ライフラインがストップ!?災害の対策とは

山形・新潟に続いて、今週も千葉・静岡付近にて大きな地震が起こりました。
また、ゲリラ豪雨も多くなり、今後災害が多い季節になります。

住環境研究所が2019 年5 月15 日に発表した
「防災・災害意識と住まい調査」を見ると、
災害時に困ったことは、トイレが使えない、電気が使えないなど
ライフラインに関することが多く占めることが分かります。

今回は、ライフラインがストップした場合に備えて、
入居者のために大家さんがどんなことができるか、考えてみました。


25歳以上の既婚者で、5 年以内に戸建持家を取得した方で“被災経験がある方”、
および住宅取得計画者で“被災経験がある方”の中で、
停電を経験した人は70%とかなり多く、災害別にみると、
「地震被害」の場合は「停電」と「断水」どちらも経験したという人が多くなっています。

■停電を経験した人の割合(全体:70%)
・地震被害:85%
・水害被害:69%
・台風被害:69%
■断水を経験した人の割合(全体:43%)
・地震被害:64%
・水害被害:43%
・台風被害:29%

東日本大震災(2011年3月11日)の場合、ライフラインの復旧に
【電気】1週間 【水道】3週間 【ガス】5週間
かかっています。
地面の下を通る水道・ガスにはなかなか手が付けられないず、
安全を確認しながらの復旧になるので、
ガスはなかなか直らないようです。

西日本豪雨(2018年7月8日)の場合、ライフラインの復旧に
【電気】1週間 【水道】3週間 【ガス】5日
かかっています。ガスは大きな被害がなく、回復が早いようです。

どちらの場合も「水道」が回復するまで、時間がかかるのが分かります。
断水経験者が困ったことは、
「自宅の水洗トイレが使えない」38.5%
「飲み水の入手」37.4%、
といった、どちらも生活するのに欠かせないもの。

停電経験者が困ったことは、
「停電、計画停電などで自宅の電気が使えない」31.2%、
「スマホの充電、電源の確保ができない」20.4%
「空調機器が使えない(冷房・暖房・扇風機など)」17.7%
「TV、ラジオ、スマホでの情報収集」14.4%
など、安全面を確保するために必要なことが多いようでした。

各個人で行う準備として、備蓄対策や防災グッズはもちろん必要ですが、
マンション側として、用意できるものはどんなものでしょう。

実際に災害に合った方が今後住むうえで必要だと思っていることは
以下のものがあげられています。
グラフ

災害に合われた方がよく言うのはひとつのライフラインに頼りきりにならないこと
オール電化のおうちだと、電気が回復するまで、
なにもできないかも?と不安になりますよね。
逆にガスが回復しなかった時には、ホットプレートが役立ったという人も多いです。

また、もし水道が大丈夫でも、
電気で動くポンプにより水を送っているところは
電気が回復するまで給水できませんし、
ガス機器の中にも電源を必要とするものだと、電気が回復するまで使用できません。

こうした問題をフォローアップするためには、
マンションの設備を強化することは避けられません。

  • 非常用電源を設置する(自家用発電機、蓄電池など)
  • 自然エネルギーを活用した発電設備を設置する(太陽光発電など)
  • 地下水槽(防火水槽や雑用水槽)を設け、
    災害時に汲み上げる非常用小型ポンプや濾過装置を常備しておく。
  • 受水槽に緊急遮断弁と感震器を設け、地震時における水源の流出を防ぐ。
  • 受水槽内の隔壁を工夫し、給水車からの補給対応をはかる。
  • 受水槽に非常用取水栓を取り付け、取水できるようにする。 など

管理会社任せにせず、緊急時に自物件の入居者に対し、
どういうことをすれば、設備を活用してもらえるかも、確認しておきましょう。

また、建物への要望では、地震対策として
「倒壊しない強固な構造」75.3%
「揺れによる室内の被害を抑える配慮」67.0%、
台風対策として
「飛来物に対する配慮がある(窓にシャッター等)」59.3%
「飛散に対する配慮がある(屋根の固定方法等)」55.2%
などとなっています。

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■雨戸のガタツキをチェック
台風など風を伴う災害の場合、窓割れの被害が多いです。
その被害を守ってくれるのが雨戸になるのですが、いざというときに
閉められない…ということも。
■ベランダの片付け
物干しざおや鉢植えなども危険ですが、粗大ごみや放置物があると、
自分の部屋だけでなく、他の部屋・物件に被害を与える可能性もあります。
この時期をきっかけに注意勧告をすることも一つの方法です。
■雨どいの掃除
枯れ葉などが詰まっていて排水溝に流れないと地形によっては
家屋への浸水、雨漏りの原因になることがあります。
■屋根・外壁の補強
屋根や壁のひび割れ、剥がれがあると、雨漏りが深刻になるかもしれません。
剥がれたタイルや板壁が飛んでいくことも非常に危険です。
あくまで一時的な補強ならば板やコンパネでもできますが、
早めに業者へ頼んで修繕したほうが良いでしょう。
■エントランスを守るため土嚢を敷き詰め、ガラス戸をカバー!
エントランスが水びだしに!とならないよう、
台風が来る前にはガラス戸を段ボールなどでカバー。
足元は土嚢を敷き詰め、対策したほうが良いです。
水で膨らむ土嚢もありますので、利用していきましょう。

 

その他、入居した方へ防災グッズをプレゼントしたり、
更新してくれた人に水やインスタント食品、備蓄品をプレゼントしたりして、
大家さん自ら防災を呼びかけることもGOODです。

入居者さんはもちろん、物件も大きな被害をうけないように
日頃から防災について、主導していきましょう。

入居者が虐待?どう対応する?

 😕 「隣家の子どもの泣き声が気になって眠れない……虐待では?」

騒音問題のクレームかと思えば、もしかしてこれって事件? 🙁 
児童虐待のニュースなども気になる昨今、自物件でも…と不安に思うことも。

💡
今年の3月、横浜市で全治3か月以上の重いやけどを負っていた3歳の長女を
自宅に放置した両親が逮捕された事件では、
自宅アパートを抜け出した5歳の長男をアパート前まで送り届けた男性と
大家さんが男の子の話を聞き、警察に通報して
長女を保護できたという経緯があります。

大家さんも水際で命を救う可能性があるのです。
今回は入居者の虐待が疑われた場合、どのような対応をすべきか、調べてみました。


■児童虐待かなと思ったら「189」へ電話
基本の対応としては最寄りの児童相談所とつながる
全国共通の電話番号189(イチハヤク)が開設されています。
基本的に匿名で話すことができますので、安心してください。
ただ、情報について追加で聞きたい場合などは、
電話をした人の氏名や連絡先を聞くこともあるようです。

通報時に聞かれるのは大体以下の内容です。
・子どもの年齢や性別、
・どんな状態でいつから起きているか
・どこの部屋と分からない場合は、上階からとか、隣の部屋からなどでもOK
もし、入居者さんから相談されたら、この内容を聞いて、
代わりに通報したり、役所や福祉センター、
地域包括支援センターにも相談すると良いでしょう。

児童に限らず、高齢者や配偶者、恋人などの暴力・虐待の疑いがあれば
役所や警察に相談してもよいです。

■どのくらいなら通報してもいいかな?
大家さんとしては、子育て中のおうちは日頃から気にしていきたいところです。
今の子育てはどうしても孤立化してしまいがちなので、
虐待までいかなくても子育てに大きな負担を抱える人は多いのです。

特に
・単身用などの手狭な間取りに、不釣り合いなほど大人数で生活している
・子どもの泣き声・悲鳴が周囲に漏れないよう雨戸など閉めっぱなし
・光も漏れないようにカーテンをずっと閉めっぱなし
・ベランダに物置きや檻のようなものがある

家庭には注意していきたいところです。

・尋常ではない激しい泣き方
・突然の悲鳴のような泣き声
・1時間以上泣き続けている
・大人の罵声や怒声
・ものを壊す音、叩きつける音などといっしょに泣き声が聞こえる
といった訴えがあれば、ためらわず機関に相談しましょう。

■もし虐待じゃなかったら、入居者さんを困らせてしまうかも
「児童虐待かも」と警察に電話した場合は、
警察官だけでなく児童相談所の相談員が同行することが多いです。
親がすぐに逮捕されてしまう!というわけではなく
まず行うことは「安全確認」です。

またその後、子供が保護され、親と離れ離れになってしまうのでは?
と心配される方は多いですが、児童相談所は本来、
「子育てで困っていませんか? 相談してみませんか?」と
親子・家庭をサポートするところです。

たとえ事件性がなくても行政の関係機関の支援のスイッチが入り、
子育てで悩んでいる両親やSOSの声をあげられない子供に対し、
「こうするといいですよ」「こんなサポートがありますよ」と
フォローすることができます。

子供にも色々な子がいます。
障がいなどがあり、大きな声をあげてしまう子もいるでしょう。
子供のことは親の責任という人もいますが、
子育てをその家だけですることはとても難しいです。

子供だけでなく、虐待や暴力をふるい、そしてふるわれる多くの人が
相談できる人も頼れる人もおらず、
どうしていいか分からず、最悪の事態に発展してしまいます。

大家さん自身も、そうした虐待の種に気付いた入居者さんも、
一人で思い悩む必要はありません。
一人で行動した場合、
トラブルに巻き込まれた時に対応ができない可能性もあります。

不安に思ったら、警察や関係機関を頼り、入居者さんはもちろん、
自物件も守るために行動してみましょう。

 

 

トラブル解決の糸口!知っておきたい賃貸契約のルール

繁忙期も終わり、新しい住人が入って一安心。
というオーナー様も多いかと思います。

しかし、賃貸経営をしていれば、
滞納や騒音などトラブルもたくさん。

今回はそんな、もめ事を最小限にできる賃貸契約のルールについて考えてみました。


■トラブルメーカー予防に定期借家契約が◎
 💡 定期借家契約とは…
定められた期限が来たら賃貸契約は終了。
無条件で入居者を退去させることができます。
期間中にトラブルを起こさなければ、
再契約という形で、長期入居につなげることができます。

管理会社の中には「 😕 定期借家だと入居者が獲得しづらく、家賃も下げないと」と
言うところもありますが、
・トラブルを起こさなければ住み続けられる
・ルールを守らない入居者は満了時に退去させることができる
・トラブルのない住環境を整えるための制度ということを強調することで
 マナーの良い入居者が獲得しやすい
という利点があるので、そこをきちんと説明してほしいと
お願いすることが大事です。

■「もしも」のお金のことをカバーする契約書
 😥 賃貸借契約が完了し、あとは入居のみとなったところでキャンセルになった
この場合、礼金は返さなくてもいいものですが、トラブルにはなりがちなので
契約書に「入居前のキャンセルの場合は礼金は返却しない」ということは
書いておくと無難でしょう。
また家賃一ヵ月分程度なら、違約金も認められるので、
万一に備えて、入れこんでおくとよいでしょう。

😡 入居者が更新料の支払いを拒否している!
更新料については
「協議の上更新することができ、更新の場合は更新料を払う」という
条項があるだけでは更新の方法にとっては更新料が請求できない可能性があります。
更新方法には3種類あります。
①双方の合意により行われる「合意更新」
②合意がなく、借地借家法の規定により行われる「法定更新」
③意義がない場合に合意更新と同じ効果を発生させる旨の
 賃貸契約書の特約に基づく「自動更新」
前述の条項では、法定更新が生じた場合(合意が得られなかった場合)、
更新料が請求できない可能性があります。
特記として「法定更新の場合も更新料を支払う」旨を明記したほうが良いですが、
法定更新を行った場合は、賃貸借契約が期間の定めのない契約になるため、
更新料をとれるのが法廷更新の1回のみになってしまいます。
可能であれば、自動更新条項を契約書に明記し、
自動更新の場合も更新料をとるような内容にしておくべきでしょう。

■こんなときは大家さんの責任!?
😥 入居者からベランダの床が壊れたので修理をした。お金を払ってと言われた!
賃貸借契約書には「必要費および有益費については、賃貸人が費用を負担する」と
記載していても、民法第608条第1項では
「賃貸人が必要費を支出した時、直ちに賃貸人に対し償還を請求することができる」とされています。
特約の効力は制限があり
小修繕を越える修繕については、入居者負担にはできないと考えられます。

😥 建物全体に被害が及ぶ可能性のある漏水が発生!
部屋に入って確認したいが、入居者との連絡がつかないので、不在時に入ったら、
入居者に「侵入した、訴える 👿 」と言われている…
賃貸の契約内容に「借主の承諾なく室内に立ち入ることができる」という特記が
あっても、家主は借主の承諾なく立ち入ることはできません。
無断で立ち入った場合は、住居侵入罪が成立する可能性すらあります。
ただ、今回は「漏水の可能性がある」という状況で、
「賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をするときは、
これを(賃借人が)拒むことができない」(民法606条2項)という規定が
適用されることが考えられます。
①郵便受け、電気、水道メーターの状況等を確認し、長期不在であると認められる
②入居者及び連帯保証人に対し、架電、郵便等の方法により連絡を複数回試みた
③一定期間継続して応答がない
これが証明できる証拠を保存しておくと、違法とされる可能性は低くなるでしょう。

🙁 契約者の車が車上荒らしにあった!家主に責任はあるの?
家主は原則として責任を負いません。
駐車場の賃貸借契約における貸主の義務は
駐車スペースを提供することであり、車の管理は義務ではありません。
ただし、「 😕 駐車スペースに他の車が停まっていて使用できない!」
「 👿 車止めが破損していて、駐車する際その破損部で車に傷がついた」など
駐車スペースの使用を妨げるようなことがあれば、警察に対応してもらったり、
破損部を修繕したりなどの責任が発生します。

 

事前にルールを決めたり、対応を知っていると、
素早くトラブルができて、「うちの大家さんはしっかりしているな!」と
評価が高まることもあります。
災いはないほうがよいですが、災い転じて福となすことができるよう、
色々と対応策を考えてみましょう。

他と差をつける!コンセプトを持ったリフォーム!

時代が令和に変わってから一ヵ月が過ぎ、
「令和」の言葉が発表された春からあっという間に夏になってきましたね。
新しい時代「令和」を迎える慶びをこめ、
一般社団法人日本流行色協会(JAFCA)が発表した「令和慶祝カラー」は、
万葉集巻五、梅花の歌32首の序文から引用されたことから、
日本を代表する花にちなみ「梅」「菫」「桜」の三色が選ばれていました。reiwa
「自然の美しさを愛でる穏やかな日々が未来永劫続くように」
願いが込められたカラーは
色とりどりの花を咲かせて喜ぶ春や明るく新時代を思わせます。

色からはそこに込められた思いや「コンセプト」が伝わります。
今回は、どうやって「コンセプト」を絞り、
物件に使用するカラーを決めていくか。考えてみました。


①まずは物件を知る
建物のコンセプトを決めるにあたって、まずはどんな人に住んでもらいたいか
「ターゲット」を定めることが必要です。
そのためには、自分の物件がどんなものか、改めて見直すことが大事でしょう。
・どんな人が住む町、地域か
(工場が近くそこに勤務する人が多い、小学校が近く家族連れが多いetc)
・間取りから見て、どんな人が住みそうか
(すでに住んでいる人は単身男性が多い、お金はある単身赴任の男性、テナントが同物件に入っているのでトランクルームとも使用できそうetc)
・他物件と比べて、どんな個性が出せるか
(周りが白壁一辺倒なら、少し変わったものを考えても…、あえてコンロを充実させてみる、シャワーだけにしてその分部屋を広く、照明に凝ってみるetc)

②コンセプトを決める
ターゲットが見えてきたら、
そこにあうコンセプトをきめていかなくてはいけません、
たとえばターゲットが「30代独身男性」と仮定すれば
・明るいか、シックか
・青みが多いのが良いか、赤みが多いのが良いのか
・どんな家具を置くような人か などなど
部屋のイメージが見えてくるはずです。

③デザインをする
失敗しない塗分け方と色選びでも紹介しましたが、
部屋の中も、壁紙や設備の色によって色分けができます。
もちろん1色でも構いませんが、毎日住む部屋にもゆとりや遊び心が欲しいものです。

●最大3色までが◎
インテリア・ファッションでも、3色までが一番まとめやすいです。
ベースカラー、アソートカラー、アクセントカラーの3色に分けて
選んでいくと、よいでしょう。
 💡 ベースカラー
一番広い色のことです。部屋の中で見ると、壁の色ということですね。
男性ならモノクロで!とにかく黒! 😉 と思ってしまいがちですが、
平日などのオンの前を過ごしたり、休日のオフの時間を楽しんだり…
など広い意味で使用される部屋は「疲れない」「暗くならない」が大原則。
小柄の効いたものや、ダーク系であってもブラウンやねずみ色など
ヌケ感のある色がちょうどよいでしょう。
 💡 アソートカラー
ベースカラーの次に広い色のことです。床などがあたります。
ベースカラーとアクセントカラーの中間の色を選ぶとおさまりが良いですが、
部屋の印象をつけたいなら、色味が逆であっても良いかと思います。
💡 アクセントカラー
塗装面積が一番狭い色。彩度や明度の明るい色を取り入れることによって
個性のある物件にすることができます。
例えば、トイレの扉を思い切って真っ青にしてみたり、
長押をベースカラーとはまったく逆の色にしてみたり…。

また、物件の部屋すべてが同じ色味でなくても良いと思います。
それぞれの部屋にコンセプトを定めて、それに合わせたカラーを分けていくと、
空室が出てリフォームをするときにも少しワクワクしませんか?
それぞれ、玄関扉や室名札をコンセプトカラーにわけて見れば、
住んでいる人たちも「 🙂 ここの部屋はどんな部屋だろう」とワクワク感が高まり、
自分だけの色の部屋にも特別感を感じるのではないでしょうか?

賃貸だからこそ、「ちょっと変わった部屋に住んでみたいな 😛 」
思えるような思い切ったコンセプトがあっても良いかと思います。
またカラーで失敗しないためには
この「コンセプト」がしっかりしていることが大事!
カラーの専門家である業者さんともよく話し合って、
あなただけの物件を作り上げてください。

 

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