賃貸経営をするにあたり避けて通れない、建物の改修・リフォーム。
アパート、マンションの安全性や資産価値を維持するためには、
不具合が発生する前に予防的な修繕が不可欠です。

今回はそんな改修・リフォームのタイミングや修繕計画についてお伝えいたします。

■改修・リフォームの目的
・今ある物件を長期的に維持していく
木造アパートの耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造（RC造）の耐用年数は47年、
鉄骨造（S造）の耐用年数は34年とされていますが、
建物の実際の寿命はメンテナンス次第である言われています。
建替をすると、現在の建物より規模が小さくなる、建築費も高騰している中で、
利回りを確保するのは、なかなかに大変です。
耐用年数を超えていても、改修・リフォームで維持していくことが可能です。

・建物の価値を上げ、長期満室、賃料の値上げも狙える
デザイン性の高い外壁は建物全体のグレードを上げ、安心感も高まって、
長期入居につながったり、入居者の属性も高くなったりします。
改修・リフォームをすることで、収益性が上がることもあります。

■改修・リフォームのタイミング
建物の性能は、構造や立地、使用している建材によって異なりますが、
経年と共に劣化していきます。
建物の箇所ごとに耐用年数は異なるため、まずは以下の修繕イメージと
自分の物件の状況を比べて見ましょう。

劣化が早いのが、太陽や風雨にさらされている外壁や屋根、ベランダなど。
雨漏りなどの不具合にも直結しがちなので、適切なタイミングでの修繕がおすすめです。

あくまで目安なので、建物診断などで定期的にチェックして、
自物件の劣化に合った修繕計画を立てることが大切です。

■自物件に合った修繕計画とは？
基本は５～15年周期でメンテナンスをすることが有効です。
足場を立てたタイミングで、できることをしていこう！というのが
一般的な考えですが、自身の資金や物件を考え、様々な修繕計画を立てることができます。

例：修繕にかかるお金のことを考え、早い時期に改修
建材費や人件費は今後も高騰すると見込まれています。
それを見越して、前倒しで修繕を行うというのもひとつの手です。
急ぎの修繕でない場合や複数物件をまとめてお願いする場合は、
業者と交渉をしやすいというメリットもあります。

例：劣化の進行具合で改修箇所を判断
一般的に工事をまとめて行わない場合、足場等のこともあり、
トータルコストは割高になります。
しかし、建物ごとに劣化具合は異なります。
例えば同じ建物の外壁でも面によって、
日当たりや風雨の当たり具合が違い、劣化具合が異なる場合もあります。
この劣化具合に合わせて、順番に改修を進めていくのもひとつの手です。
改修の規模が小さいと、工期が短く、
業者のスケジュールに合わせて、工事を進めてもらうことにより
業者と交渉しやすい面もあります。

いずれにしても、修繕計画を立てる前には、
自物件の今の状況を知ることが必要です。

ホープハウスシステムでは無料で建物診断を行っています。
その後の修繕計画や資金づくりについても、ご相談いただきましたら、
オーナー様の物件に合わせたご提案をさせていただきますので、
ぜひ、一度ご相談ください！

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