もう特別じゃない!外国人入居者との関わり方

去年、出入国管理及び難民認定法(入管法)の改正が可決され、
外国人入居者が特別な存在でなくなる時代が迫ってきています。
 
今後、外国労働者の在留資格を設け、
5年間で最大34万人5150人の受け入れを見込んでいる一方、
2016年11月から12月に日本に暮らす外国人への差別の実態を調べるために
法務省が行った調査では、
過去5年間で外国人であることを理由に入居を拒否された人は
およそ40%もいることが分かりました。
 
コンビニはもちろん、工場や農業、他様々な企業が外国人なしに回らない時代。
管理会社・仲介会社とも協力し、
抵抗感を払しょくして、受け入れ態勢を構築することが求められています。
 
今回は改めて、外国人入居者に対し、どのように対応して、
関わっていけばよいか考えてみました。
 

■文化の違いでトラブル発生
外国人と一言で言っても、
その生活習慣・考え方は数えきれないぐらい多種多様です。
その中で問題になりがちなのが以下の3つです。

①臭気

外国との文化の違いのひとつに、食べ物があります。
例えば、タイ等のアジア系の方はスパイスを多用した料理を日常的に食べるため、
換気扇の戸外につながる部分からは独特の臭気がします。
若い方はそうした物も食べ慣れ「美味しいにおい」と認識している人も多いですが、
それを「くさい」と認識する方も多く、クレームにつながることもあります。
換気システムを見直したり、気密性の高い建物構造であるかも大事です。

②騒音
よく聞く話としては、友人たちを招いて、夜間にパーティーを開き、うるさい
音楽のボリュームが大きく、こちらまで聞こえてくる…
という話を聞きます。本人たちは騒音と思っていないので、
ここも文化の違いなのかもしれません。
日頃からのコミュニケーションがあれば、ある程度互いに思いやることもできます。
引っ越した時は両隣上下へのあいさつをすすめてみましょう。
周囲の人が顔を知っていれば、転賃なども防ぐことができるかもしれません。
町内会などに通じる方を知っているのならば、紹介してあげるのも
後々のトラブルを防ぐ手になることでしょう。

③物件に対する損害
日本特有の天気、特に湿気については知らないまま、
壁の裏側や畳の下に青カビがびっしり… :mrgreen: という人もいます。

専有部分の清掃は入居者負担で行わなくてはいけないことを
契約を結ぶ中で説明してあげましょう。
また、退去時の放置物の多さも問題となっています。
退去確認は必ず行ったほうがいいです。
 
 
 
■トラブルを防ぐ一工夫

●日本語が通じる、日本語が分かる支援者がいるか確認
「日本語でコミュニケーションが取れるか」ということは、
契約内容をしっかり理解してもらうためにも、重要です。
職場の人でもかまわないので、契約の際連れてきてもらい、
連絡先もしっかり聞いておくことが大事です。
それも難しいのであれば、トラブルに対応できる保証会社
入居者の実費でつけてもらうことを条件にしましょう。

●家賃を踏み倒されないようにする
家賃が振り込まれなくなったため、尋ねたら、
無断転賃されていたうえ、契約者が帰国したため
居場所も連絡先も分からないことがあります。
こうしたリスクを避けるため、
家賃は振り込みではなく、口座引き落としにしたほうがよいでしょう。

●「日本語を分かってもらう!」ではなく「分かってもらえるよう接する」
言葉の壁はもちろんありますが、こちらから「分かってほしい 😀 」と歩み寄ることは
何よりも大切です。心がけておきたいのは以下の4点です。
①やさしい日本語で話す
難しい言葉や早口はやめ、相手が分かりやすい言葉で話しましょう。
②相手(外国人)の話を聞く
何が分からないのか。また、どうしてそうしたのか。
きちんと聞いてあげて、解決策を一緒に探しましょう。
③連絡文書には日本語と外国語を併記する
ゴミ捨て場など、公共物の使い方や連絡などの掲示物は
日本語と外国語を併記。
さらにイラストを併用すると、子どももご高齢の方にも分かりやすく親切です。
④お役立ちツールを活用する
外国人とコミュニケーションをするにあたり翻訳アプリなど、
色々便利なツールはあります。
今回お奨めしたいのは、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が国土交通省と連携し、平成30年3月に発行された
外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン・部屋探しのガイドブックです。

https://www.jpm.jp/foreign/
日本人にも分かりやすく部屋探しから退去までを6か国語で掲載しています。
指さしで会話をすることも可能なので、是非活用してください。
 
 
■外国人入居者のメリットは?

ネットワークを通して、紹介で永続的に入居者が見つかる
同じ国出身者同士のネットワークがある人は、
気に入ったアパートを友達に紹介したり、家財道具を丸ごと引き継いで
入居してもらうといったことも多いそうです。

また留学生を受け入れる学校や企業と法人契約を結べば、
一定期間入居者が確保できるので、日本人よりも優良顧客となりえます。

●新しい部屋を探すのに苦労するので、長期入居してくれる
最初に言った通り、外国人の方はなかなか家が探しづらいのが実情です。
住みよい物件を作ってあげれば、長期的に入居してくれます。

 

外国人の方を入居者として迎えるのは決してデメリットばかりではありません。
交流できるのは貴重な機会でもありますし、良い体験もできることでしょう。

また外国人の方にとって選びやすく住みやすい物件は、
日本人や子ども、高齢者にとっても住みやすい物件となります。

ターゲットを外国人の方に絞る必要はありません。
もし外国人の方が入居されたなら、この機会に改めて
入居者との関わり方や交流について考えてみてはいかがでしょうか? 

ニャンとかしたいワン!ペットのトラブル

賃貸住宅の差別化や価値向上の取り組みとして、
「 😕 既存の賃貸住宅をペット可に転換しようかな?」
考えたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか?

若い人はもちろん、年老いて住み替えを考えている高齢者の中には
「ペットは家族同然。心の支え 😥 」と、切実な思いで
ペット可物件を探している方もいらっしゃいます。

ペットを飼う入居者同士、コミュニケーションが増え、
良好な住環境を作ってくれるケースもあります。

しかし「ペット可」には知っての通り、リスクもあります。
今回は考えられるペットのトラブルとその対応策について考えます。


■ペットの責任はオーナーにも!
ペット可物件にする場合、ペットはもちろんですが、
人間にも配慮した運営・設備が必要になります。
ペット保護義務
例えば、入居者Aさんの犬が、入居者Bさんの子どもにけがをさせた場合、
その責任は犬が子どもに危害を加えないよう、
運営管理を行わなかったオーナーにも問われます。

仕切りを設けて、犬と人が接しない動線を作ったり、
犬のしつけをお願いしたり、親にも注意をお願いしたり…
自分の物件にしっかり責任をもって対応しましょう。

■トラブルを防ぐ、少なくする飼育細則
トラブルの種類は多様です。
人とペットが共生するためにも、必要不可欠なのが、
互いの住環境を守るお約束事です。

飼育できる動物の種類や数を限定する
ペットの大きさや数、種類によって、
騒音や周辺に影響するような臭いがでることがあります。

飼育する動物の種類や数を設定することで、
逆に「この動物なら大丈夫なんだ! 😀 」と安心して
入居いただけるケースもあります。

最近はやりの「ハリネズミ」も、鑑賞用の小動物にあたり、
臭いや音もあまりないので、ハムスターやラットと同様の扱いで
ペット可でなくても、飼育をすでに認めている物件もあるのではないでしょうか?

そう言った場合でも「小動物・鳥・熱帯魚飼育可」など
臭いがあまり出ない動物など具体的に書いてあげると、喜ばれます。

<種類や数の例>
・飼育できる動物の頭羽数は、一の専有部分につき2頭羽を限度とする
・観賞用の小鳥、観賞用魚類及び小動物の飼育については別途定める
・犬及び猫(体長(胸骨から尾骨まで)の場合、
 50センチ以内、体重がおおよそ10キロ以内のもの ※介護犬、盲導犬を除く
・小動物は、うさぎ、リス、ハムスター等とする

危険動物・猛獣及び猛禽類・毒を持つ動物など
飼育禁止動物も明確にしたほうが良いです。

②届出又は登録等により飼育動物を把握する
飼育のルールが守られているか、指導するため、
また万が一、騒音などのクレームがあった場合
対処しやすいように、飼育動物の種類や数は把握したほうが良いでしょう。

万が一、飼育のルールが守られていない場合は、
届け出を持って、対応することができます。

③飼育方法を定める(専有部分・共用部分での注意事項)
ペットを飼育している中で、部屋に予測もできない損傷が生じる場合があり、
原状回復費用も多額に及びがちです。
ただ、こうしたペットによる壁や床などの異臭、変色、破損などは、
オーナーがペット可物件であると認めた時点で、
「通常損傷の範囲だ」と主張する人もいます。

退去時にトラブルにならないよう、
ペットを飼育する人に対しては敷金の追加差し入れを求め、
一定額を敷引特約として締結した上で
クリーニング費用の金額をあらかじめ明記。
退去時にはクリーニング費用を敷引後の残額を控除すると、
借主とのトラブルにつながりにくいかと思います。

飼育方法については
・ペットが共用部に逃げ出さないこと
・法令等によって定められた予防注射、登録等を確実に行い、
 登録を受けた標識を玄関扉付近等の見やすい箇所に明示すること。
・ペットは清潔に保ち、鳴き声、排泄、臭い、体毛において、
 居住者、近隣住民へ迷惑をかけないこと。
・専有部分よりペットを外へ連れ出す際、共用部分等では
 かご等の容器に入れるか抱きかかえるものとし歩行させないこと。

など、専用部、共用部の他にも建物の近隣への配慮もお願いするようにしましょう。

④違反者に対する措置
飼育細則に違反者がいた場合には厳しい対応をしなければなりません。
退去をお願いすることも、もちろん有効ですが、ペットを飼う人にとって
飼育を禁止することが一番こたえるでしょう。

⑤その他諸規定
上記に紹介した規定以外にもマンションの実情、入居者の声に応じて
細かく規定を定めていきましょう。

<諸規定の例>
・動物の飼育しているものは、マンションが指定した標識を玄関に貼る
・年1回定期的に最新の飼育動物の写真を提出させる

 

■ペットと共生できる環境を提供してあげる
規定などのソフト面は大切ですが、もちろんハード面も整えることが大事です。
・共用部
ペット用のエレベーターを設置するなど、
動線を分けることができればベストですが、そこはなかなか難しいでしょう。
少しでも同じ場所を使うことに抵抗がないように、
玄関付近にお湯も出る便利な「ペット足洗い場」
ペットの汚物を流せる「ペットサニタリー」の場所があると、いいでしょう。

またお散歩から帰ってきた人もそうでない人もも助かるのが、
玄関先の荷物置き棚かフック
リードをつなぎながら、鍵を探し、ドアを開けられます。

・壁
漆喰など調湿効果のある壁紙ならば、ペットに臭いはもちろん、
化学物質を吸着分解し、たばこのにおいも軽減できはます。
また、ペットの手が届く高さまでを擦り傷やひっかき傷に強い
ウエストパネルにすれば、部分交換することも可能で、
原状回復も安価・簡単にすることができるでしょう。

・床
フローリングで足を滑らせて、
ヘルニア・股関節脱臼や骨折するペットが増えています。
特殊塗料による仕上げなどで、キズが付きにくく、滑りにくいものにすれば、
ペットだけでなく、高齢者や子供も安心です。

・窓や棚
ペットの飛び出しを防ぐフェンスを窓に付けておけば、
ペットだけではなく、子どもがいる方も安心。

またキャットウォークも、棚に転用できるなら、
ネコを飼っていない人でも住みたいと思える物件になるはずです。

 

ペット可に転換しても、しばらくは需要や他の入居者の反応も分かりません。
ペットを飼っている人も飼っていない人も住みやすい物件を意識して、
まずは一室一室様子を見るのも手の内です。

2025年大阪万博でどう変わる「大阪不動産市場」

2025年、大阪万博の開催が決まり、大阪はすでにお祭り騒ぎ。
55年ぶりの快挙に、来場者数2,800万人、経済効果は約2兆円とあって、
これから一気に変わる大阪の未来が期待されています。

2009年から比べると、外国人観光客も5倍近くに増え
大阪は今、世界中から注目される都市となっています。

今回は大阪万博のほか、大阪で行われる都市開発を紹介。
総合不動産サービス大手JLLが発表した調査レポート
「2025年万国博覧会 大阪開催決定 –
大阪不動産市場への影響と世界的都市ブランドの確立」を参考に
今後の大阪の不動産市場を考えます。


■インフラ整備、再開発による大阪の価値向上                    万博開催地となす夢洲までの鉄道延伸など
今後、大阪を大きく変える交通インフラの整備が計画・実施されています。

2031年には待望の大阪都心を南北に貫く鉄道新線「なにわ筋線」が完成予定。
大阪市内から関西空港まで1時間半近くかかっていましたが、
完成すれば40分ほどで到着するとあって、その完成が今から待たれます。

また2027年に品川・名古屋間、
2045年(前倒しされれば2037年)には大阪までの区間が開業予定となっている
リニア中央新幹線が完成すれば、品川から大阪まで1時間近くで到着するそうです。
25年以上先の話とはいえ、今とはまったく違う大阪になっているでしょう。

賃貸・投資ともに活発な大阪不動産市場
大阪Aグレードオフィスの平均賃料は、2018年9月末時点で月額坪あたり20,267円、
空室率は1.1%で、賃料上昇率は前年同期比11%と二桁増を記録しています。
ひっ迫した需要環境は続き、新規供給も限定的ではありますが、増え続けています。
大阪駅北側の再開発エリア「うめきた2期地区」の再開発事業も
2024年夏の開業に向け動き出し、さらなる成長が見込まれています。

賃貸物件で見ると、そのエリアを通勤圏とするファミリー層
増えてくると予想されています。
駅から離れていたとしても、子育て環境や医療環境が整備されていれば
需要のある物件もたくさん出てくるでしょう。

■夢洲が「負の遺産」から「遺産」へ
大阪市の最西端にある夢洲(ゆめしま)は、広大な埋め立て地であり、
隣接する咲洲(南港)などとともにバブル崩壊によって
遊休地化・不採算化したいわゆる「負の遺産」として知られています。
しかし万博、そしてカジノを含めた総合リゾート施設の開発が進めば
世界に誇れる「日本のモナコ」になれる可能性も秘めているのです。

■周辺都市との連携により関西ブランドを発信
複数の都市が連携した経済圏、都市づくりは世界でも見られ、
大阪の場合も「観光都市・京都」、
「先端医療をはじめとする学術研究開発拠点を擁する湾岸都市・神戸」など
お互いの特徴を生かし、補完し合うことで、
東京とは違う関西ブランドを確立、魅力を発信することができます。

こうして見てみると、大阪は長期的な成長の道筋が建っており、
不動産市場においても、新たな段階に移行したといえるでしょう。

関西に物件を持っている、またはこれから進出する大家さん、投資家さんは
今後10年、20年の大阪の成長を考え、不動産投資・設備投資をしていくと同時に
都市の成長を楽しんでいただきたいと思います。 

入居の決め手!やっぱり気になる「お金」を考える

お部屋探し事情。築年数は妥協。でも譲れないのは?
でもお伝えしましたが、部屋探しにおいて、
やはり第一の決め手となるのが、「家賃」。

さらに敷金・礼金が安く
初期費用が抑えられれば、それだけで魅力的に見えるものです。

とはいえ、安くして空室を埋めることが重要なのではなく、
物件のポテンシャルを最大限に引き出し、
入居者や市場にマッチした「お金」を考えなくては賃貸経営とはいえません。

今回は昨今の敷金・礼金事情と家賃査定について考えます。


■一時金は減少傾向。代わりにフリーレントが増加!
2018年6月、日管協総合研究所が発表した、
第19回賃貸住宅市場景況感調査
「日管協短観(2017年10月~2018年3月)」を見ると、
全国的に礼金・敷金がやや減少となっています。

礼金は、全国で0.97ヶ月から0.94ヶ月とやや減少となったが、
特に変化が大きかったのが関西圏で1.36ヶ月から1.12ヶ月に減少となりました。

また敷金についても、全国で1.37ヶ月から1.27ヶ月と減少。
関西圏では1.23ヶ月から1.00ヶ月と大幅に減少し、
総合的に見れば、関西も他の地域も、初期費用はほぼ同じ水準になってきています。


賃料が一定期間無料になるフリーレントの物件は、全国で52.0%が「増加」と回答。特に、首都圏・関西圏を除くエリアで「増加」したと回答している割合が
71.4%と多く、首都圏でも42.6%であるのに対し、
関西圏ではフリーレントが「増加」したと回答したのは13.3%と少ないです。
関西圏を除き、入居条件としてフリーレントを
提供する物件が増えている傾向にあるようです。

敷金礼金グラフ第19回賃貸住宅市場景況感調査「日管協短観」2017年10月~2018年3月より、入居条件の全国と関西圏のグラフを参照して作成
 
 フリーレントは借り手からすれば引越し・賃貸の初期費用を少なくしてくれるので
とてもメリットが大きいです。
引っ越しの多い3~4月より早く退室する人がいるのであれば、
空室期間を短くするためにも、フリーレントをうまく活用して、
入居者を呼び込むのも一つの手ですね。
 
新社会人にとっては、初期費用が少ないのはかなり魅力的。
家賃を少し上げ、2年後に回収…というやり方もあるので、
空室対策の一手として敷金礼金0、フリーレントのことを覚えておいてください。

■家賃の目安はポータルサイトで確認!
自物件と同様の間取りや築年数の物件を、ポータルサイトで検索。
項目ごとに優劣を比較し、築年数が10年以内なら+1000円、階数が1階多い-1000円、
オートロックがない-2000円 など、加算あるいは減算して、
査定をしていくと、家賃のだいたいの目安は見えてくるでしょう。

■現地調査で調整
実際には現地の不動産屋さんへ行き、
どんな人が多く、どういった部屋が人気か。
繁忙期は問い合わせがどの程度か(需要が多ければ、多少の家賃の値上げが可能)
を確認・相談してみるべきです。

また、歩いてみると、「駅からお店もなにもない人気のない道を通り徒歩6分」よりも
「スーパーなど立ち寄れる場所があり、街灯も多い道を通り徒歩10分」のほうが
人気があることもあります。

PRポイントはしっかりつかみ、理由あって、この家賃!と胸を張って言えるような
物件の特徴をしっかり見極めたいですね。

市場や入居者の需要は日々変わっていきます。
家賃をただ値下げするのではなく、現地のヒアリングや
ポータルサイト上のデータをうまく使って、
利益の最大化をめざしていきましょう。