賃料について考えよう


近年、インフレの影響でさまざまな物価があがっています。
ここで考えたいのが賃料の値上げです。
値上げをすると退去する方が出るかもしれないなどの不安があり、賃料アップに踏み切れないオーナーさんは多いはずです。そんな中でも「どうしたら入居者さんが納得できる賃料アップか」をわかりやすく説明することが大切と感じたので今回は記事に起こしてみました。

私はまだ一人暮らしなど、いわゆる「実家」を出たことがないので今回はもし一人暮らしをしていて家賃があがるといわれたら…の妄想も交えて書いていきたいと思います。

オーナー様は「賃料アップしようかな?」とお考えの際にはじめになにをされますか?
まずは他物件との比較や相談から入る思います。増額することが今後の募集に影響しないかどうか、賃料アップするために大家としてどのような設備投資や募集条件を設定したらベストか、不利にならないためには管理会社の担当者に相談することがポイントになりそうです。 自主管理で管理会社と取引がない場合でも、物件を管轄する管理会社に相談をしてみると、親身になってくれる可能性もあるようです。

ですので、まずは管理会社の担当者の方に相談し他物件との比較までしてみてはいかがでしょうか。
先に周辺の物件の比較を自分でしておいてもいいかもしれませんね。
「駅からの距離」「部屋の広さ・面積」「収納」また、その建物のいいところ推しポイントなどを同スペックの物件と比較します。そのうえで予め自分の物件でどのくらいの賃料アップを狙っているのか、場合によっては相談可能にするのかなどの基準を自分の中に決めておきましょう。
事前に妥協できるポイントも作っておくと相談される方もオーナー様の言いたいことを理解して、親身に考えてくれるかもしれません。

〇比較する際のポイント
・賃料は繁忙期の2.3月の家賃と比べること。繁忙期前後は空室を作らないために賃料をあえて下げてい る場合がありますので、注意したいところです。
・自分の物件を特別視せずしっかりと比較対象を絞る。いい条件の物件と比べて自物件は賃料が相場より低いから値上げしよう!というのは絶対に避けましょう。

上記については特に気を付けたいポイントです。次に細かいところも見ていきましょう。

〇賃料UPの時期
賃料をあげるのは契約更新時がいいとされています。早めに直接お伝えしておくとより丁寧ですね。契約更新時にいきなり家賃UPと言われてもすぐに返事をしずらいのでせめて3~6か月ほど前から回覧板や紙面などで通知をしておきましょう。考える時間がないまま家賃が上がるとトラブルになりかねませんので、気を付けたいですね。また、どうして賃料の値上げがあるのかきっちりとした理由を説明しましょう。

〇証明時の内容
もしも、私が賃料アップしますと紙面などで通知を受けたならば、まずは「どうして!?」と驚き、「今後もこうして家賃変更があるのかな?」と不安になってしまうので、以下について記載してほしいと思いました。

・いつの賃料からあがるのか。また、オーナー様と相談できるのか。
・どういった理由なのか。なににあてられるのか等。物価が上がっているためなどでも共感できますので(正当な理由なので)本当のことを書いていただきたいです。
・どのくらいの賃料になるのか
・値段が上がるのが更新時期とずれている場合は更新料はどうなるのか
・火災保険やほかに駐車場料金などはどうなるのか

直接話せない分、しっかりと必要な情報を書いておいてもらえると、なお安心できます。入居者の目線になって考えてみるいいかもしれないですね。

★最後になりますが、色々な物価が高くなり、物件を維持するための支出も増えてきている中で、賃料を上げずに経営していくには厳しいものがありますよね。
意外にも、賃料UPをしたいと望んでいる方は多いですが、まだまだ賃料アップにふみきったオーナー様は少ないようです。賃料アップによっておこるいろいろなことが想像でき、不安な気持ちが足を止めてしまっているのではないかと思いますが、正当な理由で家賃アップをすることはきっと理解してもらえることでしょう。
【無理な値上げではないこと(正当な理由であること)】をしっかりとお伝えし、入居者さんの気持ちに寄り添ってお願いをしましょう。日頃から入居者の方とコミュニケーションをとっている場合は特にスムーズに話が進みそうですね。
『日頃の関りもやはり大切にしていきたいポイント』です。
更新時までにご案内ができるように、相談だけでもお気軽にしてみてくださいね。
また、賃料を上げる時に物件のレベルアップをお考えの方は是非ホープハウスシステムへお問い合わせください。

【ホープハウスお問合せ先】
◇関西◇ 0800-111-2188
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※建物診断やリフォームについての相談も随時受け付けています。
 皆さまからのお問合せ、心よりお待ちしております!!!
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台風一過。建物への被害は?

猛威を振るいながら九州から関西へと進行した台風10号。西日本だけでなく広い範囲で線状降水帯を発生させ、全国で大小様々な爪痕を残していきました。
今回は、台風が過ぎた後に確認する必要があるポイントを一緒に見ていきたいと思います。マンションの被害を早めに確認し対処するヒントとして活用していただけると幸いです。

外壁や外装の確認

まずは屋根や外壁をチェックし、破損やクラック、漏水の有無を確認しましょう。強風に煽られた飛来物による欠損もあるかもしれません。特に前回の修繕から時間が空いている物件は注意が必要です。破損を放置してしまうと外壁が剥がれ落下し通行人に怪我を負わせてしまう可能性があります。  

共用部分の確認

エントランスや廊下、階段といった共用部に破損があった場合、入居者の安全確保に問題が出てくる可能性があります。また、その状態を長く続けていると他の物件に転居してしまう可能性もあるため、入居率を下げないためにも早急な対応が望まれます。「ガラスや照明の破損がないか」「廊下の防水シートの剥がれはないか」「エレベーターのシャフトや機械室に水が侵入していないか」に加え、「外構の破損や植栽の状態」などもチェックしておくと良いでしょう。
 

電気設備や水回り設備の確認

ブレーカーの状態や電気系統の異常がないかの確認も大切です。また、インターホンや防犯カメラも強風と雨で故障している場合がありますので忘れずにチェックしたいですね。排水や給水の設備も正常に動いているかの確認も必ず行いましょう。浸水被害を防ぐためには定期的な清掃も効果的です。
 

窓やサッシ、ベランダの確認

強風を伴う悪天候の場合、窓ガラスやサッシの変形、割れ、漏水が発生している可能性があります。サッシから雨水が浸水した場合、床へのダメージや階下への漏水に繋がります。なるべく早期に発見する事で被害を最小限にとどめたいですね。ベランダの排水口の詰まりや手すりの破損についても可能であればこのタイミングで確認しておきたいところです。入居者宛に通達を出し、台風による被害の報告をしてもらうと良いかもしれません。
 

プロフェッショナルへの調査依頼

おおよその被害状況が確認できたら、専門業者へと調査依頼をしましょう。調査を行う中で当初は見つけられていなかった被害箇所を明らかにできるかもしれません。
また、台風による被害は修繕費を保険で賄える場合があります。修繕を専門に行なっている企業は保険対応も数多く経験しているため、スムーズな申請が期待できます。
 

次の台風に備えるために

賃貸物件の場合オーナー様で確認できる範囲には限りがあります。入居者の協力も物件を守るためには必要となってきますので、台風が近づいてきた際には「ベランダのものを中にいれる」「ベランダの排水口の掃除」「サッシの目張り」などの注意事項を記載した紙を掲示板やエレベーターに張り出したり、ポストに入れたりして周知しておくのが効果的でしょう。また普段から階段や手すりの破損がないかをチェックしておくことも大切です。
建物を常に安全な状態に保つことが賃貸経営の要となってきます。
 

お困りの際にはホープハウスシステムへ

ホープハウスシステムでは
「建物被害緊急ご相談窓口」を開設致しました
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ホープハウスシステムは大規模修繕を得意とする会社です。設備の破損や外壁のクラック、漏水の恐れがある場合など、お困りの際にはお早めにお問い合わせください。保険対応のノウハウもございますので、お気軽にご相談いただければと思います。
被害の最小化と迅速な復旧に尽力致します。

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「梅雨に向けての対策」大雨・雨漏りへの備え

雨の降り方は2000年頃から激変。
より強度の強い雨ほど増加率が大きくなっています。
1時間降水量80mm以上、3時間降水量150mm以上、日降水量300mm以上など強度の強い雨は、
1980年頃と比較して、おおむね2倍程度に頻度が増加しています。

棒グラフ(緑)は各年の年間発生回数を示す(全国のアメダスによる観測値を1,300地点あたりに換算した値)。折れ線(青)は5年移動平均値、直線(赤)は長期変化傾向(この期間の平均的な変化傾向)を示す。<気象庁「大雨や猛暑日など(極端現象)の長期変化 」より引用>


防水性能が低下している時に想定の雨量を超えると、漏水につながる危険性もあります。
特に雨の続く梅雨から台風の時期は、雨漏りが増加する時期でもあります。

今回は雨漏りの原因となる建物のトラブルそれを防ぐ建物診断についてお伝えします。

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悪質な給湯器点検商法にご用心!

「給湯器を点検する」と称して不安をあおり、
高額な給湯器への交換を迫られたとする被害相談が増えています。

国民生活センターの発表では、悪質な給湯器点検商法による被害の相談件数が
2023年度ではその前の期の3倍に達することが分かりました。

給湯器点検商法はこれまで問題になっていた
屋根点検商法と似ている点が多くあります。
屋根点検商法で騙せなくなった悪質事業者が
新たに給湯器に目を付けたのではないかと言われており、
相談件数は年々増加の一途をたどっています。

賃貸物件では、給湯器の交換は大家さんの仕事であり、
入居者が勝手に給湯器を交換することはほぼないと言えますが、
設備交換が大家さんの仕事であるということを知らない入居者さんや
口車に乗せられて、詐欺の被害にあう方もいます。

戸建ての賃貸物件は特に注意が必要です。
また集合住宅の場合、騙されやすい入居者が集まる、詐欺をしやすい物件と認識されると
業者を装った強盗・暴漢が敷地に入り込み、事件に発展することもあります。

今回は物件も入居者も守るために、話題の給湯器点検商法についてお知らせします。

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こんな時どうする?駐車場トラブル!


駐車場付きの物件をお持ちの大家さんにとって、
駐車場は入居付けのための大事な要素であるとともに、トラブルを抱えがちな悩みの種でもあります。

駐車場内でのトラブルは私有地のトラブルとして、捉えられ、
警察が介入しにくく、トラブル解決にはなかなか骨が折れるものです。

今回は代表的な駐車場トラブルと、その解決案についてお伝えします。

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やっていますか?入居者の情報更新~入居者のトラブル予防~

政府は3月8日の閣議で、単身高齢者や障害者といった要配慮者の住まい確保を進める
住宅セーフティーネット法などの改正案を決定しました。

社会福祉法人などによる見守りや安否確認機能が付いた
賃貸の「居住サポート住宅」を自治体が認定する制度を新設。
要配慮者の家賃債務保証を担う業者を国が認定する仕組みも設け、
高齢者らが入居しやすい環境を整える支援策も進められています。

孤独死後の対応や家賃滞納の懸念があり、高齢者の入居を拒むケースも多くあると言われていますが、
今後は法人による入居後の支援を充実させ、
大家さんが安心して物件を貸し出せるような仕組みができてくるかと思います。

「それでも、うちでは今後も高齢者を受け入れるつもりはない!」
というオーナー様もいらっしゃるかもしれません。

そんなオーナー様の物件にも、実はすでに高齢者・高齢者候補の入居者がいるかもしれません。

よろしければこちらも合わせてご覧ください。
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増える騒音トラブル~改めて知りたい騒音対応~

共同住宅で起こるトラブルの代表例とも言える、騒音トラブル。

環境省の「令和3年度騒音規制法等施工状況調査」を見ると、
同年度に全国の地方自治体が受理した
家庭生活が発生源の苦情は1389件。5年前より約37%増えています。

コロナ禍を経て、在宅で過ごす人が増えたこと
オンラインでのボイスチャットやゲームが盛んになっていること
室内飼育のペットが増えていること
入居者の生活リズムが多様化していること

など、入居者の暮らしに変化があったことも影響しているのかもしれません。

今回は改めて騒音トラブルについてどう対応すればよいか
調べてみました。

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[調査義務化]知っておきたいアスベストのこと

15年ほど前に大きく話題になった「アスベスト(石綿)」
アスベストのばく露により、塵肺、肺線維症、肺癌、悪性中皮腫など
人体への健康被害問題となったことは、皆さんもご存知かと思います。

アスベストは耐熱性や防音性、保湿性などに優れている素材で、
高度成長期(1970~1990年代)には建物をはじめとしたさまざまな分野で利用されていました。

2006年、アスベスト含有品の製造が全面禁止されましたが、
アスベストを利用した物件は
ちょうど大規模修繕の時期に入っていることもあり、
ホープハウスシステムでも昨今アスベスト対応の案件が増えています。
この機会に改めて、アスベストについて、調べてみました。

▶詳細が知りたい方は石綿総合情報ポータルサイト(厚生労働省)もご覧ください。

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臭いアイツ・カメムシは後処理が重要!

涼しくなってきた9~12月に人を悩ませるカメムシ
秋から冬にかけて気温が下がる時期になると、暖かさを求めるカメムシが
日の光であたたかくなる家の外壁や網戸に集まってくることが多いようです。

カメムシの厄介なところは
■屋外の樹木や草原から飛来するので発生源対策が難しい
■刺激すると悪臭を発する
■集団行動を好む傾向があるので、1匹いればほかの仲間が集まってくる
■2~3mmの隙間があれば、侵入してくるので、完全な侵入防止が困難
■殺虫剤に対して強い抵抗力がある

といったところ。

業者に任せても「また飛来してきた!キリがない!」とお困りの方も多いでしょう。

洗濯物にもついたり、共用部が踏まれたカメムシによる悪臭で嫌な気持ちになったり…
「カメムシがいやだから退去する!」という人は少なからずいるようです。

季節の風物詩として、諦めてもらわなくてはいけない部分も多いですが、
大事なのは、「カメムシがいやだ!」と思う頻度を減らしてもらう事。

人間ができる精一杯の抵抗を考えてみました。

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