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設備故障どうしたらいいの？～エアコンと給湯器～

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10月から2月は給湯器の交換需要が伸びる時期。
一昨年の冬は友人2人が
「給湯器が故障したけど、交換待ちで1か月近く経ってる！
　お風呂に入れないから、家賃減額や銭湯代を交渉しようと考えている。」と困っていました。

同じく欠かせない設備といえば、エアコン。こちらは夏冬ともにフル稼働です。
特に夏は命の危険性もあるため、夏の初めに不具合の問い合わせを受け、慌てた事があるオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか？
今回は、給湯器とエアコンの点検、故障に対する対応をお伝えします。

★故障発生時の一般的な流れ
故障発生▶対応▶メーカーへの発注▶交換修理
※交換費用の目安：エアコン交換8万円程度、給湯器交換15万円程度

詳しく説明すると、
〇故障発生～エアコン～
・電源が入った状態で動かない。
・フィルター等、汚れがたまっていないのに動かない。
・モード等、設定が正しいのに動かない
⇒上記を確認の上、作動しなかった場合は故障している可能性があります。
〇故障発生～給湯器～
・電源が入った状態で動かない。
・水温設定が適切なのに動かない。
⇒上記を確認の上、作動しなかった場合は故障している可能性があります。
〇故障がわかった時の対応
・付属のマニュアルを確認し、故障に役立つ情報や対処法が記載されているかの確認が必要です。
〇メーカーへの発注
・不具合をご自身で特定できなかった場合、メーカーや購入先店舗に問い合わせをしましょう。そこで、無償修理や交換が可能か確認します。
問い合わせてもわからないといった状態や、「専門業者に頼んでください」と案内された場合、修理依頼をかけるか買い替えるかをご自身で決める形になります。
購入店舗へ相談し、１番いい方法を教えてもらうのがいいかと思われます。

また、故障してもすぐに業者さんが修理をしに来てくれるとは限りません。
そんな時は、以下のような一時的な対応が必要になります。
・エアコン：夏場は窓の開閉や扇風機などでお部屋の空気の循環を試みるのが良さそうです。冬は、ヒーター等他の手段でお部屋を暖めるのが有効でしょう。
・給湯：暖かいお湯が使えないため電気ケトルを使用する等の対応が良さそうです。

上記はあくまで一時的な対応になるため、買い替えか修理かすぐに対応してもらえるようにご自身で早めに行動することが大切です。

設備故障はどなたも当事者になりうることです。
また、上記以外にも
・電気設備の故障：配線の断裂やインバーター故障
・水道設備の故障：水漏れや蛇口のトラブル
・インターネット設備の不具合
などの設備故障も考えられるため、オーナー様はご自身の物件で故障が起こった時の対応方法や、どこに電話する・依頼をかけるなどを前もって決めておくと、いざという時に慌てずに対処することができそうです。
これを機に一度、設備故障が起こった際の対応方法を見直してみてはいかがでしょうか？

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高齢者だけじゃない！若者の間でも増加する孤独死に直面したときに賃貸オーナーがやるべき事

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誰にもみとられず１人暮らしの自宅で亡くなる「孤独死」。
令和6年の推計値でも、孤独死は年間で31,843件も発生していました。（※死後4日以上経過していた件数での統計）
孤独死というと高齢者の方のイメージがある方も多いと思いますが、30代までの若者の孤独死が505件と、決して少なくはない件数が発生しており、現代様々な年代に直面する問題となってきていることがわかります。

孤独死が発生した場合どうすればいいのでしょうか。賃貸オーナー様には迅速かつ適切な対応が求められます。孤独死が発生した際の具体的な対応手順と注意点を見ていきましょう。

警察への通報と家族や関係者への連絡

孤独死が疑われる場合、まずは警察へ通報する必要があります。これは法律で義務付けられているため、必ず行わなければなりません。

警察の確認が終わった後に、入居者の家族や関係者に連絡をします。連絡先が不明な場合は、警察や自治体の協力を得て情報を収集する必要が出てきます。遺族が現場に来ることが難しい場合には、遺品の整理などについても相談しておくと良いかもしれませんね。

現場の封鎖と清掃

孤独死が発生した現場は、衛生的な理由から一時的に封鎖する必要があります。特に、腐敗が進んでいる場合や感染症のリスクがある場合は、通常の清掃では対応できないため、特殊清掃業者に依頼することになります。

＜特殊清掃業者とは＞
遺体の腐敗によって発生した汚れや臭いを完全に除去し、現場を衛生的に保ってくれる掃除業者です。

特殊清掃が終わった後も、必要に応じて現場全体の消毒と消臭が必要になって来ることもあります。次の入居者が安心して住める環境を整えるためにも重要ですね。

賃貸借契約の終了手続きと保険対応

入居者が孤独死した場合、その賃貸借契約は終了しますので、遺族との間で、契約終了に伴う手続きを進めます。場合によっては、未払いの家賃や敷金の返還などについても話し合う必要がでてきます。

賃貸オーナー様が孤独死による損害をカバーする保険に加入している場合、保険会社に連絡し、損害賠償の手続きを進めていく事になります。保険金の請求には、警察の報告書や清掃業者の請求書などが必要となるため、必要な書類を準備しておきましょう。

次の入居者への対応

・リフォームと修繕
次の入居者が安心して住めるようにリフォームや修繕を行いましょう。特に、特殊清掃だけでは対応できない部分については、リフォーム業者に依頼して修繕を行うのがベターです。

・公示と説明義務
病死や老衰は自然死であり、不自然な死に該当しないため、原則として告知義務の対象にはなりませんが、亡くなってから発見までに時間が経っていたような特殊清掃が入る必要があった場合や、自然死であっても、事件性や周知性、社会に与えた影響などが高いと考えられる場合は、告げる必要があるとされています。これは後々のトラブルを避けるためにも重要になってきます。

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孤独死が発生した際、上記のような対応をする必要があり、賃貸オーナーには多くの責任と義務が生じます。事前に予防策を講じる事で、いくぶんかそのリスクを減らす事ができるかもしれません。
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・見守りサービス
例えば、スマートホームデバイスやセンサーを活用し、異常があれば迅速に対応できる体制を整えておくような見守りサービスを導入することで迅速な対応が可能となり孤独死を未然に防いだり、素早く発見できたりする可能性が高まります。

・コミュニティの形成
入居者同士のコミュニティを形成し、孤立を防ぐことも効果的かもしれません。定期的な交流会やイベントを開催することで、入居者同士のつながりを強化し、孤独死のリスクや発生時の早期発見に繋がりやすくなります。

・入居者の健康チェック
特に高齢者の入居者に対しては、定期的な健康チェックを行うことも有効です。地域の医療機関や福祉団体と連携し、入居者の健康状態を把握することで、早期発見と対応が可能になります。

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高齢者だけでなく、若年層でも孤独死が増えている昨今。所有物件でもいつか起こるものと考えて事前に準備しておけば、いざ直面した際に慌てず対処ができそうです。孤独死が発生した際の対応は多岐にわたるため、信頼できる専門業者や地域の支援機関と連携しスムーズに対応できるようにしておきたいですね。

宅配ボックス需要が増加！おすすめ機能や設置について

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コロナ禍以降、ネットショッピングや宅配のニーズ増加により増え続ける荷物配送料に対して、深刻なドライバー不足が問題となっています。
その状況を受け、国土交通省より「置き配」を宅配便の標準サービスにする、という見直し案を検討していると発表がありました。
対面配達をしないですむように「置き配」を標準サービスにし、手渡しをする場合は追加料金を徴収する、という内容です。
置き配で再配達の負担はなくなりますが、消費者側は「プライバシーが守られない」「荷物の盗難・紛失」「雨風による破損」といった不安がつきまとうことになります。
そんな不安を解消するため、近年増え続けている宅配ボックス。
政府による補助金効果もあり、戸建てだけでなくマンションへの導入もどんどん増えています。
今、マンションの宅配ボックスになにが求められているのか？
今回は宅配ボックスの需要やおすすめの機能についてご紹介します。

【どのような層が宅配ボックスを求めているのか？】

（2023年度 賃貸契約者動向調査（首都圏）／(株)リクルート調べ）

2023年度の調査によると、『次引っ越す際に絶対に欲しい設備』として、女性の半数が『宅配ボックス』と回答していました。
女性の場合、不在時の受け取りだけでなく、対面時のトラブルや防犯対策として必要としている方も多くいらっしゃいます。
また、女性の一人暮らしだけでなく、共働きのファミリー層からの需要も高いようです。
日中不在にしている時間が多いため、時間にとらわれずに荷物を受け取ることができることが、現代の共働き世帯のニーズに合っているため、年々需要は増加しています。

【宅配ボックスのメリットは？】

宅配ボックスがメジャーとなった今、そのメリットをご存知の方も多いかと思いますが、今一度本記事でもご紹介します。
① 再配達の手間を減らせる
日中は仕事や外出が多く家を空ける時間が長い家庭にとって、再配達の手間を省くことができます。
また、再配達の依頼が減少することで、配送業者の負担も軽減されます。
② 受け取りのストレスを軽減
荷物が届くのを自宅で待っている必要がなく、仕事や用事が重なりやすい平日でも心配がいりません。また、子育てをしている家庭でも受け取りに子供から目を離す必要がなくなるため、気持ちの負担が軽くなります。
③ 防犯面での安心感
置き配と異なり、ボックス内に保管されることで盗難や個人情報の漏洩の心配がなくなります。
雨風による荷物の劣化や破損を防げる点も魅力です。

【どのくらいの数を設置したらいいのか？金額は？】

住居人のライフスタイルによって使用頻度が異なることもあり、宅配ボックスは世帯数すべての個数を設置する必要はありません。
一般的にはアパートの総戸数に対して30%～40％程度の設置が目安とされています。
10戸口のマンションであれば3～4個、18戸口の場合は7～8個が目安となります。
また、費用の目安としては、サイズや機能により変動はありますが、3～4個（10戸口）で32～48万円ほど。（機械式宅配ボックスの場合の目安となります）
ご自身で設置ができるタイプもありますが、工具を使用したり、より強固に固定をするためにも、業者へ設置をご依頼したほうが安心です。

【どのような種類があるのか？】

大きく分けると、「機械式」と「電気式」の2種類があります。
タッチパネルやカードキーを使う電気式は機械式に比べセキュリティーが高く、機能が豊富ではありますが、設置費用や電気代による維持費が高くなります。
設置工事も大規模になる場合があるため、既存のマンションへ設置をされる場合は、機械式のほうが導入しやすいかもしれません。

【ホープハウスシステム取り扱いの宅配ボックスもございます】

ホープハウスシステムでも、取り扱い・弊社にて設置まで行うことのできる宅配ボックスもございます。
【Nasta Box プチ宅unit】
・ランニングコスト不要で経済的
電気工事不要の機械式宅配ボックス。アナログキータイプのプッシュボタン錠前式なので、電気代がかかりません。
・捺印システムもついており、捺印部を雨水から保護し、押印しやすい構造
捺印ハンコを扉の表に取り付けするため、ハンコの紛失の心配もありません。
・防水規格IPX4、大切な荷物を安全に保管
防水に関する保護等級IPX4（あらゆる方向からの飛沫による有害な影響がない）対応のため、大切な荷物も安全に保管できます。
・マンションの戸数に合わせて組み合わせ
2個タイプ、3個タイプがあるため、必要な個数を組み合わせて設置していただけます。

昨今の配送ニーズに加え、先日の国土交通省の発表に伴って、宅配ボックスの需要はさらに増加する傾向にあります。
宅配ボックスを設置することで、入居希望のきっかけにもつながるはず。
この機会にぜひ、ご検討してみてはいかがでしょうか。
ご紹介した宅配ボックスが気になるオーナー様がいらっしゃいましたら、ぜひお近くのホープハウスまでご相談くださいませ。

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省エネ基準適合住宅とは？条件と行うべきこと

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2025年4月から、改正建築基準法および改正建築物省エネ法が施行されました。
施行された改正法の中には、「省エネ基準への適合義務化」というものがあります。 どのような内容なのでしょうか？これからお家を建てる方、増改築をご検討されている方へ、省エネ対策方法と合わせてご紹介いたします。


■どのような変更があったのか？

今までは中規模以上の新築非住宅（ビルなどの住宅以外の建物）のみが省エネ基準適合義務の対象でした。
しかし、2025年4月以降は住宅や小規模非住宅も対象となり、すべての住宅が省エネ基準をクリアしないといけなくなりました。

※国土交通省より引用。


■そもそもなぜ法改正されたのか？

そもそも、なぜ今このような対策が必要とされているのでしょうか？
それは、国のエネルギー政策が背景にありました。
日本では2050年までに温室効果ガスの排出を全体としてゼロにする、という「2050年カーボンニュートラル」の実現が目指されています。
そのための一つの対策として建築物の省エネ性能向上が重要とされ、省エネ住宅の基準が段階的に引き上げられているのです。

※国土交通省より引用

2030年には　ZEH（ゼッチ）（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）基準の新築住宅が標準の基準となり、より経済的、健康的な住まいの実現が求められています。
住居の面から温暖化対策にアプローチをするために、建築物の省エネ機能の向上が目指されているということです。


■増改築の際はどのようになるのか？

新築の場合、すべての建物に省エネ基準適合が義務付けられますが、増改築の際はどこまでが対象になるのでしょうか？
増改築の場合はあくまで、増改築を行った部分のみが省エネ基準適合義務の判定となります。

※国土交通省より引用
※青部分が適応箇所（増改築箇所）

新築だけでなく、増改築の場合も増改築箇所が適応となるため注意が必要ですが、既存箇所は判定に含まれないため、その分負担は少なくなるかと思います。

※10㎡以下の新築・増改築は省エネ基準適応除外となります。


■適合させなければならない”省エネ基準”とは？

住宅の場合は、以下の2点が求められます。

① 外皮性能基準（UA値・ηAC値）が基準値以下であること
② 一次エネルギー消費量基準（BEI値）が1.0以下であること

①外皮性能基準（UA値・ηAC値）が基準値以下であること

外皮平均熱貫流率（UA）とは？

住宅の断熱性能を数値化したもので、室内と外気の熱の出入りのしやすさの指標です。値が小さいほど熱が逃げにくく、省エネルギー性能が高いことを示します。
地域区分別に外皮平均熱貫流率が規定されており、その基準値以下になることが必要です。

冷房期の平均日射熱取得率(ηAC)とは？

冷房期の平均日射熱取得率(ηAC)とは、住宅に入り込む太陽熱の割合で、太陽日射の室内への入りやすさを表します。
UA値と同様、値が小さいほど日射の侵入を防ぐ遮熱効果が高いものとなります。
こちらも地域区分別に冷房期の平均日射熱取得率が規定されており、その基準値以下になることが必要です。
主に北海道～東北地域を中心とした1～4までの地域区分では、冷房期の平均日射熱取得率の基準値はありません。

お住まいの地域の省エネ区分は、以下にてご確認いただけます。
＞省エネ地域区分検索(YKK AP株式会社)

② 一次エネルギー消費量基準（BEI値）が1.0以下であること

「一次エネルギー」とは加工されない状態で供給されるエネルギーをいい、石油・石炭・原子力・天然ガス・水力・地熱・太陽熱などが該当します。
建築物の一次エネルギー消費量は、BEI値（ビーイーアイ値）によって計算します。BEI値は1.0以下となることが必要です。
算定には以下のような機器が対象となります。


■省エネ基準適合の確認方法は？

省エネ基準に適合しているかどうかは、自主判断ではなく、所管の行政庁や第三者機関（民間の登録住宅性能評価機関）の判定：省エネ適合性判定を受けなければなりません。
必要な書類、手続き先は地域や建築物の状況によっても変動する場合がありますので、ハウスメーカーやリフォーム業者、代行会社などへ相談をすると安心です。


■省エネ対策としてなにを行えばいいのか？

それでは、省エネ対策として何を行えばいいのでしょうか？
例として、以下のような事項があげられます。

① 日射遮蔽　
日射遮蔽性能が高い住宅では、日射による室内温度の上昇が抑えられ、少ないエネルギー量で冷房を使用できます。
主な方法：外付けブラインドや屋根の庇(ひさし)の取り付け

② 気密　
住宅内外の空気の流れを抑えることで室内外の熱の移動を防ぐことができます。
主な方法：施工時に部材同士の隙間を少なくする（特にコンセント、配管、ドア窓周り）

③ 断熱　
断熱性能の高い住宅では、冬は暖房で温められた空気を逃さず、室外の冷気から室内を守り、夏は室外の熱が室内に入りにくくなり、快適な室温を保ちます。
主な方法：窓を高断熱窓にする、断熱材を切れ間なく入れる。

★★断熱性能の高い外壁塗料もあります★★

ホープハウスシステムのエコ熱レクションは、塗料に配合した特殊顔料により、基材の温度を上昇させる太陽光の赤外線を効率よく反射し、屋根や壁の塗装に用いることで塗装面の温度を約10～15℃下げることができます。
また水性仕様・弱溶剤仕様で環境にも優しく、シリコン樹脂をベースとしており、太陽光・風雨など過酷な環境下でも耐久性に優れ、長期間に渡り建物を美しく保つスーパーエコロジー塗料です。
塗料からも、省エネにアプローチをしていただけます。

2050年のカーボンニュートラル実現に向けて、建築物の省エネルギー性能の向上が求められている昨今。
基準をクリアすることで補助金をもらえる制度もあります。
これからリフォームを検討されている方は、「義務だから」だけではなく、より過ごしやすいエコな住宅づくりとして、今一度住宅の機能性を見直してみるのはいかがでしょうか。

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建物長寿の大敵、漏水を防ぐ

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今年も梅雨入りの季節を迎えました。
建築年数が長い建物であればあるほど、漏水の危険は高まります。
雨から逃れられないなら、未然に防ごう！ということで、
今回は梅雨を迎えるにあたって必要な漏水対策についてお伝えします。

■これは漏水の兆候？
建物にこんな兆候があれば、漏水している可能性も…
最悪の状態になる前に診断して、漏水知らずの完璧なご物件にしませんか？

①外壁のクラック・エフロ

小さなクラック（ひび割れ）でも油断は大敵。
ひび割れから中に水が染み込むと、
最悪躯体から腐り、物件の寿命にも関わってきます。

クラックや裂け目への雨水などの侵入により、
コンクリート内の炭酸カルシウムが流出すると、白く跡になる
エフロレッセンス（白華現象）があらわれます。
さらに茶色く染み出しているものは、内部鉄筋が錆びている可能性が高いです。
この状態が続くと、構造強度が低下することも考えられますので、
早めに建物の状況を確認したほうがよいでしょう。

②室内の漏水

天井や壁、床に水の跡、カビや黒ずみ、シミが出ている場合、
すでにベランダや外壁から天井、建物の深部まで浸水している証拠です。
写真の状況は一刻も早く補修が必要な状態です。

③軒裏の塗膜の剥離

軒裏の塗膜の剥離は、その上部（軒天端やベランダ・廊下床）の
クラックや防水の劣化による雨水侵入のサインです。
将来、室内に漏水を起こさないためにも、早めの対策をおすすめします。

④屋上防水の劣化

シート防水の接着力が低下すると継ぎ目の部分が捲れて
漏水に繋がる場合があります。
シート防水以外の防水も防水層の亀裂から浸水することもあるため、
定期的な点検が必要です。 

■どうする、入居者の過失で漏水！
入居者自身が漏水の原因となっていることに気付いていなかったり、
「バレたら修繕費を請求されるかも…」と被害を隠すこともあります。
また、「どこに連絡していいか分からない」とパニックになる方もいらっしゃいます。
入居の際に管理会社や大家さんの連絡先はもちろん、
個別での対応も可能なように水道業者の連絡先もお伝えするとともに、
原因が分からない場合は、ひとまず給水バルブを閉めてもらい、
被害を増やさないように手配してもらいましょう。
また、火災保険があれば、修繕費が補填される可能性もあります。
被害が広がる前に連絡してもらえるよう、入居者さんにも
ある程度知識を提供することも大事になります。

■換気扇が正常に作動しないと、結露が発生するケースも
マンションのように気密性が高い建物で換気扇が正常に作動していないとき、
結露が発生することがあります。
換気扇が動いていても、排気口部分が詰まっていることがあるので、
部屋や外壁が変に濡れている場合は、
通気に関係する場所も原因として疑ってください。

トラブルが明確になる前に、しっかり原因を特定して、対応しましょう。

 💡 雨漏り診断はホープハウスシステムにお任せください。 💡 
普段の雨では異常が見られなくても、
長雨や横風を伴う雨で、突如室内で漏水を起こすケースも珍しくありません。
梅雨が終わればすぐに台風の危険性が高まります。
ホープハウスシステムなら、
専門の建物カウンセラーによる建物診断を行い、トラブルを未然に防ぎます。

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不動産ポータルサイトに関する調査 2025

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４月から新生活が始まり、不動産賃貸業界の繁忙期も一息ついた頃かと思います。
ですが、あえてこの時期を避けて引っ越しを行う方や、
長い目で見て物件を探し始める方も中にはいます。
繁忙期を過ぎた今こそ賃貸管理を見直してみてはいかがでしょうか？
今回は、不動産情報サービスのアットホーム株式会社が
不動産ポータルサイトを利用して賃貸物件を探した全国の18～39歳の男女398名を
対象に実施したアンケート「不動産ポータルサイトに関する調査 2025」を紹介します。

＊物件を検索する際に入力した設備

第1位はバス・トイレ別でした。
理由としては、「トイレの湿気対策が必要ない」「風呂にゆっくり浸かりたい」といったものが挙げられています。
61.3％がこの項目を選んでおり、他の項目に比べて圧倒的な支持率があることを考えると、
バスとトイレが別の物件は“あったら嬉しい”よりも“当然あるもの”だと考えている方が多いことがわかります。
第2位は洗面所独立です。
「お風呂やトイレから独立しているので清潔感がある」「ドライヤーが使いやすい」といった理由が挙げられています。
特に女性は、ドライヤーだけでなくスキンケア用品や化粧道具などを収納するために必要としている方も多くいらっしゃるため、独立洗面台の需要が高いことが予想できます。


以上のことから、衛生空間中心に需要が高いことがわかりますね。
また、そこで使用する用品を置いておくための収納スペースが確保されているような広いスペースを求めている方が多くいるため、お風呂、トイレ、洗面台が独立している物件が人気になっています。


一方で5位にランクインしているインターネット無料は、唯一物理的な設置物ではありません。
10代～30代はインターネットを利用する方が多い上に、少し家賃があがってでも欲しい、と考えている方の割合も高いそうです。
上位5項目の中で最も簡単に取り入れられる設備なので、よろしければ試してみてください。

＊物件写真について

ポータルの写真掲載方法について、「物件を見る際に同じ場所でも角度を変えて複数の写真があったほうが参考になる」と感じる方は9割にも及んでいます。

また、ポータルサイトで住まいを探す際に「物件写真で見た情報と内見でギャップがあった」と答えた方は7割でした。
ポータルサイトで物件を探す際に写真を重要視している方が多いことがわかりますよね。
会社勤めなどであまり時間が取れない方は、写真のみである程度物件の取捨選択をしてから内見に訪れており、物件選びにおいていかに写真が大切であるかが見て取れます。

少しでも綺麗に、かつ実際の状態とのギャップをなくした写真が撮影できるように練習してみるのもいいかもしれません。

＊不動産スタッフのコメントについて

不動産ポータルサイトで住まいを探す際に、
不動産会社スタッフによる物件に関するコメントを見たことがある方は63.8％。
さらにコメントが問い合わせに影響すると答えた方は58.3％と、60％に近い数字が出ています。

内容としては、交通アクセスや初期費用に関するものなど幅広いものになっています。
不動産会社の方が実際に記入するところではありますが、ご自分の物件の良いところを漏れなく未来の入居者様にお伝えいただくためにも、まずは担当スタッフへのプレゼンを強化してみてはいかがでしょうか。

今回は、最新版の不動産ポータルサイトに関する調査についてご紹介させていただきました。
繁忙期明けの今、修繕や設備の導入をお考えの方は、お気軽にホープハウスシステムへお問い合わせください。

皆様の今後の賃貸経営に役立てていただければ幸いです。

〈参考〉https://athome-inc.jp/news/data/questionnaire/portalsite-202503/

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生前相続ってなに？

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「生前相続対策をした方がいいですよ」という声はよく聞きますが、生前相続ってなに？という方のために相続方法について今回は調べてみました。
相続について考える方は比較的に少ない傾向にありますが、近年では残された方のことを考えると生前にしっかりと解決しておきたい問題であると感じる方も多いようです。相続と聞くと何か家族間でトラブルが発生したり、複雑な問題が起こるといった印象を受けますが、実はそういったトラブルを回避するためにも相続方法を決めしっかり事前に生前に解決させる事が大切なようです。
下記にて一般的な相続方法についてまとめてみました。

・一般的に相続が発生したら財産特定～相続税納税まで10か月で行わないといけないようです。この10か月は長いように見えますが、実際のところはとても短期間であると言われています。

★生前相続とは？
亡くなる前に自分の財産を他の人に贈与したり、相続を行ったりすることを指し、日本では、相続税や贈与税などの税制が関わるため、少し注意が必要な事項になります。
★生前相続の方法について
・贈与：亡くなる前に財産を一部または全部、相続人やほかの人に渡す。この場合の贈与には「贈与税」がかかる場合があり、一定を超える贈与については税金が課されます。
・遺言：生前に自分の財産分けの方法を記した遺言書を作成すること。遺言書を使って、生前相続を具体的に指示できます。
・養子縁組：財産を引き継ぐために養子を迎え、その養子に相続させる方法です。

「養子制度」や「遺言」など皆さんも聞いたことがありそうな相続方法が沢山出てきました。
一般的にお金を相続する場合でも土地や空き家を相続する場合でも、「相続税」はかかるようです。

相続するだけでお金がかかるなんて初めて知った私は驚きましたが、逆に相続税をかけずに相続する方法はあるのか調べてみました。
結果としては、ありませんでした。
ですが、相続税を軽減したり回避するための方法はあるようなので下記にまとめてみました。

〇贈与の活用
年間で税がかからない相続金額が110万と決まっており、相続前に計画的に財産を徐々に移転させる方法があります。この方法でも贈与税がかかる場合がありますが相続税よりも低い税率で済むことがあるようです。
〇信託を利用する
遺言信託や生前信託を利用して財産を管理・移転する方法があります。信託を利用することで財産の管理・分配を柔軟に行い、相続税の負担を軽減することが可能です。
遺言信託は亡くなった後に遺言を基に財産を信託会社が管理・分配するのでトラブルも起きにくいです。また、一定の手数料はかかりますが低価格で済みます。
生前信託は生きている間に財産を信託会社に任せます。手数料や管理手数料がかかることもありますが、これもトラブルが起きにくく、支払う額も少なく済みます。
※信託する際は契約書の作成が必要ですが専門的な知識が必要なため専門家の方としっかり相談したのちに話を進めてください。
〇生前贈与契約を結ぶ
財産を事前に他の人に譲渡する契約を結ぶことで相続税を回避する方法です。ただし、この場合も贈与税が発生する可能性があるため、慎重に計画する必要があります。
〇配偶者控除を最大限活用
配偶者が相続する場合、配偶者控除を活用することで、配偶者の相続税負担を大きく軽減できます。この控除を利用して、配偶者が財産を引き継ぐ場合に相続税を減少させることが可能です。

ここまでが、相続税を軽くする相続方法になります。他にも、相続方法はあり自分に合った相続方法を選択することができます。
相続税節税のためや、残された家族が争わないためにも生前の相続対策は必要ですが、わかっていてもなかなか行動に移すまではいいか…と感じる方も多いようです。街頭調査では、興味関心を示す方に対して具体的な行動を行っている人はわずか10％だったと結果として表れています。
なにをすればいいのかわからない方、効果はあるのか？と不安に思われる方と、それぞれに踏み出せない理由はありますよね。

先ほどお伝えした相続方法ですが、相続税を完全に回避するものではないということ、また税法改正などにより変更部分もでてくることがあるので事前に専門家と相談し計画的に進めることが重要であることを理解していただければ幸いです。

ここまで、相続についてお話させていただいていましたがいかがでしょうか。
やはり、専門家に相談することで皆さんの理解もより深まり、安心することができるのではないのかと感じました。これを機に一度皆さんも相続について考えてみてもいいかもしれません。

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詳しくは、以下リンクの記事にてご紹介しておりますので、ぜひご一読ください。
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入居者獲得につながった修繕について

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繁忙期が終わり物件の修繕について考えることも多くなるかと思います。
次の繁忙期はまだ先だからもう少し後で物件を修繕しようと思っているときっと次の繁忙期もあわてて迎えることになります。
これからの物件の為に何が必要か考えていくため、どういった修繕が入居者獲得につながったのか今回は簡単にまとめてみました。

物件劣化や外観が悪くなってしまった時の修繕や、日々変わっていく入居者様の需要に合わせた設備導入は、入居率アップや賃料アップにつなげることが期待できますよね。
実際、それらにつながった修繕のランキングを見ていきましょう。


※今回はGMO賃貸DXWEBメディア編集部独自調べを参考に記事を作成しております。

実際に修繕をされた方が賃料アップや新規入居者呼び込みにつながったと感じる修繕は
★1位が13.5%の外壁塗装・外壁タイル張替・補修工事
★2位が13.4%（1位と0.1%差）インターネット回線工事
★3位が11.7%（1位と1.8%差）防犯カメラ設置工事となりました。
4位からは以下になります。
4位：11.4%外構工事、5位：11.3%宅配box設置工事、6位：8%屋上防水工事、7位：7.7%エントランス改修工事、8位：7.1%ホームセキュリティ設置工事、9位：6.0%バリアフリー化工事、10位：5.2%外灯設置工事でした。

この結果から、やはり建物の外観は皆様注目されているといった印象をうけます。
また、インターネット回線工事や防犯カメラ設置工事などは、近年住まいを探す方から需要が高まってきているので今回のランキングでも上位に入っています。ランキングを見たところ上位5位がいずれも11%～13%と僅差であることから外壁工事が1位だから外壁工事をとりあえずやればいいというわけではなく、今お持ちの物件には何が必要なのかを入居者様の声も聞きつつ、今の物件に必要な修繕を選ぶのがいいですね。

♦修繕が必要なわけを修繕別にまとめました♦
「外壁塗装・外壁タイル張替・補修」
この工事は入居者の方にプラスになるとともにメンテナンスをすることで建物の保護ができ、美観性が向上することで賃料アップも狙えます。また、外壁修繕等を行う場合は
★断熱・遮熱塗料の採用
★デザインタイルの導入
を意識し省エネ住宅にし、内部の温度管理をより快適にできるといいといった声もありました。
この工事を考えている方は塗装時期を考えることも大切で、台風や梅雨の時期には工事が伸びてしまうことがあります。気を付けておきたいポイントです。

「インターネット回線工事」
コロナ禍を経て、テレワークが多くなった今、自宅でのインターネットを必要とする人が増えています。
通信速度が速いインターネット環境は物件選びの際の重要なポイントです。
各部屋にWi-Fiをつけるなど検討してみてもいいかもしれません。

「防犯カメラ設置工事」
近年、物騒な事件が増えて、皆様の防犯意識が少しずつ高まっている影響で、防犯カメラが今回ランクインしたと思われます。
特に1人暮らしの女性やお子さんのいる家庭の方はより防犯意識が強いです。
カメラの設置位置も重要で、次のような場所がよさそうです。
★出入口
★エレベーター
★駐車場
★共用スペース
一時的に密室になるエレベーターや窃盗が起きやすい共有スペースなどには、トラブルが起こらないよう設置しておくといいようです。ただし、入居者様のプライバシーに配慮し、カメラの設置角度に気をつけなければなりません。
「こういった様子を録画しておきたい」などオーナー様の思いや意図をあらかじめ伝えておくことで、設置する際一緒に考えてくれるかもしれませんね。

以上より、マンションの修繕を行うメリットは
・修繕により建物は長持ちし外観の美しさが保たれる結果、入居者獲得や賃料アップにつながる。
・安全性・利便性を求めることで住民の方の住みやすさへつながり空室率低下へとつながる。
・なにより、定期的にメンテナンスされているとわかるとより魅力たっぷりな物件になる。
となります。

繁忙期が終わり、ひと段落がつくところで次の繁忙期に向けてお持ちの物件には何が必要か、入居者様の住み心地はどうなのか今一度考えてみてもいいかもしれませんね。
その時に、「省エネ」や「バリアフリー」といった今注目されている要素も併せて考えてみてください。

修繕に関して何かご不明点等ございましたら、お近くのホープハウスシステムへお気軽にご相談ください。

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こんなときどうする？～入居者トラブルの対応（家賃滞納について）～

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賃貸経営をしていたら「入居者トラブル」は避けることはできないといわれています。
今の時期から新しい入居者の方も入ってこられる中で、実際に起こった時にどういった対応が正しいのでしょうか。今後皆様のお役に立てたらと思いますので、本日は「家賃滞納について」と「その対処の仕方」について調べてみました。

【賃貸経営で起こりうる入居者トラブル～家賃滞納～】
家賃滞納と聞くと、一般的に支払い自体が難しいといった印象を受けますが、皆様はどうでしょうか？
実は家賃滞納にも種類が分かれており「支払い能力がない場合」と「シンプルに失念している場合」「家賃を収めることを軽く考えている人」ではそれぞれにあった対応が必要なようです。


【対応について】
種類別の対応が求められるとはいえ、全く違うというわけではないようです。
まずは、支払日にきちんと支払われているか確認し、未納がわかった時点で催促を促す事が大切です。２か月、３カ月と放置した状態になってから催促すると未納でも大丈夫と思われてしまう可能性があり、今後も同じようなな状態が続きかねません。早めの対応を心がけましょう。
【詳しい対応】
①．滞納した時点ですぐに督促する。
⇒書面での督促の場合、いつまでに支払う必要があるのか、振込先、口座、支払期限が切れて支払いがない場合は連帯保証人に連絡することを記載しておきましょう。詳しい書き方を知りたい方は、ポータルサイトで調べるとすぐに出てきますのでそちらを参考にしましょう。また、口頭で伝えられる場合は書面で通達後、様子を見て口頭で伝えるとより丁寧です。口頭が難しい場合は電話で対応しましょう。
②．①で支払期日までに支払いがない場合は連帯保証人や家賃保証会社へ請求する。
⇒連帯保証人の方からご本人様にご連絡がいくこともあります。（一般的に家賃滞納から1カ月の間、本人から支払いがない場合連帯保証人の方への請求ができます）
③．②での支払いがない場合は内容証明郵便で本人へ督促する。
⇒送った証拠が残るように内容証明郵便を使用しましょう。
郵便を送る際は以下を必ず記載してください。

・賃貸物件の表示
・滞納家賃の金額
・滞納家賃の支払いを請求
・支払期限
・振込先の銀行口座情報
・支払がない場合には賃貸借契約を無催告で解除すること
・明け渡しを請求すること
・任意に支払いや明け渡しが行われない場合、訴訟や強制執行の手続きをとること

上記は必要項目だそうです。

④. ③でも支払いがない場合は直接現地を訪ねてみるのも有効的です。
⑤．④でも応じない場合、解除通知を送る。
⇒送る場合は内容証明郵便でお送りください。（家賃滞納から3カ月ほど）
⑥．訴訟を起こす。（解除通知後1～2か月後）裁判で判決を聞きましょう。
⑦．⑥の場合でも、判決に従わない場合は明け渡しの強制執行を行う。
⑧．差し押さえの強制執行を行う。（明渡訴訟までいくには5～7カ月かかるといわれています）

上記が一般的な流れとなっています。
だいたい、未納状態から3カ月たつと解除通知を認められ、訴訟を起こせるようです。裁判となるとやはり半年～長くて1年間の時間がかかるようです。
この流れを把握したところで、家賃滞納者の方の理由別の対応方法を考えましょう。

【支払い能力がない場合】
支払い能力がない場合は、「今」無理なだけなのか、その状況がいつ解決するのかそこからどういった支払い方で未納分を収めていくのかを未納者は考えないといけません。その際に、大家さんも納得のいく答えを出さないといけないので電話や口頭でのお伝えをお勧めします。
また、状況の改善が見込めない状態であれば、今後も滞納状態が続くため「早めに賃金の安い物件へ移ってもらうよう促す」「市町村の窓口に相談するよう促す」など残念ですが、物件から出てもらうように促し、未納分に関してはいつごろに払えるか入居者と相談し決める必要があります。
【失念している場合】
うっかり忘れているだけであったり、忙しくて手を付けられない状態の為払い忘れていた場合、口頭でのお伝えや通知等を送ると対応してくれることが多いです。
その人から、支払いがあった場合は、何度も続くと困るので書面を通じて次回からの支払いのために口座振替など次回の振り込みの対策をしましょう。
【家賃を収めることを軽く考えている人（意思がない）】の場合は、滞納を繰り返す為、厳格な対応が必要になります。
まずはすぐに督促を行い、支払う気がない場合すみやかに先ほどの手順①～⑨で督促を行いましょう。また、自分では不安だという際は弁護士の方が代行してくれることもあるようなので相談してみてもいいかもしれませんね。
以上が、種類別の対応になります。
基本的に、督促は書面で通知しさらに電話等でも知らせることがベストだと思います。
また、督促の際はついつい感情が高ぶってしまい暴言等を言ってしまうケースも少なくありません。
そうなると、逆に大家さんが恐喝罪などで訴えられてしまうケースもあります。
ただ家賃を収めてほしいだけなのに、逆に賠償金を取られないためにも電話口や口頭では丁寧な言葉を心がけましょう。また、話がかみ合わない場合は、書面に書いてある通りだとお伝えできるように書面での通達も活用しましょう。

最後になりますが、上記で話した①～⑨の手順を踏むとなると、裁判も視野に入ってきますが、裁判をすると費用も掛かるうえにその費用を借用人の方へ請求しても、実際は払われないことが多いのが現状です。
家賃も払えていない状態の未納者の方に支払い能力を認められないことが多いようで、大家さんが背負うことも少なくありません。どうしても責任を法で裁きたいと思われる方は裁判の形で責任を問いてもいいかもしれませんが、私は【和解】の形をとるのがベストではないかと感じました。
和解の際も裁判所の力は借りることになりますが、労力も費用面も少なくすみます。
ここまで詳しくお伝えしましたがまずは家賃滞納で困ることがある場合は弁護士の先生に相談してみてください。
弁護士の先生に相談するのもお金が発生しますが、最近では「初回無料」とうたっている事務所も多いです。一度相談してみてはどうでしょうか？
また、しっかり初回で話せるようにどういった状況なのか、相手はどういう対応なのか、今後どうしたいのかを話せるように準備しておくといいですね。
皆様のお役に立てれば幸いです。

新大学生の住まい探し。どんな風に決めるの？

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不動産情報サービスのアットホーム株式会社（本社：東京都大田区）が、進学を機に一人暮らしを始めた大学生の親(40歳～69歳)を対象に、新大学生の住まい探しに関する調査を10月30日に公開しました。
学生向けの物件をお持ちの方は気になるところですよね。一緒に見ていきましょう！

≪住まい探しへの関わり方≫

■住まい探しを始めた時期は12月～3月が73.6％

住まい探しを始めた時期を見てみると、「3月」が28.1％と最も多く、次いで「2月」の22.3％でした。注目すべきは3位の「12月」。推薦入試の影響で12月から探される方も増えているようです。そう考えると繁忙期に向けた準備をそろそろしておきたいところですね。

■約7割の親が住まい探しに積極的に関与

新大学生の親に子どもの住まい探しにどの程度関わったのかについては、こうして見てみるとかなりの割合で関与している事がわかります。初めての一人暮らしとなる方が大多数と思われるため、親の目線から安全性などが見られているように思います。

■最終的には子どもの意見が優先される

物件を探すにあたって誰が探したのか、そして誰の意見が最終的に優先されたのかという内容のグラフになっていますが、物件探しの段階では親が関わっているケースが非常に多く、親がメインで探した割合は52.8％と、子どもが関与した割合を上回りました。しかしながら、最終決定の場面になると、本人の意見を尊重しているようで、その割合は50.6％となっています。

≪住まいの探し方≫

■住まいの探し方トップはスマートフォンによる検索サイト

42.1％で1位となったのはスマートフォンを利用した検索サイトの利用で、次いでスマートフォンを利用したポータルサイトの利用でした。昨今はもうスマートフォンを使用するのが当然となっていますね。

≪重視したポイント≫

■親は「家賃」・「間取り・広さ」を重視。設備は「バス・トイレ別」が要

男女別に加え、親が気にするポイントも比較できるグラフになっており、男女ともに親は家賃をとにかく気にしているようです。学生本人はそこまで家賃を重要視していないところが、親と子でお金に対する意識の違いがはっきりと見えて面白いですね。また、設備面では「バス・トイレ別」が圧倒的な人気ポイントとなっています。

≪知りたかったこと、あったらよかったこと≫

■住まい探しで知りたい情報は「周辺環境情報」

住まい探しをしている際には物件情報だけでなく、生活を送る上で必要となる施設との位置関係なども重要な情報のようです。それ以外のところでは初期費用や近隣の相場感などのお金にかんするものに関心が集まっています。

■不動産会社について知りたいのは「公開物件数」がトップ

利用する不動産会社の何を気にするかという内容では、公開物件数が１位となっています。それ以外のところでは会社実績も気にされているので、信頼できる会社なのかどうかを気にしているように見えますね。

≪今回の調査からわかること≫

大学生が賃貸物件を探す際に必ず親が介入してくることを踏まえ、親目線でのアピールポイントを用意しておきたいところです。特に、物件を探してくる段階では親の影響力が非常に大きいので、ポータルサイトに掲載する情報には宅配BOXやオートロックなどのセキュリティ面や地域の安全性なども入れておくと、目に止まりやすいかもしれないですね。

もうすぐ始まってくる繁忙期。

繁忙期に向けて不安な点がございましたら、お気軽にお問い合わせください。

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参考：https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000520.000051123.html