５月の緊急事態宣言頃から増えてきた「家賃に関するお悩み」。
コロナ禍は収まることを知らず、年末年始のかき入れ時も肩透かしに終わり、
厳しい年明けを迎えていらっしゃる方も多いかと思います。

そんな中、売上の減少に直面する事業の継続を支えるため、
地代・家賃（賃料など）の負担を軽減していた「家賃支援給付金」の申請締め切りが
1月15日（金）24時となっています。
（申請期限に間に合わない特別な事情がある場合は1月31日（日）23時50分まで）

今後事業者はもちろん、働いている人自身からの
「賃料減額」の依頼があるかもしれません。

一方で繁忙期を迎え、「できるなら減額せずに住んでくれる人を迎えたい」という
部分もあるでしょう。

今回はあらためて家賃滞納のトラブルにつながらないように
入居者、オーナーさんの双方が納得できる「賃料減額」への対応について考えます。

 ■減額する額や期間は物件によって、違う
「いくらまで減額すればいいか」と悩んでしまいますが、
額や期間は住んでいる方や物件、
オーナーさん自身の経済状況によって当然異なります。

まずは、所有物件について現状を把握しなくてはいけません。
・所有物件のキャッシュフローやローン残高
・入居者の属性
＞アルバイトや自営業などコロナ禍の影響を受けそうな属性が多い場合は
　今後、退去・家賃滞納・賃料減額依頼が続くことも見越し、
　無理をしてまで減額に対応しなくても良いでしょう。

次に、減額を依頼してきた事業者、入居者の状況を把握しましょう。
・ご入居者の年齢や属性、勤め先
＞特にアルバイトや派遣社員、自営業の人は優先度が高いです
＞高齢者や生活保護世帯については、きちんとした支援を受けていれば
　家賃滞納リスクは低いので、優先度が低いです
・家賃保証会社、連帯保証人、緊急連絡先など、
　もしものときのバックアップがとれるか
・できる限りの支援を受けているか
＞前述の家賃支援給付金、入居者であれば住居確保給付金を申請しているか。

■避けたい「滞納」！そのための行動とは
一番避けたいのは理由を告げない家賃滞納、無断退去でしょう。
目の前のことにいっぱいいっぱいになったり、
責任感が強すぎて人や行政に頼れなかったり、
外国人入居者の方や学生さんなどは「家賃減額」の交渉ができずに、
滞納・退去をしてしまうケースがあります。
・こちらから連絡をする
新年のあいさつもかねて、お手紙やメール、掲示板等で
「こんなご時世ですのでお困りごとがあればご相談ください」
と連絡をしてみると、見えなかったところから反応が返ってくるかもしれません。
・できるだけ親身に寄り添う
連絡が来たときは「そんなに減額は無理だ」と思っても、条件のすり合わせ、
検討する姿勢はしっかりと見せてください。
＞住宅確保給金など行政の各種補助制度を教えてあげる
＞家賃の安い物件をご紹介してあげる。
　場合によっては敷金も返せることを教えてあげる。
＞和解した後も、定期的にコンタクトをとってあげる。

■賃料減額をする時は約束事をしっかり決める
・入居者のことを教えてもらう
お互いに抵抗感はあるかもしれませんが、相手の状況を知らなければ、
どのくらいの金額を、どのくらいの期間減らせばよいかも分かりません。
＞勤務状態
＞収入
＞貯金・資産
＞一過性の困窮なのか、回復する見込みはあるのか
＞いざという時、頼れる人や機関はあるのか
・取り決めは必ず書面で残す
どんなことであっても、入居者や業者との取り決めや約束事は
書面で残すべきです。
書面はオーナーさんの損金算入、税金減免にも必要になるので
必ず、手元に残しましょう。
最悪の場合は訴訟にも発展するため、互いにそのことを理解したうえで
現状を改善するため約束事を決めるべきでしょう。
＞賃料の減額幅、期間
＞減額機関が過ぎた場合も、状況が変わらない場合は
　退去など次の対応を決める
＞双方の署名、捺印を押す

今だどうなっていくのか、分からない時世ではありますが、
だからこそ「正解はない」と割り切って、
多少手間ではあっても、
入居者・物件ひとつひとつの対応をしっかり行っていきましょう。

繁忙期も終わり、新しい住人が入って一安心。
というオーナー様も多いかと思います。

しかし、賃貸経営をしていれば、
滞納や騒音などトラブルもたくさん。

今回はそんな、もめ事を最小限にできる賃貸契約のルールについて考えてみました。

■トラブルメーカー予防に定期借家契約が◎
 💡 定期借家契約とは…
定められた期限が来たら賃貸契約は終了。
無条件で入居者を退去させることができます。
期間中にトラブルを起こさなければ、
再契約という形で、長期入居につなげることができます。

管理会社の中には「 😕 定期借家だと入居者が獲得しづらく、家賃も下げないと」と
言うところもありますが、
・トラブルを起こさなければ住み続けられる
・ルールを守らない入居者は満了時に退去させることができる
・トラブルのない住環境を整えるための制度ということを強調することで
　マナーの良い入居者が獲得しやすい
という利点があるので、そこをきちんと説明してほしいと
お願いすることが大事です。

■「もしも」のお金のことをカバーする契約書
 😥 賃貸借契約が完了し、あとは入居のみとなったところでキャンセルになった
この場合、礼金は返さなくてもいいものですが、トラブルにはなりがちなので
契約書に「入居前のキャンセルの場合は礼金は返却しない」ということは
書いておくと無難でしょう。
また家賃一ヵ月分程度なら、違約金も認められるので、
万一に備えて、入れこんでおくとよいでしょう。

😡 入居者が更新料の支払いを拒否している！
更新料については
「協議の上更新することができ、更新の場合は更新料を払う」という
条項があるだけでは更新の方法にとっては更新料が請求できない可能性があります。
更新方法には３種類あります。
①双方の合意により行われる「合意更新」
②合意がなく、借地借家法の規定により行われる「法定更新」
③意義がない場合に合意更新と同じ効果を発生させる旨の
　賃貸契約書の特約に基づく「自動更新」
前述の条項では、法定更新が生じた場合（合意が得られなかった場合）、
更新料が請求できない可能性があります。
特記として「法定更新の場合も更新料を支払う」旨を明記したほうが良いですが、
法定更新を行った場合は、賃貸借契約が期間の定めのない契約になるため、
更新料をとれるのが法廷更新の１回のみになってしまいます。
可能であれば、自動更新条項を契約書に明記し、
自動更新の場合も更新料をとるような内容にしておくべきでしょう。

■こんなときは大家さんの責任！？
😥 入居者からベランダの床が壊れたので修理をした。お金を払ってと言われた！
賃貸借契約書には「必要費および有益費については、賃貸人が費用を負担する」と
記載していても、民法第608条第1項では
「賃貸人が必要費を支出した時、直ちに賃貸人に対し償還を請求することができる」とされています。
特約の効力は制限があり、
小修繕を越える修繕については、入居者負担にはできないと考えられます。

😥 建物全体に被害が及ぶ可能性のある漏水が発生！
部屋に入って確認したいが、入居者との連絡がつかないので、不在時に入ったら、
入居者に「侵入した、訴える 👿 」と言われている…
賃貸の契約内容に「借主の承諾なく室内に立ち入ることができる」という特記が
あっても、家主は借主の承諾なく立ち入ることはできません。
無断で立ち入った場合は、住居侵入罪が成立する可能性すらあります。
ただ、今回は「漏水の可能性がある」という状況で、
「賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をするときは、
これを(賃借人が)拒むことができない」(民法606条2項)という規定が
適用されることが考えられます。
①郵便受け、電気、水道メーターの状況等を確認し、長期不在であると認められる
②入居者及び連帯保証人に対し、架電、郵便等の方法により連絡を複数回試みた
③一定期間継続して応答がない
これが証明できる証拠を保存しておくと、違法とされる可能性は低くなるでしょう。

🙁 契約者の車が車上荒らしにあった！家主に責任はあるの？
家主は原則として責任を負いません。
駐車場の賃貸借契約における貸主の義務は
駐車スペースを提供することであり、車の管理は義務ではありません。
ただし、「 😕 駐車スペースに他の車が停まっていて使用できない！」
「 👿 車止めが破損していて、駐車する際その破損部で車に傷がついた」など
駐車スペースの使用を妨げるようなことがあれば、警察に対応してもらったり、
破損部を修繕したりなどの責任が発生します。

事前にルールを決めたり、対応を知っていると、
素早くトラブルができて、「うちの大家さんはしっかりしているな！」と
評価が高まることもあります。
災いはないほうがよいですが、災い転じて福となすことができるよう、
色々と対応策を考えてみましょう。

▼プロが救う！あなたのピンチ！

『トラブルだ！困ったぁ～！！』 😥 

そんなとき、誤った対処方法をしてしまうと、逆に損害賠償を請求されていまうことも。

自己判断で思い切った行動に出る前に、専門家の見解を聞いて、冷静に適切に対応しましょう。

このコーナーでは、オーナーの皆さまからのご相談事に、プロの先生にお答えいただきます 💡 

☆お答えいただいたのは・・・

弁護士法人アヴァンセリーガルグループ　　弁護士　武知　俊輔　先生　

京都大学卒，大阪弁護士会所属。
大阪大学コミュニケーションデザイン・センター特任助教在職。
不動産関係のトラブルや企業間の法律問題，その他交通事故・労務問題等，民事一般の事案を幅広く担当。
ご相談はコチラまで⇒http://www.avance-lg.com（弁護士法人アヴァンセリーガルグループ）

【今回の相談】

 😥 ３ヶ月間賃料を滞納している入居者の鍵を交換して賃貸借契約を解除したい！

特約として、「賃料の支払いを怠ったときは鍵を取り替えることができる」「賃料を２ヶ月以上滞納したとき、通知催告なしに賃貸借契約を解除できる」との内容を契約書につけています。

今回、家賃滞納が３ヶ月となったので、契約解除の内容証明郵便を郵送し、賃貸物件の鍵を交換したいと思います。

事前にちゃんと特約つけているし、問題ないですよね？！

 💡 武知先生のアンサー！ 💡 

特約があっても勝手に入居者の鍵を交換するのは違法です！！！

家賃の滞納が生じると、不動産経営の根幹を揺るがしかねず、本当に困った問題ですよね。

契約書中の解約条項に、賃料不払の場合に関する規定を入れているから、これに基づいて契約を解除し、賃借人を追い出してしまいたい、という相談は非常に多いです。

しかし、残念ながら・・・

いかに滞納期間が長かろうと、賃貸人が裁判所を通した手続を経ずに賃借人を追い出してしまうことは法的に認められていません。

＜  😥 明らかに入居者が悪いのに・・・なんで？！＞

日本の法律が、私人による「自力救済」を原則として認めていないからです。

＊自力救済とは・・・違法に侵害されている権利を、自らの手で回復すること。法的な手段、手続きに頼らず、自分の力で解決しようとすること。

一見すると、そのような行動に何の問題があるのか疑問に思われる方もおられると思いますが、自力救済を許容してしまうと、権利の実現をする力が強い者がより優位に立つ結果となり、社会秩序が乱れてしまう結果を招きかねません。（暴力団などの反社会的勢力がはびこる原因となってしまう）

そこで、権利の実現にあたっては基本的に公平中立な裁判所による執行手続を踏まえるよう定められているわけです。

＜ 😥 知らずに鍵を替えてしまっていたら・・・どうなるの？＞

過去には、賃料を滞納している賃借人のアパートの鍵をオーナーが勝手に交換したという事例で、交換が違法であると断じた裁判例があります。（東京地裁平成16年6月2日判決）。

この事件では、賃借人のオーナーに対する損害賠償請求までは認めませんでしたが、事案次第では具体的な賠償が命ぜられる可能性が十分にあります。

何より、賃貸人の早急な退去を希望しているにもかかわらず、逆に訴訟沙汰に巻き込まれてしまうリスクを生じてしまい、場合によっては威力業務妨害罪などの犯罪の嫌疑をかけられてしまうおそれもあります。

結局のところ、賃料の滞納が生じた時点で、速やかに法的手続をとり、訴訟を提起して判決を得た上で強制執行の手続に進むのが、最も合理的でリスクの少ない方法であることは間違いありません。

私たちの事務所では、数多くの建物明渡請求事件を扱う中で，法的手続にかかる期間を可能な限り短縮するスキームも開発しています。

賃料の滞納でお困りの方は、私たちに一度ご相談ください。

くれぐれも、不埒な賃借人だから、などという理由で鍵を勝手に交換したり、中の荷物を運び出したりすることはやめてくださいね！

武知先生、ありがとうございました！

自分は被害者だー！と思っていたら、やり方を間違えるだけで犯罪者になってしまうなんて・・・怖すぎます。

実はこの自力救済にまつわる裁判で、貸主側が勝訴したケースはほぼないんだそうです。

ついつい怒りにまかせて感情的に動いちゃいそうですが、ちゃんと法的手続きをふんで、法律を味方につけて対処しないといけないんですね :-P　

弁護士法人アヴァンセリーガルグループ　http://www.avance-lg.com

　弁護士　武知 俊輔先生

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