国土交通省が9月1日より
賃貸住宅管理業者登録者制度の規定と業務処理準則を改正しました。

これにより、サブリース賃料の減額説明を義務化する内容が組み込まれ、
改めてサブリース問題が話題になっています。

サブリースについてはさまざまなトラブルが聞かれますが
「30年一括借り上げで安心安定のアパート経営！ 😈 」
という、うたい文句とは違う現実に困っているオーナーさん 😥 もいるのが現状です。

今回は実情と改正から見たサブリースの本当のところを考えていきます。

「家賃収入は下がりません」「空室があっても一定の収入を保障します」

悪質な営業マンは言葉巧みにマンションの建設、サブリースをすすめ、
その後「借り上げ家賃収入の減額」や「契約打ち切り」を 一方的に行ってきました。

どうしてオーナーさんはトラブルに陥ってしまうのでしょうか。

今まで、サブリースの場合
「リスクについての説明」が義務付けられていませんでした。 😥 

マンションや戸建てなどを売買する場合は、法律によって
不動産会社がリスクや重要事項を
口頭と書面での説明することが義務づけられています。

しかしサブリースの場合、「一括借り上げという貸し借り」の契約のため、
法律の対象外となり、売買の時のような説明義務がなかったのです。

このため、トラブルにあっている多くのオーナーさんが
「サブリースのリスクについて十分な説明を受けていない 👿 」と訴えています。

もちろんオーナーさんの隙をつく業者に非があります。
しかし、隙の作ってしまうオーナーさんもトラブルの要因になってしまっています。

改めて、サブリースの仕組みを見直してみましょう。

■サブリースは業者が儲けるためにすすめてくる
当たり前のことですが、業者は自分たちの利益を得るために、
オーナーさんへサブリースをすすめています。

「賃貸経営のめんどくさい部分を全部お任せして、利益を得られる 🙂 」
「不動産のことは全然分からないから、専門の人にお任せしよう 😕 」
そんな思いで言われるままにサブリース契約するならば、
やめたほうが賢明でしょう。

 💡 「大家さん」はあくまで経営者であることを自覚し、
業者と交渉していかなくてはいけません。

■お金にまつわる決まりに注意
・建築費
サブリースの多くは「アパート建築」+「サブリース契約」がセットになっており
業者はこのアパート建築の部分で多くの利益を上げようとします。
提示された建築費が適切なのか。一括でやってくれるから…と甘えるのは厳禁。
相場を知り、自分でしっかり判断しましょう。

・家賃
一定の収入が得られる「家賃保証」に惹かれる人も多いでしょうが
設定の賃料がずっと同じとは限りません。
おそらく契約条項の中には「○年ごとに見直し」という文面があるはずです。
ほかにも「募集開始○か月は保証免責」など、
家賃の保証を逃れる一文を入れている場合があります。

築年数が経った物件を放置していれば、家賃が下がってしまうのは当たり前です。
家賃収入がローン返済額を下回ることがないよう
家賃がいくらならば、見通しがつくか、よく考えて
対応していかなくてはいけません。

・管理料、敷金、礼金、保証金等
サブリースを頼んでいる代金としての管理料のほか、
さまざまなお金が業者側の利益となります。

・リフォーム費用
物件のリフォーム、修繕もオーナーさんの判断のみではすることができません。
業者は通常のリフォーム代金プラスアルファを請求し、
ここでも利益を得ていきます。

■オーナーとしてやれることはやる
「家賃の値下げ」を打診される物件は空室状態が続いているのではないでしょうか？
業者から入居促進の提案（家賃の値下げ、リフォームするなど）が
されていたにも関わらず、なにも答えを出していなかった場合、
業者としては手が打てず 😐 、契約を打ち切るより他になかった場合もあります。

すべてをまかせっきりにするのではなく
・入居状況を毎月確認する
・問題点や状況を担当者に聞く
など、賃貸経営に対して積極的であることをきちんと伝えていけば、
業者をよいパートナーとして、経営できるはずです。

サブリースにメリットはないのでしょうか？
決してそんなことはありません。

円満なマンション経営ができていれば
①安定的に家賃が入ってくる 
②入居者とのやり取りがなく、管理の手間がかからない 
③確定申告が簡略化できる
などのメリットがありますし、状況によっては
サブリースのほうが儲けがあることももちろんあります。

今回の改正では
「一定の資格者の設置の義務化」
「貸主への重要事項説明等を一定の資格者が行うよう義務化」など、
適切な管理業務の普及のために必要なルールの見直されました。

しかし、サブリースを始めるのはオーナーさんの判断であり、
物件を守るのもオーナーさんなのです。

修繕や解約事項など、口頭で説明を受けても、
改めて契約書の内容をよく確認しましょう。
他の人に一緒に契約書を確認してもらって、
サブリースの契約内容について理解することが大事です。

またサブリースは一定期間ごとに自動更新をされています。
解約をする場合は更新時期の前に不更新通知をすれば、
違約金なしに企画満了ということでサブリース契約を終了できます。

サブリースを経営手段の一つとして活用していきましょう。

賃貸経営にはメリットもありますが、同じぐらいたくさんのリスクがあり悩みが尽きません。

まずは「空室」。
繁忙期を迎えても思うように空室が埋まらない…そんな経験はありませんか？

満室になっても安心とはいえません。
「家賃滞納」「家賃の値下げ要求」「入居者トラブル」など、問題は次々に発生します。

これらに上手く対応し円滑な賃貸経営をするには、かなり高いレベルでの専門知識が必要です。
でもすべての分野において高レベルな知識をお持ちの方は少ないのではないでしょうか？

このリスクを回避する方法の一つとして『サブリース（一括借り上げ）』という方法があります。

前回はサブリースの基礎についてご紹介しました。（前回の記事はコチラ）
今回は、このサブリースがどのようなリスク回避に有効なのか、そのメリットについて一歩踏み込んで考えてみたいと思います☆

◆賃貸経営最大のリスク　「空室」の回避◆

「空室」は賃貸経営の最大のリスクと言っても過言ではありません。
安定した賃貸経営をするには、いかに「空室を出さないか」が大きなポイントとなります。

サブリースはこの最大のリスク「空室」を回避するために非常に効果的です。
たとえ空室が出たとしても、一定額の家賃が保証されているので安定した家賃収入を受け取ることができます。

ちなみに保証される賃料は、満室時の80％～90％が一般的と言われています。
借上会社に支払う手数料が高いように感じるかもしれませんが、空室が出た時の保険と考えれば納得できるのではないでしょうか？

また借り上げ期間も会社や契約内容によって様々ですが、最近は借り上げ期間30年のプランも増えてきています。
30年間の安定収入！魅力的ですね☆

◆入居後の煩わしい手続きは一切不要◆

賃貸経営と一言でいっても業務は多岐に渡ります。
入居者を募集し、入居者が決まれば賃貸契約の締結、家賃の入金状況の確認…
入居者同士のトラブルや近隣とのトラブル…
退去となれば敷金の清算、原状回復…

管理会社に任せていればそちらにお任せできる内容もありますが、トラブルの都度管理会社から確認の連絡が入り、判断を委ねられる、なんてことも。

サブリースの場合はこのような管理業務は基本的に借り上げ会社が代行します！
オーナー様のお仕事は管理報告書を確認する程度☆
賃貸経営の煩わしさは、大幅に軽減されますね！

だから、こんな方におススメ 💡 

□長年大家業を続けてきたが、そろそろ体力的に辛くなってきた方

□両親から引き継いだが、会社にも勤務していて時間がないという方

□不動産投資は株式投資などと比べて手間がかかるのがネックだなと思っている方

□初心者には家賃滞納の取立てはハードル高い！と躊躇している方

サブリースという方法で賃貸経営をすれば、大きな労力をかけずに、安定した収入が見込めるので、悩み多きオーナー様の救世主となりうるかもしれません。

では、たくさんある会社の中からどこを選べばいいのでしょうか？？

各社それぞれに手数料やサービス内容がことなっていますので、結局どう選べば良いのか分からないかたは少なくないと思います。

そんな方は、まずは見積りをとるようにしましょう。その場合、周辺の賃料の相場をあらかじめ調べておきます。

相場より低い場合は、自分でやった方が良いかもしれませんし、あまりにも高く設定されている場合は、契約後に大幅に下げられてしまう可能性もあります。

また、低くても、サービスがよければ十分検討の余地はあるかもしれません。

次に、管理・運用については、各社サービスを横並びでチェックしてみましょう。特に、不動産は長くもつ資産なので、メンテナンスの体制は重要ポイントです。

最後に大切なのは、サブリース会社の経営基盤です。契約後に倒産してしまった場合、賃料が入らないだけではなく、イメージダウン、事後処理、入居者対応、など、大変なことになってしまいます。

会社を選ぶ際は、信頼できるか、経営基盤がしっかりしているか、は、必ずチェックして下さいね。

ただ、どんな物件でもサブリースできるかというとそうではありません。
会社によって異なりますが、立地や間取り、築年数など審査基準もあります。

お持ちの物件はサブリースできるのかな？
もっとサブリースについて知りたくなった！
そんなオーナー様にとても耳寄りな情報です。

「サブリース」に関するセミナーが、東京にて開催されます！

会社選びの参考にもなるかと思います！

なんと今回のセミナーは豪華3本立てです！！！

～知らないと選べない。空室対策の選択肢。～

①空室・管理の悩み解消！「最新のサブリース経営」（講師：大東建物管理株式会社）

②賃貸住宅市場の動向と最新の建て替え事例について（講師：大東建託株式会社）

③空室対策にはこんなリフォームが効果的（講師：株式会社ホープハウスシステム）

セミナーのあとは、昼食をとっていただきながらオーナー様交流会や、フルーツパーティ（クイズイベント）もございます！楽しみながら学べる！！スペシャルセミナーです★

■セミナー開催要項■

日時：2016年4月25日（月）　9：30～15：00　（開場　9：00）

場所：ザ　ランドマークスクエア東京　29F　モニカ（品川GOOS内）

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定員：30名様

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