安心安全の「防災強化マンション」のすゝめ

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近年の震災や豪雨等の発生で、災害などの緊急事態における企業や団体の
事業継続計画(Business Continuity Planning)の注目が高まり、
法人におけるBCPの策定が促進されています。

一方、マンションで多くの方が生活する中、そこでの災害対策は各住人個人の対策に委ねられており、建物所有者としての防災意識はまだまだ低い状況にあります。
入居者の安心と安全を守ることは、もはや所有者の義務となりつつあります。

以前、コロナ対策としてBCPについてご紹介させていただきました。
前回の記事はこちら▶入居者にコロナ感染者!オーナー様ができる対策とは

今回は防災面からみるBCPについてご紹介いたします 🙂 


■改めてBCPとは?

事業継続計画(Business Continuity Planning)
企業が自然災害、大火災、テロ攻撃など緊急事態に遭遇した場合において、事業資産の損害を最小限にとどめつつ、中核となる事業の継続あるいは早期復旧を可能とするために、平常時に行うべき活動や緊急時における事業継続のための方法、手段などを取り決めておく計画のことです。

【参考】事業継続計画(BCP)について

さらに、「事業継続力強化計画」の認定制度があり
法人化して不動産経営されているオーナー様には、
建物におけるBCPを策定しておくようお勧めいたします。
万一の事態に万全な備えができるのはもちろん、
事業継続力強化計画の認定を受けることで、
税制措置金融支援を講ずるとともに補助金採択に当たって優遇措置もあります。

【参考】中小企業強靭化法(令和元年6 月)
災害発生をきっかけに事業継続が困難になる中小企業がでないようにするための
国からの支援を含めて中小企業の強靭化を図るものです。
具体的な支援としては、優遇税制金融支援といった複数の優遇処置が挙げられます。

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また、中小企業強靱化法に基づく「事業継続力強化計画」又は、「連携事業継続力強化計画」の認定を受けた場合に使用することが可能なロゴマークがあります。
このステッカーを活用することにより入所者や入所希望者に
安心して暮らせるマンションだと知ってもらえるかと思います。

■二次災害の防止処置

BCPの策定において、災害時の二次災害についても考えておく必要があります。
たとえば、冬の夕方に起きる首都直下地震の被害想定では死因の約7割が火災です。
過去の大地震で発生した出火原因が判明した火災の半数以上は電気が原因といわれています。地震直後の火災はもちろん、復電火災への対策も考えておく必要がありそうです。

<直後火災>
・倒れた家具が電気ストーブ等に触れて発火
・ソファや寝具に倒れた照明器具から発火 等

<復電火災>
・破損した電気製品が復電時に発火
・復電時にコンセントがスパークして発火
・倒れた水槽のヒーターが復電時に発火
・断線したコードが復電時に発火 等

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地震発生時に火の始末やガスの元栓を閉めるのと同時に
ブレーカーをOFFにすることで大きな二次災害を防ぐことができそうですが
どうしても入居者任せになってしまいます 🙁

■防災強化マンションで差別化するために

入居者任せの防災だけだと、類似のマンションとの差別化は図れません。
屋根や外壁の防水点検や必要であれば修繕をする、雨どいや排水溝の掃除、
耐震補強を万全にする等の基本的なことはもちろんですが、
最新の防災設備を導入すると、より差別化できるかもしれません。

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たとえば「感震ブレーカー」は地震発生時に揺れを感知し、
ブレーカやコンセントなどの電気を自動的に止める器具で、
上記のような電気火災を防止する有効な手段といえます。
ブレーカーの交換目安は13年といわれています。
万一の震災で大切な物件が燃えた・・・ 😥 
入居者の方に万一のことがあった・・・ 😥  とならないように、
出来る限りの安全対策はしておきたいものですね。
交換のご相談もお気軽にお申し付けください  🙂 !


BCP策定も無料で行います!
お気軽にお問い合わせください♪
【ホープハウスお問合せ先】
◇フリーダイヤル◇ 0120-708-114
◇関西◇ 0800-111-2188
◇関東・東海◇ 0120-708-114
※建物診断、リフォームについての相談も随時受け付けています。
 皆さまからのお問合せ、心よりお待ちしております!!!
★耐久性、他効果にも優れたフッ素系塗料も扱っております★
★物件の状態、オーナー様のご要望に合わせて、ご相談に応じます★

 

 

2021年クリック数が多かった役立つ記事はなに?

ホープハウスニュースもとうとう、VOL400を目前としております 😆 !
そこで、皆さまから好評いただいた記事など、独自調査によるランキングを発表いたします。
2021年一番ご覧いただいた役立つ記事は何なのか 😀 ?!
ぜひ、ご覧ください。


2021年度クリック数が多かったのは以下のランキングとなっております。

  役立つ!ホープハウスニュースランキング  
  1位 所有物件で孤独死が起きた場合の対処法  
  2位 無料インターネットは必須じゃない?代わりに必要なものは?  
  3位 夫婦2人世帯に需要高の設備とは?  
  4位 緊急事態宣言延長…注目しておきたい支援策  
  5位 共用部に一計。便利なレンタル〇〇  

クリック数が一番多かった、1位は『所有物件で孤独死が起きた場合の対処法』です。国土交通省が過去に人の死が生じた不動産、いわゆる「事故物件」について、不動産業者(貸主・売主)が売買・賃貸の契約者(借主・買主)に告知すべき対象などをまとめた、ガイドライン案が初めて公表され、孤独死が起きた場合の対応などについてご紹介。
いま、お年寄りだけでなく若い層も亡くなっていく方が増えています。
万が一を想定して準備しておくためにも改めて「孤独死」について知っておきましょう。

ホープハウスメルマガでは過去にも所有物件で孤独死が起きた場合について、他にもご紹介しております。
※参考までに。
孤独死…その後の指針に。残置物のモデル条項発表
若者にも増える孤独死…物件を守るためにできることは?

3位『夫婦2人世帯に需要高の設備とは?』では、
家族の多様性や晩婚化などが進む昨今、夫婦で働きながら、
子どものいない夫婦を…Double Income(夫婦2人の収入)、No Kids(子どもがいない)の頭文字を取った言葉です。DINKsといいます。
DINKsの特徴と合わせ、どのような物件や設備が好まれるかをご紹介。

そのほか、設備以外にも入居条件についてもご紹介してます 😀 
2021年入居者に人気の設備ランキング
カップルが求める住まいの条件・設備

5位『共用部に一計。便利なレンタル〇〇』では、内見の際一番初めに目に入る
共用部・エントランスについて。
入居希望者さんはもちろん、入居者の方にとっても毎日目にする部分です。
そんな共用部・エントランスにレンタルやリースサービスを使ったイメージアップのご紹介。物件の印象が伝わる重要な場所のひとつでもあります 😆 

そのほか、
共用部・エントランスのリフォーム事例記事はこちら↓↓↓↓↓↓↓↓
第一印象で決める!エントランス・共用部リノベーション

以上がランキング結果でした。
入居者層を絞ったり、今の時代に合ったニーズを考えた記事が比較的クリック数が多かったと思われます。
ホープハウスでは、設備導入やリフォームのご相談を受け付けております。
どうぞ、皆さまお気軽にご相談ください。


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※リフォーム以外にも、建物診断についての相談も随時受け付けています。
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賃貸経営におけるマーケティングの全体像と「データ分析」の基礎

総務省の住宅・土地統計調査によると、2018年の空き家数は848万戸(うち賃貸用の住宅は432万戸)、空き家率は13.6%となっており、年々空き家が増加していることがわかります。

〇総務省の住宅・土地統計調査https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/kihon_gaiyou.pdf

今後も、人口減少による需要の減少と、新築住宅の供給増加により、空室率は年々高まることが予想され、入居者の獲得はますます難しくなっていくことが予想されます。

全国的には人口減少が続いていますが、実は、地域を絞って細かくデータを見ていくと、少し状況が異なっていることがわかります。

例えば、総務省の住民基本台帳によれば、東京圏(埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県)では2021年1月時点で未だに人口が増加していることがわかります。

また、東京圏以外の地域でも、人口は減少していても、世帯数は増加している場合があります。更に、若年層が増えている地域もあれば、高齢者や外国人が増えている地域もあります。

〇【総計】令和3年住民基本台帳人口・世帯数、令和2年人口動態(市区町村別)https://bit.ly/3s6DDw4

〇過去の人口動態データ
https://bit.ly/3Gl0f0H

このようにマクロとミクロでは状況が異なる場合があり、ひとくくりに空室対策と言ってもどういった入居者をターゲットしているのか、地域の特性や競合物件の有無など、賃貸経営におけるマーケティングの全体像図を踏まえ、マーケティングを行なう上での基礎となる市場や競合を把握(データ分析)することで、導入するべき設備やとるべき対策が変わってきます。

データ分析というと堅苦しい言葉にしり込みをしてしまうオーナー様もおられると思いますので、今回はインターネット上のツールや情報で活用できるツール等をご紹介します。

 

■賃貸経営におけるマーケティングの全体像

貸経営におけるマーケティングの流れとしては、まず
①「データ分析」・・・市場、競合という観点から現状を正しく捉え未来を予測します。

次に、
②「戦略決定」・・・①のデータ分析を基に、どういう属性の入居者を狙って、自身の物件を訴求するのかというターゲティングを行います。

最後に、
③「空室対策実行」・・・上記のターゲットとニーズと合致する賃料設定・設備導入・大規模改修工事などの具体的な空室対策を実行していきます。

 

■「データ分析」の基礎①市場分析

まずは、賃貸経営で最も大切な入居者の市場動向を捉えるため、「人口」と「世帯数」を確認します。

「人口」と「世帯数」の推移を時系列で確認するには総務省の統計ダッシュボードを使うのが便利です。

〇統計ダッシュボード
・人口数の数位
https://dashboard.e-stat.go.jp/graph?screenCode=00010

・世帯数の数位
https://dashboard.e-stat.go.jp/graph?screenCode=00400

こちらを使って該当の市区町村を入力すれば、「人口」や「世帯数」が増加傾向にあるのか、減少傾向にあるのかがグラフ形式でわかります。

該当の地域が「人口」も「世帯数」も増加傾向にあれば、当面の間は入居者が決まりやすい状況にあるといえるでしょう。

「人口」は減少しているものの、「世帯数」は増加しているという場合も良くあります。この場合は、「世帯数」の内訳である「家族類型」を確認します。

例えば、「単独世帯」が増えている場合、一人暮らし用の物件であれば入居者が決まりやすいといえるでしょう。

ただし、「単独世帯」と一口にいっても、性別・年齢・国籍・世帯年収など、さまざまな属性があるため、切り口を変えながらデータ分析を行っていく必要があります。

まずは人口の増減と合わせ、世帯数の内訳である家族類型ごとの推移の把握を行いましょう。

 

■「データ分析」の基礎②競合分析

次に、競合物件の動向を捉えるため、「類似物件数」と「自身の物件の競争力」を確認します。

「類似物件数」は、SUUMO、HOME’Sなどの不動産ポータルサイトを使うのが便利です。

〇SUUMO
https://suumo.jp/

〇HOME’S
https://www.homes.co.jp/

地域、建物種別、賃料、築年数、面積など、自身の物件に近い条件を指定して検索すれば、現在募集中の物件数、つまりライバルとなりうる物件の数を確認できます。

データ分析の最後のステップとして、「自身の物件の競争力」から適正賃料等を確認します。

まず、「平均賃料」は、SUUMOの賃料・設備相場チェッカーを使うのが便利です。こちらで自身の物件の状況と照らして、どれぐらいの差があるのかを確認してみてください。

〇SUUMOの賃料・設備相場チェッカー
https://www.suumo-onr.jp/checker
※こちらは無料会員登録が必要です。

また、このツールを使えば、類似(ライバル)物件の設備や、広さ、間取りなどの詳細をチェックすることもできます。

 

■まとめ

今回は「賃貸経営におけるマーケティングの全体像とデータ分析の基礎」としてマーケティングを行なう上での基盤となる「データ分析」に焦点を当ててお話をしました。

具体的な空室対策に関しては、これらのデータから得られた物件を取り巻く現状と予測られる未来をもとに対策を検討していく事となります。

仲介・管理会社に物件の管理を一任されているオーナー様も、所有する物件の置かれた状況をデータとして捉えることで、物件のあるべき姿(目標)が明確となり、目標を目指した管理が行えているのか?を判断するきっかけにもなるかと思いますので、一度所有される物件のデータ分析に挑戦されてみてはいかがでしょうか。