2022年12月に与党が発表した「令和５年度税制改正大綱」は
NISAの拡充、インボイス制度の緩和措置などが盛り込まれました。
不動産関係では大規模修繕を行った高経年マンションの
固定資産税の減額がある一方、
コインランドリーなどを使った節税対策を封じるための改正や
相続・贈与制度の見直しなども行われました。
不動産オーナーへの増税 😥 が進む内容が中心となっていました。
今回は、相続に関係する部分を取り上げ、
2024年1月から適用される今回の改正に向け、
大家さんはどんな行動をとっておけばよいか、考えてみました。
続きを読む
2024年度から相続税のルールが見直されます。
今回は不動産オーナー様に関わる税制改正について調べてみました。
令和５年度（2023年度）の税制改正大綱によると、「生前贈与」に大きくかかわる相続税・贈与税の見直されました。
■生前贈与の相続税対象期間が延期
現在、暦年贈与は年間110万円まで、30歳未満の子供や孫への教育資金の一括贈与は1人1500万円までなら贈与税はかからず資産を渡すことができます。
ただし、贈る側が例えば80歳で亡くなった場合、その時点からさかのぼって3年間に子供や孫が受け取った資産は「相続財産」に加えられ、場合によっては相続税がかかってしまうことがあります。
今回の見直しで、2024年1月から相続税の対象となる期間を今の「3年」から「7年」に延長される見通しです。
80歳で亡くなった人が60歳から毎年110万円ずつ贈与した場合、7年より前の13年分の1430万円については非課税になります。
この見直しの目的の一つは、より早く若い世代に資産を受け渡すことによって、社会にお金を回し経済を活性化させることです。
この相続税対象期間の延長は、5年後の2027年から段階的に延長し、「亡くなる前の7年」となるのは2031年以降とされています。
生前贈与をお考えの方は早めに始めることをおすすめします。
その際、受取人名義の口座を作ってお金を振り込んでいる方は注意が必要です。
「名義預金」とみなされてしまうと相続税がかかってしまうことがありますので、通帳や印鑑は受取人本人に管理してもらい、贈与したらその都度本人に知らせて「贈与契約書」を交わしておきましょう。または、あえて年間110万円の枠をすこし超えて贈与し、数千円の贈与税を納めておく方法もあります。
■相続登記のルール
2024年度から、3年以内に不動産登記をしないと、10万円の過料が科せられるようになります。現在すでに亡くなっている人の名義のものも対象となるため、2024年以降3年以内に相続登記を済ませる必要があります。
遺産分割協議が終わってから書類をそろえ、そこから2週間ほどかかります。
もし、相続争いにでもなれば、登記が間に合わなくなる可能性もあります。
相続をスムーズにするためには、遺言書が有効です。
ただし、日付や印鑑を忘れると無効になってしまったり、「話し合いで分けてください」といった曖昧なものも効力がありません。
かといって「長男に1000万円」などと具体的な金額を書いてしまうと、その分のお金がなかったときにトラブルに繋がりますので、「3等分」「長男に〇％、次男に〇％」などと、割合で書いておくほうが無難でしょう。
また、等分ではない場合、「めんどうを見てくれたので長男には多く渡したい、子供が小さい時から土地を」などと意図も書いておくと伝わりやすいでしょう。
■変更の見込みがない生命保険金
亡くなった人の生命保険金は、法定相続人1人につき500万円までは非課税で、遺留分にも含まれません。このルールに変更の見込みはないため、特別財産を多く残したい人がいる場合は、保険金の受取人に指定する方法もあります。
ただし、孫や嫁など法定相続人が受け取る場合は課税されるので、注意が必要です。
今後も改正が続くと思われますので、アンテナを上げて情報を集めていきましょう。
ホープハウスでは税金のご相談も承ります！
お気軽にご相談ください 🙂
空室対策ご提案します！
大規模修繕も行っています★
【ホープハウスお問合せ先】
◇フリーダイヤル◇ 0120-708-114
◇関西◇ 0800-111-2188
◇関東・東海◇ 0120-708-114
★耐久性、他効果にも優れたフッ素系塗料も扱っております★
★物件の状態、オーナー様のご要望に合わせて、ご相談に応じます★
日々、お客様とお話をしていると、将来の賃貸経営を心配されているオーナー様が非常に多いです。
相続税は金額が大きくなることも多く、相続について生前から考えている方がたくさんいらっしゃいます。
今回は、「法定相続人」以外の親族であるお孫さんへの贈与について考えてみました 💡
◆暦年課税の見直し◆
暦年課税は、1年間（1月1日から12月31日まで）に贈与を受けた財産の合計額に応じて課税される方式のことです。1人当たり年間110万円の基礎控除があり、110万円以下は贈与税の申告は不要です。
原則として、年間110万円以内の贈与は非課税ですが、生前に贈与した資産を相続税の対象に含める「持ち戻し」というルールがあります。現在、国内の持ち戻し期間は3年のため、贈与者本人が亡くなる前の3年以内に贈与された資産には、相続税がかかります。
日本の持ち戻し期間3年は、欧米などと比べると短いです。
本来持ち戻しは、資産の再分配機能を高める制度として効果を期待されていますが、やり方次第では節税をしながら多くの資産を移転できてしまい、富裕層などに資産が集中してしまう恐れがあると懸念されています。
2020年12月の税制改正大綱にも「現行の相続時精算課税制度と暦年課税制度の在り方を見直す」と記載されていたり、「格差の固定化の防止等に留意しつつ、資産移転の時期の選択に中立的な税制の構築に向けて、本格的な検討を進める」などと明記されており、今後、持ち戻し期間が延長される可能性があります。
◆お孫さん（法定相続人以外）に贈与するメリット◆
実はこの持ち戻しの規則は、「法定相続人」が対象です。つまり、お孫さんをはじめ、法定相続人以外の親族への贈与は、持ち戻しの対象外になります。
また、治療費・養育費・教育費などの通常の日常生活に必要な費用は贈与税はかかりません。
お孫さんの入学金や授業料、教材費を祖父母が負担する形であれば、基本的には贈与税がかかりません。
もしも、相続と判断された場合であっても、贈与先にお孫さんを選ぶことによって、相続税を一世代飛ばすことができます。
お孫さんへの贈与にはメリットがありますので、選択肢の中に加えてみてはいかがでしょうか 🙂
◆お孫さんへ贈与の注意点！◆
【生活費等をまとめて負担する場合】
日常生活に必要な費用は贈与の対象にはなりませんが、これが適用されるのは、
「必要なタイミングで都度負担する」ことが前提です。
数年分の養育費や教育費をまとめて負担すると課税対象になる可能性があります。
贈与と間違われないようにするには、入学金・教科書代など各費用が必要なタイミングでお金を渡しましょう 💡
また、生活費以外の用途でお金を使われた場合にも、相続税が課せられる可能性がありますので、必ず使い道もしっかり伝えましょう。
【両方の祖父母がお孫さんに贈与する場合】
お孫さん自身が、複数の贈与者から資産を受け取っている場合、贈与税が発生する場合があります。
例えば、父方と母方の両方の祖父母から、ひとりのお孫さんに対してそれぞれ100万円ずつ贈与する場合は、お孫さん（受贈者）の立場から判断されるため、合計200万円が贈与されたことになります。
基礎控除額は年間で110万円以下のため、超えた90万円には贈与税が発生します。
複数の贈与者から資産を受け取る場合には、それぞれ贈与された金額を把握しておく必要があります。
【贈与者がお孫さんの資産を管理している場合】
生前贈与は、受贈者であるお孫さんも資産を受け取ることを了承していることが必要です。物心がつく前に資産を渡したり、お孫さんに内緒で積み立てたお金などは
「名義預金」とみなされて、相続税が課せられてしまいます。
「名義預金」とは、親族などの名義でありながら、贈与者（被相続）が管理している預金のことです。
贈与として認めてもらうには、事実を明記した贈与契約書が必要です。
贈与契約書には関係者や日付、金額等をしっかり明記することをおすすめします。
また、お金を振り込む通帳も、お孫さんが自由に預金を使えるようにしておきましょう 🙂
今後、持ち戻しの期間が延びる可能性は高いです。さらに、贈与・相続関係のルールは都度見直され、改正されることもあるかと思います。
生前贈与を検討されている方は、毎年の税制改正を必ず確認するようにしましょう 💡
なお、詳しくお知りになりたい方は弁護士や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
また、ホープハウスにご連絡いただけますと、提携の税理士をご紹介いたしますのでお気軽にお問い合わせください★
税金のお悩みもお気軽にご相談ください！
外装・内装のリフォームもお任せください！
【ホープハウスお問合せ先】
◇フリーダイヤル◇ 0120-708-114
◇関西◇ 0800-111-2188
◇関東・東海◇ 0120-708-114
★耐久性、他効果にも優れたフッ素系塗料も扱っております★
★物件の状態、オーナー様のご要望に合わせて、ご相談に応じます★
事業所得や不動産所得がある人の確定申告の方法は、【白色申告】と【青色申告】があります。
事業的規模のマンションオーナーであるにもかかわらず、白色申告や青色申告でも特別控除が10万円しか受けていない方が意外にも多いです。
今回は青色申告特別控除の要件について調べてみました 🙂
青色申告特別控除は、65万円もしくは10万円の控除を受けることができますが、
65万円の控除には要件が決められています。
全ての条件を満たしていないと65万円の控除を受けられませんので、しっかり確認してみましょう。
◆青色申告承認申請を行っていること
青色申告の承認を受けようとする場合には手続きが必要です。
青色申告書による申告をしようとする年の3月15日まで（その年の1月16日以後、新たに事業を開始したり不動産の貸付けをした場合には、その事業開始等の日（非居住者の場合には事業を国内において開始した日）から2月以内。）に提出します。
【参考】国税庁：［手続名］所得税の青色申告承認申請手続
◆事業として行われていると認められること（5棟10室）
青色申告で65万円の特別控除を受けるためには、事業的規模のマンション・アパート経営を行わなければなりません。
事業的規模かどうかの判断基準は実質判断となりますが、目安として「5棟10室基準」というものがあり、基準に当てはまれば原則として事業として行われているものとして取り扱われます。
＜5棟10室基準とは＞
・アパート等は貸付けできる独立した室数が、おおむね10室以上であること
・家屋の貸付けは、おおむね5棟以上であること
※駐車場の場合
貸付けの対象が月極駐車場の場合、駐車スペース5台分を1部屋に換算できるということが一般的です。
【参考】国税庁：事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分
◆複式簿記で記帳していること
青色申告では、正規の簿記で記帳する必要があります。
※正規の簿記とは
「資産、負債及び資本に影響を及ぼす一切の取引を正規の簿記の 原則に従い、整然と、かつ、明瞭に記録し、その記録に基づき、貸借対照表及び損益計算書を作 成しなければならない」との規定に基づく記帳方法を称しています。したがって、「正規の簿記」 とは、損益計算書と貸借対照表が導き出せる組織的な簿記の方式で、一般的には複式簿記をいいます。
【参考】税務署：青色申告
◆現金主義でないこと
青色申告で最大限に特別控除を受けるためには現金主義で記帳するのではなく、発生主義で記帳をする必要があります。
発生主義とは、現金のやり取りに関わらず、取引が発生した時点で費用と収益を計算する方法です。
売上や支出額が確定した時点で記帳するため、掛売りや掛仕入れなど現金のやり取りがない取引でも確定している場合は計上が可能なため、正確な損益計算を実現できます。
◆申告時に記帳に基づいて作成した損益計算書と貸借対照表を添付し、期限内に申告すること
その年の3月15日までに確定申告書とともに、損益計算書と貸借対照表を提出する必要があります。
損益計算書とは、一定期間の儲けを表す書類で、費用を何に使いどれだけの売り上げが上がってどれだけ儲かったかのかが把握できます。
また、貸借対照表とは、年末などのある時点での事業の財政状態を見ることができる財産目録のようなものです。資産だけでなく、返済しなければならない負債などを記載したもので、財務状況を把握することができます。
しかし、せっかく書類を用意しても、期日に間に合わなければ特別控除は受けられません。事前にしっかりと準備しておきましょう。
◆e-Taxによる申告（電子申告）または電子帳簿保存を行うこと
令和2年度分以降から、青色申告で65万円の特別控除を受けるためには、国税局のe-Taxによる申告（電子申告）または電子帳簿保存を行っていることが必要になりました。
＜e-Taxとは＞
インターネットを利用して、国税に関する手続きができるシステムです。自宅のパソコンなどからe-Taxを通して確定申告書や青色申告決算書などのデータを提出することになります。
＜電子帳簿保存とは＞
一定の要件のもとで帳簿を電子データのまま保存できる制度のことです。65万円の特別控除を受けるためには、その年の事業にまつわる仕訳帳と総勘定元帳を電子的記録による備付けとして保存する必要があります。
【参考】国税庁：電子帳簿保存法の改正
※e-Taxによる申告（電子申告）または電子帳簿保存を行わない場合でも、55万円の控除はありますが、65万円の控除にはなりません。
上記の条件を満たしている場合、65万円の特別控除を受けられる可能性があります。
改めて確認してみてはいかがでしょうか 🙂
ホープハウスシステムでは、税金に関するご相談も承っております★
ご好評につき、パートナー税理士をご紹介ください！！！！
オーナー様の賃貸経営へのサポートをさらに強化するべく、
パートナー税理士の増員を行います！！
オーナー様のお知り合い・顧問先の税理士をご紹介いただき、
ホープハウスシステムのパートナー税理士になっていただいた場合、
オーナー様へ2000円のクオカードを進呈させていただきます 💡 💡
是非ご紹介ください 😳 ！！！！！
詳細・その他お問い合わせ
賃貸経営のお悩みもお気軽にご連絡ください♪
【ホープハウスお問合せ先】
◇フリーダイヤル◇ 0120-708-114
◇関西◇ 0800-111-2188
◇関東・東海◇ 0120-708-114
★耐久性、他効果にも優れたフッ素系塗料も扱っております★
★物件の状態、オーナー様のご要望に合わせて、ご相談に応じます★
確定申告において個人事業主の所得税（法人の場合は法人税）は
利益から費用を差し引いた残りの部分に対して課税されます。
収益が同じであれば、費用が多いほど税金が少なくなります。
ただし、税金を計算するうえでの収益や費用は、必ずしも実際の収入や支出と一致しません。
リフォームを行ったら、税金計算上の費用として計上できるかできないかによって、税金の額は左右されます。
今回は、リフォーム時にできる税金の対策について考えてみました。
■修繕費
退去後の原状回復や、共用部の蛍光灯の交換や給湯器の設備、時には外壁塗装や屋根の防水などの大規模修繕などが発生します。修繕費は原則、直した年分の費用になります。
■減価償却費
事業用の資産の経年劣化や使用による価値の減少を費用とし、かかったその年の費用とせず、耐久年数に応じて分配しその期に相当する金額を費用に計上するときにつかいます。
＜節税効果が高いのは修繕費！＞
例えば、30万円の支出がある場合、修繕費は全額費用計上でき節税効果も期待できますが、資産計上し10％ずつの減価償却になると3万しか費用計上できません。
原則、現状維持や原状回復のための費用は修繕費として全額計上できます。ただし、資産価値が上がったり、耐久年数が長くなるリフォームだと、資産に計上することになります。
＜リフォーム時のポイント＞
■30万円未満のものを取得する
税務上、原則として取得価格が10万円未満、または使用期間が1年未満の固定資産は、事業用として使用をはじめた年分の経費にしてよい、というものがあります。
つまり、10万円以上または1年以上使える固定資産は、全て資産計上になるということですが、実際には特例が2つあります。
●一括償却資産の特例
取得原価が10万円以上、20万円未満の固定資産を一括して事業用として使い始めた年から3年間、取得金額の合計×1/3を費用計上できる。
●少額減価償却資産の特例
青色申告をしている事業主が1単位あたり30万円未満の固定資産を取得したら、その取得金額全額を、事業用として使用を開始した年に計上できる。
多くのオーナー様は青色申告の適用を受けているかと思います。
家具のリフォームや備品を購入する際は30万円未満のものにするとよいと思います。
ただし、取得価額の合計額が300万円に達するまでが限度となります。
※平成18年4月1日から令和4年3月31日までの間に取得して事業用に使用した場合の適用することができるものでしたが、令和4年度の税制改正によって2年間延長されることが決定されました。（令和6年3月31日まで）
【参考】少額減価償却資産の特例-中小企業庁PDF
※帳簿付けを税込みで行っているか、税抜きで行っているかで判断基準が変わります。ただし、消費税の免税業者から取得する場合、すべて税込みで判断します。
【参考】少額の減価償却資産になるかどうかの例示
■修理や改良などが20万円未満、または3年以内の周期
修繕費になるかどうかの判断基準は、修繕費・改良費などの名目によって判断せず、
その実質によって判定されます。例えば、下記3つは修繕費ではなく資本的支出となります。
・建物の避難階段の取り付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
・用途変更のための模様替えなど、改造や改装に直接要した金額
・機械の部分品を特に品質や性能の高いものに取り換えた場合、その取り換えた金額のうち、通常の取り換えの金額を超える部分の金額
ただし、一つの修理や改良などの金額が20万円未満、またはおおむね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良などである場合、実績として証明することができれば修繕費とすることができます。
3年以上の周期での修繕でも、1回あたりの設備の修繕が20万円未満なら、修繕費になります。
【参考】修繕費とならないものの判定
■価値の向上ではなく現状維持を！
これまでお伝えした通り、修繕費で費用計上できるか、資本的支出で固定資産になるかの判断基準は、通常の現状維持や原状回復でしかないリフォーム（修繕費）か、
資産価値が上がり、耐久性が高まるか（固定資産に計上後、減価償却）で決まります。
また、用途変更のための工事も、固定資産として計上します。「修繕費」にしたい場合はあくまでも現状維持の範囲内に納めるほうが得策かもしれません。
ただし、ケースによっては修繕費になることがあります。
国税庁によると「従来使用していたものよりも高性能なものに取り換えたり、資産価値が高まったり、耐久性を増した場合は資本的支出に該当する」と記載があります。
しかし、例えば蛍光灯をLEDランプに切り替えた場合は、建物という固定資産そのものの資産価値が高まったと言い切れないことから、修繕費となります。
■あいまいなものはこの基準で判断！
どうしても修繕費か固定資産かの判断が難しいときは、
・かかった費用の合計額が60万円未満
・支出した費用が前期末の取得価格の10％以下
上記のいずれかに該当すれば、修繕費として一括費用計上することができます。
また、定期的な修繕で高額なものには「支出額×30％」または
「前期末の取得価格×10％」のいずれか少ないほうを修繕費とし、残りを全額資本的支出に計上しておけば、修繕費とすることができます。
【参考】修繕費とならないものの判定
今回はリフォーム時に考えておきたい費用のことについてご紹介しました。
ただし、これらはあくまでも、賃貸経営を長く継続して現金を節約する方法です。
節税のためにと言って赤字を増やしすぎると、融資の審査が通りにくいなどの弊害も出てきます。
将来どのように賃貸経営を行っていくかをしっかり考えて軸を作り、
全体のバランスを考えて、判断していくのが良いかと思います。
入居者に長く住んでもらったり、入居希望者に選んでもらえる物件になるように、
税金や補助金制度などを上手く活用して、安定した賃貸経営をしていきましょう 🙂
税金対策や補助金の活用についても
お気軽にお問い合わせください★
【ホープハウスお問合せ先】
◇関西◇ 0800-111-2188
◇関東・東海◇ 0120-708-114
※建物診断やリフォームについての相談も随時受け付けています。
皆さまからのお問合せ、心よりお待ちしております！！！
★耐久性、他効果にも優れたフッ素系塗料も扱っております★
★物件の状態、オーナー様のご要望に合わせて、ご相談に応じます★
昨年の12月に「2022年度税制改正大網」が発表され、今年の4月から施行されています。
今回はオーナー様に関係がありそうな改正点を再確認してみました。
◇住宅ローン控除制度の見直し
（2025年末までに居住した場合に適用）
今回の改正で大きく変わったものが「住宅ローン控除制度」です。
不動産投資目的で住宅ローンを組むことはできませんが、
急な転勤などでやむを得ず貸しに出す場合もあると思いますので
ご参考までにお役立てください！
【1】カーボンニュートラル実現に向けての措置
「2025年までに温室効果ガスの排出量を実質0にする」という目標に向けて、
住宅市場での取り組みを強化する方針が示されました。
新築住宅の場合、改正前は「一般の住宅」と「良質な住宅（認定住宅）」の2つに分けて限度額を計算していましたが、改正後は「良質な住宅」をさらに細かい基準で分け、住宅機能に応じて借入限度額が上乗せされます。
また、既存住宅の性能向上を図ることを目的に、既存住宅のリフォームに係る特例処理も拡充・延長されました。
政府は既存住宅流通と省エネ性能に優れたリフォームに適用しやすい建材・工法等の開発・普及を目標に掲げており、税制面からもその計画を下支えしていくものと考えられます。
具体的には、従来の「ローン型減税」「投資型減税」を整理統合し、必須工事について控除対象限度額の範囲内で、標準的な費用相当の10％を所得税から控除されます。
さらに、省エネリフォームの工事要件のうち、「全居室の全窓の断熱改修工事」だったものが「窓の断熱改修工事」に緩和されました。
※賃貸経営オーナー様ができる環境問題への取り組み方は過去の記事にもございます！
■不動産オーナー様も参加できる！【SDGs】活動！
■役立つ備え！遮熱塗料のご紹介
【2】会計検査院による指摘への対応と経済状況を踏まえた措置
2021年12月末までだった住宅ローン減税が、2025年まで延長となりました。
ただし、これまで所得税からの控除率は、住宅ローン残高の1％で期間は10年間でしたが、0.7％に引き下げられた代わりに、新築の住宅に関しては控除期間が13年間に延長されます。
実際の支払金利を調査すると、改正前の控除額の1％を下回る割合が約78％もいたことがわかり、本来住宅ローンを組む必要がない人へ住宅ローンを組む動機付けになってしまいます。
富裕層に対する優遇制度であると指摘もあり、税制改正で適正水準にされたことになります。
◇固定資産税・都市計画税の減額処置の延長・拡充
（2024年3月31日まで延長）
固定資産税とは土地や建物にかけられる税金で、3年に一度見直される土地の評価額から算出する課税標準額から税額が決められます。
地価が上がった場合に、納税額が急激に増加するのを抑えるため、前年度の課税標準額の5％分を上限に加算されるルールになっています。
ただし、2021年度は新型コロナの影響によって経済状況が苦しくなり、収入が減るなどした人が続出したため、地価が上昇しても税額を据え置く処置をとりました。
今回の2022年度は、住宅地と農地については本来のルールに戻し、商業地だけは加算される上限を2.5％に半減するように決まりました。
持っている物件が住宅地にあるか商業地にあるかで、支払う固定資産税の金額が変わるので、注意が必要です。
【参考】令和4年度税制改正の大網
【参考】住宅ローン減税について
今回は特に大きな改正について取り上げてみました。
他にもいろいろと改正箇所がありますので、この機会に改めて確認してみてはいかがでしょうか 🙂
税金に関するの疑問やお困りごとも
お気軽にご相談ください♪
【ホープハウスお問合せ先】
◇フリーダイヤル◇ 0120-708-114
◇関西◇ 0800-111-2188
◇関東・東海◇ 0120-708-114
※建物診断、リフォームについての相談も随時受け付けています。
皆さまからのお問合せ、心よりお待ちしております！！！
アメリカの某動画配信サービスを提供する会社の日本法人が、
東京国税局の税務調査を受け、2019年12月期までの3年間で、
計約12億円の申告漏れを指摘されました。
過少申告課税を含む法人税などの追加徴税は約3億円とのこと、、、 😥
普通に暮らしているだけで税金がかかり、私たちに身近な存在ではありますが
難しくてわからない 🙄 ！種類が多くてややこしい 😡 ！
そんなお声が多かったので、税務調査で慌てないためにも
簡単にですが不動産や賃貸経営に関わる税金を再確認してみましょう 🙂
【不動産を取得したとき】
■消費税
建物を建てたり購入したときに発生します。仲介手数料にも消費税がかかります。ただし、土地は時間が経過しても消費されないため、消費税はかかりません。
■不動産取得税
売買や贈与等で不動産（土地・建物）を取得した際にかかります。ただし、相続の場合はかかりません。納付先は都道府県で、期日は所在する都道府県により違いはありますが、取得後20日～60日以内に都道府県税事務所に申請が必要です。
【参考】不動産取得税
■登録免許税
「不動産登記簿」に登録する際に発生します。登記をしようとする土地や建物の固定資産税評価額に応じて金額が決まります。（登録免許税法第10条、同附則第7条）
【参考】登録免許税の税額表
■印紙税
土地や建物を購入する際の「不動産売買契約書」や、建物を建てる際の「建築請負契約書」を交わす契約書に収入印紙が必要です。貼った印紙に印鑑を押す等で、印紙税を収めたことになります。
【不動産を所有しているとき】
■固定資産税・都市計画税
毎年1月1日の時点で土地や建物を所有している人が対象です。土地や建物が所在する市町村に納めます。固定資産税・都市計画税は法人税や相続税・贈与税のような自分で納めるべき金額を計算して納税する「申告納税方式」とは違い、「賦課課税方式」なので、税金を徴収する市町村が税金を計算して納税通知書が送られてきます。
【参考】固定資産税の概要
【参考】都市計画税の概要
【賃貸経営をしているとき】
■消費税
住居以外の事務所や店舗・倉庫などの貸付を行った際に課税対象になります。ただし、管理費や修繕費等で他の事業者に消費税を支払っていることが多いため、原則として受け取った消費税と支払った消費税の差額を納税します。
■所得税・住民税
毎年1月1日から12月31日までの所得に対してかかります。家賃・共益費・駐車場収入・礼金等の不動産収入から、必要経費を差し引いて、他の所得と合算して申告します。所得税は「総合課税」で、一部の例外を除き、対象となるすべての所得を加算してその合計金額に対して課税されます。また、「損益通算」ができるので、不動産所得が赤字になっても他の所得から差し引くことができるので、税金が安くなります。
【参考】所得税のしくみ
【参考】個人住民税とは
■個人事業税
事業を行う法人・特定の事業を行う個人が納税の対象となる、都道府県民税です。一定以上の規模で、不動産・駐車場の貸付を行っている人は「不動産貸付業」、「駐車場業」として税金がかかります。事業の所得は、基本的には所得税と同じ計算方法のため、所得金額をそのまま使います。1月1日から12月31日までの事業活動に課税され、申告期限は所得税と同じく翌年の3月15日です。
【参考】個人事業税とは
【不動産を売却したとき】
■譲渡所得税
売却した不動産の所有期間が、売却した年の1月1日の時点で5年以内の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率が変わります。土地や建物の譲渡所得税は分離課税といって、給与所得などの他の所得とは区別して計算されますが、確定申告の手続きは、他の所得と一緒に行います。
【参考】土地や建物の譲渡所得に対する税金
※事業資産を売却し、新しい事業用の資産を買い替えたとき、条件を満たせば譲渡所得に対する課税を将来に先送りにする特例があります。
【参考】事業用の資産を買い替えたときの特例
【相続・贈与を受けたとき】
■相続税
相続した財産の額から、借金や葬式費用を差し引いた額が基礎控除額を上回るときに納税します。被相続人の配偶者には特例が設けられており、「配偶者特別控除」を受けることができます。申告は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内に行います。
【参考】相続税の申告と納税
■贈与税
個人から財産をもらったときにかかります。贈与を受けた人は1年に1人当たり110万円の基礎控除があります。また、自分が保険料を負担していない生命保険を受け取ったり、責務の免除により利益を受けた場合は、贈与を受けたとして贈与税がかかります。ただし、会社や法人などから財産をもらったときは、贈与税はかかりませんが、所得税がかかります。
【参考】贈与税がかかる場合
今回は賃貸経営に関わる税金をざっくりですがおさらいしてみました 🙂
税金は納付先が国や地方と色々あり分かりにくいです 😥
しかしながら、控除や特例制度なども多くありますので、上手に活用したいですね！
苦手意識に負けず、しっかり勉強して正しく納税しましょう 😀
税金に関するの疑問やお困りごとも
お気軽にご相談ください♪
【ホープハウスお問合せ先】
◇フリーダイヤル◇ 0120-708-114
◇関西◇ 0800-111-2188
◇関東・東海◇ 0120-708-114
※建物診断、リフォームについての相談も随時受け付けています。
皆さまからのお問合せ、心よりお待ちしております！！！
近年の震災や豪雨等の発生で、災害などの緊急事態における企業や団体の
事業継続計画（Business Continuity Planning）の注目が高まり、
法人におけるBCPの策定が促進されています。
一方、マンションで多くの方が生活する中、そこでの災害対策は各住人個人の対策に委ねられており、建物所有者としての防災意識はまだまだ低い状況にあります。
入居者の安心と安全を守ることは、もはや所有者の義務となりつつあります。
以前、コロナ対策としてBCPについてご紹介させていただきました。
前回の記事はこちら▶入居者にコロナ感染者！オーナー様ができる対策とは
今回は防災面からみるBCPについてご紹介いたします 🙂
■改めてBCPとは？
事業継続計画（Business Continuity Planning）
企業が自然災害、大火災、テロ攻撃などの緊急事態に遭遇した場合において、事業資産の損害を最小限にとどめつつ、中核となる事業の継続あるいは早期復旧を可能とするために、平常時に行うべき活動や緊急時における事業継続のための方法、手段などを取り決めておく計画のことです。
【参考】事業継続計画（BCP）について
さらに、「事業継続力強化計画」の認定制度があり
法人化して不動産経営されているオーナー様には、
建物におけるBCPを策定しておくようお勧めいたします。
万一の事態に万全な備えができるのはもちろん、
事業継続力強化計画の認定を受けることで、
税制措置金融支援を講ずるとともに補助金採択に当たって優遇措置もあります。
【参考】中小企業強靭化法（令和元年6 月）
災害発生をきっかけに事業継続が困難になる中小企業がでないようにするための
国からの支援を含めて中小企業の強靭化を図るものです。
具体的な支援としては、優遇税制や金融支援といった複数の優遇処置が挙げられます。
また、中小企業強靱化法に基づく「事業継続力強化計画」又は、「連携事業継続力強化計画」の認定を受けた場合に使用することが可能なロゴマークがあります。
このステッカーを活用することにより入所者や入所希望者に
安心して暮らせるマンションだと知ってもらえるかと思います。
■二次災害の防止処置
BCPの策定において、災害時の二次災害についても考えておく必要があります。
たとえば、冬の夕方に起きる首都直下地震の被害想定では死因の約7割が火災です。
過去の大地震で発生した出火原因が判明した火災の半数以上は電気が原因といわれています。地震直後の火災はもちろん、復電火災への対策も考えておく必要がありそうです。
＜直後火災＞
・倒れた家具が電気ストーブ等に触れて発火
・ソファや寝具に倒れた照明器具から発火 等
＜復電火災＞
・破損した電気製品が復電時に発火
・復電時にコンセントがスパークして発火
・倒れた水槽のヒーターが復電時に発火
・断線したコードが復電時に発火 等
地震発生時に火の始末やガスの元栓を閉めるのと同時に
ブレーカーをOFFにすることで大きな二次災害を防ぐことができそうですが
どうしても入居者任せになってしまいます 🙁
■防災強化マンションで差別化するために
入居者任せの防災だけだと、類似のマンションとの差別化は図れません。
屋根や外壁の防水点検や必要であれば修繕をする、雨どいや排水溝の掃除、
耐震補強を万全にする等の基本的なことはもちろんですが、
最新の防災設備を導入すると、より差別化できるかもしれません。
たとえば「感震ブレーカー」は地震発生時に揺れを感知し、
ブレーカやコンセントなどの電気を自動的に止める器具で、
上記のような電気火災を防止する有効な手段といえます。
ブレーカーの交換目安は13年といわれています。
万一の震災で大切な物件が燃えた・・・ 😥
入居者の方に万一のことがあった・・・ 😥 とならないように、
出来る限りの安全対策はしておきたいものですね。
交換のご相談もお気軽にお申し付けください 🙂 ！
BCP策定も無料で行います！
お気軽にお問い合わせください♪
【ホープハウスお問合せ先】
◇フリーダイヤル◇ 0120-708-114
◇関西◇ 0800-111-2188
◇関東・東海◇ 0120-708-114
※建物診断、リフォームについての相談も随時受け付けています。
皆さまからのお問合せ、心よりお待ちしております！！！
★耐久性、他効果にも優れたフッ素系塗料も扱っております★
★物件の状態、オーナー様のご要望に合わせて、ご相談に応じます★
緊急事態宣言の延長が決まり、まだまだ終わりの見えない新型コロナウイルス。
こちらでも何度もお伝えしている話題だけに
「もういいよ… 😐 」と思われるかもしれませんが…
改めて今後に向け、オーナー様にかかわりのある支援策についてまとめてみました。
■NEW 💡 中小事業者に対する一時金
今年1月または2月の売上高が前年同月比50％以上減少している
中堅・中小事業者が支給対象となる給付金制度で
支給額は法人で40万円、個人事業者で20万円を上限とします。
これについては、震災は３月初めに開始すると言われており、
今後も情報をきっちり追って行かなくてはいけません。
■NEW 💡 日本政策金融国庫等による実質無利子・無担保融資
第二次が終わり、次回の三次補正予算案としては
予算額３兆2049万円があげられています。
「直近１か月」の売り上げ減少を要件としていましたが、
今後は「直近２週間以上」の比較も可能になりそうです。
日本国庫では１月２２日より運用開始、
商工中金・民間については２月上中旬より運用開始としています。
■2/15まで申請延長決定！家賃支援給付金
1/15〆切、家賃支援給付金！賃料減額を頼まれたら？でもお伝えした給付金。
2021年1月以降の新型コロナウイルスの感染拡大等を踏まえ、
2021年2月15日（月）24時まで申請期限を延長しました。
今のところは12月までの売り上げが急減している企業を対象に
地代や家賃の負担を軽減するために支給される給付金です。
まだ申請されていない所には申請を促してください。
もしかしたら今後、別の形で同じような給付金が設定されるかもしれません。
■2/15まで申請延長決定！持続化給付金
こちらも申請期間が延長されました。
感染症拡大により特に大きな影響を受けている事業者へ
事業全般に広く使える給付金を支給します。
農業、漁業、製造業、飲食業、小売業、作家・俳優業など
幅広く活用できますので、テナントさんや入居者さんに
当てはまる方がいらっしゃれば、一度案内してあげましょう。
緊急事態宣言の延長も決まったばかりということ、
年度末であり税金の猶予・減免・免除についても１月末までと、
第一波のコロナ禍に比べ、今は支援がとても少ない状態です。
また新たな支援は、随時追加されていくでしょう。
ふと糸が切れてしまうところもありますが、今後の国の動向などにも注意して、
うまく支援を活用していきましょう。
大阪市に物件をお持ちの方にお知らせです。
６月より、子育て世帯や新婚世帯（以下、子育て世帯等）の
子育て世帯等の入居促進を目的とした改修工事を行う
民間賃貸住宅等のオーナーに対して、
一定の要件を満たす改修を行った場合に、改修工事費の一部を補助される
令和2年度「大阪市子育て世帯等向け民間賃貸住宅改修促進事業」が
申請受付開始になりました。
今年は新型コロナウイルス感染症の感染防止のため、
郵便やFAXなどでも相談を受け付けてくれるようになりました。
■対象住宅の要件について
次の1～5のすべての要件に該当するものであることが必要です。
（1）対象となる住戸がある住宅等が昭和56年6月1日以降に着工した建築物であること（昭和56年6月1日以前に着工した建築物のうち、あわせて耐震改修工事を実施するもの及び既に地震に対する安全性に係る建築基準法の規定に適合することが確認されているものについてはこの限りではない）
（2）対象となる住戸の床面積が40㎡以上であること
（パイプスペース・メーターボックスの面積は除いて、改修工事後に40㎡以上となる場合を含む）
（3）対象となる住戸が台所、水洗便所、収納設備、洗面設備及び浴室
（浴槽を備えていること。）を有するものであること。（改修工事後に要件を満たす場合を含む）
（4）過去に本事業の補助金の交付を受けた住戸でないこと。また、他の補助制度により国又は他の地方公共団体等から補助を受けていないこと。
（5）対象となる住戸がある住宅等が建築基準法等に適合する建築物であること。
■改修工事の要件について
次の1～3のすべての要件に該当するものであることが必要です。
（1）A～Dに掲げる工事のいずれか1つ以上の工事を含む改修工事であること。
A:居間を含む間取りの変更に係る工事
（複数の居室を一体の居室として改修するもの）
B: 居間又は寝室における窓の断熱改修工事
C:外壁、屋根又は居間若しくは寝室の天井若しくは床の断熱改修工事
D:一定の要件を満たすユニットバスの新設又は改良工事
（2）子どもの安全対策として、E～Gに掲げる全てについて措置すること
（既に措置済みの場合はこの限りでない。）
E:居間及び玄関のドアにおける指はさみを防止するための措置
F:居間のコンセント部における感電を防止するための措置
G:居間及び台所の吊戸棚等における地震対策のための措置
（3）補助事業者が建設工事請負契約を締結して実施する改修工事であり、
本事業における交付決定通知日以降に着手する工事であること。
（建築基準法その他の関係法令を遵守して実施する工事に限る）
■改修工事後の管理について
本事業の補助の対象となる住戸については、
次の（1）～（4）のすべての要件に適合する賃貸住宅として管理を行うことを
条件にすることが必要です。
（1）改修工事後の最初の入居者を子育て世帯（満18歳未満の子どもがいる世帯）
又は新婚世帯（ともに満40歳未満であること、
婚姻届出後5年以内又は入居後6ヵ月以内に婚姻届出予定であること）とし、
補助事業者以外の宅建業者を通じて募集を行うこと。
＜ただし、完了実績報告日※3から3ヵ月以上の間、入居者を確保できない場合は、これら以外の者を入居させることができます。＞
（2）本事業の補助を受けて改修工事を行った住宅の管理状況について、
管理期間中に、本市から対象住戸の管理状況の報告を求められた場合は、
遅滞なく報告を行うこと。
（3）本事業の補助を受けて改修工事を行った住宅に関する情報について、
本市において公開するための情報提供を行うとともに、
管理期間中に情報の内容に変更が生じた場合は、本市に報告を行うこと。
（4）本事業の補助を受けて改修工事を行った住戸の賃貸住宅としての
管理期間を当該改修工事の額確定通知日から10年以上とすること。
■補助対象工事一覧
（１）バリアフリー改修工事（共用部を含みます）
手すりの設置、段差解消、エレベーターの設置
（２）省エネルギー改修工事
窓の断熱改修外壁、屋根又は居室の天井若しくは床の断熱改修節水型トイレへの取替
（３）間取りの変更に係る工事
複数の居室を一体の居室として改修する工事、和室の洋間化等に係る工事
（４）設備の新設・改良工事
台所設備の新設、改良洗面設備の新設、改良ユニットバスの新設、改良収納設備の新設水洗便所の新設
（５）子どもの安全対策措置
ドアにおける指はさみを防止するための措置、コンセント部における感電を防止するための措置、吊戸棚等における地震対策のための措置
（６）防音性の向上等に係る工事
床の振動対策工事、壁の防音工事、窓の防音工事
（７）防犯性の向上に係る工事（共用部分に限ります）
オートロックシステムを備えた玄関扉の設置に係る工事
補助対象工事費の1／3（補助限度額 1戸当たり75万円、千円未満切り捨て)を
補助します。
申請の流れ等については
https://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/page/0000267596.htmlの
手続きマニュアル用をご確認ください。
交付申請の受付期限は、令和3年2月10日(水）。
空室を抱えているオーナーさんは是非活用を検討してみてください。
物件のある地域に合わせて補助金・保険活用のご提案もいたします。
ぜひご相談下さい！
【ホープハウスお問合せ先】
◇フリーダイヤル◇ 0120-708-114
◇関西◇ 0800-111-2188
◇関東・東海◇ 0120-708-114
※建物診断、リフォームについての相談を随時受け付けています。
皆さまからのお問合せ、心よりお待ちしております！！！
★耐久性、他効果にも優れたフッ素系塗料も扱っております★
★物件の状態、オーナー様のご要望に合わせて、ご相談に応じます★