不動産価値を高めるポイント~法律知識を取り入れ利回りを上げる方法~

賃料を上げると、利回りが上がるのは当然のことですよね。
利回りが上がれば、不動産物件の価格自体も上がることを
皆様はご存知でしょうか。
不動産価値を高めるためには、賃料の増額が必要です。

今回は、法律知識を上手く取り入れ、賃料を上げる方法を伝授します。

■賃料を上げる方法
一度決めた賃料を増額することは可能なのでしょうか。
これには、法律知識を使った2つの方法があります。

1.前もって、特約で賃料の増額を定めておく
年数に従い、一定の割合で賃料が増額するように定める場合が一般的で、
これを、賃料自動増額特約と言います。

「第〇条 本契約の賃料は、毎年改定され、改定ごとに、
改定前の賃料の〇%を増額する」などと定めます。

2.借地借家法32条の賃料増額請求
この法律を使うと、以下のような流れとなります。
①値上げ要求をして、賃借人に応じてもらう
②叶わない場合、裁判所の調停で協議、合意する
③調停不調の場合には、裁判所に決めてもらう

■特約の効力が否定されることも
将来の賃料の定め方については、基本的には、当事者の自由な合意
任せられています。
その為、賃料自動増額特約は有効とされており、特約に従い賃料を
増額させることが可能です。
但し、特約の効力が否定される場合もあり得ます。
借地借家法32条1項には、「建物の借賃が、土地若しくは建物に
対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇
若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に
比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、
将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」
と規定されています。
賃料自動増額特約がある場合も、こういった賃料増減請求権は
排除されないのです。
賃借人が賃料減額請求をしてきて、裁判所がそれを認定したとすれば
否定されることになります。

■増額請求で賃料を増やす方法
ステップ① 賃料を増額する旨の内容証明郵便を送付
  ↓    ⇒借家人が応じた場合、増額可能
ステップ② 裁判所に調停を申し立てる

  ↓    ⇒話し合いが成立すれば増額可能
ステップ③ 調停が難航した場合、裁判所に訴訟をする
        ⇒勝訴すれば賃料が上がる

☆まとめ☆
法律知識を取り入れ賃料を上げることは、一見複雑な問題に
思えるかもしれませんが、家主と裁判沙汰に至るまで論争を望む借家人は、
そうそう居ないかと思います。
賃料を上げたことで、裁判沙汰のような大事にならないためにも、
一旦、賃料値上げの通知を行うと良いかもしれません。
そして、長期的に良好な関係を築くためにも、日頃のコミュニケーションが
最も大事なことだと言えますね(^_-)-☆

 

 

2018年、民泊新法スタート~民泊シリーズ006~

久しぶりの民泊シリーズです 😛 

民泊新法(住宅宿泊事業法)が、2018年6月15日に施行されることが
閣議決定されました。
今回は、運営期間など、様々な条件が加わった民泊新法について
わかりやすく取り上げてみましょう 💡 

今までは、国家戦略特区以外で合法で民泊を運営するには、
旅館業の許可を取得し、ホテルや民宿など、簡易宿所として
運営するしか方法がありませんでした。

新法が施行されることにより、民泊を禁止した自治体どこでも
年間180日以内で民泊運営が可能になりました。

 

以下、ポイントを押さえてみました。

①民泊対象者の届出
民泊新法では、民泊事業に携わる者を「住宅宿泊事業者」、「住宅宿泊管理業者」、「住宅宿泊仲介業者」と分類し、それぞれに対する届出内容、業務内容、監督内容
などが定義されています。

住宅宿泊事業者」:住宅を使い宿泊事業を行う民泊ホストのこと
住宅宿泊管理業者」:業務を代行する民泊運営代行会社などのこと
住宅宿泊仲介業者」:Airbnbやスペースマーケットなどの民泊物件を
  紹介する仲介サイト運営会社

◆それぞれの登録先◆
住宅宿泊事業者→都道府県知事
住宅宿泊管理業者国土交通省(登録料9万円)
住宅宿泊仲介業者→官公庁(登録料9万円)

②家主不在型・家主同居型
※「家主不在型」・「家主同居型
問わず、届出さえ行い、受理されれば、
旅館業法の許可不要で民泊を始められる制度となりました。
家主が同じ建物に居住しない「家主不在型」の場合は、別途国土交通大臣に
登録された管理代行業者に管理を委託しなければなりません。

家主同居型:家主が同じ住宅内に居住し住宅の一部を貸し出す民泊
 家主不在型:家主が同じ住宅内におらず民泊施設を貸し出す民泊

 

③営業日数の上限は180日
この180日とは、「180回宿泊提供し、収入を得る機会があった回数」と
解釈されることが予定されています。
ゲストが宿泊した日数が180日以内という意味で、予約の募集を行っている日数や
営業日全てがカウントされるわけではないので注意しておきたいところです。
181日目以降は旅館業法下での判断となり、許可をとっていない場合
旅館業法違反となります。
故意的に行い、悪質だと判断された場合は罰金が科されます

 


まだまだ疑問点が多い、民泊新法・・・

 💡 Q&A方式 💡 でまとめてみました。

Q1:登録のない仲介会社を利用した場合どうなるのでしょうか。
A1:民泊新法の第12条の違反で一時的に業務停止命令となり、
50万円以下の罰金が科せられます。業務停止の期間の長さは
悪質かどうかで判断されます。

Q2:
数泊したあとに、さらに延長利用した際、仲介会社を通さず、

利用者との直接のやりとりで宿泊させた場合は罰せられるのでしょうか。
A2:利用者との直接のやりとりは問題ありません。
しかし、正しい宿泊日数を申告せず、虚偽の申し出をしたことが発覚した
場合は違反となります。

Q3:事業者Aが180日間運営したあと、物件の賃借を解約し、別の事業者が
同じ物件を賃借した場合、日数はどのようにカウントされるのでしょうか。
A3:別の事業者は、賃借してすぐに物件の物件の運営を始めることは出来ません。
また、180日が運営されたかどうかは、部屋や施設に対してカウントされます。

 

★★まとめ★★
近年、世界各国で普及され始めた民泊。
気軽に利用でき便利な反面、無許可で民泊営業をする施設が続出し、
トラブルも増加。
法律が設けられたことにより、不明瞭だったところが明確になって
運営しやすくなりました。
運営者側は、知らず知らずのうちに違反し、罰金を科されることのないよう
しっかり要点を押さえて準備していきたいですね。

今からでもまだ間に合う!床暖房のすすめ

年が明けて、1年で最も寒い季節がやってきました。
2018年の大寒は、1月20日と言われています 🙄 
(「大寒」とは、冬の最も寒い時期を指します。)

毎朝、なかなか布団から出られない 😥 !
こたつで寝てしまう・・・ 🙁
そんな方も多いのではないでしょうか。

毎年この季節にお困りの方、必見です!
今回は、床暖房のメリットと、お部屋の広さに合わせた
おすすめの床暖房をご紹介したいと思います。

まずは、床暖房のメリットです。
1.足元から暖かい
足元からじんわり暖めてくれるので、冷え性の方におすすめです。

2.肌や喉に大変やさしい
エアコンに比べて空気が乾燥しにくく、温風によって肌の水分が
奪い取られる心配もありません。

3.ハウスダストの心配がない
エアコンやヒーターのような送風がない為、ホコリや花粉、
ペットの毛を舞い上げることなく、クリーンな環境で過ごせます。

4.部屋全体を急速に暖めてくれる
床から直接接触面(足裏など)に伝わる熱「伝導熱」と、
床から部屋全体に広がる熱「ふく射熱」を組み合わせて部屋全体を
まんべんなく暖めてくれます。

5.管理・お掃除も楽々
暖房器具の場所をとらないため、お部屋を広く使うことが出来ます。
また、季節の変わり目に暖房器具を出し入れする手間もなく、
電気コードなど収納する場所も不要で、掃除機をかけるのも楽々です。

 💡 床暖房にすると、これほどのメリットがあるのですね 💡 

それでは、おすすめの床暖房をご紹介します。
①シート式床暖房(電熱線ヒーター式)
シート式床暖房は、厚みが1ミリほどのシートを
フローリングの下に敷く床暖房の事で、電気を使って床を暖めます。
少ない面積だけ床暖房を入れたい方におすすめです。
ダイニングとキッチンだけ床暖房を入れたいなど、
低予算で、一部分だけ床暖房を入れることが出来ます。

シート式床暖房の最大のメリットは、必要な大きさのシートを
組み合わせるだけでいいので広さの調整がしやすく、
工事も比較的簡単なので、初期費用があまりかからない事です。
使用するシートも極薄で、リフォームでもよく使われています。
一方で、シート式の床暖房は広い面積に使用することには不向きです。
その理由は、維持費が高くなり設置費用も高くなってしまうからです。

シート式の床暖房は小さい面積から使えるなど小回りが効きますが、
基本的には広さに対してコストが掛かってくるので広いお部屋ほど
予算が必要になり、電気代もその分かかってしまいます。

②ガス温水式床暖房
ガス給湯器でお湯をつくり、その温水を床下に循環させて
部屋を暖める仕組みになっています。
ガス温水式床暖房のメリットは、熱源がガスでパワーが強く
一気にお湯を沸かせられ、すぐに部屋を暖める事ができるのが特徴です。

ガスの料金はどの時間でも一定なので、
電気のように使用する時間を気にしなくても良いのも魅力です。
また、広い面積でも狭い面積でもガスの熱源機が必要になるので、
面積が広い方がコストが安くなる傾向があります

③ヒートポンプ式床暖房
ヒートポンプでお湯をあたためて、そのお湯を床下に循環させて部屋を暖めます。
ガス温水式床暖房と仕組みが似ていますが、熱源がガスなのか、
ヒートポンプかの違いというわけです。

ヒートポンプは、少ないエネルギーで大きな熱エネルギーを作る事ができる
とても効率の良い省エネ技術です。
そのため、維持費はガス温水式床暖房と比べると半分近くまで下げる事ができます。

一方、ガス温水式床暖房と比べると初期費用が高いことと、
部屋の暖まる早さもガス温水式床暖房ほど早くは無いのがデメリットと言えます。

★★まとめ★★
今回は、3種類の床暖房についてご紹介しました。
低予算で、部分的に床暖房を取り入れたいという場合はシート式床暖房
広い面積に床暖房を入れたいが、初期費用を比較的抑え
急速に部屋を暖めたい場合は、ガス温水式床暖房
よく床暖房を使うので、維持費を抑えたいという場合は、ヒートポンプ式床暖房
というように取り入れてみると、快適に過ごす事が出来そうですね。

簡単!お掃除術~ピカピカのエントランスで1年のスタートを!~

多くの方々が行き交うエントランスは、常に綺麗にしておきたいもの。
昨年末に大掃除されているとは思いますが、よーく見ると
もう汚れが溜まっていたり、見落としている箇所も・・・。

エントランスは、建物の「」にあたりますし、
内見の際も、真っ先に目に止まる場所です。
ピカピカにして、気持ち良く1年のスタートを切りましょう! 😆 

早速、細かいポイントを押さえていきましょう 💡 

①ガラスに残るテープ跡
ガラス汚れで気になるのが、掲示物を貼る時に使ったテープの跡です。
やはり、そのままにしておくと印象が悪いですよね。
このようなテープ跡を簡単に取り除く方法があります。
スクライパーという道具を使い、カミソリの刃先でテープを
こそぎ落とすようにはがします。

ステンレス製のスクライパーの価格は、¥1,900~¥2,900位で、
サイズも様々ですので、大・小揃えておくと便利です。

集合ポストなど、ステンレス製のものにステンレス製のスクライパーを
使用すると、すぐ傷がついてしまいますのでプラスチック製のものが最適です。
価格は、¥200~程度で安価なため、1つあってもよいかもしれません。
もう使わなくなった、固めのカードでも代用できます。

また、ガラス面にテープの粘着剤が残ってしまう場合は、
ガラス専用の洗剤で除去するとよいでしょう。
ガラスに吹きかけ、しばらく放置しておくと、粘着剤を溶かしてくれます。

②ガラスの綺麗な拭き方
シンプルかもしれませんが、基本は、「水拭き→から拭き」です。
共用部のガラス汚れは、主に、砂ぼこりなどの自然汚れがほとんどで
洗剤を使わなくても、落とすことができます。
水拭きのコツは、「雑巾の汚れを小まめに落としながら拭く」ことです。
汚れたままの雑巾で拭き続けると、汚れが拡散してしまい
いつまでたっても、拭きムラが残ってしまいます。

また、水拭きには、しっかり汚れをかき取ってくれる
マイクロファイバー素材のタオルを、
から拭きには、タオルの繊維が残りにくいガラス専用タオルを使用すると
仕上がりは段違いです。

③サッシのシリコン部分の汚れ
ガラスとサッシの間のシリコン部分の汚れは、「クリームクレンザー」が最適です。
雑巾を濡らし、クリームクレンザーをつけて拭くだけで簡単に汚れが落ちます。

④ドアレールの汚れ
自動ドアなど、溝になっているレール部分には、
土砂や小さな虫の死骸などがたまりがちです。
そんな場所のお掃除に便利なのが、業務用の「充電式クリーナー」です。
吸引力に優れていますので、ほうきで取りにくいゴミをしっかり吸ってくれます。

★★まとめ★★
一度に全ての場所をお掃除すると、かなりの時間が掛かり大変ですよね。
今日から少しずつお掃除すれば、汚れがたまることなく
毎日気持ちよく過ごす事ができます。
住民の皆さまのためにも、建物の劣化を防ぐためにも、
新年から綺麗にしておきましょう(^^)/