コロナの影響で一部の地域で水道代が減免になっています。
オーナー様の中には、毎月定額で水道料金を
入居者へ請求している方もいらっしゃると思います。

 😕 定額の水道料金も合わせて、免除したほうがいいの？

結論として「免除はしなくてもよい」とされることが多いです。

■水道料金が減免されるのは、あくまで契約の当事者
水道料金については、水道局と水道使用者が
水道使用契約に基づき支払うものとなっています。
オーナー様が毎月定額の水道料金を請求し、
入居者から水道料金を徴収したうえで支払いをしている場合、
水道の使用者はオーナー様であり、水道料金の支払い義務を有しているのは
オーナー様と言うことになります。
今回の減免については契約者が対象となるため、
水道料金を減免されるのは契約当事者のオーナー様ということになります。

■オーナーと入居者との間で契約された「水道の使用」に関しては別の話
オーナーは入居者との間の賃貸借契約により、
入居者から定額で水道の使用に関する料金を徴収しています。
今回の減免とこの賃貸借契約の関係はなく、原則としては
オーナーは入居者に対して
水道料を請求することができると考えられます。

一方で、水道料金が上がったとしても、入居者の合意がなければ
定額の水道料金を増額することはできません。

■今回なぜ水道代が減免になるか、考えることも大事
今回の水道料金の減免に際し、自治体の中には、
😐 入居者に対して、減免措置相当額の水道代を差し引いてほしい
と要請しているところもあります。

生活が苦しく、より家賃の安い物件に転居されたり、
水道代の減免を知っていて、それが反映されないことに不満を持ったりする
入居者さんも中にはいらっしゃいます。

今回の減免が「住民の生活支援」として実現していることを考えれば
水道料金の変更・免除を行ってもいいのではないでしょうか？

いまだ苦しい情勢ですが、国からの支援https://corona.go.jp/や
自治体からも随時支援策が出ていますが、大きな報道はなく、
広報誌のみでの案内にとどまっているところもあります。
今後は冬に向けて、また感染拡大の波が来るとも言われているコロナウイルス。
自分や入居者の生活を守るためにも、こまめに情報をチェックしましょう。

賃貸住宅の建築、またはお家の購入やリフォームを考えている方は
ぜひ、ご参考までに！
国からの補助金を受け快適でエコのお家を建てられる【ZEH】についてご紹介します。補助金の申請手順や、ZEHにする「メリット・デメリット」を詳しくご案内！

『そもそもZEHってなに？』
ZEH＝[ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス]の略称で、読み方はゼッチと読みます。
名前の由来通り、省エネができる家として知られています。
建物の基本性能を上げて「空調、給湯、照明、換気」などの家庭で使用するエネルギーと太陽光発電で創るエネルギーを使用し、バランスの管理・調節をし、1年間で消費するエネルギーの量を、実質ゼロ以下にする家のことです。
【消費エネルギー】ー【省エネ+創エネ】=0以下を目指したお家のことです。

◆ZEHの受給条件とは
1、申請者が所持し居住する住宅であること
申請者（大家様）が居住する住宅（賃貸住宅）である必要があります。
別荘などは対象にはならず、申請を行うタイミングでは応募の状況に応じて、
住民票の提示を求められるケースもあるようです。

2、地域ごとに定められている断熱性能の条件をクリアしている
地域ごとに定められ散る断熱性能の条件をクリアしていることが必要があり、
これを強化外皮基準と呼ばれています。
省エネ基準の中に全国を1～8地域に分割して定められた、外皮平均熱貫流率（UA値）という数値があり、それらを20％強化した数値がZEHにおける基準となっています。
省エネより基準が高く、非常に厳しい条件が課せられていることが伺えます。

3、住宅設備の省エネルギー性能についても向上させること
住宅で使用する住宅設備の省エネルギー性能についても向上させることが条件に含まれています。
暖冷房と換気、給湯、照明の住宅設備が対象となっており、それらの設備での一次エネルギーの消費を、基準よりも20%以上削減させることが求められています。
（※一次エネルギーとは、自然界から得られるエネルギーで、具体的には石油、石炭、天然ガスなどを指します。）
実際に住宅の設備で消費されるエネルギーの中では、ガスが一次エネルギーに含まれ、電気は二次エネルギーとなっております。
そのため、電気の消費量については発電時に使われる一次エネルギーに換算して計算されることになります。
なお、このエネルギー消費の基準には、太陽光発電などの再生可能エネルギーの消費量は計算に含まれません。

4、再生可能エネルギーシステムが導入されている
創エネ側の条件で太陽光発電システムなどの再生可能エネルギーシステムが導入されている必要があります。
そして、1年間で消費するエネルギーの量と創出するエネルギーの差し引きを実質ゼロ以下を目指すことが条件となっています。
なので、住宅で消費している以上のエネルギーを創出する必要があります。

5、エネルギー測定システム（HEMS）が導入されている
省エネ・創エネで消費量を超えるネット・ゼロ・エネルギーが達成できているかの確認ができるように、エネルギー計測システム（HEMS）が導入される必要があります。

6、公募期限内に申請を行い、期限内に工事代金を支払終えること
以上の条件をクリアし、公募期限内に申請を行い、期限内に工事代金を支払終えることで、補助金の対象となることが出来るのです。

以上、全ての条件をクリアした住宅を建てるのは難しいと感じたかもしれませんが、ZEH認定ビルダーという、指定されたハウスメーカー・工務店・設計士で家を建てることが義務づけられているため、オーナー様への負担はそこまでないようです 😀
（※ZEH認定ビルダーの登録・管理をしている一般社団法人環境共創イニシアチブがあります。）

◆続いてメリット・デメリットについて考えてみましょう 🙂 

メリット  ➡  
・断熱快適な室内で家族が健康に過ごすことができる
・光熱費のランニングコストを抑え、経済性が高い
・高気密、高断熱、換気計画等により高性能で耐久性が高いので
　資産価値が向上する
・地球に優しく、エコ社会に貢献できる
・補助金を活用できる
・エネルギーを節約できる管理システム（HEMS）を用いて機器と接続し、
　外出先から操作可能
・太陽光発電、蓄電池、電気自動車等により災害に備えることができる

デメリット ➡ 
・高性能の設備や太陽光発電パネルを購入しなくてはならない
・高性能な設備や断熱材・窓等を選ぶと初期コストが高くなる
・家のプランに制約がある
・間取りが制限される
・ZEHが建築できる会社とできない会社がある
・太陽光発電を導入しても使いきれなくて無駄になってしまう

以上がZEHを導入した住宅についてのメリットデメリットとなります。
実際に使用されている物件の入居者の意見では、断熱性が低いことにより「寒さ・暑さ」「結露・カビ」などがほとんどなく清潔さが保たれ、住み心地がよいと言われています。

◆申請スケジュールについては
今回ご紹介したZEHについてご興味をもたれた場合、決められた時期に申請し、期限内に着工して家を完成させることが必要となるので、こまめに補助金申請のスケジュールを把握しておくことが大切です。
💡 ZEH支援事業 公募情報
年度ごとに制度が変化するので、概要をしっかりと確認することも重要となります。
また、補助金の申請・報告のスケジュールにあわせて動けるよう、できればその年のZEHの概要が発表される前に工事会社やプランについて検討し、概算の見積もりを立てておくことをおすすめいたします。

マンション共有部にあったらいいなと思うものは、地域性・年齢層・性別・入居者層によって必要性は変わります。
若者・ファミリー・単身者に関してはさほど差はなく入居者が必要と考える物は大体どこか似ているような気もします 😀 
そこで入居者が共用部にあると喜ばれる設備について、考えてみました。
ぜひ、ご参考までに。

◆共有スペースに求める設備とは
 

 💡
5位と6位のように物件によっては、自転車置き場やバイク置き場を設置していなかったりすることもあります。
駐輪場やバイク置き場といったスペースを建物とは別で作らないといけないため、そう簡単にはいかないことも 😥 
最近では趣味でロードバイクにはまっている若者も増えているため、あえてお家の中に自転車を置いたり、飾ったりできる場所を作ってみるのも、他物件との差別化にもなり入居付けにつながるかもしれませんね 😀 

 💡
2位と4位では、車を所持するにも維持費や出費がかかる為、駐車場を物件選びの条件に入れるという人も減ってきていることから伺えるランクだと思います 😉 
公共交通機関が主流な地域に住む若者は、自家用車をもつという概念はあえていないようなので、自分で車をもつよりもごく短時間でも利用ができ、レンタカーよりも
便利で安く乗ることができ、毎月の出費もなくなるため4位のカーシェアを最近利用する人が増えています。
例えば、物件で1台入居者専用車として用意し、入居者でシェアするなども他物件では中々ないので、ご提案のひとつに。

 💡
3位のスマホアプリなどによるオートロックや部屋の施錠システムについては、最近の新型コロナウイルスの影響で、お家で一人で留守番している子供などの出入りが把握できることからコロナがきっかけで最近、より人気がでているようです。
また、鍵をなくした際の再発行の手続きといった手間がなくなるためこちらは、入居者とオーナー様両方から支持を受けています 😆 

💡
1位のトランクルームに関しては、どの入居者層にも割と人気があります。
ファミリー層にとっては、家族が増えていくにつれ、荷物も多くなり収納場所に困ったりなど、外で使用したものを家の中に入れることに抵抗があり、出来ればゴルフバッグ・キャンプ用品・釣り道具などの屋外で使用した物を、『外のトランクルームなどに収納できたら 😉 』と考えてる入居者が多くいます。
単身者層に関しても部屋の収納場所が少ないので、できれば別でトランクルームがあれば助かると言った回答がありました。

ホープハウスでは、入居付けに強いセットとし、またお手軽に導入しやすい商品として人気をいただいております宅配ボックスと防犯カメラの合わせ技
「あんしんセキュリティーパック」がございます！
詳しくは以前ご紹介させていただいた、
お得に安心♪宅配ボックス+防犯カメラの合わせ技をご覧ください。

むやみやたらに導入するとお金や時間がかかるだけ 😥
そこで、入居者層を絞ったり、今の時代に合ったニーズを考えることをご提案します。
宅配ボックスに関しては、現在コロナが流行しているからこそ、取り入れてみるきっかけになるのではないでしょうか。
ぜひ、一度お考えください 😀 

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新型コロナウイルスの影響で、直接会うことがなく、
時間もフレキシブルに対応できる、お部屋探しのデジタル化が加速しています。

内見や契約手続き、オーナーや入居者との連絡業務において、
専用ITツールの導入に意欲的な不動産会社が半数を超えています。

まだまだ不安を抱えるお客様に対し「来店不要の部屋探し」をPRする
不動産会社さんが増えています。
今後はお部屋探しだけでなく「来店せずに賃貸契約を完結する」流れがきています。

今回は仲介会社や不動産会社が入居付けのためにどんなツールを駆使しているか。
ご紹介していきます。

■家探し・相談
ポータルサイト等を見て、来店してもらうケースが多かったですが、
今はメールやLINEでの希望条件のヒアリングや物件提案を行い、
テレビ電話などで顔を見ながら会話をすることも一般化してきました。
専用のシステムやITツールの導入が必要な工程もありますが、
従来のメールや使い慣れたLINEでも対応は可能なようで、
特にLINEを活用している企業が多いようです。
LINEを活用する理由は
・日常的に使用している人が多い
・画像やPDFの送付が簡単にできる
・会話の履歴を一目で確認できる
会社でアカウントを取得し、LINE対応専門スタッフが対応することで
レスポンスも早くなり、対応も簡単でいいと高評価です。

■内見
来店不要でも、内見をせずに決める人は少ないということで、
各社独自の対応をされています。
・インターネットの情報を使って、内見
動画配信や360度カメラで撮影した画像を取り込み、
VRシステムなどで見てもらうなどの対応をとっています。
VRは最近、スマホでのアプリも出ており、ゴーグル部分も
100均で簡易のものが出てるため、気軽に取り組めるようになりました。
・スタッフと中継をつなぎながら、内見
スタッフがカメラを持って、中継しながら案内して、
カーテンの長さなども計ってくれたり等の対応をすることも。
疑問がその場で解決するので、好評です。
・スマートロックを活用したセルフ内見
スマートロックの解錠コードを入居希望者のスマートフォンに送り、
指定の時間だけ出入りができる仕組みを活用して、
入居希望者のみで空室を見てもらう単独内見に取り組むところもあります。
三密を防ぎながら、入居希望者の指定の時間に対応できるので、
内見件数を増やすことができます。

厚生労働省の2018年度版「障害者白書」によると
身体障がい者は全国に４３６万人、知的障がい者は１０８万２０００人、
精神障がい者は３９２万４０００人となっています。

３区分の複数の障がいを併せ持つ人もいるため、単純合計にはなりませんが、
国民の7.4％が何らかの障害を持っていると言われています。

全体および在宅・通所の障がい者は増加傾向にあると言います。
その程度はやはり人それぞれであり、
自立した生活、就労のために賃貸住宅での一人暮らしを希望する、
比較的軽度な障がい者も増えています。

一方で障がい者が部屋探しをする場合には、
部屋の設備であったり、受け入れるオーナーさんや不動産会社の理解が乏しく
なかなかスムーズに進まないケースもあります。

住宅セーフティネット制度から見るシェアハウスでもほんの少し取り上げた通り、
住宅セーフティネット制度など国の施策もあり、
これにプラスして、東京ではセーフティネット住宅に新たな補助金も出ています。

東京ささエール住宅（セーフティネット住宅）について新たな補助制度を始めます
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/04/10/01.html

地域での自立を促す流れの中で、
賃貸住宅が受け皿としての社会的役割の重要性も増しています。

今回は軽くになりますが、障がい者を受け入れるうえでどんな準備や用意が必要か。
などを調べてみました。

■本来は障がいを理由に入居を断ることはできない
「障害者差別解消法」により以下が義務付けられています。
・不当な差別的取扱いの禁止
　＞障がい者お断りなどの表記をしない、障がいを理由に退去させない等
・合理的配慮の提供
　＞障害物の排除、コミュニケーションの配慮、必要に応じて支援者へ連絡等

とはいえ入居後、嫌な思いや不便な思いをさせないためにも、
オーナーとして入居者の体の状態や支援状況などを確認して、
「うちの物件では受け入れは難しい 😕 」ということが分かれば、
それを伝えてあげることが望ましいでしょう。

■障がい別によって違う物件への課題
一言に「障がい」と言っても、その内容・程度は人それぞれです。
理想は健常者も障がい者も、シニアの方も暮らせる「バリアフリー」賃貸ですが
なかなか難しい部分もあります。
・身体障がい
ハード面が問題。お部屋だけでなく、エントランスの段差等から障がいになり、
スロープを設置してもらうという流れにもなりにくいようです。
車いすも住宅を傷めるのでということで、拒否される場合もあります。

一方で、一般の場合は不利となるような物件でも需要に合う場合もあります。
脳性まひで伝い歩きするひとなど、障がいの種類によっては
部屋が狭い方がいいこともあります。
浴槽での入浴が困難な場合は、シャワールームだけあればいいという方もいます。

聴覚障がい、知覚障がいの場合はハード面では大きな配慮はいりません。
知覚障がいの方は、IH対応のお部屋だと安心です。
ただ地震や火事などの緊急時にすぐに行動できない場合はあるので、
近隣の方にお知らせしてあげることが必要になるでしょう。

また、DIY可能なお部屋にしてあげると、
それぞれの障がいに合わせて器具が設置できるのでありがたいようです。
聴覚障がいはインターホンが聞こえないので、別付で光が灯るスイッチを付けたり、
車いすでも使いやすい位置に棚をセットしたりなど
暮らしやすいお部屋をそれぞれ作ることができれば、長期入居にもつながります。

・知的障害・精神障害
症状は人の数だけあるので、親族やケアマネなどを交えて話を聞くと良いです。
お金の管理が難しい人も多いので、
家賃に関しては支払い方法を相談して、代理納付も視野に入れると良いでしょう。
また言動や行動が激しい場合もあるので、壁が厚い、
騒音対策の取れている部屋だと助かります。
部屋の片づけなどの家事、時間を守るといったことが苦手ですが、
マイペースにこなし、一人暮らしをきちんとされている方もいます。

「 😕 ほかの入居者の迷惑になるから…」と断る人もいますが、
一度どういう方なのか話を聞いてから、決めることが良いでしょう。 

■グループホームという選択
空室が多い、空き家がある方はグループホームという選択肢もあります。
グループホームとは、専門スタッフのケアを受けながら
共同生活を送る小規模な施設。
最近は空き家を改修し、グループホームとして借り上げる企業も増えています。

親元を離れて生活したい、保護者の高齢化や死去を機に入居したいという
ニーズがあり、全国的にも数が足りていないのが現状です。

賃貸アパートに比べて、空室や家賃減額、管理の手間と言った不安がなく、
また社会貢献性が高いと、注目を浴びています。

障がいを抱える人は、支援や関わり次第で、生活基盤の中で力を発揮し、
就労・生活を送ることができます。
「住まい」は大きな役割を果たすことができるのです。
障がいのある方が自物件に興味を持ってくれたら…
空室・空き家対策を考えていたら…
是非一度、障がいを抱える方を住まいで支援することも考えてみてください。