いよいよ今年６月、「住宅宿泊事業法」いわゆる「民泊新法」が施行されます。
今までグレーの部分が多かった民泊ですが、
ひとつの指標ができるとあって、民泊事業に参入する企業も増えてきています。

また観光庁の2017年１１月の発表によると、
訪日外国人旅行者の「有償での住宅宿泊」利用率は12.4％。
実に10人に１人の方が
民泊を利用していることが分かります。

品川や横浜など一部の地域では、ビジネスマンの利用、
都心であれば地方の若者が団体で利用したりと、
日本人の民泊に対する知名度があがっているとのこと。 🙂 

今日はこれからの民泊について考えていきたいと思います。

■民泊新法で大きく変わることとは
そもそもこれまでは条例などがあっても今の「民泊」にあった法律はなく、
適法に運営するには旅館業法の許可を得る必要がありました。
しかし、「旅館」のための法律は、民泊にとって条件の厳しいもので、
その結果、許可を得ない「ヤミ民泊」が
全体の９割を占める時期もあると言われたほどでした。

 💡 ヤミ民泊でこんな問題が…
・入居者の方が不安を覚えるケース
不特定多数の人が敷地内に入る
間違えてドアを開けられそうになる
共用部や夜でも構わずうるさい
ルール無視のゴミのポイ捨て、スーツケースの粗大ごみなど
・犯罪に利用されるケース
禁止薬物などの取引
監禁・暴行・殺害現場として利用される　など

今回は明確な決まりができる事
さらに、その決まりをクリアしていない物件に対しては
観光庁から民泊仲介サイトと運営事業者に対し、「サイト上から削除してください」
という内容の「違法民泊物件の仲介等の防止に向けた措置について」という
通知が発信されており、大手民泊仲介サイト「Airbnb」をはじめ、
民泊仲介サイトの多くからそれに従う旨が発表されています。

プラットフォームを利用しなければ、民泊の利用者を獲得することは難しいため、
多くのヤミ民泊の取り締まりが期待できます。 😉 

■民泊新法の内容とは
住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）も公開されており、
いままでうやむやになっていた、当てはまる項目がなかったため、
疑問のままでいたところが、色々とはっきり明言されています。

これまでの違いを見ると以下の通りです。

稼働状況によっては、特区の民泊条例に認定してもらったほうが
収益が上がる場合もあるので、ガイドライン・自治体の条例を確認して、
自分の物件に合うやり方を考えていきましょう。

 💡 すでに民泊を運営している方
住宅宿泊事業法が施行される6月15日までに登録申請を行わなければなりません。
また、もらった許可番号は民泊仲介サイトに報告しなければ、
サイト上から削除されてしまうので、忘れずに報告しましょう。

新法の規定では届け出をきちんと出していれば、
民泊のためにリフォームする必要はありません。

ただ、外国人旅行者のために畳の部屋を用意したり、
障子など和のテイストを入れてみたり 😉 
逆に日本人であれば、２フロアを1つにして、
非日常でラグジュアリーな空間にしてみたり 🙂 
コンセプトがあるお部屋は人気の民泊になることができます。

観光客やビジネスマンの多いまちが近くにあり、
空室が埋まらない部屋やもっと収益を上げたい部屋があれば、
ぜひ一度民泊にチャレンジしてみてはいかがでしょうか？

久しぶりの民泊シリーズです 😛 

民泊新法(住宅宿泊事業法)が、2018年6月15日に施行されることが
閣議決定されました。
今回は、運営期間など、様々な条件が加わった民泊新法について
わかりやすく取り上げてみましょう 💡 

今までは、国家戦略特区以外で合法で民泊を運営するには、
旅館業の許可を取得し、ホテルや民宿など、簡易宿所として
運営するしか方法がありませんでした。

新法が施行されることにより、民泊を禁止した自治体どこでも
年間180日以内で民泊運営が可能になりました。

以下、ポイントを押さえてみました。

①民泊対象者の届出
民泊新法では、民泊事業に携わる者を「住宅宿泊事業者」、「住宅宿泊管理業者」、「住宅宿泊仲介業者」と分類し、それぞれに対する届出内容、業務内容、監督内容
などが定義されています。

「住宅宿泊事業者」：住宅を使い宿泊事業を行う民泊ホストのこと
「住宅宿泊管理業者」：業務を代行する民泊運営代行会社などのこと
「住宅宿泊仲介業者」：Airbnbやスペースマーケットなどの民泊物件を
  紹介する仲介サイト運営会社

◆それぞれの登録先◆
住宅宿泊事業者→都道府県知事
住宅宿泊管理業者→国土交通省（登録料9万円）
住宅宿泊仲介業者→官公庁（登録料9万円）

②家主不在型・家主同居型
※「家主不在型」・「家主同居型」問わず、届出さえ行い、受理されれば、
旅館業法の許可不要で民泊を始められる制度となりました。
家主が同じ建物に居住しない「家主不在型」の場合は、別途国土交通大臣に
登録された管理代行業者に管理を委託しなければなりません。

※家主同居型：家主が同じ住宅内に居住し住宅の一部を貸し出す民泊
　家主不在型：家主が同じ住宅内におらず民泊施設を貸し出す民泊

③営業日数の上限は180日
この180日とは、「180回宿泊提供し、収入を得る機会があった回数」と
解釈されることが予定されています。
ゲストが宿泊した日数が180日以内という意味で、予約の募集を行っている日数や
営業日全てがカウントされるわけではないので注意しておきたいところです。
181日目以降は旅館業法下での判断となり、許可をとっていない場合
旅館業法違反となります。
故意的に行い、悪質だと判断された場合は罰金が科されます。

まだまだ疑問点が多い、民泊新法・・・
 💡 Q&A方式 💡 でまとめてみました。

Q１：登録のない仲介会社を利用した場合どうなるのでしょうか。
A１：民泊新法の第12条の違反で一時的に業務停止命令となり、
50万円以下の罰金が科せられます。業務停止の期間の長さは
悪質かどうかで判断されます。

Q２：数泊したあとに、さらに延長利用した際、仲介会社を通さず、
利用者との直接のやりとりで宿泊させた場合は罰せられるのでしょうか。
A２：利用者との直接のやりとりは問題ありません。
しかし、正しい宿泊日数を申告せず、虚偽の申し出をしたことが発覚した
場合は違反となります。

Q３：事業者Aが180日間運営したあと、物件の賃借を解約し、別の事業者が
同じ物件を賃借した場合、日数はどのようにカウントされるのでしょうか。
A３：別の事業者は、賃借してすぐに物件の物件の運営を始めることは出来ません。
また、180日が運営されたかどうかは、部屋や施設に対してカウントされます。

★★まとめ★★
近年、世界各国で普及され始めた民泊。
気軽に利用でき便利な反面、無許可で民泊営業をする施設が続出し、
トラブルも増加。
法律が設けられたことにより、不明瞭だったところが明確になって
運営しやすくなりました。
運営者側は、知らず知らずのうちに違反し、罰金を科されることのないよう
しっかり要点を押さえて準備していきたいですね。

この1年、さまざまな動きを見せた民泊。
認知度があがり、利用者も民泊の件数も増す一方ですが
制度が整わず、違法民泊はいまだなくならず、トラブル 😥 もあとを絶ちません。

☆民泊の動きやトラブル対策については過去記事から↓☆
知りたい！民泊☆
民泊の今を知る　～民泊シリーズ002～
大阪で民泊認定！！～民泊シリーズ003～
また貸しで勝手に民泊運営？
安易な民泊投資はイエローカード～民泊シリーズ004～

この一年で多くの議論が重ねられ、調査によって民泊の現状も見えてきました。
今回は地方自治体、関係団体の動きから民泊の未来を考えます 😉 。

民泊の宿泊予約サイトAirbnbの
日本全国の掲載件数（2016年11月1日時点）は、前月比103.3%増↑↑となる44,259件。
市区町村別に見ると、最も多いのが大阪府大阪市中央区で4,097件、
次いで東京都新宿区が3,300件、大阪府大阪市浪速区が2,532件となっています。
（BnB Insight調べ）

大阪府の民泊は増え続けていますが、
競争が徐々に激しくなっているという方もいらっしゃいます。
さらに民泊のほとんどが違法で運営されているものです。

違法民泊をきちんと摘発し、健全なマーケットが形成されれば
民泊は空き家問題の解決法としても、オーナー様の新たな収入源としても
大変有望といえます。

◆大阪府、大阪市では正規参入増加を目指す
大阪府に続き、大阪市内では11月中旬より「民泊」を認める条例を施行。
大阪次独自の条例による特区民泊が解禁されました。
さらに政府は民泊の最低宿泊日数を６泊７日から２泊３日に
短縮する方針で動いており、
大阪市と大阪府も国の制度に合わせて条例を改正する予定にしています。

フロント設置の義務付けも廃止され、申請も約２週間 😉 で行われます。

◆京都市は民泊を規制する方向で進めている
京都市は、12月1日より、宿泊事業者（ホテル、旅館、簡易宿所、民泊施設）への
新指導要綱を運用開始しました。

・旅館業許可申請時に近隣にその旨を周知させること
（町内会等自治会への説明義務、連絡先の周知も含まれる）

・ゲストが迷惑行為を行わないよう徹底する
（早朝及び夜間に旅行かばんを引くなど騒音を立てない、
施設付近でたばこの吸い殻やごみをみだりに捨てないなど
具体的な迷惑行為が盛り込まれている）

・立ち入り調査や無許可民泊に対する刑事告発の手続き
など今までのトラブルや実態を踏まえた要綱が定められています。

さらに民泊新法への要望として、厚労省に
・集合住宅の一室を民泊に転用することを禁止に
・違法物件を仲人サイトに掲載できないように
などの規制と取り締まり体制の確立を訴えています。

安易な民泊投資はイエローカード～民泊シリーズ004～
でもお伝えしましたが、京都は非常に厳しく
違法民泊の取り締まりにあたっています。

しかし、稼働率は全国でもっとも高く 🙂 、
やりがいや利益に大きく結びつく可能性があります。

京都市　旅館業の手続について
http://www.city.kyoto.lg.jp/hokenfukushi/page/0000177773.html

◆空き家対策に民泊は興味あり！
全国賃貸住宅経営者政治連盟も民泊新法への要望を自民党に提出。
空き室や空き家の民泊転用を促進するための助成制度 🙂 の新設を求めています。

また旅館業法の簡易宿所に「集合住宅の一室」の枠組みを設け、
有休物件の活用を促したい考えです。

◆近隣住民の目は厳しい
違法に民泊を運営している場合、周囲への周知もしていないため、
多くの人が知らない人の出入りが激しいことに不満を抱えています。
また
・団体で入ってくる（セキュリティが心配）

・共用スペースにごみを放置
（大量の家電ゴミやお土産ゴミを捨てていくケースも）

・深夜に騒ぐ

などの問題があがり、最悪入居者が退去してしまうケースもあります。
民泊を「地域の安心・安全を損なう公害」と評する人もいるくらいです。

「民泊はすごく儲かる」はすでに過去の話となり、
厳しい認定条件や規制のため
「民泊に新たに参入しよう」と言う人はピーク時より減少しています。

ここでも何度かお伝えしている「民泊」。
6月2日には内閣府が「民泊の年間提供日数は180日以下」とする規制改革事項を決定。

6月20日には民泊をめぐる新法成立に向けた最終報告書が取りまとめられましたが
犯罪やトラブル防止策の具体案について不明瞭さを残した内容で
民泊の運営はまだまだ難しい 😐 というのが現状になっています。

その一方で、外国人旅行者の宿泊先としてニーズは増え続けています。
そこでさらに問題になっているのが「ヤミ民泊」
旅館業の許認可を受けずに「民泊」として
営業行為を行うケースが増えているんです。

オーナーとして頭が痛い…のがまた貸しによる民泊営業。

😈 あなたの物件、ヤミ民泊になっていいませんか？ 😯

ということで、今回はヤミ民泊、転賃を突き止める！
トラブルの特徴や対処方法をお伝えします。

近隣住民から
「外国人の出入りが多い」「騒音がひどい」
などの苦情は寄せられた。

警備会社から
「防犯カメラに見慣れぬ住人が多数映り込んでいる」
「ワンルームなのにキャリーバッグを引きずった家族連れが出入りしている」
と連絡があった。

もしかして…
😈 あなたの物件、ヤミ民泊になっていいませんか？ 😯

ここで重要なのが証拠を集めること。

○民泊紹介サイトに掲載されていないか確認
普通のホテルなどの宿泊サイトとは違い、情報が一部しか掲載されていない、
予約を行った人にしか正確な場所を教えないこともあります。
サイトに掲載されているかどうか調べてくれる会社もありますが、
情報から「うちの物件かも？」と分かれば
自分で宿泊を予約してみて、所在地を確認してみるとよいでしょう。
掲載されている情報が消されるかもしれないので
スクリーンショットなどで画面を保存しておきましょう。

○マンションから出てきた旅行者に質問
やり取りをしている人間の連絡先などを教えてもらう。
可能ならやり取りしたメールの内容も保存させてもらいましょう

○集合ポスト周辺をチェック
ポストを介して、鍵のやり取りをしていることも。
防犯カメラを設置したり、ポストの中をチェックしたりして
利用されている部屋を突き止めましょう

○契約書を確認
「セカンドハウス」として契約されている、
契約者の住所が事務所だった、
調べてみたら自営業を営む契約者の名前で登録されていたなど
怪しいと思われるポイントが見つかることもあります。

無断転賃者は、事実確認や証拠を提示すると
素直に退去する傾向にあるそうです。

また、契約時に民泊利用を禁止する特記事項や罰金を設けることで
無断転賃を防ぐことも可能、とのこと。

狙われるのは観光地、駅から近い、１～２Ｋほどの単身物件が多いそうなので
対策、定期的な見回りをしておきたいですね。

4月8日に大阪府大東市で特区民泊が認定されました！

大阪では第一号です☆　素晴らしい～(*^▽^*)

認定されたのは東京の台東区でも認定を受けている企業だそうです。

申請には書類の準備に時間がかかるものの、問い合わせや、需要は予想以上にあるそうです。

まだまだ「？？？」が多い民泊。申請に関しては、過去のメルマガでお話させて頂きましたので、申請してからのホスト(宿泊施設提供者）の『お仕事』についてまとめてみました！

◆民泊許可申請の手続きの流れ◆

行政に事前相談

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

消防署などと手続き・調整

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

住民へ周知

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

認定申請

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

書類審査

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

認定・不認定の交付

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

☆民泊スタート☆

◆民泊を始めるにあたり必要なもの◆

・物件の所有者である証明できるもの。（不動産登記事項証明書、転貸を承諾する書類など）

・近隣住民への周知

・近隣からの苦情などの対応窓口の連絡先

・災害や火災など緊急事態が発生した際の対応方法

・民泊申請の手続きが完了している書類を保管しておく

◆民泊ホスト（宿泊施設提供者）の外国人の滞在客に対して必要な役務◆

1消防法令で義務付けられている設備の設置

（ホテルと同等の火災報知機、誘導灯などの設備）

2施設使用方法の説明（説明者はホストでなくても良い。）

・ごみの処理方法

・騒音による迷惑が掛からないようにすること

・災害や家事などの緊急事態が発生した際の通報先、対処方法

・滞在者の確認・保存（パスポートのコピーなど。滞在者名簿の作成は不要。保存期間は3年）

3賃貸借契約の締結

ホストと滞在者の代表者1名で結ぶことが出来ます。

事前にWEBで作成とサインも可能。

4施設を清潔に保持する

ホストが滞在者のチェックアウト後に清掃、選択などを行います。清掃業者に依頼することも可能。

手続きさえすんでしまえば、あとは一般的なサービス提供で良さそうですね☆

何処にいても外国からの旅行者が見受けられる為、今後、民泊認定のニュースはもっと増えそうです。

一緒に情報収集していきましょう！！

◆参考◆

大阪市HP　国家戦略特区についてはコチラ

東京　大田区HP　国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（特区民泊）についてはコチラ

★　「民泊」の現状まとめ　★

「民泊」シリーズ基礎編　第２弾です！

新しい空室対策として、気になっている方は多いと思います。

でも、良く分からないよ！実際どうなの？これからどうなっていくの？

そんなオーナー様のために、民泊の動きを追っていきます。

>>全国初の民泊特区 大田区の現状

東京都大田区が国内では初めて国家戦略特区に基づく民泊物件が認められました。

当初、大田区は3月末までに申請物件は100件超と見込んでいたそうです。実際に３月末が近づいてきましたが、現状どうなのでしょうか？！

大田区が、民泊を始めたい人を対象に実施した説明会には、なんと１０００人以上が参加されたとのことで、関心は非常に高いようです。
ですが、結局実際に申請があったのは３件で、認定を受けたのは２件にとどまっているそうです。（出典：NHK（2016年3月2日））

なんと 😯 ！！皆さん様子見されている方が多いみたいです。

>>その原因は？？

☆手続きが煩雑
まず原因の一つとして考えられるのが、手続きがとっても面倒です。
ご参考に大田区で公開されている申請手続きのフローチャートをご覧ください。（クリックで大きくなります）

出典：大田区国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に関するガイドライン

このフローを見ると、

事前に消防署、生活衛生課、建築審査課等々への確認、申請や、

周辺住民への周知徹底など・・・

目が回りそうな手続きを踏まないといけないみたいです・・。

代行業者もあるようですが、割と高額だったり。

これは確かにハードル高そう。相当時間がかかりそう。

☆簡易宿所型民泊との比較

現在の法制度上、合法的に民泊をやろうと考えた場合には、平成28年1月に大田区で始まった特区民泊の特定認定を取得する方法と、旅館業法上の簡易宿所許可を取得する方法の2つが主な選択肢です。

そこで特区民泊と簡易宿所のどちらを選択するのが良いのでしょう？？

政府は「民泊サービス」のあり方に関する検討会において、旅館業法の政令改正、具体的には簡易宿所の条件を一部緩和して民泊を認める方向性で議論を進めています。

民泊参入を検討されるオーナー様の中には、この簡易宿所での民泊と特区型民泊の条件を比較した上で、判断したいと考える方も一定数いるようです。

 💡 この２つ、特に、大きな違いとなるのが宿泊日数の制限です。

　＊特区民泊　⇒　法規制：国家戦略特別区域法　、　滞在日数：６泊７日以上
　＊簡易宿所型民泊　⇒法規制：旅館業法　、　滞在日数：制限なし

７日以上滞在のハードルが高い「特区民泊」。一方で簡易宿型は制限がないので、ここをみると「簡易宿所型民泊」の方が有利に見えます。

厚労省が2016年4月に「旅館業法」を一部全国的に緩和を行うと方針を示しました。

想定よりも早く、この「簡易宿所型民泊」に関する規制緩和の見通しがたったことで、オーナー様からすると、国家戦略特区を活用する必要性が薄まってしまったのかもしれません。

>>旅館業法の政令改正（簡易宿所型）

厚労省は９日から一般の意見公募を開始。この結果も踏まえて旅館業法の施行令を改正し、４月１日から施行する予定としている。これまで違法状態で営業していたマンションの空き部屋など小規模施設も自治体から許可を取得しやすくなり、民泊は今春から全国で事実上の「解禁」となる見通し。（産経ニュース（2016年2月9日））

旅館業法自体を変更しようとする場合、国会での審議が必要なため、対応に時間がかかってしまいます。
一方、閣議決定のみで制定可能な政令であれば、比較的短時間で対応することができます。
民泊の規制緩和に対する要望が高まる中で、それだけ国は対応を急ぎたいということでしょう。

>>旅館業法はどのように変わるの？

・宿泊客が１０人未満であれば、１人当たり「３．３平方メートル」の広さでよい
・緊急時対応の体制などを整えれば、受付業務を行うフロントを設けなくてよい

上記のルールが改正されれば、ワンルームマンションも合法的に宿泊施設として営業可能と言われています。

>>旅行業法以外の関連業法は？

一方で、旅館を運営する際には、旅館業法以外に、建築基準法や消防法といった他の法規制にも準じる必要があります。

●「建築基準法」における用途地域規制との関係

・ホテル、旅館は住居専用地域では一切営業できないが、民泊についてはできるように緩和すると、良好な住環境を求めて住んでいる人に大きな影響を及ぼすことになり、慎重な検討が必要。

・ 周辺の住民とのトラブルを避けるために、用途地域の規制が緩和となった場合でも、住環境保持の観点から一定の線引きは必要。

（出典：第６回　「民泊サービス」のあり方に関する検討会　資料2「今後の検討に当たっての基本的な視点と想定される主な論点（案）及び検討の方向性（案）について」より主な意見の一部を抜粋）

そもそも、「用途地域」とは、都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐため、住居、商業、工業など市街地における大まかな土地の利用目的を定めるものです。

今回でいえば、定められたエリアでしかホテルや旅館を運営することはできない、ということです。

「全国で」解禁といった報道も目立ちますが、「用途地域」の規制があるかぎりは、日本全国全てのエリアで民泊が可能になるわけではありません。

特に物件の購入・賃貸を検討されているオーナーの方は注意が必要ですね 💡 

●建築基準法、消防法における構造設備基準との関係

   ・既存の建築基準法と消防法による規制の中で火災安全は保たれるが、民泊を行っていることが把握できないと規制ができないので、把握して規制ができる体系を検討した上で、建築基準法と消防法との関係を検討すべき。

   ・中期的には民泊に係る新たな定義づけを行うべきではないか。その上で、用途規制や消防法など、関連制度に係る包括的、抜本的な制度設計を行うことが必要ではないか。その際、民泊を従来の宿泊施設とも、住宅とも異なるものとして位置付けることも必要ではないか。

出典：第６回　「民泊サービス」のあり方に関する検討会　資料2「今後の検討に当たっての基本的な視点と想定される主な論点（案）及び検討の方向性（案）について」

⇒消防法も中長期的な議論が必要となっているので、引き続き面倒な消防署への申請手続きは残ると想定されます。

 ➡ これまでの話をまとめると、これまでの議論を通じて4月1日に緩和されるのは、旅館業法の簡易宿所の構造基準の一部で、その他の関連業法や手続きの緩和については、今後、議論されていくものと思われます。

まだまだ今後の動きに大注目の「民泊」。

興味をお持ちの方は、これから益々色んな情報にアンテナ張って、乗り遅れないようにしたいですよね。

少しでも皆さんの情報収集のお手伝いになれば 🙂 ！