賃貸業は人の人生に関わる大事なお仕事。
進学、就職、結婚、出産など嬉しい節目に立ち会うこともありますが
逆に人生の終わり、「死」に対面することも宿命といえるでしょう。

孤独死…その後の指針に。残置物のモデル条項発表
所有物件で孤独死が起きた場合の対処法

など常にさまざまな問題提起がされている「孤独死」。
今回は「未払いの賃料」について、調べてみました。

 🙁 マンションで一人暮らしの入居者が死亡していることが発覚。
部屋の明け渡しはもちろん、死亡後３か月の賃料滞納もどう対応すれば？

 💡 まずは相続人の調査
入居者が亡くなって、一番に行うのは相続人の有無の確認。
「入居者」という地位を受け継ぐのも相続人の務めだからです。
弁護士さんなどに協力してもらい戸籍を取得して、相続人を調査していきましょう。

 ➡ 相続人がいた場合
賃貸人が死亡してから3か月…賃料滞納がある場合は、
すでに賃貸人と賃借人の間での信頼関係が破壊されていると考えられ、
マンションの部屋の明け渡しを請求できる状態にあります。
・相続人がいた場合
その相続人へ全額請求し、明け渡しに向けて
契約を解除、残置物の処理をするよう手続きしてもらいます。
・複数相続人がいた場合
３か月分の賃料を相続人たちの人数で頭割りして請求するわけではなく、
複数の相続人一人一人に3か月分の賃料を全額請求することができます。
一方で、生前の未払いの賃料については、法廷相続分に従い、
分割して請求することになります。
▼賃貸契約解除の手続きについて
未払い賃料について催告しても支払いがなされない、
すべての相続人が相続を放棄した場合、
残念ながら滞納賃料、原状回復費用も回収できないのが現状です。
その場合は、速やかに部屋の明け渡しに向けて
賃貸契約を解除する意思表示を得ることが
今後の賃貸経営のことも考えると、賢い選択になってしまいます。
ただ、複数の相続人がいた場合、相続人全員に対して行わなくてはいけません。

 ➡ 相続人がいなかった場合
相続人がいなかったからといって、勝手にマンション内に立ち入り、
残置物を処分してよいことにはなりません。
相続財産管理人を選任する必要があります。
相続財産管理人とは、相続財産の内容を整理し、
被相続人の債務者などに対して
債務を支払うなどの清算などを行う者のことをいいます。

裁判所に対して、相続財産管理人選任の申し立てをし、
選任されれば、部屋の明け渡しや未払い賃料の支払い、
残置物の管理などを話し合うことができます。

ただし、相続財産管理人の手続きには手間や時間がかかります。
部屋を明渡すまでの一定額の賃料が発生するうえ、
かかる賃料については、大家さんが回収できないことが多いです。

以上のように、賃貸人が亡くなった場合、大家さんに
手間もお金もどうしてもかかってしまうことは避けられません。
やはり契約時に様々な決まり事を決めておくべきです。
孤独死…その後の指針に。残置物のモデル条項発表
を参考に、今一度ご自分の物件の契約が
入居者や時流に合わせたものであるか確認するのと同時に
いわゆる「孤独死保険」に大家さん、
入居者さんがともに加入することも考えた方が良いでしょう。

民泊最盛期に、大きな問題となった入居者による無断の「転貸借」、
いわゆる「無断転貸」。
外国人入居者や若い人の中には、無断転貸が問題であることを知らずに、
友人やシェアアプリなどを使って部屋を又貸しするケースもあります。

さらに悪質なケースとしては、
借りるときの単価より貸すときの単価が高ければ儲かるとして、
違法と知りながら無断転貸をしているケースも。

転貸借をするには必ず家主様との契約を交わすことが必須です。
無断転貸をしていた場合、どのような対応ができるのかを考えてみました。 

【転貸借とは】
建物や部屋を借り受けた人が別の人に貸すという行為です。
いわゆる「又貸し」ともいいます。
借りるときの単価より貸すときの単価が高ければ、儲けをだすことができます。

■転貸するには
法律的には勝手に好きなようにやって良いということにはなっていません。
転貸するには賃貸人の承諾が必要です。
賃貸借契約は売買契約などとは異なり、１回で終了する取引ではなく、
長期間にわたり継続することが前提になっています。
また賃貸人は、賃借人の属性（法人か個人か、その人柄、賃料支払い能力など）を
考慮して契約を結びます。
このように、賃貸借契約は当事者の信頼関係を基礎に置いた契約関係と
言えるので、賃貸人の承諾が要件となっています。

■契約を交わさないまま、転貸していた場合
賃貸契約を交わした入居者がもし第三者に賃借物の使用や収益をさせていた場合、
家主様は入居者との契約を解除することができます。
賃貸借契約とは、当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約であるから、
契約を解除するには賃借人に債務の不履行があるだけでは足りず、
原則として「信頼関係」が破壊されたといえる場合にのみ解除が認められます。
これを、「信頼関係破壊」の法理といいます。
また、無断転貸とまではいえず、
賃借人と一緒に居住しているような場合においても、
賃貸借契約上、居住者や居住人数の限定等がある場合には同様の問題が生じます。

※しかし、最高裁昭和28年9月25日の判決によると、
入居者の行為がやむを得えず、認めるに足らない事情がある場合においては
解除権は発生しません。
賃借人が親族などに転貸していた場合など、
背信的行為とまではいえない事情がある場合には、
信頼関係が破壊されていないと評価されて
賃貸借契約の解除ができない場合があります。

■転借人が過失を起こした場合の責任は？
転貸人は、原賃貸人との関係では賃借人の立場になることから、
転借人は賃借人（転貸人）の故意・過失と同視され、
転借人の過失により賃貸物件を焼失した場合、
原賃貸人との関係では賃借人（転貸人）の責任となります。

自身が所有する物件を無断転貸でされた場合
多くの問題点が内包することになります。
賃貸人と賃借人の信頼関係が崩壊していなければ、
賃貸借契約を解除することはできないという判例も出されていることには
注意が必要です。
（事業用のテナントなどでは、こうした判例も多いようです）

【無断転賃が発覚！オーナーがすべきことは】
発覚してからではなく、無断転貸が疑われる段階で相談することが大事です。
転貸状態を解消させること目的とした場合、民法第612条をもとに、契約解除をすることが可能となるため、無断転貸の問題が発覚した場合は、貸主・不動産のオーナー様は速やかに弁護士または、専門家に相談しましょう。
➡ 借主も無断転貸の事実を否定することからはじまり、信頼関係破壊の法理でもって対抗してくるため、専門家による戦略的な対応が必要になると考えられます。

💡 無断転貸を予防するためには
無断転貸が起こらないように契約書をしっかりと制作しましょう。
放置すればするだけ対応が難しくなるので、すばやく、かつ専門的な対応をすることが勧められます。こちらもまた、専門家に相談して制作したほうがよいでしょう。
賃貸借契約書に無断転貸や無断譲渡を禁止する旨をしっかりと盛り込み、貸す前に周知することも大切です。
 ➡ 転貸を考えている場合は、事前に通知することを義務付けるとともに、違反行為があった場合は契約解除をする旨を契約書に書いておけば、無断転貸も起こりにくく、万が一の際は解決の手助けにもなります。契約書を制作する際、しっかり専門家か弁護士に相談しましょう。 

転貸されて誰が住んでいるのかわからない場合、
そこに反社会勢力や、性風俗関係者、
不法滞在外国人が寝泊まりしている可能性もあるので、
日頃から賃貸人とコミュニケーションをとり、
住人についてしっかりと把握しておくことも大事なのですよ 😀