お部屋探し事情。築年数は妥協。でも譲れないのは？
でもお伝えしましたが、部屋探しにおいて、
やはり第一の決め手となるのが、「家賃」。

さらに敷金・礼金が安く
初期費用が抑えられれば、それだけで魅力的に見えるものです。

とはいえ、安くして空室を埋めることが重要なのではなく、
物件のポテンシャルを最大限に引き出し、
入居者や市場にマッチした「お金」を考えなくては賃貸経営とはいえません。

今回は昨今の敷金・礼金事情と家賃査定について考えます。

■一時金は減少傾向。代わりにフリーレントが増加！
2018年6月、日管協総合研究所が発表した、
第19回賃貸住宅市場景況感調査
「日管協短観（2017年10月～2018年3月）」を見ると、
全国的に礼金・敷金がやや減少となっています。

礼金は、全国で0.97ヶ月から0.94ヶ月とやや減少となったが、
特に変化が大きかったのが関西圏で1.36ヶ月から1.12ヶ月に減少となりました。

また敷金についても、全国で1.37ヶ月から1.27ヶ月と減少。
関西圏では1.23ヶ月から1.00ヶ月と大幅に減少し、
総合的に見れば、関西も他の地域も、初期費用はほぼ同じ水準になってきています。

賃料が一定期間無料になるフリーレントの物件は、全国で52.0％が「増加」と回答。特に、首都圏・関西圏を除くエリアで「増加」したと回答している割合が
71.4％と多く、首都圏でも42.6％であるのに対し、
関西圏ではフリーレントが「増加」したと回答したのは13.3％と少ないです。
関西圏を除き、入居条件としてフリーレントを
提供する物件が増えている傾向にあるようです。

第19回賃貸住宅市場景況感調査「日管協短観」2017年10月～2018年3月より、入居条件の全国と関西圏のグラフを参照して作成

年の暮れ迫る今の時期、皆さんは不動産をお任せしている
管理会社や不動産会社の方と連絡は取っていますか？

「自分も忙しいし、連絡取りにくいな 😕 」
「年明けからで大丈夫でしょう 😉 」
などと油断していませんか？

不動産業は実は12月が閑散期。
この期間を「１月の繁忙期前のお休み期間」ととらえるか
「１月に向けてスタートダッシュを決める時」ととらえるかで
２～３月までに空室を埋められるか否かが決まってきます。

今回は今年中にやっておきたい、空室対策についてお話します。

■入居者の動きが早まっている！？その理由とは
人口減少で経営が厳しくなっているのは、賃貸だけでなく大学も同じ。
各大学は早めに学生を確保するため、ＡＯ入試や推薦入学など
さまざまな入試制度を用意しています。
中には、年内までに合格者の半数を決めてしまう学校もあるほどです。

遠方から受験する学生の親のなかには
試験や合格発表に同行し、その日の内に不動産屋さんを回り、
子どもの部屋を決めるという人もいます。

人事異動にともなう転居についても
最近は家族に配慮し、早いタイミングで内示を出している企業も多く、
10～12月は決してゆっくりしていられる期間でないことが分かります。

■転出情報を予測して、情報をすかさず提供する！
入居する方が早く動くということは、
実は転出する側も早めに退去予定が決まっているということです。
学生であれば、卒業やキャンパス変更のタイミングは分かりやすいので、
一度不動産会社側などから「今年度の退去予定はありますか？」と確認、
あるいは入居者に一斉ＤＭなどを送ることができるのであれば、
「今年度の退去予定はありますか？またそれはいつ頃を予定していますか？」
など、事前にヒアリングをするとかなり助かります。

ポータルサイトにも「４月入居可物件」など掲載できると、◎です。

■「空室」「空室予定」が役に立つ！
広角カメラで部屋を広く見せる　ことが流行っていましたが、
サイトで見る部屋の広さと内覧時でギャップができて、
うまく成約しないというお話もよく聞きました。

今は、実際の部屋の大きさを伝え、そこでの生活のイメージを伝えることが
より成約につながると言われています。

そこで有用となっているのが「ＶＲ内覧」と「ホームステージング」です。
■ＶＲ内覧
ＷＥＢからでも360度画像が見ることができます。
内覧に行かなくても、気になる部分がチェックできて、
そのまま成約につながることもあります。
■ホームステージング
実際にどのくらいの家具が置けるか、どんな生活ができるかを
イメージしやすくなります。
ＶＲとの合わせ技で、さらにリアルな情報をＷＥＢで多くの人に
伝えることができます。

現在空室がある、あるいは今後空室になる部屋があるなら、
是非ＶＲの撮影とホームステージングをしてみましょう。
現在入室中であっても、同タイプのお部屋の紹介ができるだけで、
物件の印象も強く残ります。

もし入居者に協力してもらえる（寮などであれば在学生に許可を得て）ならば
お部屋を実際に見せるのも手です。

■今からでも間に合う！空室対策投入！
エアコン、温水洗浄便座はもちろん、
トイレ・バス別、ネット無料、宅配ボックスなど、
空室対策としておすすめされる投資設備は多々あります。
ただどれも１～３月工事期間をとって導入では、「入居者募集に間に合わない！ 😐 」と
お思いではありませんか？

実はポータルサイトなら特記事項に「4月１日からネット無料！」など導入日を
きちんと書いていれば、データベースの項目を増やすことができます。

導入を予定しているのに、ポータルサイトで項目のチェックを増やしていない人は
その分、閲覧数が1万単位で損していることもあるので、
設備導入の際は、ポータルサイトの更新、
そして仲介の人の口添えもお願いする
ことが大事です。

物件を探す人がスピーディーになっている今、空室の情報も
「スピーディー」にかつ「分かりやすく」伝えることが必要になっています。

12月の内に仲介の方や設備導入の企業などとしっかり連絡をとり、
万全の態勢で１月頭から入居者をゲットしていきましょう！

昨年入居者に人気の設備ランキング2017に引き続き、
賃貸住宅の設備について最新のトレンドと入居者ニーズを分析する賃貸住宅新聞調べ
「入居者に人気の設備ランキング2018年版」が発表されました。

上位はおおむねほとんど変わっていませんが、
多発する自然災害の影響や新たな項目追加で、
今、入居者が求めているものが見えてきました。

まずは「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる」ランキング。

インターネット無料が単身者向けでは４年連続、ファミリー向けでは３年連続1位と
もはや「あって当たり前」であり、ないところと比べると
家賃は２０００～３０００円上回るとのこと。
引っ越したその日から使いたいという入居者が多いらしく、
 🙂 「入居してすぐ面倒な手続きもなく使えるのがありがたい」という声が聞かれます。

年齢、性別、職業問わず、強く希望され、
無料インターネットがない物件は駅近の好立地であっても、
入居者がつきにくいとのことです。

繁忙期に向けて、なによりも優先して導入すべき設備でしょう。

また今回初めて選択肢に入ったところ、単身者向けの４位に食い込んだ
「備え付け家具・家電」も注目したいところ。

エアコン、冷蔵庫、照明器具はもちろん、
テレビ、洗濯機、ベッド、テーブル、スタンドライト、全身鏡など、
セットで選べるとさらに高評価。

現状の設備にプラスするだけで、家賃UPの可能もあるので、
オーナーとしてもレンタルや購入などで対応を考えたいですね。

中でもカーテンは、窓の寸法によって、買い替えが必要になるため、
備え付けだと助かるという声が上がっています。

 
次に「この設備がなければ入居が決まらない」TOP10を見てみましょう。

単身者向けも、ファミリー向けも「室内洗濯機置き場」が１位にあがっています。
今年は台風や豪雨など、天災による物件への深刻な被害が相次ぎました。
外の共用廊下やベランダに洗濯機があると、
風雨で本体も洗濯物も泥だらけ、水びだししになってしまうこと。
また女性は盗難や人の目を気にすることから、
仲介業者からも 😕 「賃料に関係なく最低条件！」という声が上がっています。
「室外洗濯機が外でも賃料が安ければ住む」という人も少ないそう。

退去者が出た際は、即リフォームしておきたいところです。
スペースがない場合も、キッチンの下に入れるコンパクト洗濯機もあるそうなので、
ぜひ相談してみてください。

また、震災時には住民が自主避難し、不在となった住宅をねらった
火事場泥棒…侵入盗犯罪が多発したとのこと。
そうした犯罪を防ぐ「防犯カメラ」はやはり需要がたかいです。

入居者に人気の設備ランキングに戻りますが、
ファミリー層の新たなニーズとしては「太陽光パネル（入居者個別売電）」が
初ランクイン！

災害に合っても、電気が確保できる太陽光に関心が集まっているそうです。
導入にはなかなかのお金がかかってしまいますが、
太陽光に興味のある方は、長期入居を前提とする方も多いので、
他の物件との差別化+長期入居者を獲得のためにも、有効。

今後は災害対策を念頭に置いた設備も注目していきましょう。