こんなときどうする?~入居者トラブルの対応(家賃滞納について)~

賃貸経営をしていたら「入居者トラブル」は避けることはできないといわれています。
今の時期から新しい入居者の方も入ってこられる中で、実際に起こった時にどういった対応が正しいのでしょうか。今後皆様のお役に立てたらと思いますので、本日は「家賃滞納について」と「その対処の仕方」について調べてみました。

【賃貸経営で起こりうる入居者トラブル~家賃滞納~】
家賃滞納と聞くと、一般的に支払い自体が難しいといった印象を受けますが、皆様はどうでしょうか?
実は家賃滞納にも種類が分かれており「支払い能力がない場合」と「シンプルに失念している場合」「家賃を収めることを軽く考えている人」ではそれぞれにあった対応が必要なようです。


【対応について】
種類別の対応が求められるとはいえ、全く違うというわけではないようです。
まずは、支払日にきちんと支払われているか確認し、未納がわかった時点で催促を促す事が大切です。2か月、3カ月と放置した状態になってから催促すると未納でも大丈夫と思われてしまう可能性があり、今後も同じようなな状態が続きかねません。早めの対応を心がけましょう。
【詳しい対応】
①.滞納した時点ですぐに督促する。
⇒書面での督促の場合、いつまでに支払う必要があるのか、振込先、口座、支払期限が切れて支払いがない場合は連帯保証人に連絡することを記載しておきましょう。詳しい書き方を知りたい方は、ポータルサイトで調べるとすぐに出てきますのでそちらを参考にしましょう。また、口頭で伝えられる場合は書面で通達後、様子を見て口頭で伝えるとより丁寧です。口頭が難しい場合は電話で対応しましょう。
②.①で支払期日までに支払いがない場合は連帯保証人や家賃保証会社へ請求する。
⇒連帯保証人の方からご本人様にご連絡がいくこともあります。(一般的に家賃滞納から1カ月の間、本人から支払いがない場合連帯保証人の方への請求ができます)
③.②での支払いがない場合は内容証明郵便で本人へ督促する。
⇒送った証拠が残るように内容証明郵便を使用しましょう。
郵便を送る際は以下を必ず記載してください。

・賃貸物件の表示
・滞納家賃の金額
・滞納家賃の支払いを請求
・支払期限
・振込先の銀行口座情報
・支払がない場合には賃貸借契約を無催告で解除すること
・明け渡しを請求すること
・任意に支払いや明け渡しが行われない場合、訴訟や強制執行の手続きをとること

上記は必要項目だそうです。

④. ③でも支払いがない場合は直接現地を訪ねてみるのも有効的です。
⑤.④でも応じない場合、解除通知を送る。
⇒送る場合は内容証明郵便でお送りください。(家賃滞納から3カ月ほど)
⑥.訴訟を起こす。(解除通知後1~2か月後)裁判で判決を聞きましょう。
⑦.⑥の場合でも、判決に従わない場合は明け渡しの強制執行を行う。
⑧.差し押さえの強制執行を行う。(明渡訴訟までいくには5~7カ月かかるといわれています)

上記が一般的な流れとなっています。
だいたい、未納状態から3カ月たつと解除通知を認められ、訴訟を起こせるようです。裁判となるとやはり半年~長くて1年間の時間がかかるようです。
この流れを把握したところで、家賃滞納者の方の理由別の対応方法を考えましょう。

【支払い能力がない場合】
支払い能力がない場合は、「今」無理なだけなのか、その状況がいつ解決するのかそこからどういった支払い方で未納分を収めていくのかを未納者は考えないといけません。その際に、大家さんも納得のいく答えを出さないといけないので電話や口頭でのお伝えをお勧めします。
また、状況の改善が見込めない状態であれば、今後も滞納状態が続くため「早めに賃金の安い物件へ移ってもらうよう促す」「市町村の窓口に相談するよう促す」など残念ですが、物件から出てもらうように促し、未納分に関してはいつごろに払えるか入居者と相談し決める必要があります。
【失念している場合】
うっかり忘れているだけであったり、忙しくて手を付けられない状態の為払い忘れていた場合、口頭でのお伝えや通知等を送ると対応してくれることが多いです。
その人から、支払いがあった場合は、何度も続くと困るので書面を通じて次回からの支払いのために口座振替など次回の振り込みの対策をしましょう。
【家賃を収めることを軽く考えている人(意思がない)】の場合は、滞納を繰り返す為、厳格な対応が必要になります。
まずはすぐに督促を行い、支払う気がない場合すみやかに先ほどの手順①~⑨で督促を行いましょう。また、自分では不安だという際は弁護士の方が代行してくれることもあるようなので相談してみてもいいかもしれませんね。
以上が、種類別の対応になります。
基本的に、督促は書面で通知しさらに電話等でも知らせることがベストだと思います。
また、督促の際はついつい感情が高ぶってしまい暴言等を言ってしまうケースも少なくありません。
そうなると、逆に大家さんが恐喝罪などで訴えられてしまうケースもあります。
ただ家賃を収めてほしいだけなのに、逆に賠償金を取られないためにも電話口や口頭では丁寧な言葉を心がけましょう。また、話がかみ合わない場合は、書面に書いてある通りだとお伝えできるように書面での通達も活用しましょう。

最後になりますが、上記で話した①~⑨の手順を踏むとなると、裁判も視野に入ってきますが、裁判をすると費用も掛かるうえにその費用を借用人の方へ請求しても、実際は払われないことが多いのが現状です。
家賃も払えていない状態の未納者の方に支払い能力を認められないことが多いようで、大家さんが背負うことも少なくありません。どうしても責任を法で裁きたいと思われる方は裁判の形で責任を問いてもいいかもしれませんが、私は【和解】の形をとるのがベストではないかと感じました。
和解の際も裁判所の力は借りることになりますが、労力も費用面も少なくすみます。
ここまで詳しくお伝えしましたがまずは家賃滞納で困ることがある場合は弁護士の先生に相談してみてください。
弁護士の先生に相談するのもお金が発生しますが、最近では「初回無料」とうたっている事務所も多いです。一度相談してみてはどうでしょうか?
また、しっかり初回で話せるようにどういった状況なのか、相手はどういう対応なのか、今後どうしたいのかを話せるように準備しておくといいですね。
皆様のお役に立てれば幸いです。

入居者獲得につながった修繕について

繁忙期が終わり物件の修繕について考えることも多くなるかと思います。
次の繁忙期はまだ先だからもう少し後で物件を修繕しようと思っているときっと次の繁忙期もあわてて迎えることになります。
これからの物件の為に何が必要か考えていくため、どういった修繕が入居者獲得につながったのか今回は簡単にまとめてみました。

物件劣化や外観が悪くなってしまった時の修繕や、日々変わっていく入居者様の需要に合わせた設備導入は、入居率アップや賃料アップにつなげることが期待できますよね。
実際、それらにつながった修繕のランキングを見ていきましょう。


※今回はGMO賃貸DXWEBメディア編集部独自調べを参考に記事を作成しております。

実際に修繕をされた方が賃料アップや新規入居者呼び込みにつながったと感じる修繕は
★1位が13.5%の外壁塗装・外壁タイル張替・補修工事
★2位が13.4%(1位と0.1%差)インターネット回線工事
★3位が11.7%(1位と1.8%差)防犯カメラ設置工事となりました。
4位からは以下になります。
4位:11.4%外構工事、5位:11.3%宅配box設置工事、6位:8%屋上防水工事、7位:7.7%エントランス改修工事、8位:7.1%ホームセキュリティ設置工事、9位:6.0%バリアフリー化工事、10位:5.2%外灯設置工事でした。

この結果から、やはり建物の外観は皆様注目されているといった印象をうけます。
また、インターネット回線工事や防犯カメラ設置工事などは、近年住まいを探す方から需要が高まってきているので今回のランキングでも上位に入っています。ランキングを見たところ上位5位がいずれも11%~13%と僅差であることから外壁工事が1位だから外壁工事をとりあえずやればいいというわけではなく、今お持ちの物件には何が必要なのかを入居者様の声も聞きつつ、今の物件に必要な修繕を選ぶのがいいですね。

♦修繕が必要なわけを修繕別にまとめました♦
「外壁塗装・外壁タイル張替・補修」
この工事は入居者の方にプラスになるとともにメンテナンスをすることで建物の保護ができ、美観性が向上することで賃料アップも狙えます。また、外壁修繕等を行う場合は
★断熱・遮熱塗料の採用
★デザインタイルの導入
を意識し省エネ住宅にし、内部の温度管理をより快適にできるといいといった声もありました。
この工事を考えている方は塗装時期を考えることも大切で、台風や梅雨の時期には工事が伸びてしまうことがあります。気を付けておきたいポイントです。

「インターネット回線工事」
コロナ禍を経て、テレワークが多くなった今、自宅でのインターネットを必要とする人が増えています。
通信速度が速いインターネット環境は物件選びの際の重要なポイントです。
各部屋にWi-Fiをつけるなど検討してみてもいいかもしれません。

「防犯カメラ設置工事」
近年、物騒な事件が増えて、皆様の防犯意識が少しずつ高まっている影響で、防犯カメラが今回ランクインしたと思われます。
特に1人暮らしの女性やお子さんのいる家庭の方はより防犯意識が強いです。
カメラの設置位置も重要で、次のような場所がよさそうです。
★出入口
★エレベーター
★駐車場
★共用スペース

一時的に密室になるエレベーターや窃盗が起きやすい共有スペースなどには、トラブルが起こらないよう設置しておくといいようです。ただし、入居者様のプライバシーに配慮し、カメラの設置角度に気をつけなければなりません。
「こういった様子を録画しておきたい」などオーナー様の思いや意図をあらかじめ伝えておくことで、設置する際一緒に考えてくれるかもしれませんね。

以上より、マンションの修繕を行うメリット
・修繕により建物は長持ちし外観の美しさが保たれる結果、入居者獲得や賃料アップにつながる。
・安全性・利便性を求めることで住民の方の住みやすさへつながり空室率低下へとつながる。
・なにより、定期的にメンテナンスされているとわかるとより魅力たっぷりな物件になる。

となります。

繁忙期が終わり、ひと段落がつくところで次の繁忙期に向けてお持ちの物件には何が必要か、入居者様の住み心地はどうなのか今一度考えてみてもいいかもしれませんね。
その時に、「省エネ」や「バリアフリー」といった今注目されている要素も併せて考えてみてください。

修繕に関して何かご不明点等ございましたら、お近くのホープハウスシステムへお気軽にご相談ください。

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賃料について考えよう


近年、インフレの影響でさまざまな物価があがっています。
ここで考えたいのが賃料の値上げです。
値上げをすると退去する方が出るかもしれないなどの不安があり、賃料アップに踏み切れないオーナーさんは多いはずです。そんな中でも「どうしたら入居者さんが納得できる賃料アップか」をわかりやすく説明することが大切と感じたので今回は記事に起こしてみました。

私はまだ一人暮らしなど、いわゆる「実家」を出たことがないので今回はもし一人暮らしをしていて家賃があがるといわれたら…の妄想も交えて書いていきたいと思います。

オーナー様は「賃料アップしようかな?」とお考えの際にはじめになにをされますか?
まずは他物件との比較や相談から入る思います。増額することが今後の募集に影響しないかどうか、賃料アップするために大家としてどのような設備投資や募集条件を設定したらベストか、不利にならないためには管理会社の担当者に相談することがポイントになりそうです。 自主管理で管理会社と取引がない場合でも、物件を管轄する管理会社に相談をしてみると、親身になってくれる可能性もあるようです。

ですので、まずは管理会社の担当者の方に相談し他物件との比較までしてみてはいかがでしょうか。
先に周辺の物件の比較を自分でしておいてもいいかもしれませんね。
「駅からの距離」「部屋の広さ・面積」「収納」また、その建物のいいところ推しポイントなどを同スペックの物件と比較します。そのうえで予め自分の物件でどのくらいの賃料アップを狙っているのか、場合によっては相談可能にするのかなどの基準を自分の中に決めておきましょう。
事前に妥協できるポイントも作っておくと相談される方もオーナー様の言いたいことを理解して、親身に考えてくれるかもしれません。

〇比較する際のポイント
・賃料は繁忙期の2.3月の家賃と比べること。繁忙期前後は空室を作らないために賃料をあえて下げてい る場合がありますので、注意したいところです。
・自分の物件を特別視せずしっかりと比較対象を絞る。いい条件の物件と比べて自物件は賃料が相場より低いから値上げしよう!というのは絶対に避けましょう。

上記については特に気を付けたいポイントです。次に細かいところも見ていきましょう。

〇賃料UPの時期
賃料をあげるのは契約更新時がいいとされています。早めに直接お伝えしておくとより丁寧ですね。契約更新時にいきなり家賃UPと言われてもすぐに返事をしずらいのでせめて3~6か月ほど前から回覧板や紙面などで通知をしておきましょう。考える時間がないまま家賃が上がるとトラブルになりかねませんので、気を付けたいですね。また、どうして賃料の値上げがあるのかきっちりとした理由を説明しましょう。

〇証明時の内容
もしも、私が賃料アップしますと紙面などで通知を受けたならば、まずは「どうして!?」と驚き、「今後もこうして家賃変更があるのかな?」と不安になってしまうので、以下について記載してほしいと思いました。

・いつの賃料からあがるのか。また、オーナー様と相談できるのか。
・どういった理由なのか。なににあてられるのか等。物価が上がっているためなどでも共感できますので(正当な理由なので)本当のことを書いていただきたいです。
・どのくらいの賃料になるのか
・値段が上がるのが更新時期とずれている場合は更新料はどうなるのか
・火災保険やほかに駐車場料金などはどうなるのか

直接話せない分、しっかりと必要な情報を書いておいてもらえると、なお安心できます。入居者の目線になって考えてみるいいかもしれないですね。

★最後になりますが、色々な物価が高くなり、物件を維持するための支出も増えてきている中で、賃料を上げずに経営していくには厳しいものがありますよね。
意外にも、賃料UPをしたいと望んでいる方は多いですが、まだまだ賃料アップにふみきったオーナー様は少ないようです。賃料アップによっておこるいろいろなことが想像でき、不安な気持ちが足を止めてしまっているのではないかと思いますが、正当な理由で家賃アップをすることはきっと理解してもらえることでしょう。
【無理な値上げではないこと(正当な理由であること)】をしっかりとお伝えし、入居者さんの気持ちに寄り添ってお願いをしましょう。日頃から入居者の方とコミュニケーションをとっている場合は特にスムーズに話が進みそうですね。
『日頃の関りもやはり大切にしていきたいポイント』です。
更新時までにご案内ができるように、相談だけでもお気軽にしてみてくださいね。
また、賃料を上げる時に物件のレベルアップをお考えの方は是非ホープハウスシステムへお問い合わせください。

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新大学生の住まい探し。どんな風に決めるの?

不動産情報サービスのアットホーム株式会社(本社:東京都大田区)が、進学を機に一人暮らしを始めた大学生の親(40歳~69歳)を対象に、新大学生の住まい探しに関する調査を10月30日に公開しました。
学生向けの物件をお持ちの方は気になるところですよね。一緒に見ていきましょう!

≪住まい探しへの関わり方≫

■住まい探しを始めた時期は12月~3月が73.6%

住まい探しを始めた時期を見てみると、「3月」が28.1%と最も多く、次いで「2月」の22.3%でした。注目すべきは3位の「12月」。推薦入試の影響で12月から探される方も増えているようです。そう考えると繁忙期に向けた準備をそろそろしておきたいところですね。

■約7割の親が住まい探しに積極的に関与

新大学生の親に子どもの住まい探しにどの程度関わったのかについては、こうして見てみるとかなりの割合で関与している事がわかります。初めての一人暮らしとなる方が大多数と思われるため、親の目線から安全性などが見られているように思います。

■最終的には子どもの意見が優先される

物件を探すにあたって誰が探したのか、そして誰の意見が最終的に優先されたのかという内容のグラフになっていますが、物件探しの段階では親が関わっているケースが非常に多く、親がメインで探した割合は52.8%と、子どもが関与した割合を上回りました。しかしながら、最終決定の場面になると、本人の意見を尊重しているようで、その割合は50.6%となっています。

≪住まいの探し方≫

■住まいの探し方トップはスマートフォンによる検索サイト

42.1%で1位となったのはスマートフォンを利用した検索サイトの利用で、次いでスマートフォンを利用したポータルサイトの利用でした。昨今はもうスマートフォンを使用するのが当然となっていますね。

≪重視したポイント

■親は「家賃」・「間取り・広さ」を重視。設備は「バス・トイレ別」が要

男女別に加え、親が気にするポイントも比較できるグラフになっており、男女ともに親は家賃をとにかく気にしているようです。学生本人はそこまで家賃を重要視していないところが、親と子でお金に対する意識の違いがはっきりと見えて面白いですね。また、設備面では「バス・トイレ別」が圧倒的な人気ポイントとなっています。

≪知りたかったこと、あったらよかったこと≫

■住まい探しで知りたい情報は「周辺環境情報」

住まい探しをしている際には物件情報だけでなく、生活を送る上で必要となる施設との位置関係なども重要な情報のようです。それ以外のところでは初期費用や近隣の相場感などのお金にかんするものに関心が集まっています。

■不動産会社について知りたいのは「公開物件数」がトップ

利用する不動産会社の何を気にするかという内容では、公開物件数が1位となっています。それ以外のところでは会社実績も気にされているので、信頼できる会社なのかどうかを気にしているように見えますね。

≪今回の調査からわかること≫

大学生が賃貸物件を探す際に必ず親が介入してくることを踏まえ、親目線でのアピールポイントを用意しておきたいところです。特に、物件を探してくる段階では親の影響力が非常に大きいので、ポータルサイトに掲載する情報には宅配BOXやオートロックなどのセキュリティ面や地域の安全性なども入れておくと、目に止まりやすいかもしれないですね。

もうすぐ始まってくる繁忙期。

繁忙期に向けて不安な点がございましたら、お気軽にお問い合わせください。

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参考:https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000520.000051123.html

LEDを導入する事による削減効果とは?

白熱球や蛍光灯をLEDに交換するといった場合、どういった作業を思い浮かべますか?多くの方は従来の白熱球や蛍光灯の電球を、LEDの電球に交換するだけの作業を想像されたのではないでしょうか。
こうした電球だけを交換するタイプのLED照明は、街中の家電量販店などでも多く販売されており、皆さまにとって馴染みのあるLED照明かと思います。
このタイプのLEDでは、従来照明からLEDへ交換する時に必要な初期費用を抑えることができるといったメリットがあります。
しかし、今回は簡単にできるからこそのリスクがあるといった記事を拝見したので皆様にお伝えしていこうと思います。

上記でもお話しましたが、皆さんは家にある電力系をLEDに変えるとしたときにどういった交換方法を思い浮かべるでしょうか?
私は、上記と同じで簡単に取り換える作業を思い浮かべます。わざわざ業者にお願いしてお金をかけるよりも、少し面倒ですが自分で時間のある時や年末前の掃除をするときに、ついでにさくっとしてしまうタイプです。

今回は私のように「コストも時間も抑えて変えたい派」の方たちに、簡易交換だと削減効果はあるのか?また、どういったメリット・デメリットがあるのか見ていきたいと思います。
まずはメリットから見ていきましょう。
☆メリット
〇電球だけを交換するタイプの最大のメリットとして導入時の費用を抑えることができる。
〇自分で時間のある時に変えてすぐに使うことができる。

やはり、コストも時間も少なく終わらせられるところが一番のメリットということです。嬉しい反面、LEDに変えたのに電気代の削減については書かれていませんでした。私のような簡単派の交換では、電気代削減にはつながらないのでしょうか?
これが隠れたデメリットということでしょうか。それではデメリットも見ていきましょう。
☆デメリット
〇思っているほど電気代が下がらない
〇間違った使用で火災の恐れがある。

やはり電気代は下がらないと記載がありました。
ではこのデメリットはどうすればなくなるのか調べてみました。

☆なぜ思っているほど電気代が下がらないのか?
電球だけを交換するタイプのLEDは工事の必要がなかったりコストを抑えられますが、手軽さの代償として安定器といった部品を取り外さずに使っているために大幅な経費削減となっていないようです。安定器とは何なのかというと、照明機器のカバーを開けると中にもう1つ覆っている第2のカバーのようなものがあるかと思われます。それが電流を安定させるための安定器です。
この安定器を付けていると安定器自体が電力を約5%~10%程消費しているため電気代の削減効果が低く、大幅な経費削減にはならないようです。
では、「安定器を自分で外し使用したらいいのでは?」と感じた方は多いですよね。
結論は自分で外すことはほとんどの方が不可能です。なぜなら資格保有者が行う作業であり、安定器の部品自体は補修部品として安価に手に入りますが、交換自体には技術が必要だからです。
また、業者を呼び取り換えると大体1万円~1.5万円ほどになるようです。修理より新しいものに変える方がお得そうですよね。
それに比べⅬEDを導入する際にかかる費用は1か所あたり3000~5000円ほどで済むようです。LEDに取り換えるだけの方が初期コストは抑えられますが、長い目で見ると安定器を取り外した方がお得なようにも感じます。
LEDライトのもう一つのいいところは、蛍光灯など照明機器に比べて4倍も長持ちすることです。しかし、安定器の取り外しを行っていない場合、LEDの寿命は安定器の寿命に依存することになり、LEDがまだまだ使える状態であっても、先に安定器が寿命を迎えてしまう為に、LEDの寿命を十分に使い切れないということになってしまいます。もったいないですが、まだ使える状態であっても交換を行わなければなりません。そうすると電気代も下がらずかえって余分に費用を取られることになってしまいます。

☆間違った使用で火災の恐れがあるとは?
もちろん交換は技術の必要なことなので素人が触ると危険であったり、もしかすると発火するかもしれないといったことは想像がつくかとも思いますが、実はこの「安定器」自体が火災の原因になるのだそうです。安定期は電力を消費するだけでなく発熱量の大きい部品であることから安定器を外さずにLEDを使用した場合、安定器が焦げ付いてしまい、最悪の場合、発火のリスクがあるとのことです。
せっかく経費の削減を目的としてLEDを導入したのにも関わらず、発火のリスクまでを背負ってしまうなどという事態は避けたいですね。

ここまでで、安定器を外さずにLEDだけを交換した場合のメリット・デメリットがなんとなくお分かりになったのではないでしょうか?

では、逆に安定器を外してLEDを取り付けた場合のメリット・デメリットはなんでしょうか?
☆メリット
〇電気代の削減につながる。ランニングコストを抑えられる。
〇LED本来の寿命を最大限に発揮できる。
〇照明による発熱量を減らせる

やはり、イニシャルコスト(導入コスト)は多少かかるがランニングコストは抑えられる点がいいところなのですね。他にも、長く使えることや発熱量が減るため火事などの原因になりにくいのですね。
デメリットとしては下記が上がっていました。

☆デメリット
〇イニシャルコストがかかる。
やはり導入時は業者に頼むため出費はどうしてもかかってしまいますが、つけるLEDによっても値段は変わるようなので業者選びはしっかりと吟味する必要があるようです。

以上が安定器を外してLEDを付けたときのメリット・デメリットになります。
ここまでLEDに切り替える場合と自分で電球だけの交換にするかの2パターンについてお伝えしてきましたが皆さんはどう思われましたか?
コストを抑えようと自分でLEDに変えようとすると思わぬ落とし穴があるようなので、皆さんも今一度お持ちの物件のコストについて考えられるときに電球についてもしっかり吟味した方がよさそうですね。
「LED=高い」というイメージをお持ちの方も非常に多くいらっしゃるかと思いますが、近年ではLED自体の価格が非常に下がっているということもあり、思っている以上にお手頃な価格で導入をしていただくことが出来るようです。
現在の蛍光灯や水銀灯を使い続けるよりも、LEDに付け替える方が、お得になる可能性が非常に高いと言えます。
皆さんも今一度物件やお住まいの家への導入を考えてみてはいかがでしょうか?

また、これからどんどん寒くなるにつれ暖房を使い光熱費が高くなると思いますので、ご自宅の電気をLEDに変えるなら今がお勧めです!!是非ご検討ください!!

【オーナー様の強い味方】お問合せフォーム開設☆

オーナー様のご要望にお応えし、建物に関するご相談を気軽にしていただける

サービスを開設いたしました!

〈こんな時は、ぜひお問合せフォームをご活用ください〉

☑今後に備えて建物チェックをしたい

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お気軽にフォームからご入力ください。

お問い合わせお待ちしております。

賃貸経営者が繁忙期中にできること


今日は「繁忙期中にできるオーナー様できること」をご紹介していきます。
まだやってなかった!という方も今からでも間に合いますので是非ご活用ください!

〇建物周辺、物件内の清掃をしておく。
まず一番に目にする物件の外装。汚い、、掃除がされていない、、なんて物件には誰も住みたいとはなりませんよね…。気を付けていてもついつい見逃してしまう細かいお掃除。気を付けたいものです。
また、周辺や建物をきれいにしておくことで、いきなり内見しにくる!!なんて時も綺麗な状態を見ていただくことができます。いつでも見に来てもらえる準備をしておきましょう。毎日は無理でも雨や風がひどい日は汚れる可能性もあるので、翌日には確認して綺麗にしておきたいですね。引っ越しや移動に伴う事前の下見の際など綺麗な物件にはつい目が行くものです。渡り廊下の溝などよくみられるであろう場所細かな部位は特に念入りに掃除しておき、常々気を付けて意識しておくといいでしょう。
内見に来られた後もトイレなど綺麗な状態か確認しておきましょう。内見後吸い殻が捨てられていたり、トイレを貸したらすごく汚くなっていたといったこともあるようです。そんなことあるの!?と思ったりもしますが、内見前後は必ず確認をして清掃することを徹底しましょう。
また、その際空気の入れ替えもしておきたいですね。
最近では、お掃除専門の業者様もおられるので、見積もりだけでも頼んでみるといいかもしれません。また、「この時期は週1回でお願いしたい」など希望する時期・ペースなどをあらかじめ相談してもいいかもしれませんね。きっとオーナー様に合ったご提案をしてくださると思います。

〇不動産会社や管理会社などの関連会社と情報共有をする
今は物件探しをケータイなどソーシャルメディアで探す事が多いので、仲介会社や管理会社と連携を取り、自物件をより魅力的に掲載してもらえるようにしましょう。どこが魅力の物件であるかどこを押してもらうか明確にし伝えておきましょう。例えば、「〇〇年前に壁を張りかえています」「窓は遮熱性能のある二重窓になっている」「エアコンは〇〇社〇製のものです。」など、どんどんアピールしましょう。「入居後すぐに壁紙を張り替えます」など「すぐに対応します」と伝えておくだけでも印象はいいと思います。
また、「キーワード」を入れて検索をかけることが多いのでそういった人のためにもキーワード検索で該当するようにしておくといいですね。仲介業者にキーワード検索で…と言っていただければわかってくださるはずなので是非ご相談してみてください。
また伝えるばかりではなく情報を集める・聞くことも同じくらい大切で、入居率が思わしくない場合は一度どういった点で入居を迷われているかを仲介会社に聞きいてみるのも1つのご提案です。
また、すぐに改善できなくても意思があることを伝えておきましょう。きっとうまくお話してくださると思います。

〇入居者検討への対応を積極的に行う。
季節や新生活が始まる次期は、時間がないのでなるべく早くおうち探しを終わらせたいのが入居者様の思いですよね…そんな時にやり取りが遅い、ほしい情報がすぐにかえってこない事は大ダメージです。なるべく早く期間をかけずに入居者対応をすませましょう。だんだんとオーナー様も忙しくなるので早めを心がけることが大切です。ためればためるほど大変になります…
計画を立て丁寧に対応しましょう。また、すぐに返せない場合はいつまでにお返事するか明確にしておくことで入居者様も安心することができます。期限を決めることで自分の予定を見て計画を立てることができるはずです。
カレンダーやメモに書き自分が常に把握できるようにしておきましょう。

〇原状回復工事の手配を早めに行う。
早めに原状回復工事を済ませることで早急な入居を見込むことができます。
工事を頼む際はお付き合いのある建設会社や工務店に頼むなど様々ですが、部分的に直すことでコストも抑えることができるようです。
早め早めの対応を心がけましょう。

以上が繁忙期中、今からでもできることです。
お忙しいと思いますが、少しでも物件のいいところを増やして入居者アップにつなげましょう!!

ホープハウスシステムでは、独自に塗装開発を行い、物件の特徴等を見ながらオーナー様に適切なご提案ができるように日々努めております。
「時期」「費用」「外観」等々… 
こんなこと相談してもいいのかな・・と思われることも、是非お近くのホープハウスシステムに一度ご相談くださいませ。

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台風一過。建物への被害は?

猛威を振るいながら九州から関西へと進行した台風10号。西日本だけでなく広い範囲で線状降水帯を発生させ、全国で大小様々な爪痕を残していきました。
今回は、台風が過ぎた後に確認する必要があるポイントを一緒に見ていきたいと思います。マンションの被害を早めに確認し対処するヒントとして活用していただけると幸いです。

外壁や外装の確認

まずは屋根や外壁をチェックし、破損やクラック、漏水の有無を確認しましょう。強風に煽られた飛来物による欠損もあるかもしれません。特に前回の修繕から時間が空いている物件は注意が必要です。破損を放置してしまうと外壁が剥がれ落下し通行人に怪我を負わせてしまう可能性があります。  

共用部分の確認

エントランスや廊下、階段といった共用部に破損があった場合、入居者の安全確保に問題が出てくる可能性があります。また、その状態を長く続けていると他の物件に転居してしまう可能性もあるため、入居率を下げないためにも早急な対応が望まれます。「ガラスや照明の破損がないか」「廊下の防水シートの剥がれはないか」「エレベーターのシャフトや機械室に水が侵入していないか」に加え、「外構の破損や植栽の状態」などもチェックしておくと良いでしょう。
 

電気設備や水回り設備の確認

ブレーカーの状態や電気系統の異常がないかの確認も大切です。また、インターホンや防犯カメラも強風と雨で故障している場合がありますので忘れずにチェックしたいですね。排水や給水の設備も正常に動いているかの確認も必ず行いましょう。浸水被害を防ぐためには定期的な清掃も効果的です。
 

窓やサッシ、ベランダの確認

強風を伴う悪天候の場合、窓ガラスやサッシの変形、割れ、漏水が発生している可能性があります。サッシから雨水が浸水した場合、床へのダメージや階下への漏水に繋がります。なるべく早期に発見する事で被害を最小限にとどめたいですね。ベランダの排水口の詰まりや手すりの破損についても可能であればこのタイミングで確認しておきたいところです。入居者宛に通達を出し、台風による被害の報告をしてもらうと良いかもしれません。
 

プロフェッショナルへの調査依頼

おおよその被害状況が確認できたら、専門業者へと調査依頼をしましょう。調査を行う中で当初は見つけられていなかった被害箇所を明らかにできるかもしれません。
また、台風による被害は修繕費を保険で賄える場合があります。修繕を専門に行なっている企業は保険対応も数多く経験しているため、スムーズな申請が期待できます。
 

次の台風に備えるために

賃貸物件の場合オーナー様で確認できる範囲には限りがあります。入居者の協力も物件を守るためには必要となってきますので、台風が近づいてきた際には「ベランダのものを中にいれる」「ベランダの排水口の掃除」「サッシの目張り」などの注意事項を記載した紙を掲示板やエレベーターに張り出したり、ポストに入れたりして周知しておくのが効果的でしょう。また普段から階段や手すりの破損がないかをチェックしておくことも大切です。
建物を常に安全な状態に保つことが賃貸経営の要となってきます。
 

お困りの際にはホープハウスシステムへ

ホープハウスシステムでは
「建物被害緊急ご相談窓口」を開設致しました
https://forms.gle/ak117qcv54tmMDbv7

ホープハウスシステムは大規模修繕を得意とする会社です。設備の破損や外壁のクラック、漏水の恐れがある場合など、お困りの際にはお早めにお問い合わせください。保険対応のノウハウもございますので、お気軽にご相談いただければと思います。
被害の最小化と迅速な復旧に尽力致します。

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~空き巣対策について~

オーナー様なら1度は気にしたことがある「空き巣対策」について、はっとさせられるものがあったので今回は記事に起こしてみようと思います。

それは「天気によって空き巣に入られやすい」といった内容でした。
空き巣に入られやすい主な理由として、皆さんが思いつくのは立地や、防犯設備面だと思うのですが今回見つけた記事にはなんと、雨風がすごい日などに入られやすいとのこと。
まだまだ台風が発生している今、警報級の雨の日もあるかもしれないので気になって、どうして天気によって空き巣に入られやすいのか調べてみました。

みなさんはどんな理由で天候の悪い日に空き巣に入られやすいとお思いでしょうか
なんとなくわかる方もいるかもしれませんが、「雨風がすごい日は足音など、音に気付かれにくい」といったものでした。
また狙われた地域は何度も計画的に狙われやすいようです。

【 どういった家が狙われやすいのか今回は調べてみました 】

  • 「窓がある家」
    玄関など皆さんが思いつくような施錠されている扉からの犯行もありますが近年は巧妙な手口を使ってくる加害者も多く、窓から割って侵入するケースもあるようです。また、2階だから大丈夫といった考え方はやめて、家じゅうの鍵がある場所はすべて施錠する必要がありそうです。なんと侵入窃盗は無施錠の窓や玄関からの侵入がトップで、油断している2階以上の窓の施錠が甘いことは加害者も知っているため、近年非常に狙われているとのことでした。窓のない家のほうが少ないと思いますので、十分注意しましょう。
  • 「共働き世帯の家」
    突発的に侵入するわけではなく、何度か下見に来て入念に計画を立てるので、もちろん、皆さんのいない時間なども把握しています。
    人のいない時間帯、お昼ごろの時間帯は地域の雰囲気にもよりますが狙われやすいです。人がいても狙われるということは、いない時間は加害者からすると絶好のチャンスとなります。外出するときには2重チェックで少しでも防げるように注意する必要があります。忘れがちな普段使用しない部屋やトイレの窓なども油断しないように気を付けましょう。
  • 「犯人の犯行しやすい時間がある」
    警視庁がまとめた侵入盗が最も多い時間帯は午前0~4時の時間帯で、万引き・すり・ひったくり・置き引きなどを含む非侵入盗の被害の大半は日中に集中しているのに比べて侵入盗は夜中に犯行事例が多いとのことです。

上記以外にも狙われやすい環境や場所はあると思いますが、よく上がっているのがこちらでした。天気によって侵入されやすいということももちろんですが、それだけではない印象です。
それではどうすれば被害にあわないのか…となると思いますが、やはりこれをしてれば絶対OKといったことはなく、侵入されにくいお部屋作り・物件作りはできるとのこと。もしもの時の為に、被害を小さく済ませられるようにどういった対策が立てられるのか知っておく必要があります。

~家の中でできる防犯対策~

・まずはドアや窓に補助錠をつけカギを2重にし、開けられる可能性を減らしましょう。
取り付けた後は必ず2つのカギを忘れずにかける習慣をつけることが大事で、2階以上にお住みの方は2階だからと鍵をつけるのを忘れないように気を付けましょう。
窓ガラスを割って入ってくる予想もしておき、防犯フィルムを貼り付けてガラスを破損から守る対策をしておくと安心ですね。
家にいない時間が多く心配と思われる方は、まずは盗まれると困るものの保護を強化し備え、お金、印鑑、カード類は別々に適した保護・保管をする事をお勧めします。
また、ずっとは難しいですが電気をつけておき人がいることを示せると侵入される確率は減らせると思います。

~外からの防犯対策~

・2階以上の窓を狙っての侵入が多いため、2階に上るための足場になるものがないか、外に物置・室外機・脚立等ないか確認し、置いてある場合は改善が必要かもしれません。
また、外壁があったり木が生い茂っていたりと、死角が多い家は狙われやすいため、定期的に木を切るなどお手入れをすることで物件自体も綺麗に見え、一石二鳥です。

・家の周りにできる対策としては防犯砂利をひくなど音がなるような工夫をしたり、センサーライトを設置し人の動きを感知してくれるようにしたり、また防犯カメラをとりつけ侵入される確率を低くするなどが防犯策としてあります。ですが、カメラをつけているから大丈夫と過信せず、定期的にきちんと作動しているかを確認し、もしもの時に動いてなかった…とならないように気を付けましょう。
またもし実際の現場に遭遇したら大きな声で周辺に知らせながら相手と距離をとって逃げることが一番有効だとされています。そういった時の為にホームセキュリティを契約しておくのも一つの手です。

空き巣はとても身近な犯罪であり、被害にあいにくい住まいづくり・対策は大切であるといえます。
オーナー様もお持ちの物件の内・外どちらの防犯も今一度確認して、被害にあわない物件を目指していきましょう。また近年、防犯を意識されるご入居希望の方は多いので細かい防犯意識が好印象になり、ご入居率アップへの第一歩ともなりますので、意識してみてください。
一度お悩みやご相談があれば是非ホープハウスシステムにご相談ください。

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※建物診断やリフォームについての相談も随時受け付けています。
 皆さまからのお問合せ、心よりお待ちしております!!!
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今年の夏は酷暑!?建物にしてあげられる事は?

6月10日に気象庁が発表したエルニーニョ監視速報では、昨年の春から続いていたエルニーニョ現象が終息し、今後ラニーニャ現象が発生する可能性がある事が示唆されていました。
ラニーニャ現象が起こると日本付近では、夏季に太平洋高気圧が北に張り出しやすくなり、気温が高くなる傾向がある一方、冬季では西高東低の冬型の気圧配置が強まり、気温が低くなる傾向にあります。

そこで今日は、今夏の暑さから身を守り建物も守る方法をご紹介します。

◆遮熱塗料
遮熱塗料とは、太陽光の内建物が熱くなる赤外線を高反射して、表面の温度上昇を抑えることができる塗料です。天候などにもよりますが、表面温度の上昇を15~20度ほど抑えられると言われています。
室内の温度も2~3度さげることができるので冷房にかかる電気代も抑えられます。

ホープハウスがご紹介する「エコ熱レクション」は屋根や壁面に塗布することで温度を上昇させる原因となる太陽光の赤外線を特殊顔料によって効率よく反射し、塗装面の温度を約10~15度下げることができます。

太陽光の熱により、外壁・屋根・窓などの建材の劣化が進んでいくと、建物の価値が下がったり思わぬ修繕費用がかかるなんてことも。 遮熱塗料を用いることで熱による化学変化から建材の劣化や腐食を防ぎ美観かつ高耐久の状態を維持することができます。

◆二重窓・UVカットガラス
暖房効率を上げての省エネや結露防止など、冬場に力を発揮する二重窓ですが、夏にもその効果を発揮します。外から入ってくる日射熱は窓ガラスを2枚通過しなければなりませんので、それだけで室内に入る日射熱は低減するとされている上、二重窓の特徴である窓と窓の間にある空気の層が、冬の時と同様に外と中の熱を分断し伝わりにくくします。
また、夏の強い日差しは、フローリングの日焼けの原因にもなってしまいますが、二重窓に紫外線カットのガラスを使用すれば日射熱だけでなく紫外線も一緒に遮断する事ができます。

●遮熱が賃貸物件にもおすすめなワケ●
2020年、日本政府は2050年までに温室効果ガスの排出を全体としてゼロにする「カーボンニュートラル」を目指すことを宣言しました。
住宅・建築領域では、ZEH化(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)や断熱性向上などの省エネルギー(省エネ)にとどまらず、太陽光をはじめとした再生可能エネルギー(再エネ)の設備を設けるなど、脱炭素の動きが進んでいます。
建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律(通称「建築物省エネ法」)も改正され、2025年4月以降に着工する全ての建築物に「省エネ基準」への適合が原則義務付けられます。そして、建築物省エネ改正に先駆け、2024年4月から建築物省エネ性能表示制度が開始されています。

制度開始に伴い、各ポータルサイトでは、各物件の詳細ページに「エネルギー消費性能」「断熱性能」「目安光熱費」といった「省エネ性能ラベル」の掲載を開始していますのでこれによって、ユーザーは目安光熱費が分かるようになりますね。
つまり、遮熱塗料二重窓などを用いることで、「目安光熱費」において他の物件よりも有利になってくるといえるでしょう。

本格的に暑い日差しが射す前に今一度建物の遮熱性能を確認し対処しておくことが、この夏は重要になってきそうです。


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