賃貸マンションの一部が貸店舗になっていることは珍しくありません。
しかし、住居用と同じ感覚でいると、トラブルにつながることも… 🙁
今回はテナント契約時のポイントについて考えてみました。
店舗がないオーナー様も何かあったときの参考にしていただければと思います 💡
物件を住居用に貸す場合とテナント用に貸す場合、
大きく異なるのは、契約を結ぶ相手が「個人」か「事業者」かということです。
借主が個人であっても、営利・非営利関わらず
事業用に貸すのであれば「事業者」になります。
住居用と違い、「事業者」同士の契約は
「契約書」がすべてになるので契約の内容について
しっかり考える必要がありそうです。
■解約の条件を設ける
オーナー様としては、少しでも長く入居してほしいものですが、
テナントの経営状況により設定した期間より早く退去になる可能性があります。
また、住居用の賃貸借契約と同じように、又貸しが起きた場合や
家賃の滞納があった際に、オーナー様側からも
解約が可能になるようにしておくことも大事です。
トラブルがないように、解約は家主と入居テナントの双方からできるように
記載しておくと良いかもしれません 🙂
さらに、テナント側から途中解約をされた場合、
「違約金」の金額はトラブルになりやすいです。
相場は契約残存期間の賃料1年間分らしいですが、実際に裁判になった場合、
ケースによっては高額な違約金と、次の入居がすぐに決まったことによる
二重払いに近い結果となることから家主側の暴利行為と判断されたことも 🙁
また、別のケースでは残存期間の賃料支払い約定は
賃借人が認識していたと認められ、賃借人が有利な賃借のためあえて賃借人のために保証したと判断されたりと、判例は様々なようです。
民法は、「契約自由の原則」のもとにあるので、
公序良俗（暴利行為）や強行法規に反しない限り、
契約は当事者が自由に締結できると定められています。
大事なのは、裁判所で無知につけこむ暴利行為だと判断されないために
入居するテナント側が契約内容をしっかり理解していることです 💡
特約条項として記すだけでなく、「重要事項」の説明として明確に記載し、
テナントから了承の著名・押印を受け取っておく必要がありそうです。
■設備の取り扱いについて明確にしておく
住居用の場合、家具家電などの設備がないことが多いかと思います。
備え付けるときはメンテナンスは家主側が行うか、入居者にプレゼントし
あとの維持管理は入居者にしてもらうようにしていることが多いと思います。
しかし、テナント用の不動産の場合、空調や電気設備などの使用頻度が異なるため
頻繁なメンテナンスが必要になることも。。。
入退去に伴い、設備の設置や維持管理をどちらが行うのかを
しっかり決めておくことが大切です。それと同時に、原状回復のやり方や度合いも
明確にしておいたほうが後のトラブルを避けることができそうです。
■家賃の発生日を決める
通常の賃貸マンションは、物件の引き渡し日から家賃が発生します。
テナントの場合でも、同じように契約で定めることが可能です。
ただし店舗の場合は、物件を引き渡した後に店舗業務のための
内装・外装工事が入ります。
当然、リフォーム期間はテナント側の収益は発生しません。
そのため、テナント側から工事期間中はフリーレントにしてほしいと
交渉が入りがちです。
テナントが営業できない期間中、家賃をどうするのかを
契約前に入居テナントと認識合わせをしておくことが必要です。
揉めないためにも、しっかり条件を明確にするといいと思います。
建物を「住居用」に借りるのか、「事業用」に借りるのかで
契約の仕方は大きく変わりますが、
契約時に認識の齟齬がないようにしたいのは同じです。
これから本格的に繁忙期を迎えますが
トラブルにならないように、入居希望者と話すのはもちろん、
改めて契約内容を確認し、管理会社とお話ししてみてはいかがでしょうか 😉
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