不動産経営の健全性を図るうえで、
キャッシュフローの動きは重要視しなければいけないポイントです。

今回は不動産経営を行う上でキャッシュフローを増やすために
どのような経営改善が必要なのか、

また相続税対策として固定資産税の見直し、物件の購入・売却、
火災保険の見直し、家賃経営についての改善策や、
相続財産を減らして納税資金に準備する方法などをご紹介致します。

◆地主や家主にはなぜ現金が残らないのか
不動産をもっていても、いつ修繕が必要になり、
相続が発生するか分からないため、
自由に使える現金は少ない事のほうが多かったりします。
さらに、日常的な出費として火災保険、借り入れ金の返済、入居者募集の広告費、
管理費、共用部の光熱費、修繕費、原状回復費といった経費がかかってきます。

税金の場合は固定資産税と都市計画税は利益の有無に関わらず
毎年支払わなければならず、
売り上げから経費を引いた所得に対して所得税や法人税がかかります。

一方、元利均等返済の場合は最初の頃は毎月の返済額は同じでも
利息の割合が多く経費にできます。
➡ しかし、返済期間が長くなると返済金の割合に
元金が増えることで、経費として計上できる金額は少なくなっていき、
所得が増え、税金も増えてしまいます。

また、不動産を売買すると不動産取得税、登録免許税、譲渡取得税、
物件を購入した際の消費税、そしていつか必ず発生する
相続税も大きくのしかかってきます。

◆相続税対策は10~20年を見据えて準備をしておくべき
重要なのは概算を計算し現状を把握する事です。
その上で各種制度を利用して相続財産を減らすことで納税資金を準備していきます。
ではどうやって相続財産を減らすのでしょうか。
・生前贈与
・生命保険
・養子縁組による基礎控除
・収益不動産を建築・購入
（銀行から融資を受けて購入した場合は、購入金額よりも低く評価されることも）
・大規模修繕
（相続が発生する前の大規模修繕も相続財産を減らしつつ、物件の価値を高められるので効率が良い）
以上が相続財産を減らし、その分を納税資金にあてる方法のひとつとされています！
しかし目先の相続税対策だけを考えていると、
賃貸経営がうまくいかず、結局物件を手放すことになりかねないので
あくまで事業として取り組むことが必要です。

◆固定資産税を軽減するために見直すべきところ
■駐車場
隣接したアパートと一体と評価されることで
評価額を大幅に減らすことができます 😆
■1戸当たりの床面積40㎡以上
不動産取得税なら軽減措置があります。
■会社所有物件にする
物件を同族会社に売却し、会社所有物件にすることで所得税を軽減でき、
家賃が個人に流れず、物件も遺産ではなくなるので
相続財産を減らすことができます。
また、売却することで納税資金にすることもできます。

◆必ずやってくる大規模修繕の時期に備える
そんな中、15～25年に一度必要な大規模修繕は数百万円が必要になり
それでも家賃の下落や物件の老朽化は進み、
その中で競合物件も増えるので空室リスクへの対策が求められます。
賃貸経営は商売である以上、
税金支払い後の手残りを最大化させることが重要になります。

ほかにも
・長期間にわたって家賃の下がりにくい物件の建築・購入する
・入居率と家賃の維持・向上をするために、空室対策を講じる
・仲介店・管理会社との密な情報交換をしてスピーディーな対応を心がける
など、物件の価値を下げないことが、キャッシュフローを増やし、
のちのちの相続対策にもつながります。

建物が長持ちするよう、定期的な建物診断、
入居者契約によりつながる工夫としてリフォームや、最新設備などを導入し
長期満室経営を目指してみてはいかがでしょうか。

▼オーナー様向け情報
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必要ならば外壁修繕・大規模修繕をおすすめしています！
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 😀 今、注目されている法人活用・・・

個人でのアパート・マンション経営に当たり、不動産管理会社を
設立する方が増えています。
その主な理由として、節税効果が挙げられます。
法人化により、所得分散や給与所得控除など、節税の選択肢が広がるのです。
そして不動産で得られる収入が増えれば増えるほど、会社を設立した方が
得られる税務上のメリットは大きくなる反面、間違った法人活用も多いので
思わぬ落とし穴にはまることも… 😥 

「法人」をうまく活用できるよう、メリット、問題点などを一緒に押さえていきましょう！

1.法人の主な種類

まずは、法人の種類を解説します 😛 

 😀 この２つの大きな違いは、所有と経営を分離できるか、できないかということ。

合同会社は、所有と経営の分離した株式会社と異なり、
社員（出資者）が直接会社経営にあたることを前提としているため、
その社員（出資者）は、原則として全員が会社の業務を執行することになり、
代表権も有しています。

株式会社における業務執行は、取締役、または取締役会及び代表取締役が
これを担う形をとっています。

合同会社は比較的自由度が高い分、事業規模の拡大を主眼においた場合、
例えば、上場を目指したい、広く資金調達をしていきたい
といった計画がある場合には不向きです。

法人名としても株式会社の方が事業が行いやすい場合もあるでしょう。

できる限り少ない負担で会社を手に入れたい。
将来に渡って家族的経営を行う予定であれば、合同会社が合っているかもしれません。

2.不動産オーナーの法人活用形態

法人活用の形態は、以下の3つに分類されます。

◆不動産管理型法人(管理会社タイプ)
個人所有の不動産管理を行い、一定額の管理料を徴収する

問題点☞　不動産を動かさないため、リスクは少ないが得られる効果も少ない。

◆一括借上型法人(サブリース会社タイプ)
個人所有の不動産を一括して借上げ、入居者へ転貸する

問題点☞　固定で個人に賃料を支払うため、入居状況次第では損失が出てしまう。

◆不動産所有型法人(資産保有会社タイプ)
法人自体で不動産を所有し、貸主として賃貸料を計上

 😀 近年では、投資家が増加しており、最も効果が見込めるこのタイプが
メインとなっています。

問題点☞　法人で不動産を所有するためのコストが発生するため、地主の方は負担が大きくなってしまうことが唯一のデメリット。

3.法人活用のメリット

法人活用をするとこのようなメリットが得られます 💡 

1. 個人の税金より法人にかかる税金の方が税率は低い
2. 個人より法人の方が経費として計上できるものの幅が広く、節税効果がある
3. 法人から支払う報酬により、後継者に資産を分散できる
4. 資産を株式に替えて、登記費用をかけずに後継者に移転できる
5. 個人に譲渡益が出ないように法人に不動産（建物）を売却できる
6. 人から土地を格安で借りられる
7. 相続後、3年以内の土地売却で相続税の納税資金が確保できる
8. 家族でも勤務実績に応じた退職金を支給可能
9. 青色申告時、欠損金を10年間繰り越すことができる(個人は3年)

※青色申告とは・・・日々の取引を所定の帳簿に記帳し、その記帳に基づいて正しい申告をすることで、
税金の面でいろいろ有利な特典を受けることができる。

４．法人活用の落とし穴

実は、メリットばかりではありません 😥 ！
初心者が引っ掛かりやすい事例をご紹介します。

・事業拡大後に、法人化するのは遅い

所有している物件を法人に移すには登記費用、不動産所得税がかかるため
ある程度の規模の目標がある場合は、早めに法人化することをおすすめします。

 ・不確かなネット情報に惑わされない

「家賃収入が3000万円クラスになってから法人化…」というような記事は
あくまで参考であり全ての人にあてはまるわけではありません 😕 

しかし・・・！

一方では、ある程度の規模になってから法人化する方が良いケースもあります  💡

資産の組替を行ったタイミングで法人を設立し、
次の物件から法人で購入するパターンや給与所得が多く税率が高い人の場合、
所有目的の不動産でもあえて不動産取得税・登記費用を支払ってでも、
法人に移管する方が良いケースもあります。

 上手に賃貸経営をしていくには、自己判断では限界があります。
迷ったら、まずはプロの方に法人化すべきか相談しましょう！

最後に・・・ 😳 　

様々なセミナーに参加し知識を得て、独自で経営していくことは
もちろん可能です。
しかし、信頼のおける顧問税理士や公認会計士に一任する方が、
効率的でより成功への近道となるかもしれません。

自身で知識を習得しつつ、プロに頼りながら賢く経営していきたいものですね 😉