２０２３年注目されるであろう不動産業界のトレンドの予測に
制度変更があります。

今年の４月から開始される「相続土地国庫帰属制度」は
所有者が今後不明になり得る土地を、条件を満たせば国の帰属とすることが可能になる制度です。

今回はこの相続土地国庫帰属制度について調べてみました★

■相続土地国庫帰属制度とは

相続土地国庫帰属制度とは、正式名称「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（令和３年法律第２５号）で
令和３年にできた、相続した不要な土地を国に引き取ってもらう制度のことです。

＜メリット＞

・引き取り手を自分で探す必要がない

不要な土地は、不動産会社に相談しても門前払いされたり、後回しにされたりして話が進まないことが少なくありません。
しかし、相続土地国庫帰属制度の場合、条件さえ満たせば国が引き取りを拒否することはできないため、他の引き取り手を探す必要がありません。

・引き取り手が国のため安心できる

相続した土地は、先祖代々昔から使用してきた土地であることが多いかと思います。
そんな土地を、どこの誰ともわからない相手に売ったり、贈与したりするのは少し抵抗があります。
さらに、引き取り手がきちんと管理しないと近隣からクレームが入る可能性もあります。相続土地国庫帰属制度を利用すると、国が法律に基づいて管理してくれるので安心です。

・農地や山林も対象になる

手放すのが難しい土地の筆頭格は農地や山林です。農地は農地法という法律で厳しく取引が制限されているため、引き取り手を探すことが困難であることに加え、手放す際に農業委員会の許可を取る必要があるなど手続きが大変で、引き取ってくれる方はかなり限られていることが実情の用です。

また、農地法ほど厳しい規制は無いものの、境界や場所がわからなかったり、林業の担い手が少ない、災害のリスクが高いなどの理由で引き取り手を探すことが困難です。

相続土地国庫帰属制度では、農地や山林だから引き取らないというルールは無く、
他の住宅などと同じように公平に審査されます。

・条件さえ満たせば国は引き取らざるを得ない

引き取り手の候補が見つかった場合でも、条件を詰める中でやはり引き取りはできないと言われることがあります。こうなると最初からやり直しになり、途方に暮れることになります。

なお、日本の法律には契約自由の原則というものがあり、引き取りに応じるか否かは、引き取る側で自由に判断できるため、引き取り側を責めることはできません。　

しかし相続土地国庫帰属制度については、引取条件を満たすと、国は引き取りを拒絶できません。

＜デメリット＞

・お金がかかる

まず、国に審査してもらうための審査手数料や、国から審査が通た後に納付を命じられる負担金（１０年分の管理費用）があります。

また、手続きを弁護士に依頼する場合には、別でお金が必要になります。

・時間がかかる

国の審査項目は多岐にわたり、書面で審査できるものもあれば、現地調査をしなければわからないものもあるため、必然的に時間がかかることになります。

さらに、審査を担当するのは法務局ですが、近年、法務局の仕事量が多くなっているため、この制度の審査にどの程度人があてられるのか不透明です。
実際、制度が開始されるまで具体的な期間はわからないですが、
すぐに手放したい場合は、注意が必要です。

・手間がかかる

相続土地国庫帰属制度は条件が厳しいですが、審査を通すためには手間がかかります。例えば、境界調査が必要になったり、建物や残置物を事前に解体・撤去しておく必要があります。

さらに申請書類を自身で作成する必要もあるため、かなり手間がかかってしまします。

■相続土地国庫帰属制度の要件

この制度の利用条件として、「ヒト」「モノ」「カネ」の観点から一定の条件が定められています。

＜利用資格（ヒト）＞

制度が利用できるのは、相続や遺言で土地を取得した相続人の方です。
複数のお子さん等で共同で相続した共同所有の土地でも申請ができます。

ただし、この場合は共有者全員（相続人全員）で申請する必要があります。
※相続人の方でも、生前贈与を受けた方は対象外になります。

また、原野商法（原野などの価値の無い土地を騙して売りつける悪徳商法）の被害者の方も申請資格がありません。
原野商法の被害に遭った方は、「売買」で土地を取得しているため、利用資格を満たさないのです。

ただし、原野商法の被害に遭った方が亡くなり、相続が発生した場合は、その相続人の方に利用資格が認められます。

＜対象になる土地（モノ）＞

制度が利用できる土地は、国の審査に合格した土地です。
国の審査基準では、具体的には、次のような土地が引取対象外とされています。

◆申請をすることができないケース（却下事由）（法第２条第３項）

・建物がある土地

・担保権や使用収益権が設定されている土地

・他人の利用が予定されている土地

・土壌汚染されている土地

・境界が明らかでない土地

・所有権の存否や範囲について争いがある土地

◆承認を受けることができないケース（不承認事由）（法第５条第１項）

・一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地（崖地）

・土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地（車両・樹木等）

・土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
　（遺跡・廃棄物等が埋まっている土地）

・隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
　（袋地、公道までの通路がない土地）

・その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地
　（災害・獣害の危険区域等の土地）

＜手数料・負担金（カネ）＞

制度の利用にあたっては、審査手数料のほか、１０年分の管理費用を負担金という形で納める必要があります。https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00471.html

具体的には、原則20万円としつつ、①宅地、②農地、③山林については、面積に応じて負担金が変動します。

住宅地の宅地の場合…200㎡で793,000円
優良農地等の場合…200㎡で450,000円
山林の場合…200㎡で221,800円

上記のような条件があるのは、引き取った土地を税金で管理するためです。
その他詳細はこちらから▼
※相続土地国庫帰属制度の概要
※相続土地国庫帰属制度の負担金

実家を相続する可能性のある現役世代などから、これまで以上に実家の土地活用への関心が高まることが考えられます。
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ホープハウスシステムがおすすめする、Amazonのお荷物を便利に受け取れる仕組み「Key for Business(キー・フォー・ビジネス）」についてご紹介いたします。
こちらはオートロック付きマンションでもご利用いただけます！

オーナー様感謝特典①～Amazon Key for Business～

お米や飲料水といった重い荷物を玄関前まで業者に運んでもらうといったサービスは既に主流になりつつあります。今回ご紹介するのは更に、より便利な置き配について 😀
Amazonで購入した物なら、不在票からの再送の手配や、宅配ＢＯＸから自分の部屋まで運ぶといったことはしなくてよくなります！

 ＜Amazon置き配の特徴＞
無料※1
初期費用、月額利用がかかりません。
セキュリティ※2
お届けする荷物を持ったドライバーだけが入館でき、配達完了後は入館できません。
補償対応※3
万一の置き配トラブルには補償があります。

★どんな仕組み？
オートロックのドアに手の平サイズの専用機器をAmazonが設置します。このマンションにお届けする荷物を持っているドライバーが伺った時だけ、配送アプリにロック解除ボタンが表示され、ドアを解錠して配達。
置き配をご希望のお客様には、指定場所への置き配を行います。ドライバーが暗証番号を知ることはありません。

★宅配ロッカーがないマンション向け？
ロッカーがあっても導入していただけます。Key for Businessを導入することで、ロッカーに加えて玄関前等への置き配も利用可能に。
お米や水など重い物の受け取りは玄関前を指定するなど、入居者様のご都合にあわせて使い分けることができます。

★申し込んでから導入までの期間は？
所定の利用規約をお送りいただいてから、1ヵ月程度で導入が完了します。お申込みが多い時期にはお待たせする可能性があります。

★分譲マンションでも導入できる？
分譲マンションでも導入事例があります。管理規約の改訂が必要な場合、補足の追加等をAmazonがサポートします。

※1　別途電気代がかかります。年間で最大1,000円程度です。
※2　ドライバーとは、Amazonが配達を委託している運送会社のドライバー、またはAmazon Flex（個人事業主がAmazonに登録して荷物を運ぶサービス）のドライバーをいいます。
※3　Amazonのカスタマーサポートがお客様から状況をお伺いし、商品の再送や返金に対応します。

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師走に入り、仕事やプライベートが慌ただしくなってきた方もいらっしゃるのではないでしょうか。年が明けると繁忙期。そこで今回は、不動産情報サービスのアットホーム株式会社が発表した2種類のプレスリリースを元に現在の傾向を見ていきたいと思います。

11月25日にアットホーム株式会社が発表した『全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向（2022年10月）』*1によると、調査対象とした全１０エリア（首都圏（東京23区､東京都下､神奈川県､埼玉県､千葉県）､北海道札幌市､宮城県仙台市､愛知県名古屋市､大阪府大阪市､福岡県福岡市）でファミリー向けマンションが前月に続いて前年同月を上回っており、中でも東京23区・東京都下・神奈川県・埼玉県の4エリアは2015年1月以降最高値を更新しているようです。

※入居者が1カ月に支払う「賃料＋管理費・共益費等」を「家賃」としています。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※30㎡以下を「シングル向き」、30㎡～50㎡以下を「カップル向き」、50㎡～70㎡以下を「ファミリー向き」、70㎡超を「大型ファミリー向き」としています。

これを踏まえ、同社が10月18日に発表した『不動産のプロが選ぶ！「ファミリーに人気の設備ランキング」～マンション編～』*2を元にファミリー向け対策として効果的な設備について考えてみましょう。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※過去3年以内にマンションの購入を検討しているファミリー（6歳以下の子どもがいる家庭）を担当したことがある全国のアットホーム加盟店439店

≪室内設備≫ 1位 「ウォークインクローゼット」 37.6％

室内設備はウォークインクローゼットが人気となっており、広い収納スペースを求める声が多かったようです。小さなお子様のいるご家庭ではおもちゃやベビーカーなどの荷物が多いため、広々と使える収納を望む声があがっているそうです。

≪水回り（キッチン・トイレ・お風呂）設備≫ 1位 「追焚き機能」 64.5％

水回り設備は追い焚き機能が人気のようです。家族が増えてくると途中でお湯が冷めてくる事もありますし、入浴時間そのものがバラついている事もあります。いつでも温かいお風呂に入りたいですよね。

≪室外設備≫ 1位 「オートロック」 59.5％

室外設備はオートロックが１位に。不動産会社からは「オートロックは必須」とのコメントが多く寄せられたようで、どのような防犯設備が自物件にあるのかを一度しっかり確認したほうがいいかもしれないですね。

いかがでしたか？

今回はファミリー向けの物件が好調との発表を元に、ファミリー層ではどのような設備が好まれているのかを見てみました。

不動産会社からの声として他にも「共働きの方には宅配ボックスが人気」「食洗機を付けたいという声も増えました」などのコメントがあったそうで、ライフスタイルの変化にともなって設備に対する需要も変わってきている事がわかりますね。

今回ご紹介したランキングは購入を検討しているファミリー層を担当した方々からの声を集めたものではありますが、賃貸物件に応用できる設備もありそうです。今回の調査結果を参考に一度自物件の設備を見直し、繁忙期への備えをしてみてもいいかもしれません。

*1：【アットホーム調査】全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向（2022年10月）

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000314.000051123.html

*2：不動産のプロが選ぶ！「ファミリーに人気の設備ランキング」～マンション編～

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000301.000051123.html

いよいよ今年2022年も残すところあと一か月！カレンダー１枚となりました。
年末年始に向けた準備や、繁忙期直前で何かと忙しくなるかと思います。

今年は、コロナ禍でのニューノーマルやDX（Digital Transformation｜デジタルトランスフォーメーション）の普及により、賃貸経営業界でもいろいろな変化がありました。

今回は少し早いですが2022年注目されたトレンドを改めて振り返ってみたいと思います！

◆ZEH（ゼッチ）賃貸

ZEHとは、ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（Net Zero Energy House）の略称で
一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅のことです。
※ZEH賃貸住宅メリットデメリットについては過去記事でご紹介しております。ご参考まで。
「ZEH賃貸住宅についてご紹介」

エネルギー収支ゼロを実現させるため、2つの側面を持っています。

①高断熱・高性能でエネルギー消費量を減らしながら快適性を実現
②太陽光発電システムなどで、エネルギーを自給する創エネ

どちらが欠けてもZEHとは認められません。

不動産業界のSDGsやESG投資として注目を集めています。省エネと創エネにより、生活消費エネルギーを正味ゼロにするZEH住宅を、賃貸物件でも実現していくZEH賃貸はサスティナブルな取り組みとして、開発に力を入れる不動産業者が増えています。
今後の動向に関心が向けられています。

◆電子契約解禁

2021年に可決された宅建業法の改正は、2022年5月18日から施行されています。これにより完全オンライン契約が実現し、賃貸取引の電子化も同日に全面解禁になりました。

重要事項の説明や契約書の電子交付が解禁となり、お部屋探しから入居まで、紙の書類を一度も使わずに契約が可能となります。

すでに駐車場の契約などで電子交付をはじめている会社では、郵送コストが削減できたり、書類不備による再送指示などの業務が減った等の声が上がっており、賃貸借契約でも同様のメリットが期待でき、注目を集めました。

◆高速インターネット

コロナ禍でオンライン授業やテレワークが普及し、お家時間が長くなることにより、住戸のネット回線速度が求められるようになりました。これまではインターネット無料物件が空室対策として人気でしたが、ニューノーマル時代には質の高いインターネット回線が入居の決め手になるかもしれません。

◆SNS集客

今やSNSは生活に欠かせないもののひとつとなっており、特に若い世代の多くはSNSを情報収集のツールとして活用しています。

InstagramやTikTokなどのSNSを使った「ルームツアー」や「おしゃれ部屋」・「モテ部屋」といったワードで関心を集めて、アカウント認知度やPV数を増やす集客に注目が集まりました。ソーシャルメディア経由で買い物をするソーシャルコマースの流れが賃貸業界にも波及しているようです。

◆給湯器の供給不足

新型コロナウイルスの影響により、世界的な半導体不足のあおりを受けて住宅設備に欠かせない給湯器の供給に遅れが発生しています。この影響で、一部のメーカーの部品を使った給湯器の修理ができない等の事態が続いています。

オーナー様や管理会社にとっては看過できない問題となっており、事態に悩まされた方も多かったかと思います。

◆事故物件ガイドライン

2021年10月8日に国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表されました。従来、人の死が生じた物件の扱いが業者によって異なっていたことから、業者向けに対応方法の方針が定められました。

入居希望者にも事故物件告知が必要な範囲も義務付けされ、例えば、入居者の病死や不慮の事故などで無くなった場合は告知義務はないが、自然死でも長時間放置されており、特殊清掃などを施した場合は告知の範囲になるなど、具体的に義務付けされました。

◆テレワーク宅建士

宅地建物取引業法における「専任の宅地建物取引士（宅建士）」の需要緩和が2021年7月に完全適用されたことにより、宅建士の働き方の幅が広がっています。

これまで、専任宅建士は事務所への常勤が必要でしたが、2022年5月から宅建業法改正により電子交付が可能になり、ITの活用で適切な業務が行える場合は、事務所以外の勤務も認められるようになりました。

これにより、宅建士の働き方も大きく変わり、一部の不動産会社では既に社員のテレワーク勤務をすすめているそうです。

在宅の宅建士や、フリーランスの宅建士など、働き方の変化が注目されました。

コロナ禍や社会情勢により、ニーズや当たり前が変化した一年だったかと思います。
皆さまの今年のトレンドは何だったでしょうか 🙂

今年も残りわずかとなりましたが、体調に気を付けて元気に年明けまで過ごしましょう 🙂 

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ダイヤル錠付きポストの場合、個人情報漏洩のを気にされる方や女性や学生など防犯への意識が高い方からの需要があります。

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