賃貸経営をしていたら「入居者トラブル」は避けることはできないといわれています。
今の時期から新しい入居者の方も入ってこられる中で、実際に起こった時にどういった対応が正しいのでしょうか。今後皆様のお役に立てたらと思いますので、本日は「家賃滞納について」と「その対処の仕方」について調べてみました。

【賃貸経営で起こりうる入居者トラブル～家賃滞納～】
家賃滞納と聞くと、一般的に支払い自体が難しいといった印象を受けますが、皆様はどうでしょうか？
実は家賃滞納にも種類が分かれており「支払い能力がない場合」と「シンプルに失念している場合」「家賃を収めることを軽く考えている人」ではそれぞれにあった対応が必要なようです。


【対応について】
種類別の対応が求められるとはいえ、全く違うというわけではないようです。
まずは、支払日にきちんと支払われているか確認し、未納がわかった時点で催促を促す事が大切です。２か月、３カ月と放置した状態になってから催促すると未納でも大丈夫と思われてしまう可能性があり、今後も同じようなな状態が続きかねません。早めの対応を心がけましょう。
【詳しい対応】
①．滞納した時点ですぐに督促する。
⇒書面での督促の場合、いつまでに支払う必要があるのか、振込先、口座、支払期限が切れて支払いがない場合は連帯保証人に連絡することを記載しておきましょう。詳しい書き方を知りたい方は、ポータルサイトで調べるとすぐに出てきますのでそちらを参考にしましょう。また、口頭で伝えられる場合は書面で通達後、様子を見て口頭で伝えるとより丁寧です。口頭が難しい場合は電話で対応しましょう。
②．①で支払期日までに支払いがない場合は連帯保証人や家賃保証会社へ請求する。
⇒連帯保証人の方からご本人様にご連絡がいくこともあります。（一般的に家賃滞納から1カ月の間、本人から支払いがない場合連帯保証人の方への請求ができます）
③．②での支払いがない場合は内容証明郵便で本人へ督促する。
⇒送った証拠が残るように内容証明郵便を使用しましょう。
郵便を送る際は以下を必ず記載してください。

・賃貸物件の表示
・滞納家賃の金額
・滞納家賃の支払いを請求
・支払期限
・振込先の銀行口座情報
・支払がない場合には賃貸借契約を無催告で解除すること
・明け渡しを請求すること
・任意に支払いや明け渡しが行われない場合、訴訟や強制執行の手続きをとること

上記は必要項目だそうです。

④. ③でも支払いがない場合は直接現地を訪ねてみるのも有効的です。
⑤．④でも応じない場合、解除通知を送る。
⇒送る場合は内容証明郵便でお送りください。（家賃滞納から3カ月ほど）
⑥．訴訟を起こす。（解除通知後1～2か月後）裁判で判決を聞きましょう。
⑦．⑥の場合でも、判決に従わない場合は明け渡しの強制執行を行う。
⑧．差し押さえの強制執行を行う。（明渡訴訟までいくには5～7カ月かかるといわれています）

上記が一般的な流れとなっています。
だいたい、未納状態から3カ月たつと解除通知を認められ、訴訟を起こせるようです。裁判となるとやはり半年～長くて1年間の時間がかかるようです。
この流れを把握したところで、家賃滞納者の方の理由別の対応方法を考えましょう。

【支払い能力がない場合】
支払い能力がない場合は、「今」無理なだけなのか、その状況がいつ解決するのかそこからどういった支払い方で未納分を収めていくのかを未納者は考えないといけません。その際に、大家さんも納得のいく答えを出さないといけないので電話や口頭でのお伝えをお勧めします。
また、状況の改善が見込めない状態であれば、今後も滞納状態が続くため「早めに賃金の安い物件へ移ってもらうよう促す」「市町村の窓口に相談するよう促す」など残念ですが、物件から出てもらうように促し、未納分に関してはいつごろに払えるか入居者と相談し決める必要があります。
【失念している場合】
うっかり忘れているだけであったり、忙しくて手を付けられない状態の為払い忘れていた場合、口頭でのお伝えや通知等を送ると対応してくれることが多いです。
その人から、支払いがあった場合は、何度も続くと困るので書面を通じて次回からの支払いのために口座振替など次回の振り込みの対策をしましょう。
【家賃を収めることを軽く考えている人（意思がない）】の場合は、滞納を繰り返す為、厳格な対応が必要になります。
まずはすぐに督促を行い、支払う気がない場合すみやかに先ほどの手順①～⑨で督促を行いましょう。また、自分では不安だという際は弁護士の方が代行してくれることもあるようなので相談してみてもいいかもしれませんね。
以上が、種類別の対応になります。
基本的に、督促は書面で通知しさらに電話等でも知らせることがベストだと思います。
また、督促の際はついつい感情が高ぶってしまい暴言等を言ってしまうケースも少なくありません。
そうなると、逆に大家さんが恐喝罪などで訴えられてしまうケースもあります。
ただ家賃を収めてほしいだけなのに、逆に賠償金を取られないためにも電話口や口頭では丁寧な言葉を心がけましょう。また、話がかみ合わない場合は、書面に書いてある通りだとお伝えできるように書面での通達も活用しましょう。

最後になりますが、上記で話した①～⑨の手順を踏むとなると、裁判も視野に入ってきますが、裁判をすると費用も掛かるうえにその費用を借用人の方へ請求しても、実際は払われないことが多いのが現状です。
家賃も払えていない状態の未納者の方に支払い能力を認められないことが多いようで、大家さんが背負うことも少なくありません。どうしても責任を法で裁きたいと思われる方は裁判の形で責任を問いてもいいかもしれませんが、私は【和解】の形をとるのがベストではないかと感じました。
和解の際も裁判所の力は借りることになりますが、労力も費用面も少なくすみます。
ここまで詳しくお伝えしましたがまずは家賃滞納で困ることがある場合は弁護士の先生に相談してみてください。
弁護士の先生に相談するのもお金が発生しますが、最近では「初回無料」とうたっている事務所も多いです。一度相談してみてはどうでしょうか？
また、しっかり初回で話せるようにどういった状況なのか、相手はどういう対応なのか、今後どうしたいのかを話せるように準備しておくといいですね。
皆様のお役に立てれば幸いです。