修繕工事から細かなリフォームまで、オーナー様はもちろん、入居者、近隣住民にも配慮してまごころ込めて工事を進めます！
お困り事やお悩み事は、是非一度、ホープハウスへご相談ください(^^)/
空室対策ご提案します！
お気軽にお問い合わせください♪
【ホープハウスお問合せ先】
◇フリーダイヤル◇ 0120-708-114
◇関西◇ 0800-111-2188
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★耐久性、他効果にも優れたフッ素系塗料も扱っております★
★物件の状態、オーナー様のご要望に合わせて、ご相談に応じます★
賃貸マンションの一部が貸店舗になっていることは珍しくありません。
しかし、住居用と同じ感覚でいると、トラブルにつながることも… 🙁
今回はテナント契約時のポイントについて考えてみました。
店舗がないオーナー様も何かあったときの参考にしていただければと思います 💡
物件を住居用に貸す場合とテナント用に貸す場合、
大きく異なるのは、契約を結ぶ相手が「個人」か「事業者」かということです。
借主が個人であっても、営利・非営利関わらず
事業用に貸すのであれば「事業者」になります。
住居用と違い、「事業者」同士の契約は
「契約書」がすべてになるので契約の内容について
しっかり考える必要がありそうです。
■解約の条件を設ける
オーナー様としては、少しでも長く入居してほしいものですが、
テナントの経営状況により設定した期間より早く退去になる可能性があります。
また、住居用の賃貸借契約と同じように、又貸しが起きた場合や
家賃の滞納があった際に、オーナー様側からも
解約が可能になるようにしておくことも大事です。
トラブルがないように、解約は家主と入居テナントの双方からできるように
記載しておくと良いかもしれません 🙂
さらに、テナント側から途中解約をされた場合、
「違約金」の金額はトラブルになりやすいです。
相場は契約残存期間の賃料1年間分らしいですが、実際に裁判になった場合、
ケースによっては高額な違約金と、次の入居がすぐに決まったことによる
二重払いに近い結果となることから家主側の暴利行為と判断されたことも 🙁
また、別のケースでは残存期間の賃料支払い約定は
賃借人が認識していたと認められ、賃借人が有利な賃借のためあえて賃借人のために保証したと判断されたりと、判例は様々なようです。
民法は、「契約自由の原則」のもとにあるので、
公序良俗（暴利行為）や強行法規に反しない限り、
契約は当事者が自由に締結できると定められています。
大事なのは、裁判所で無知につけこむ暴利行為だと判断されないために
入居するテナント側が契約内容をしっかり理解していることです 💡
特約条項として記すだけでなく、「重要事項」の説明として明確に記載し、
テナントから了承の著名・押印を受け取っておく必要がありそうです。
■設備の取り扱いについて明確にしておく
住居用の場合、家具家電などの設備がないことが多いかと思います。
備え付けるときはメンテナンスは家主側が行うか、入居者にプレゼントし
あとの維持管理は入居者にしてもらうようにしていることが多いと思います。
しかし、テナント用の不動産の場合、空調や電気設備などの使用頻度が異なるため
頻繁なメンテナンスが必要になることも。。。
入退去に伴い、設備の設置や維持管理をどちらが行うのかを
しっかり決めておくことが大切です。それと同時に、原状回復のやり方や度合いも
明確にしておいたほうが後のトラブルを避けることができそうです。
■家賃の発生日を決める
通常の賃貸マンションは、物件の引き渡し日から家賃が発生します。
テナントの場合でも、同じように契約で定めることが可能です。
ただし店舗の場合は、物件を引き渡した後に店舗業務のための
内装・外装工事が入ります。
当然、リフォーム期間はテナント側の収益は発生しません。
そのため、テナント側から工事期間中はフリーレントにしてほしいと
交渉が入りがちです。
テナントが営業できない期間中、家賃をどうするのかを
契約前に入居テナントと認識合わせをしておくことが必要です。
揉めないためにも、しっかり条件を明確にするといいと思います。
建物を「住居用」に借りるのか、「事業用」に借りるのかで
契約の仕方は大きく変わりますが、
契約時に認識の齟齬がないようにしたいのは同じです。
これから本格的に繁忙期を迎えますが
トラブルにならないように、入居希望者と話すのはもちろん、
改めて契約内容を確認し、管理会社とお話ししてみてはいかがでしょうか 😉
その他、お困りごとはどんなことでもご相談ください。
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※建物診断以外にも、リフォームについての相談も随時受け付けています。
皆さまからのお問合せ、心よりお待ちしております！！！
★ご予算に応じたエントランスパックプランもあります★
★物件の状態、オーナー様のご要望に合わせて、ご相談に応じます★
生活に癒しや安らぎを求めて、ペット需要は増えつつあり、
一般社団法人ペットフード協会が発表した
「令和2年 全国犬猫飼育実態調査」を見ると
1年以内飼育開始者（新規飼育者）の飼育頭数は
犬の場合は 2019年：404千頭、2020年：462千頭 で14%増。
猫の場合は 2019年：416千頭、2020年：483千頭 で16%増と
過去5年間の中で伸び率・飼育頭数ともに最も多くなっています。
犬・猫ともに「室内での飼育」が90％以上をしめる一方で
現在不動産業者が扱う賃貸物件の中で「ペット可」の物件は
おおよそ15%ほどといわれており、
今後もペットの住環境問題については、大きな課題となりそうです。
今回はその中でも犬を取り巻く賃貸物件の環境や問題について
調べてみました。
INUNAVI（いぬなび）（https://inunavi.plan-b.co.jp/）
（5/12発表ニュース提供元：PRTIMES、情報提供元：株式会社PLAN-B）
が全国の⽝の飼い主1000⼈を対象に行った
「犬を取り巻く環境や問題について 」を見てみましょう。
犬を飼っている・飼っていた住居で困ったことはある？【物件編】
やはり「住める物件が限られる」ことに悩みを抱えているようです。
最近では賃貸物件だけでなく、分譲マンションでも
「ペット可」「ペット飼育専用」を探す飼い主さんが多いようです。
犬を飼っている・飼っていた住居で困ったことはある？【トラブル編】
トラブルに関しては「ご近所トラブル」が最多。
特に犬は鳴き声も大きく、しつけされていなければ、トラブルになってしまいます。
オーナーさんとしても、ほかの入居者との折り合いをつけてもらわないと
ペット可物件は難しいと考えてよいでしょう。
ペット飼育による部屋の傷や汚れは「入居者の故意・過失」として扱われますので、
高額になる退去費用に備えて、ペット可の賃貸物件では
敷金を多めにもらうのが一般的です。
ペット可の賃貸物件では、「家賃2ヶ月分」を預かる場合が多いです。
しかしそれを越えるほど、原状回復費用が高額だと、
入居者とトラブルになるリスクもあります。
契約時に原状回復の負担について、入居者に
しっかりと確認しておくことはもちろん、
入居者審査をしっかりとすることも大事です。
ちなみに成犬時の平均体重などは以下のようになっています。
小型犬：チワワ、トイプードル、ミニチュアダックスフンドなど 10kg未満
中型犬：ビーグル、スピッツ、柴犬など 25kg未満
大型犬：ゴールデンレトリバー、シェパードなど 25kg以上
雑種など目安が分からない場合は上記の体重を参考にしつつ、
・ペットの体重
・ペットの写真（大きさが分かるもの）
を見て、判断しましょう。
○しつけの状況
可能であれば、入居者だけでなく、ペットの面接もできると好ましいでしょう。
といってもペットのあれこれよりは、やはり飼い主が犬に対して、
責任をもって飼育しているかを見る場になります。
提出された書類に偽りはないか。
実際にペットに触れ、噛み癖、吠え癖などがひどくないか。
それに対する飼い主の対応などから、飼育マナーの良し悪しが見えてきます。
年齢もシニア犬ならだいぶと落ち着いていることもあります。
その分、ライバル物件は限られているので、
空室対策の一手としては決して悪い選択ではありません。
マナー違反が一人でも、大きなトラブルにつながってしまうゴミ捨て問題。
入居者はもちろん、入居希望者にも悪い印象を与えてしまうので、
繁忙期前に、きちんと対応していきたいところです。
今回はゴミ捨てマナーを改善させる色々なアイデアを調べてみました。
■回収ルールを知らない人に向けて対応する。
😕 ごみの回収ルールを知らないから、適当に出す。
そんな人は案外多く、特に24時間いつでもごみ出しができる
ダストボックスなどがある物件では、マナーが悪くなりがちです。
また、最悪の場合
😥 ごみをいつ出していいか分からなくて、部屋やベランダに置いてたら
ゴキブリやネズミが出てくるように…
なんてトラブルにもなりかねません。
入居時はもちろん、普段過ごしている中で、いつでもごみ出しのルールが
分かるような手助けをすることが、物件を守ることにつながります。
・ごみ分別・回収ルールの紙を渡す
市町村や回収業者からもらえるごみ分別・回収ルールの書面は
入居時に渡すセットに入れておきましょう。
転入届を出しに行けばもらえるものですが、
学生など一人暮らしの方は転居届を出さないことも多いです。
入居時は色々な書類をもらうので、中には、書面を見ずにしまい込む
あるいは捨ててしまう人もいます。
そうした人でも回収ルールが分かりやすいよう、共用部で掲示。
また、マナーが悪くなったときは再度ルールの徹底という意味で
各戸に配り直すのも一つの手です。
さらに最近ではごみ分別アプリというものがある市町村もあり
分別方法だけでなく、ごみ収集の日も通知で教えてくれるという
便利機能がある場合もあります。ぜひ一度チェックしてみてください。
東京都港区ごみ分別アプリ
大阪市ごみ分別アプリ「さんあ～る」
・ごみ捨て場にルールを掲示する
ごみ捨てをする場所に、ルールを掲示すると必ず目に入ります。
防水性の高いラミネート加工は、印刷会社などで一枚500円ほどでしてもらえます。
また、自分でラミネート加工のできる機械も安いものであれば
5000円以下で買えるので、自主管理をされている方は購入をおすすめします。
防水性が高くとも、外に置く掲示物は雨風で劣化してしまうので、
定期的に作り直すことをおすすめします。
・ごみ分別をしやすいように、工夫する
回収ルールにのっとり、分別しやすいよう
ごみ捨て場をかごなどで区切ることも手です。
置き場所が必要ですが、捨て場所が区切られていると、
分別への意識も促され、ルールを守りやすくなります。
■ルールを守らない問題入居者さんの対応をする。
問題の入居者さんが一人であっても、共用部のトラブルは
入居者全員のトラブルと意識づけてもらうことが大切です。
・入居者全員へ書面通知
掲示だけではなく、改善されるまで頻繁に（週1回程度）、書面を投函。
カラーで未分別ごみの写真を掲載することで、当事者への警告もしていきます。
さらに
・未分別ごみを有料で回収している
・これ以上するならば、その分も合わせてゴミ収集の料金を請求
としてマナー違反者に警告していきます。
それでも分別がされない場合は
・管理費の値上げ
・ゴミ清掃の当番制
・ごみ袋に名前を書く
など他入居者への負担を示唆。他入居者に対しても
・未分別ごみを出す人を見つけたなど情報があればお知らせください
と他人事にしないよう物件を巻き込んでの問題にしていきます。
問題が解決された際は御礼の文章で協力に感謝を示し、その一方で
・引き続き、未分別ごみの確認を続けさせていただきます
とルーズな入居者に対してはけん制するのがポイントです。
手間はかかりますが、定期的にゴミ出しの日に掃除に行くのもオススメ。
入居者とのコミュニケーションも図れますし、
自分の住居をキレイにしてくれるオーナーの姿を見ると
共用部の使い方も自然と丁寧になるかもしれません。
■トラブル解決に、投資もやむなし
マナーがどうしても改善しない場合でも、他の入居者さんが退去しないように
対応しなくてはいけません。
・ゴミステーション
近頃は、人々のライフスタイルもそれぞれになり、
ゴミを朝に出せない人も少なくありません。
24時間ゴミを出すことができて、周りもきれいに保てるゴミステーションは
入居率アップ 😉 にもつながっています。
・定期清掃会社
ゴミの日など決めた日に清掃してくれるよう依頼すれば、
散らかりがちなゴミ回収後のゴミ捨て場もきれいに保てます。
ルール違反で改修されずにいたゴミも業者が処分してくれて助かります。
・民間のゴミ業者へ依頼
市町村のゴミの回収ルールに沿わなくても良くなるので、
分別や指定ゴミ袋の購入などの面倒が省け、
入居者の負担も少なくなって喜ばれるかもしれません。
たかが「ゴミ」ですが、日常に深くかかわる大事な要素。
入居者が気持ちよく過ごせるよう、気を付けていきましょう 😀
民泊最盛期に、大きな問題となった入居者による無断の「転貸借」、
いわゆる「無断転貸」。
外国人入居者や若い人の中には、無断転貸が問題であることを知らずに、
友人やシェアアプリなどを使って部屋を又貸しするケースもあります。
さらに悪質なケースとしては、
借りるときの単価より貸すときの単価が高ければ儲かるとして、
違法と知りながら無断転貸をしているケースも。
転貸借をするには必ず家主様との契約を交わすことが必須です。
無断転貸をしていた場合、どのような対応ができるのかを考えてみました。
【転貸借とは】
建物や部屋を借り受けた人が別の人に貸すという行為です。
いわゆる「又貸し」ともいいます。
借りるときの単価より貸すときの単価が高ければ、儲けをだすことができます。
■転貸するには
法律的には勝手に好きなようにやって良いということにはなっていません。
転貸するには賃貸人の承諾が必要です。
賃貸借契約は売買契約などとは異なり、１回で終了する取引ではなく、
長期間にわたり継続することが前提になっています。
また賃貸人は、賃借人の属性（法人か個人か、その人柄、賃料支払い能力など）を
考慮して契約を結びます。
このように、賃貸借契約は当事者の信頼関係を基礎に置いた契約関係と
言えるので、賃貸人の承諾が要件となっています。
■契約を交わさないまま、転貸していた場合
賃貸契約を交わした入居者がもし第三者に賃借物の使用や収益をさせていた場合、
家主様は入居者との契約を解除することができます。
賃貸借契約とは、当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約であるから、
契約を解除するには賃借人に債務の不履行があるだけでは足りず、
原則として「信頼関係」が破壊されたといえる場合にのみ解除が認められます。
これを、「信頼関係破壊」の法理といいます。
また、無断転貸とまではいえず、
賃借人と一緒に居住しているような場合においても、
賃貸借契約上、居住者や居住人数の限定等がある場合には同様の問題が生じます。
※しかし、最高裁昭和28年9月25日の判決によると、
入居者の行為がやむを得えず、認めるに足らない事情がある場合においては
解除権は発生しません。
賃借人が親族などに転貸していた場合など、
背信的行為とまではいえない事情がある場合には、
信頼関係が破壊されていないと評価されて
賃貸借契約の解除ができない場合があります。
■転借人が過失を起こした場合の責任は？
転貸人は、原賃貸人との関係では賃借人の立場になることから、
転借人は賃借人（転貸人）の故意・過失と同視され、
転借人の過失により賃貸物件を焼失した場合、
原賃貸人との関係では賃借人（転貸人）の責任となります。
自身が所有する物件を無断転貸でされた場合
多くの問題点が内包することになります。
賃貸人と賃借人の信頼関係が崩壊していなければ、
賃貸借契約を解除することはできないという判例も出されていることには
注意が必要です。
（事業用のテナントなどでは、こうした判例も多いようです）
【無断転賃が発覚！オーナーがすべきことは】
発覚してからではなく、無断転貸が疑われる段階で相談することが大事です。
転貸状態を解消させること目的とした場合、民法第612条をもとに、契約解除をすることが可能となるため、無断転貸の問題が発覚した場合は、貸主・不動産のオーナー様は速やかに弁護士または、専門家に相談しましょう。
➡ 借主も無断転貸の事実を否定することからはじまり、信頼関係破壊の法理でもって対抗してくるため、専門家による戦略的な対応が必要になると考えられます。
※注意すべき点※
専門家に任せるから問題ないと考えて遅い対応をしてしまうと、黙示の承認が認められてしまう可能性があるので、すばやい対応をしなければなりません。
💡 無断転貸を予防するためには
無断転貸が起こらないように契約書をしっかりと制作しましょう。
放置すればするだけ対応が難しくなるので、すばやく、かつ専門的な対応をすることが勧められます。こちらもまた、専門家に相談して制作したほうがよいでしょう。
賃貸借契約書に無断転貸や無断譲渡を禁止する旨をしっかりと盛り込み、貸す前に周知することも大切です。
➡ 転貸を考えている場合は、事前に通知することを義務付けるとともに、違反行為があった場合は契約解除をする旨を契約書に書いておけば、無断転貸も起こりにくく、万が一の際は解決の手助けにもなります。契約書を制作する際、しっかり専門家か弁護士に相談しましょう。
😉 そもそも、怪しい人に貸し出さないということも方法のひとつです。
入居審査の段階で、申込書や提出書類、勤め先などや賃料を判断して、情報の整合性がとれないようならば、入居を断ることも必要となります。
されてしまった後に対応することも重要ですが、予防を心がけることも重要です。
転貸されて誰が住んでいるのかわからない場合、
そこに反社会勢力や、性風俗関係者、
不法滞在外国人が寝泊まりしている可能性もあるので、
日頃から賃貸人とコミュニケーションをとり、
住人についてしっかりと把握しておくことも大事なのですよ 😀