一般社団法人 日本レストルーム工業会によると、
一般世帯での普及率は80％を超え、
トイレの水洗化を終えた一般家庭には、ほぼすべてに普及したと推測されるまで定着。
こうした一般家庭への普及は賃貸ニーズにも影響し、
温水洗浄便座に慣れた若者世代ほど「なくては困る設備」となりつつあります。
「この設備がなければ入居が決まらないランキング」＜賃貸住宅新聞調べ＞を見ても
温水洗浄便座が上位にランクしており、
ポータルサイトで選択できる「条件」にも含まれています。
どのくらいの人が、どんな理由で温水洗浄便座を使用しているか
温水洗浄便座利用者に対する意識調査を見てみましょう。
不動産情報サービスのアットホーム株式会社が「不動産のプロが選ぶ！“2021年下半期 問合せが多かった条件・設備”ランキング」を公表しました！
これは、2021年7月以降に賃貸居住用物件を探している顧客を担当した全国のアットホーム加盟店726店を対象に、2021年12月17～24日にインターネット上でアンケート調査を行い、その結果をまとめたものです。
今賃貸物件を探している人たちのリアルな要望が見えてきそうです。早速見ていきましょう！
＜条件編＞
条件編では「毎月の家賃を下げたい」が1位になっており、なんとこれは上半期でも同じく1位でした。「コロナ禍の影響で失業や賃金の低下によって、現在の家賃より低い物件への住替えを希望するお問合せが多くなった」という声が複数あがっていたようです。今また世界情勢が不安定となり、特に日本では給与は上がらないのに物価が上昇するスタグフレーション*1が起こっている事を踏まえると、ますます家賃を下げるための物件探しが増えるかもしれません。
*1：1970年代のオイルショック後がまさに物価上昇と景気低迷のスタグフレーション状態でした。
条件編の2位は「通学先・通勤先の近くに引っ越したい」がランクインし、上半期と比較すると9.7ポイント増加していますね。「電車から、自転車や自動車の通勤に切り替えた方もいた」という声もあがっているようで、駐車場付きの物件の需要もありそうです。コロナの大きな波が来ている時に満員電車に乗って通勤・通学するのは毎日恐怖と隣り合わせです。安心・安全な環境を望む声は決して小さくはないようです。
そして条件編の3位は「ペット可物件に引っ越したい」で、上半期と比較するとなんと5.5 ポイントも増加しています。「自宅で過ごす時間が増えた影響か、ペット可物件に対するお問合せが増加した」とコメントが寄せられているようです。さらに、多頭飼いや、犬・猫以外のペット飼育に関する問合せも増えている様子。多種多様なペット可物件のニーズが高まっている事が伺われます。
それ以外にも、在宅勤務のために部屋数や防音を気にする声や、地震が多発しているため耐震性に関する声もあがっているとの事です。
＜設備編＞
2021年上半期と大きく変わらず、1位は「インターネット接続料無料」という結果になっています。コロナ禍でリモートワークやオンライン授業が続き、自宅で過ごす時間が増えたことで、住環境の快適さに注目が集まっているようですね。また、ランキングには入っていませんが、回線の速度を気にされている声も伺いますので、ネット環境の充実は現代では無視できない状況のようです。
2位の「オートロック」も在宅環境下での安全性を重視していると見ていいのかもしれませんね。特に女性はセキュリティを重要視する傾向が強いので、女性向け物件としての運用を考えられている方はオートロック、ディンプルキー、ビデオ付きインターホン、監視カメラ、宅配BOXなど、セキュリティ関連設備を充実させると良いかもしれません。
そして3位は「温水洗浄便座」ですが、やはりこちらからも住環境の快適さを重視している傾向が読み取れます。これ以外にもおうち時間を充実させるため、システムキッチン、コンロ2口以上などの設備に関する要望が増えているようです。
いかがでしたでしょうか？
物件を探す時の優先度は、世の中の動きに影響を受けやすいので、一度ご自身の物件の設備・条件と市場で求められている設備・条件を見比べて見て、アピールポイントと弱点の双方を明確にしてみると良いかもしれませんね 🙂
🙂 「今、部屋を借りている人は、どんな人が多いですか？」
😮 「物件のターゲットを教えてください」
そう聞かれて、正確に答えられる方は、多くはないのではないでしょうか？
そんな中で、管理会社や仲介会社から
😀 「宅配ボックスがあったほうが決まります！」
😉 「浴室テレビは他の物件にないので、惹かれる入居者さんが多いですよ」
と色々アドバイスをされ、
設備投入+家賃UPを目指すことを選ぶ人もいるかもしれません。
しかし、入居者層に見合わない過剰な投資設備は
逆に長期空室につながってしまうことになりかねません。
費用対効果が高い設備投資を行い、入居率をアップするには
まず自物件の分析・把握が大事でしょう。
今回は物件の本当の姿を紐解く方法についてまとめました。
①入居申込書から過去と今の入居者をチェック
入居申込書には入居者の情報がたくさん入っています。
過去から遡ることで、経年劣化や設備投資にどんな作用があったかも見て取れます。
年齢、性別、国籍、入居形態（人数）、転居理由、勤務先・学校、年収などから
どんな人に選ばれるか、が見えてきます。
たとえば
💡 広めの１DK、バス・トイレ別、2口コンロ、賃料・管理費込７万円
💡 28歳で物件から30分圏内の企業で６年勤続する男性が入居
という情報が出てくれば、
➡ 少し余裕の出てきた社会人。ワンランク上の部屋に住み替えか？
といったターゲットが浮かび上がってきます。
こうしたターゲットに対して、どんな部屋を作るべきか考えると
➡ 友達や彼女を連れてきて自慢のできる部屋づくり
➡ 趣味のものを飾って、自分なりにリメイクできる部屋はどうだろうか？
➡ 飾り棚や大きめのクローゼットが好まれるかも。
➡ クローゼットが複数あるなら、ひとつをワークスペースにしても〇
➡ ネットでの買い物も多そうなので宅配ボックスは必須
➡ ダウンライトや黒・紺などのアクセントクロスでスマートなデザイン
などのアイデアが出てきて、効果的な設備投資、リノベーションの検討がつきます。
②エリア内の競合物件をチェック
間取りや家賃の似た競合物件は、ポータルサイトである程度調べることができます。
それらの物件と比べながら、自分の物件の良いポイント、必要なポイントを
考えることもできます。
他にも「ペット可」「二人暮らし可」「二輪車の駐車可」「高齢者可」
「 外国人可」「保証人不要」などといった条件にも注目し、
他物件に当てはまらなかった人へ間口を広げることで満室になることもあります。
③エリアの現在と今後の予測をチェック
🙂 「ファミリー用の物件が多いから、このエリアはファミリー層が多いんだ」
そう判断するのは誤りです。
地域の需要は地域市場の変化により変わっていきますし、
それにより、物件タイプの需要と供給のバランスも変化していきます。
人口だけ見て、人が多いと判断するのも誤りで、
実は「どんな世帯が多いのか」を見抜いていくことが大事です。
そのためにはまず「地域市場」の調査が必要です。
■地域市場
企業などは東洋経済新報社から出ている「都市データパック」など
ツールを使いこなして地域市場を調べています。
専門家や管理会社・不動産会社に助言を求めることも良いでしょう。
自分で調べるのであれば「住みよさランキング」など各種ランキングも
エリアだけでなく、今どんな「暮らし」をみんなが求めているかの参考になります。
また市町村が出している「総合計画」も、今後町がどう変わっていくのかという
予想ができて、参考になります。
■近隣市場
物件の主要駅から２駅ほどのエリアは、競合エリアであり、
またそこで働いたり、学校へ通う人たちをターゲットにすることもできます。
自分のエリアがそこに比べて、高い収益が望めない場合でも、
そこのエリアにない世帯の物件や、キッチン特化やDIY可能など一工夫加えれば
２駅を飛び越え、自物件を選んでくれる場合もあります。
また、スーパーやレクリエーション施設などの地域情報も仕入れ、
入居希望者にアピールすることも大事です。
自物件のことは分かったけれど、それでも設備投資先を迷っているのであれば
水回りの強化をお勧めします。
①エアコン
古いものと新しいものの違いがもっとも分かる設備です。
やはり部屋の広さにあった最新式のエアコンは効きが違いますし、
電気代も変わってきます。
昨今の夏はエアコンなしに過ごせないほど暑くなりますし、
入居者の体調管理・孤独死のリスクを減らす意味でも
グレードアップしたい設備です。
②キッチン
コロナ禍の影響を受け、自宅でご飯を食べる人が増えています。
また一人暮らしでも、節約のために自炊という人が増えているように感じます。
二口コンロ、さらにシンクを広く、多目的に使用できるキッチンカウンターでも
あれば、他物件との差別化が図れます。
③浴室乾燥機
浴室乾燥機は換気や乾燥のほか、
暖房（暖風）・冷房（冷風）の機能を兼ね備えています。
一人暮らしはもちろん、共働きのファミリー層にも人気の設備です。
カビ対策にもなるので、部屋をよりきれいに使ってもらえます。
長期満室経営を実現するためには、市場動向や将来の変化予測を踏まえ、
どのターゲットを狙って勝負していくか、定めることで、
費用対効果の高い設備投資、他物件にない独自のポイント、
ターゲットを惹きつけるコンセプトが見えることが大事です。
繁忙期が過ぎた今だからこそ、仲介会社・管理会社とも連携を取り、
自分の思いを積極的に伝えていってください。
建物に不備があった場合、買主は売主に対してどのよな請求が設けられているのかを旧法と改正民法を踏まえてご紹介いたします。
◆瑕疵担保責任とは
買ったときに気がつかなかった「隠れた欠陥」=「隠れた瑕疵」を対象に、修理費用を求めることができます。修理する部分がひどくて買った目的を達成できない（住宅であれば住むことができない）くらいのレベルであれば契約を解除することもできます。
このような売主などの引渡義務者が、買主などの権利者に対して負う担保責任をいいます。
◆これまでの買主側の請求類型
・契約の解除
・損害賠償請求
の2種類です。これに加え請負契約においては瑕疵修補請求が認められていました。
【改正内容について】
民法改正において請負人の責任は、瑕疵担保責任から契約不適合責任に変更されます。契約不適合責任により買主への救済手段が増えました。
「瑕疵」という文言は使われなくなり、「契約の内容に適合しないもの」という文言に改められました。
また、契約（債務不履行）責任と整理された結果、契約不適合責任の規定が特定物・不特定物を問わず適用され、契約不適合の対象は原始的瑕疵にかぎられないこととなりました。
◆＜改正後＞買主側のとり得る手段とは
これまでの
・契約解除
・損害賠償に加え、
・追完請求
・代金減額請求も認められました。
上記が民法改正で決定した4種類の請求方法となります。
※損害賠償請求については、売主の帰責性が必要になりました。
以上の変更に伴い、請負特有の損害賠償請求・瑕疵補修請求について定めた旧法634条は「注文者が受ける利益の割合に応じた報酬」の規定に変更されました 😉
＜注意すべき点＞
民法改正後を踏まえ気をつけるべきことは、
契約の不適合が発見された際に、注文者・請負人の対応方法が増えたことにより、お互いの意見の相違によるトラブルに注意する必要があるかと思われます。
💡 トラブルを回避するためには、「追完請求についてはこの2通りのみ」や、「雨漏りに関しては〇万円を上限に減額」といった内容の文言を、あらかじめ契約書に記載しておくと良いでしょう。そうしたことにより、トラブルを回避できるのではないでしょうか 😀
空き家やビルを所有しているだけでも、毎年固定資産税や都市計画税がかかることから、何らかの方法で収益を生み出したいとお考えの方も多いのではないでしょうか。今回は、空き家を活用してできるビジネス事例をひとつのご提案とし、ご紹介致します。ぜひご参考までに 😆
長く活用していない所有物件や、空きスペースがあるならせっかくなら活用をしたいお考えのオーナー様もいらっしゃるかと思います 😀
現在、日本中で多くの空き家が放置されていることが問題になっていますが、空き家を賢く活用できたら、放置されている空き家の問題も解消でき、更には収益を生み出すビジネスにも変わります。
最近では空き家ビジネスの活用が注目を集めています。
空き家ビジネスに成功すると、もてあましてしまいがちな空き家から大きな収益を継続的に得る事ができるのが大きなメリットでもあります。
💡 では、実際に空き家を活用したビジネス事例
◆古民家カフェ
◆ネットカフェ
◆整体医院
◆貸倉庫
◆民泊
◆地域に貸出し公共的な利用
◆ご自身でマッサージやエステサロンとして
などのビジネスが活用されています。
その中で、一番需要があるとされているのがネットカフェです。
平日の日中は、休憩所や仕事場として利用するサラリーマンが多く、お昼を過ぎるとどこの店舗でもほぼ満室となることもあるそうです。
個室で仕事に集中しやすくカフェよりも使い勝手が良いといわれているのが人気の理由です。
・お店によっては仕入れや在庫のリスクがまったくない。
・スペースを提供するだけで利益が生まれる
・一度つくってしまえば、追加の投資が必要ない点
・複雑な業務がなく、少人数で回せる
このような利点があるようです。
また、子供連れの母親達が気軽に集える場所としての提供もあります。
母親達が気軽に集えるお店などが地域に少ないという現状から増えてきています。
戸建てだと、1 階を母親達の交流スペースとして開放し、2階にはバザーコーナーや手作り品販売スペースを設けたりもしています。
このように、空き家活用の幅を広げることは、空き家問題の解決へとつながります。さらに、ネットワーク的に結びつくことによって、地域に賑わいがもたらされ、地域の活性化へとつながることが期待でき、入居者層が広がる可能性もでてきます。
近年、空き家については防災、衛生、景観等の生活環境に影響を及ぼすという点から社会問題にもなる程です。
空き家の活用方法などが広がれば、こういった問題も減っていくのではないでしょうか 😆
最近、『IoT化マンション』などができるほど、生活の一部になりつつあるloT。
なにから設備を揃えればいいのか？などお困りの家主さま！
今だからこその取り入れやすい設備をご案内致します。
ワクワクした夢のような生活が待っているような気にもなりますが、
メリット、デメリットを踏まえてご紹介致します。
ぜひ、ご参考までに 😆 ！
IoT…Internet of Thingsの略。
世の中に存在する様々なモノに通信機能を持たせることで、
インターネットを使って相互通信する仕組みのことです。
例えば、自宅のパソコンに外出先でスマホからアクセスをしたり、
家の外に居ながら自宅のお風呂のお湯張りを予約したり、
スマホに暗証番号を入力して家の鍵を空けたりと、
ネットを介して各機器が繋がる仕組みです。
セキュリティが不安に思われる木造アパートにもとりつけることができるので、
IoTを取り入れることで安全面と快適な生活にすることができます。
💡 取り入れやすい設備とメリットは？
【スマートフォンによる施錠】
スマートフォンや交通系ICカードによるドアの解錠や
遠隔地からの監視や操作が可能になります。
自分が家にいない時間帯で家族や友人のような第三者が訪れた場合も
一時的に（時間帯限定で）、解錠の許可を与えることができるので
「鍵の受け渡し」という手間がなくなります。
施錠履歴情報も確実に記録に残すことができます。
また、入居者が入れ替わる時の鍵交換費用の手間がなくなることと、
セキュリティを強化できます。
テナントに貸している物件では、
出入りが多いため鍵が開けっ放しになることも多々あり、
泥棒に入られたりと被害が続出しているようですがスマートロックにした際、
防犯効果にもなり被害が抑えられたそうです。
複数人が出入りするレンタルスペースや民泊など
シェアリングエコノミーの拡大には、欠かせない存在になりつつあります。
※補足↓↓↓※
スマートロックとは？
暗証番号をドアに取り付けた鍵本体に入力し、施錠するタイプのことです。
入居者は入居時に自分で設定した暗証番号で開閉します。
カードをかざして解錠することもできるため、マスターカードは
管理会社と大家さんがもち、退去後の内見などは管理会が開閉します。
➡ 遠隔地からの施錠
外出時、ドアの解錠については「ちゃんと戸締まりはしてきたか？ 😕 」と
不安がよぎることもありますが、
リモートでの監視(確認)や操作ができればそのような不安も解消されます。
また不正な解錠を検知した場合は警報音を作動させたり
メールで知らせてくれる機能もありますし、
子供の帰宅時に通知するような仕組みを設定すると
親が不在の時でもちゃんと子供が家に帰ったことが分かるため安心できます。
【スマートLED照明器具】
大きな工事は必要なく、既存のライト設置場所にスマート照明を置き換えるだけで、
低コストで始められる空室対策として注目されています。
スマホから明るさや色を自分好みに調整したり、
外出先から明かりをつけたりと、さまざまな使い方ができます。
こちらも自宅にいないが、在宅しているかのようにできることで
防犯対策にもつながります。
💡 loT化にするデメリットとは？
・セキュリティの安全面について
不正なアクセスなどのリスクを伴う可能性
・動作不良による影響もでてくる可能性
・機械が苦手な高齢者の方には使用は難しいところもある
また設置する場合、ネットワーク環境が必要となりますので、
利用するにはネットワーク環境が必須となります。
新しい電子機器やITの世界は、実態が見えづらく、
導入に二の足を踏むこともあるかもしれませんが、
今後の展開を考えれば、IoT化に適した物件に得られることは、
貸主さまも借主さまにも良い影響を与えると思います 😆
現代のライフスタイルにあわせて、
古い物件がリフォームされてきています。
今回ご紹介したのは、ごく一部ですが、
これから最新設備を取り入れた住居がたくさんでてくると思います。
まだ、そこまで浸透していないからこそ
ほか物件との差別化として取り入れてみるのもいかがでしょうか。
関連会社のつなぐ-en-システムでは、ソニーさんとタイアップ企画し、
音声認識機能搭載の『マルチファンクションライト』を販売しております。
呼びかけると明暗を切り替えられるのはもちろん、
この商品はライトでありながら、多彩な機能を兼ね備えています。
・テレビやエアコンなど、家の家電と声やスマートフォンの連動が可能
ライトはもちろん、スマホの専用アプリでテレビやエアコン操作もできます。
さらにアレクサがあれば音声操作も！！！
・専用アプリを使えば外出からの遠隔操作が可能
帰宅に合わせて室温を快適な温度にしたり、
うっかり消し忘れた時にもさっと対応できます。
・ライトを介して声を送れる
実際に使用されているご家族では、子供部屋に設置するユーザーが多いです。
例えばキッチンで朝食の用意をしている母親が
スマホから朝食の時間を子供に呼びかけ、
子ども部屋に設置したマルチファンクションライトから
母親の声が聞こえ、子供が返事をするなど…
ちょっとした瞬間の便利さが人気です。
・人感センサー、見守り機能搭載
人の動きを検知すると、音と光で威嚇しメール通知をしたり、
設定した時間帯にランダムに点灯したりと防犯面でも優れています。
オプションを追加すると見守り機能をつけることができ、
高齢者の借主さまに万が一のことが起きた場合すぐに対応ができるので、
安心してお部屋をお貸しいただけます。
・音楽と照明の変化を楽しむ
Bluetoothに接続すると、ライトをスピーカー代わりにして、
普段使っている音楽アプリをそのまま再生することも可能となります。
ライトの色も変化できるので、借主さまにとって快適な空間を提供します。
単身者にもファミリー層にも人気があるマルチファンクションライト。
設置の難しさもコストも高くはないので、
loTを取り入れつつ、すぐにできる空室対策として
ぜひ、ご検討をしてみてはいかがでしょうか。
より詳しくは【TsuNaGu8】10号の雑誌にも記載しておりますのでぜひ、
ご覧ください♪
メルマガ会員の皆様にも無料でお届けさせていただきます。
きっと楽しんで頂けると思いますので、気になった方は是非お申込み下さい！！
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2025年、大阪万博の開催が決まり、大阪はすでにお祭り騒ぎ。
55年ぶりの快挙に、来場者数2,800万人、経済効果は約２兆円とあって、
これから一気に変わる大阪の未来が期待されています。
2009年から比べると、外国人観光客も5倍近くに増え、
大阪は今、世界中から注目される都市となっています。
今回は大阪万博のほか、大阪で行われる都市開発を紹介。
総合不動産サービス大手JLLが発表した調査レポート
「2025年万国博覧会 大阪開催決定 –
大阪不動産市場への影響と世界的都市ブランドの確立」を参考に
今後の大阪の不動産市場を考えます。
■インフラ整備、再開発による大阪の価値向上 万博開催地となす夢洲までの鉄道延伸など
今後、大阪を大きく変える交通インフラの整備が計画・実施されています。
2031年には待望の大阪都心を南北に貫く鉄道新線「なにわ筋線」が完成予定。
大阪市内から関西空港まで1時間半近くかかっていましたが、
完成すれば40分ほどで到着するとあって、その完成が今から待たれます。
また2027年に品川・名古屋間、
2045年（前倒しされれば2037年）には大阪までの区間が開業予定となっている
リニア中央新幹線が完成すれば、品川から大阪まで1時間近くで到着するそうです。
25年以上先の話とはいえ、今とはまったく違う大阪になっているでしょう。
■賃貸・投資ともに活発な大阪不動産市場
大阪Aグレードオフィスの平均賃料は、2018年9月末時点で月額坪あたり20,267円、
空室率は1.1%で、賃料上昇率は前年同期比11%と二桁増を記録しています。
ひっ迫した需要環境は続き、新規供給も限定的ではありますが、増え続けています。
大阪駅北側の再開発エリア「うめきた２期地区」の再開発事業も
2024年夏の開業に向け動き出し、さらなる成長が見込まれています。
賃貸物件で見ると、そのエリアを通勤圏とするファミリー層が
増えてくると予想されています。
駅から離れていたとしても、子育て環境や医療環境が整備されていれば
需要のある物件もたくさん出てくるでしょう。
■夢洲が「負の遺産」から「遺産」へ
大阪市の最西端にある夢洲（ゆめしま）は、広大な埋め立て地であり、
隣接する咲洲（南港）などとともにバブル崩壊によって
遊休地化・不採算化したいわゆる「負の遺産」として知られています。
しかし万博、そしてカジノを含めた総合リゾート施設の開発が進めば
世界に誇れる「日本のモナコ」になれる可能性も秘めているのです。
■周辺都市との連携により関西ブランドを発信
複数の都市が連携した経済圏、都市づくりは世界でも見られ、
大阪の場合も「観光都市・京都」、
「先端医療をはじめとする学術研究開発拠点を擁する湾岸都市・神戸」など
お互いの特徴を生かし、補完し合うことで、
東京とは違う関西ブランドを確立、魅力を発信することができます。
関西に物件を持っている、またはこれから進出する大家さん、投資家さんは
今後10年、20年の大阪の成長を考え、不動産投資・設備投資をしていくと同時に
都市の成長を楽しんでいただきたいと思います。
空室の活用として「民泊」が注目されていますが、
他にも数が増えてきているのが「レンタルスペース」。
空いているスペースを有効活用する貸し会議室のようなものです。
しかし、その用途は会議だけでなく多種にわたります。
今回はこの「レンタルスペース」がなぜ増えてきているのか。
オーナーとしてのメリット、デメリットを考えます。
レンタルスペースの使用用途ですが、ポータルサイトを見ていただいても
分かるようにかなり多岐にわたります。
インスタベース
https://www.instabase.jp/
スペースマーケット
https://spacemarket.com/
女子会やレッスンスタジオ、撮影スタジオ、展示会etcetc
貸しスペースとして掲載されている場所も
マンションの一室、店舗の空き時間、倉庫、屋上とさまざま。
若者には広いキッチン付きのワンフロアが人気とのこと。
😉 一人暮らしの家にはない大きなキッチンで友達とお食事会
料理を作る楽しみがある上に、飲食店に行くより安く済む！と
いつもと違う場所+お得なのが受けているようです。
★★メリット★★
■用途を自由に設定
民泊や会議室と違い、用途が広がることで、それだけニーズも広がります。
また使用する時間帯も設定できるので、
その時間帯から使用する時間を選んでもらえることもできます。
ただ、住宅以外の用途として利用するのなら、
用途変更の手続きが必要になる場合があります。
役所に確認してみてください。
■住居用の数倍ともいえる利益率があがることも
小さな会議室になると1時間当たり1,000円～。
広いキッチンやテレビ、DVDなど設備有のパーティースペースなら
5,000円～となっており、
人気の場所では月100万の利益が上がることも。
効率的に運用すれば収益力は高く、
空き家の活用としては非常に魅力的です。
■民泊のような清掃コストがそれほどかからない
使用後多少清掃が必要ですが、民泊のようにリネン替えの手間はありません。
コストパフォーマンスを考慮しても、
空室のまま入居者を待つより有効的な活用といえます。
面倒な予約の管理はポータルサイトに任せることもできます。
鍵の受け取りや照明、エアコンまでも、
お任せできる業者がいるので、そちらに依頼するのも手です。
★★デメリット★★
■自分の土地やエリアでなにに利用できるか、誰が利用してくれるか
■利用者募集をどうしていくか
といったデメリットがあります。
あらかじめ考え、設備を整えたり、宣伝をしていかなくては
結局空きスペースになってしまいます。
本格的にレンタルスペースを始動する前に、
まずは自分が利用者として、プレオープンで友人たちを招いたり、
周辺地域の人を招待してもよいでしょう。
カーシェアやパーキングシェアなど「所有せずにシェアする」という考えは
今後定着していくと考えられています。
同じ棟で空室が複数あるのであれば、一室はモデルルーム兼レンタルスペースに
してしまうのも、一つの手かもしれません。
「コインランドリー」と聞いて、どんな印象を持ちますか？
🙂 一人暮らしで洗濯機がない人が使うもの
😕 なんだかジメジメして薄暗そう
😥 洗濯物が盗まれることもあるって怖い
😐 今時使ってる人、いるの？
実は「コインランドリー」、今投資先として注目されているんです。
今回は今時の「コインランドリー」と、その運用について考えていきます。
厚生労働省によると、コインランドリーの数は
年々増加傾向にあると発表されています。
かつてコインランドリーは、家に洗濯機を置いていない単身者が使うという
「おうちの洗濯機」の代わりでしかありませんでした。
しかし、最近のコインランドリーには
・一度に大量の洗濯物が洗える大型洗濯機
の他にも
・毛布や羽毛布団、カーペットまで洗濯可能
・性能の良い乾燥機でふわふわに仕上がる
・靴も丸洗いできるスニーカーランドリー
などおうちの洗濯機にはない、高機能な洗濯機が置いてあります。
さらには
・カフェスペース
・野菜などが販売される朝市
・月１の抽選会
など、洗濯をする以外にも、訪れたみんなが楽しめる場所 🙂 になっています。
コインランドリーの大きな変化は
メインターゲットが「子育て世代の女性」になったこと。
共働きが多くなり、家事の負担を減らして時間短縮もできる
コインランドリーが重宝されるようになってきたんです。
今、コインランドリー経営はリスクコストが少なく、
手間もかからない、ねらい目の投資方法として注目されています。
・他業種に比べ、立地条件の影響を受けにくく、
遊休地や空き店舗の活用に有効
・敷地の条件に合わせて設計できるので、他業種とも組み合せることができる
・機械の減価償却により、節税対策にも最適
（中小企業投資促進税制の利用が可能です。）
・少ない投資額から始められる
まずは個人よりもフランチャイズや代理店として経営する方が良いでしょう。
色々な事業形態があるので、自分の土地や時間に合わせて、選択しましょう。
リスクコストが少ない、手間がかからないといっても、
気を付けておくべきこともたくさんあります。
●設備投資が高額
土地、建物の他、機械などの初期投資額として
おおよそ1000万円〜2000万円ほどの資金が必要となります。
コインランドリー経営のために新たに土地を購入するより、
すでにある土地を活用するひとつの手として考えた方がリスクは少ないです。
●ターゲットを見据える
近隣にコインランドリーを使用するような家族連れが住んでいるか。
同業店舗などがいないか。マーケティングを行い、計画を立てることは大事です。
●手間がどうしてもかかる
「集金」「両替」「清掃」は定期的にしなくてはいけません。
特に「清掃」は毎日、できるだけこまめに行うことがリピートにつながります。
毎日定時に見回ることで機械トラブルも対処できるので、
業者委託などをして、対応しましょう。
マンション経営も、そのマンションにしかない
プラスアルファをつけることで入居者がつくように、
コインランドリーも様々なプラスアルファをつけることで
明確なターゲットが定まり、需要も伸び続けています。
人任せにせず、道筋を立てて資産運用することが
成功の必須条件なのかもしれませんね。
「リフォーム」「リノベーション」「DIY」…
不動産業界ではさまざまな創意工夫、技術、考え方が生まれ、
新たな用語も登場してきます。
今回は今更聞けない 😳 ２０１７年注目の
不動産のトレンド用語をお教えします。
★リフォーム部門
リフォームする際は、今のニーズに合わせて、
どんな物件に生まれ変えるか考えるもの。
そのニーズに合わせて、新たなリフォームの形が生まれています。
■コンバージョン（用途転換）
「リノベーション」が今ある建物の用途を変えないまま価値を再生する
（そのまま付加価値を加える）ことに対して、
「コンバージョン」は用途を変更することで価値を再生することを言います。
バブル前後に建てられたマンション、ビルや
使用されなくなった社宅、倉庫、銭湯を転用して
シェアハウスやオフィス、デイサービス施設など、
新たなニーズに応える物件へと再生しています。
■スケルトン・インフィル
スケルトンとは建物を支える構造駆体、
インフィルとは住宅の間取りや内装のことです。
最近は耐久性の高いスケルトンをそのままにして、
容易にリニューアルできるインフィルを動かすことで
住み手のライフスタイルの変化に合わせて、間取りを変えていきます。
近年、長い間住みやすく、時代に対応できる
スケルトン・インフィル型のマンションが人気です。
ターゲットに合わせて、
間取りを変えることができるので、
賃貸マンションとしても需要があります。
★中古住宅部門
空き家対策に国が力を入れる中、
リノベーション物件ブームが到来。
不動産市場では中古住宅への関心がいつになく高まっています。
■ホームインスペクション（住宅インスペクション）
中古住宅を売買する前に住宅の劣化状況、欠陥の有無、
改修すべき箇所やその時期を診断（インスペクション）することを言います。
住宅はもちろん、マンション１室でも実施可能です。
購入の決め手としても、貸す時のイチオシポイントとしても◎ 😉
■付加価値型中古再販
中古住宅を買ってリフォームすることで、
物件価値をあげ、販売することをいいます。
最近は家具、家電、食器などの生活用品まで備えたものが登場。
どうすれば他の物件より価値をあげられるか、
試行錯誤しているオーナーさんが増えています。
■ホームステージング
空室状態のがらんとして殺風景な物件に、
インテリアなどを置き、暮らしをイメージしやすくする、
モデルルームのように飾ることを「ホームステージング」といいます。
物件の市場ニーズを意識し、ターゲットを想定して、
インテリアをコーディネート。
物件が持っている魅力を最大限に引き出す
ホームステージングを取り扱う企業も日本で増えつつあります。
家具レンタルサービスを利用すれば、一か月１万近くで借りることもできるので
空室対策としても効果的です。
★人部門
家族構成や形が多種多様になってきた昨今、
求められている物件の形も変化しています。
また「建物と地域との関わり」を再度見直し、
重要視する物件が増えてきています。
■DINKS
共働きで子供を意識的に作らない、持たない夫婦、
またその生活観のことを指す言葉です。
Double Income No Kids（2収入、子供なし）の頭文字などを並べたもの。
最近増えつつある新しい家族の形です。
夫婦ともバリバリと働き、子どもがいないDINKSのお部屋選びは、
シングルやファミリー世帯とは違う視点が必要です。
「働くこと」が2人の生活の中心となるので、
・職場が近い
・昼に家にいないので、日当たりは重視しない
・キッチンに立つ時間が少ないので、そこを重視しない
などの特徴が見られます。ターゲット設定の時には覚えておきましょう。
■コーポラティブハウス
住宅を共同で建設することによって 手に入れる仕組み「住宅の共同購入」のこと。
①入居希望者が集まり組合を結成
②組合が事業主となって、土地取得から設計者や建設業者の手配まで、
建設行為の全てを行う。
マンションでありながら、戸建ての注文住宅のように
オーダーメイドできることが魅力です。
分譲住宅のように、広告費や仲介料がかかっていないので、
費用も納得できる形で使うことができるでしょう。
また建設時から隣人ご近所さんとなる人とコミュニケーションを図れるので、
新居での生活も安心です 🙂
■エリアのリノベ―ション
建物単体ではなく、地域を活性化するために
地域住民も利用できる公園や
ミーティングルームなどを併設する建物が増えています。
団地、古民家を再生し町全体の活気を取り戻す取り組みを通じて、
新たな住民と地域住民をつなげる役割を建物が担っています。
こうしてみると、改めて「住まい」の役割を見直す取り組みが
進んでいるように感じます。
大家として、どんな住まいを提供したいか、どんな仕事をしたいか。
改めて考えてみると、賃貸経営のヒントが見つかるかもしれませんね 😉