月別アーカイブ: 2016年10月

入居者はここが気になる！人気の設備ランキング

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10月に賃貸住宅新聞に掲載された 🙂 「入居者に人気の設備ランキング」 😮 
全国の管理・仲介会社238社のアンケート回答を見ると
やはりIOT設備が注目されていることが分かります。

 💡 IoTとは？
Internet of Things（モノのインターネット）。
コンピューターやスマホなどの通信機器だけでなく、
世の中にある色々な物に通信機能を持たせて、
インターネットに接続したり、相互に通信して、
自動認識や自動制御、遠隔計測するようにします。
例えば…カーナビでリアルタイムに表示される渋滞情報
内蔵されたセンサーによって、機械を確かめなくても稼働状況や故障個所が分かる
離れた場所であっても、観測機と通信することで温度や湿度など情報が伝わる

今回はランキングを参考に、空室対策にはなにが有効なのか
考えてみましょう。

まず、
「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる設備」ランキング
を見てみましょう。
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単身者向けでもファミリー向けでも、
インターネット回線がつながっていることが人気です。

家賃が高くても、自分でインターネットよりずっとお得 🙂 
ネット回線を引く場合と家賃込になっている場合の価格を比較しやすく
家賃が高くても納得してくださる入居者様が多いようです。

新入生をターゲットにした物件は「５万円程度」の物件が決まりやすいですが、
バス・シャワー別が必須条件となりつつあります。

次に
この設備がなければ入居が決まらない[必要設備]のランキング
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ここでもインターネット無料が上位に来ていますが、
単身者向けの物件については「TVモニター付きインターホン」が1位に来ています。
オートロックのエントランスも必要ですが、それより気になるのは
自分の家に来た人の顔 😎  😉 
録画付のインターホンにすれば、留守時の訪問者も分かり、
防犯性も一気にあがります↑↑
最近では管理室から回覧板代わりにお知らせを、
インターホンに送れるものもできており、好評です。

IOTの設備としては、暗証番号などで解除する「スマートキー」の名前をよく見ますが
入居者様側にはまだまだ知名度が低く、ランキングの中には入ってきていません。
徐々に導入する物件も増えていますので、これからの決め手になるかもしれません。

また単身世帯もファミリーも、共働きであったり、不規則な仕事であったり、
衛生面や見栄えの面からも「ごみボックス」が徐々に順位を上げています。
ゴミ置き場の掃除も簡単で済み、マンション全体の環境もより良く保てることから
オーナー様側としても助かりますよね 😉 

そうした上位の機能ももちろんですが、さらに「決め手」となるのは
他のマンションにない武器 💡 である場合もあります。
最近「猫共生型」のリフォームが注目されていますが、
それ以外にも意外に見逃しがちなのが「遮音性能」 😀 
家族連れだけでなく、
人の出す音が気になるという人にとっては譲れない条件です。

 

空室対策やこれから物件を建てるオーナー様は
入居するターゲットを想定して、自分のマンションにどの設備をつけて、
どんな部分を強みとするか、改めて考えてみるといいかもしれません。

新たな土地活用！特別養護老人ホーム

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少子高齢化が急激に進む中で一刻も早く望まれているのが、
 💡 高齢者が安心して快適に住むことのできる住まいの提供。

そんな背景もあり、
土地活用、不動産投資として「サービス付き高齢者住宅」の選択も、
浸透してきましたね。

さらに今年の７月、地主さんなどが所有する建物を社会福祉法人が賃貸して
「特別養護老人ホーム（以下、特養）」を運営することが可能になり、
オーナー様の土地活用の選択肢が広がりました。

東京都で補助金も決まり、様々な広がりが期待される
「特養」と「賃貸」について、今回は見ていきましょう。

まず「特養」とはどんなものか。
「有料老人ホーム（サービス付き高齢者住宅）」と比べて見てみましょう。

 有料老人ホーム（サービス付き高齢者住宅）

  特別養護老人ホーム

 主に民間企業が事業主

 主に社会福祉法人や地方公共団体などが事業主
施設によりばらつき
入居一時金：０円
月額利用料：12～30万円		 低額
入居一時金：０円
月額利用料：８～13万円
 概ね65歳以上（中には60歳以上とする施設も）で、自立・要支援・要介護のいずれも入居対象。「要介護以上」など、条件は施設により異なる。 原則として65歳以上で、介護認定を「要介護３」以上で受けている方。その他、伝染病などの疾患がなく、長期的な入院を必要としない高齢者であることなど施設によって条件が異なる。
常駐するスタッフや医療機関との協力関係などにより異なる。 食事介助や入浴・排泄、日常生活における生活支援サービス、リハビリ、レクリエーションを通した機能訓練などの介護サービスを受けられる。医療依存度が高いと入居できない場合も多い。
 空室があれば入居可能。 待機者が多く、すぐの入居は難しい。

特養は定員80～100人規模で運営するケースが一般的であり、
敷地面積は1500～2000㎡ほど、
新築すると建設費は15～20億円が必要と言われています。

社会福祉法人や地方自治体が運営する公的な施設なので、
有料老人ホームより低料金で利用できるので人気があり、
多くの入居希望者が、今も施設に入居できずにいます。

特に人口の集中している東京や神奈川、兵庫など首都圏は待機人数が多いのですが、
そうした首都圏では地価が高くて、建設用地を確保することが難しく、
特養を新設できないというジレンマを抱えています。

さらに今まで、新規で特養を作る場合は、
社会福祉法人が地主から土地を借りて、建物も自前で建てないと
特養を運営することができませんでした。
 

それが厚生労働省が7月に行った特養の建物に関する要件緩和によって、
地主さんなどが所有する建物を
社会福祉法人が賃借して運営することが可能になったのです。

対象は東京・神奈川・埼玉・千葉・愛知県・大阪府など
地価が高く空地が少ない都市部限定になりますが、
都市部での「特養」への需要は多く、
社会福祉法人にとっても初期投資を抑えて施設の開設ができます。

土地活用として特養を建て貸しすると以下のメリットが考えられます。
●一般賃貸住宅以下の利回りになることが多いが、駅から遠い場所でも開発が可能
●経営基盤がしっかりとしている社会福祉法人へ建設した施設を賃貸することで
安定的な賃貸収入が見込める
●固定資産税や相続税の軽減効果も期待できる

また、東京都は地主さんやゼネコンなどを対象に、
社会福祉法人に貸し付ける目的で、
特別養護老人ホーム（以下特養）を建設する費用の補助金申請を受け付けています。

補助金額は地域と特養の収容人数によって異なりますが、
建設費の5割程度 🙂 を補えるということで都内のオーナー様であれば一度検討したい
内容になっています。

すでに第1回、2回の申請の締め切りは過ぎていますが、
第3回の申し込み締め切りが
 💡 平成29年1 月13日（金）
となっております。

現在都内で土地活用を考えているオーナー様は
社労士さん、社会福祉法人や不動産会社にご相談してみるのも
よいかもしれません。

補助制度を設けているのは東京都のみですが、
今後、全国の自治体にも広がっていくのではないでしょうか 😉 

こうした動きから介護施設は徐々に増えていますが、
入所できる介護認定の条件が厳しくなる 😥 などして、
定員割れしてしまう特養がでてきているのも事実です。
長い目で見ると、入所が必要な人の人数が
いつか減りだす可能性も見通さなくてはいけません。

さらに、建物がそろっても、問題となっているのはソフト面。
介護の現場は常に人が足りず、大きな課題になっています。

最近の老人ホームにも個性があり、見学や食事体験会などをして
まるでリゾートのような場所で「終の住処」 🙂 を演出する施設して
入居者を募集するところもあります。

建物を建て、運用を任せる企業、社会福祉法人が
自分の介護施設の満室経営を実現してくれるところか
見極める必要があるでしょう。

幸せ贈る、家族信託

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高齢者の単身世帯化も進み、
認知症などで意見を聞くのが難しくなった、お亡くなりになったなど
もしもの時に親子・親族であるにも関わらず、
財産や交友関係等、何も知らないで困った 😥 という話も
珍しくありません。

特に賃貸マンションのオーナー様の家族は
相続時に初めてオーナー様の財産や物件を知り、
手続きに奔走し、負担が重くのしかかっている 😐 という悩みもお伺いします。

「空き家問題」「事業承継問題」など高齢化社会で浮き彫りになってきた
そのようなリスクに対応するために、
最近注目されているのが「家族信託」です 💡 

物件を持つオーナー様は、
物件を自由に使用・収益・処分できる権利「所有権」を持っています。
所有権は、物を全面的に支配する権利であり、
契約（売却、修繕などなど）行為など物件を管理することは、
基本オーナー様しかできません。

「信託」はその財産の「所有権」を
・財産を所有し、運用・相続の道筋を決める「委託者」（オーナー様）
・財産の運用、管理を任せる人や機関「受託者」
・財産とそれが生む利益を受ける「受益権」
に分け、物件の運用を滞りなく行いながら、
オーナー様の後継者となる「（二次、三次）受益者」への
財産承継行うことができます。

「家族信託」では親が委託者となり、本人や配偶者、子が受益者、
受託者は信託銀行がなったり、家族の誰かが就任したりすることが多いです。
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契約の中身を委託者と受益者で自由に決めることができ、
委託者にもしものことがあっても、受託者が取り決め通り、
管理を続け、受益者に財産を分配することができます。

また家族・親族に管理を託すので、高額な報酬は発生しないため、
誰にでも気軽に利用できる仕組みです。

次に相続のお話でよく見る
「任意後見制度（成年後継制度）」「遺言」とも比べてみましょう。%e5%ae%b6%e6%97%8f%e4%bf%a1%e8%a8%97

認知症対策として、「任意後見制度」の利用も盛んではありますが、
実際に機能するのは、オーナー様の判断能力が低下してからになってしまいます。

一方、家族信託の場合は、信託契約してから、
受託者による資産の管理と運用が始まるので、
オーナー様が元気なうちに
資産の管理や運用状況を見届けられる 😉 メリットがあります。
受託者、受益者であるご家族も、オーナー様と相談しながら、
資産を承継できるので、賃貸管理が未経験でも安心です。

さらに相続の意思を伝える「遺言」は法定相続の概念により、
２次相続以降の資産承継先の指定ができませんが、
家族信託は3次相続の指定もできるので、
孫の代まで財産の行く末を指定できます 😀 
 
家族信託は生前にオーナー様が家族と相談しながら、
柔軟に財産のプランニングができるので、
オーナー様も家族も確実に幸せになれる相続 😛 を模索することができます。
 

とはいえ、まだ「家族信託」は新しめの相続の形であり、
法律的にも未解決の部分が多いです。
また信託銀行に頼ることができず、
自信を持って任せることができる専門家も少ないのが現状です。

司法書士さんや弁護士さんなどの無料相談を活用しつつ、
十分に情報を収集して、お任せする専門家を選択することがおすすめです 🙂 

得をする？オーナー同士のお付き合い

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ホープハウスシステムでは、
去年からオーナー様向けのセミナー開催 🙂 に
力を入れています。

カラーや士業、リフォームについての講座、それに加えて
オーナー様同士の交流会としてランチ会とちょっとしたお楽しみ会を
一緒に開催して、多くのオーナー様にお喜びいただいております。

セミナー・交流会最新情報については「～お得～」ページに随時あげています。

今回はどうして「オーナー様同士の交流会」を開催するのか、
そして「オーナー様同士のお付き合いって実際必要 😕 ？」
などのお声に対して、考えてみました。

戦後以来、常に住宅不足と言われ、かつて賃貸市場は競争とは無縁の時代が続き、
大家さんの立場も強く、入居者不足に困ることも少なかったと聞きます。
それが今は
■入居者が様々な知識を得る環境にある
（要求が多く、オーナー様の負担が大きく… 😥 ）
■かつての業界ルール（礼金や退去費用）が通用しなくなってきている
■物件に求められる設備が高グレードになってきている
■法律から見ても入居者保護が手厚く、家賃滞納などの悪質行為 😈 に泣き寝入り 😥 
■不動産業者の中が「広告料」の上乗せで優先的に案内すると言い寄ってくることも
などなど…大家業は悠々自適とは言えないものになってきています。

オーナー様のお仕事は他の業種と違い、取引や同業者との絡みも希薄であり
管理会社などの営業や税理士の方には相談できても、
「職場はもちろん、友人や家族でも相談ができない 😥 」
と言うオーナー様も多くいます。

様々なトラブルと選択肢が増えているこれからの賃貸業には、
同じオーナー同士の横のつながりと情報交換などが必要になっています。

オーナー同士の交流で以下のようないいこと 🙂 があります。

①情報やコネクションが共有できる。
リフォームや物件管理…オーナー様の悩みはつきませんが、
解決策とはなかなか出会えないものです。
そんな時、オーナー仲間（特に同じエリアの方）がいれば
情報収集のスピードはもちろん、信頼度も高い業者に出会うことができます。

②スキルの高いオーナー様と出会える人脈が広がる
最近のオーナー様の中にはもともと自分が持っていたスキルと知識を活かし
満室経営を実現する、いわゆるカリスマオーナーが存在感を増しています。
こうしたカリスマオーナーの賃貸経営からは学ぶこともとても多いです。
人脈とアンテナを広げていれば、人それぞれの賃貸経営の成功例を詳しく
聞くことができて、ためになります。

③賃貸経営のモチベーションが上がる
「マイナスにならなければいい 😕 」
「空室が多少あっても、なんとかやっている 🙂 」など
目標のないマンネリな賃貸経営をしていませんか？
一緒に頑張るオーナー仲間に互いの近況を報告しあうだけで、
賃貸経営のモチベーションがあがります。

 

「オーナー同士はライバルだ 👿 」と言う方もいますが、
どんな物件にも特徴があり、それぞれターゲットも空室対策も少しずつ違うはず。
同業者として、共に利益をあげるよう切磋琢磨できると思います。

「オーナー仲間、ぜひ作りたい！ 😉 」という方は…

◆セミナーに参加する
マンション経営に関する悩み（空室対策、相続、法律相談など）をテーマにした
セミナーに参加すれば、経営をサポートする事業者・専門家に悩みを相談できます。
また同じ悩みを抱えたオーナー様と出会い、互いに情報交換もできます。

◆ランチ・ディナー会、交流会などに参加する
交流をメインにしたお食事会なら、オーナー様同士じっくり話す機会をつくれます。
集まるオーナー様にテーマがあることもありますが（２代目、女性限定など）
多くの場合が同じ地域のオーナーで、男女年齢オーナー歴はまったくバラバラ。
色々な話を聞くことができます。

セミナー・交流会最新情報については「～お得～」ページに随時あげています。

◆大家の会に参加する
全国各地に大家さんが主体となり
作られた大家さん同士のコミュニティ 😉 があります。
会員に向けた勉強会や体験談を語り合う会、懇親会などに参加し、
何度も会うことで親睦を深めることもできます。
ＨＰやオーナー向けの雑誌に案内が載っていることもあります。
一人じゃ参加するのが不安…というのであれば
セミナーやランチ会などで周りのオーナー様に話を聞き、
参加しているコミュニティを紹介してもらっても良いでしょう 💡

セミナーの後の、昼食付きの交流会で
「オーナー仲間が初めてできた」「もっとオーナー同士で話がしたい」という
意見をいただき、先月末ランチ会を開催しました。
[その模様はこちらのレポートからご覧ください]
そこで改めて「オーナー様同士の交流は盛んにおこなわれるべき」と感じています。

一人でずっと悩んでいたオーナー様が、
他のオーナー様のお話を聞いて悩みを解決した時のホッとしたり 🙂 、
自分のマンション経営に自信がなかった人が、自分の経験を話し
他のオーナー様の助けになったことを誇りに感じたり 😀 、
オーナー様同士の交流はマンション経営により喜びを与えてくれると思います。

ひとつ注意すべきなのではオーナー様同士「学びあうこと」。
自分の儲けを考え、情報を得ることばかり考えていては、
誰も本当のことを話してくれません。

みんなで学び、高めあい、支えあう。
そんな風に変わりつつある大家業をこれからも支えていく
セミナーやイベントなどを企画・開催していきます。

省エネ賃貸で環境によし、人によしをPR♪

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環境省は省エネ家電などの普及を行うCOOL CHOICE推進事業の一環として、
来年４月から省エネ賃貸を仲介した仲介業者に助成金を支給する制度を
設ける方針を明らかにしました。
（ 💡 顧客に勧めて成約した際に１件当たり2000円の助成金を支給）

また今年の4月から始まった、省エネ賃貸の建設や回収に対する補助金制度を
来年度も継続していく方向で進んでいます。

COOL CHOICEとは、気候変動対策及び温室効果ガス削減をテーマにした
2030年まで継続される新国民運動。

今回はまだまだ盛り上がりを見せそうな
「省エネ賃貸」について紹介します。

「住まいの省エネ」で欠かせないのが、「BELS（ベルス）」です。
BELSとは「Building-Housing Energy-efficiency Labeling System」の略称。
国土交通省が定めた「建築物の省エネ性能表示のガイドライン
（建築物のエネルギー消費性能の表示に関する指針）」に基づく第三者認証制度で、
「省エネ性能」というモノサシで建物の「燃費」を横並びに比較できるツールです。

詳細については↓をご参考にしていください。
一般社団法人 住宅性能評価・表示協会（BELSについて）
https://www.hyoukakyoukai.or.jp/bels/bels.html

省エネルギー性能を客観的に評価し、5段階の星マーク★で表示するもので、
住宅選びの比較資料や補助を支給する目安ともなっています。

ようするにその星マーク★を見れば、
どちらの物件が電気代 💡 がかかるかが分かるということです。

ただ省エネ賃貸は「ソーラーパネル」や「省エネの見えるモニタ」など
施設費がかさむイメージもある上、家賃の上乗せが難しいと言われて、
なかなか導入が進んでいません 😐 。
借りる側も意識して、選ぶことが少なく、なかなかＰＲしづらいようです。

しかし「省エネ賃貸」は決して
「電気代がかからない」だけの家ではありません。

「省エネ賃貸」を目指すためにできることと
それによって住まいの環境がどう変わるか見てみましょう。

◎高効率のエアコンや給湯器、ＬＥＤ照明を導入
あらかじめエアコンや給湯器が取り付けられている物件は
多くなりましたよね。
すでに入居されている部屋には、入居者に協力を得て
取り替えなくてはいけませんが、
目に見えて変化があるので、満足度は高い 🙂 です。

またオール電化にすれば、無駄な光熱費がかからない上に
火事などのリスクも減ります。

◎壁や床、天井、屋根に断熱材を入れる
夏は涼しく、冬は暖かく、過ごしやすい家というだけで
長く住みたくなりますよね 😉 。
最近は塗料でも断熱性の高いものがありますので
塗り替え時に導入してみるのもひとつです。
部屋の温度が心地いいものであれば、
エアコンが古いものであっても気にならないという利点があります。

◎断熱・気密性能の高い窓やドアの使用
冬の結露や夏の湿気にはうんざり。
さらにカビが生えると「今すぐ引っ越したい」と思うほどの
ストレスを感じる人が多い 😥 という調査も出ています。
また退去時にきれいにするのも一苦労です。

なかなかＰＲするのが難しい部分ではありますが
退去リスクを下げるためには重要な点です。
内覧時にガラスやドアにシールを貼り「断熱性で結露しにくい！」と
沿えるなどして、お部屋の良さを伝えていきましょう。

また遮音性も高くなり、騒音問題の回避にもつながります。

「省エネ」のための色々な対応が、
暮らしやすさにつながる「プラスアルファ」になります。
環境のためが入居者のためになるという
ＰＲポイントがあれば、仲介もしてもらいやすくなるはず。

冒頭の助成金については
「BELS（ベルス）」の三ツ星以上の住宅が対象となっているので、
なかなか難しいかもしれませんが、
物件の改修時には、価値を上げる「★」を狙って、
リフォーム会社などに相談することも手かもしれません。