▼プロが救う！あなたのピンチ！
『トラブルだ！困ったぁ～！！』 😥
そんなとき、誤った対処方法をしてしまうと、逆に損害賠償を請求されていまうことも。
自己判断で思い切った行動に出る前に、専門家の見解を聞いて、冷静に適切に対応しましょう。
このコーナーでは、オーナーの皆さまからのご相談事に、プロの先生にお答えいただきます 💡
☆お答えいただいたのは・・・
弁護士法人アヴァンセリーガルグループ 弁護士 武知 俊輔 先生
京都大学卒，大阪弁護士会所属。
大阪大学コミュニケーションデザイン・センター特任助教在職。
不動産関係のトラブルや企業間の法律問題，その他交通事故・労務問題等，民事一般の事案を幅広く担当。
ご相談はコチラまで⇒http://www.avance-lg.com（弁護士法人アヴァンセリーガルグループ）
敷居の高さを感じることなく、どんなことでもお気軽にご相談ください！
【今回の相談】
😥 ３ヶ月間賃料を滞納している入居者の鍵を交換して賃貸借契約を解除したい！
特約として、「賃料の支払いを怠ったときは鍵を取り替えることができる」「賃料を２ヶ月以上滞納したとき、通知催告なしに賃貸借契約を解除できる」との内容を契約書につけています。
今回、家賃滞納が３ヶ月となったので、契約解除の内容証明郵便を郵送し、賃貸物件の鍵を交換したいと思います。
事前にちゃんと特約つけているし、問題ないですよね？！
💡 武知先生のアンサー！ 💡
特約があっても勝手に入居者の鍵を交換するのは違法です！！！
家賃の滞納が生じると、不動産経営の根幹を揺るがしかねず、本当に困った問題ですよね。
契約書中の解約条項に、賃料不払の場合に関する規定を入れているから、これに基づいて契約を解除し、賃借人を追い出してしまいたい、という相談は非常に多いです。
しかし、残念ながら・・・
いかに滞納期間が長かろうと、賃貸人が裁判所を通した手続を経ずに賃借人を追い出してしまうことは法的に認められていません。
＜ 😥 明らかに入居者が悪いのに・・・なんで？！＞
日本の法律が、私人による「自力救済」を原則として認めていないからです。
＊自力救済とは・・・違法に侵害されている権利を、自らの手で回復すること。法的な手段、手続きに頼らず、自分の力で解決しようとすること。
一見すると、そのような行動に何の問題があるのか疑問に思われる方もおられると思いますが、自力救済を許容してしまうと、権利の実現をする力が強い者がより優位に立つ結果となり、社会秩序が乱れてしまう結果を招きかねません。（暴力団などの反社会的勢力がはびこる原因となってしまう）
そこで、権利の実現にあたっては基本的に公平中立な裁判所による執行手続を踏まえるよう定められているわけです。
＜ 😥 知らずに鍵を替えてしまっていたら・・・どうなるの？＞
過去には、賃料を滞納している賃借人のアパートの鍵をオーナーが勝手に交換したという事例で、交換が違法であると断じた裁判例があります。（東京地裁平成16年6月2日判決）。
この事件では、賃借人のオーナーに対する損害賠償請求までは認めませんでしたが、事案次第では具体的な賠償が命ぜられる可能性が十分にあります。
何より、賃貸人の早急な退去を希望しているにもかかわらず、逆に訴訟沙汰に巻き込まれてしまうリスクを生じてしまい、場合によっては威力業務妨害罪などの犯罪の嫌疑をかけられてしまうおそれもあります。
結局のところ、賃料の滞納が生じた時点で、速やかに法的手続をとり、訴訟を提起して判決を得た上で強制執行の手続に進むのが、最も合理的でリスクの少ない方法であることは間違いありません。
私たちの事務所では、数多くの建物明渡請求事件を扱う中で，法的手続にかかる期間を可能な限り短縮するスキームも開発しています。
賃料の滞納でお困りの方は、私たちに一度ご相談ください。
くれぐれも、不埒な賃借人だから、などという理由で鍵を勝手に交換したり、中の荷物を運び出したりすることはやめてくださいね！
武知先生、ありがとうございました！
自分は被害者だー！と思っていたら、やり方を間違えるだけで犯罪者になってしまうなんて・・・怖すぎます。
実はこの自力救済にまつわる裁判で、貸主側が勝訴したケースはほぼないんだそうです。
ついつい怒りにまかせて感情的に動いちゃいそうですが、ちゃんと法的手続きをふんで、法律を味方につけて対処しないといけないんですね :-P
弁護士法人アヴァンセリーガルグループ http://www.avance-lg.com
弁護士 武知 俊輔先生
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