政府は3月８日の閣議で、単身高齢者や障害者といった要配慮者の住まい確保を進める
住宅セーフティーネット法などの改正案を決定しました。
社会福祉法人などによる見守りや安否確認機能が付いた
賃貸の「居住サポート住宅」を自治体が認定する制度を新設。
要配慮者の家賃債務保証を担う業者を国が認定する仕組みも設け、
高齢者らが入居しやすい環境を整える支援策も進められています。
孤独死後の対応や家賃滞納の懸念があり、高齢者の入居を拒むケースも多くあると言われていますが、
今後は法人による入居後の支援を充実させ、
大家さんが安心して物件を貸し出せるような仕組みができてくるかと思います。
「それでも、うちでは今後も高齢者を受け入れるつもりはない！」
というオーナー様もいらっしゃるかもしれません。
そんなオーナー様の物件にも、実はすでに高齢者・高齢者候補の入居者がいるかもしれません。
賃貸業は人の人生に関わる大事なお仕事。
進学、就職、結婚、出産など嬉しい節目に立ち会うこともありますが
逆に人生の終わり、「死」に対面することも宿命といえるでしょう。
孤独死…その後の指針に。残置物のモデル条項発表
所有物件で孤独死が起きた場合の対処法
など常にさまざまな問題提起がされている「孤独死」。
今回は「未払いの賃料」について、調べてみました。
🙁 マンションで一人暮らしの入居者が死亡していることが発覚。
部屋の明け渡しはもちろん、死亡後３か月の賃料滞納もどう対応すれば？
💡 まずは相続人の調査
入居者が亡くなって、一番に行うのは相続人の有無の確認。
「入居者」という地位を受け継ぐのも相続人の務めだからです。
弁護士さんなどに協力してもらい戸籍を取得して、相続人を調査していきましょう。
➡ 相続人がいた場合
賃貸人が死亡してから3か月…賃料滞納がある場合は、
すでに賃貸人と賃借人の間での信頼関係が破壊されていると考えられ、
マンションの部屋の明け渡しを請求できる状態にあります。
・相続人がいた場合
その相続人へ全額請求し、明け渡しに向けて
契約を解除、残置物の処理をするよう手続きしてもらいます。
・複数相続人がいた場合
３か月分の賃料を相続人たちの人数で頭割りして請求するわけではなく、
複数の相続人一人一人に3か月分の賃料を全額請求することができます。
一方で、生前の未払いの賃料については、法廷相続分に従い、
分割して請求することになります。
▼賃貸契約解除の手続きについて
未払い賃料について催告しても支払いがなされない、
すべての相続人が相続を放棄した場合、
残念ながら滞納賃料、原状回復費用も回収できないのが現状です。
その場合は、速やかに部屋の明け渡しに向けて
賃貸契約を解除する意思表示を得ることが
今後の賃貸経営のことも考えると、賢い選択になってしまいます。
ただ、複数の相続人がいた場合、相続人全員に対して行わなくてはいけません。
➡ 相続人がいなかった場合
相続人がいなかったからといって、勝手にマンション内に立ち入り、
残置物を処分してよいことにはなりません。
相続財産管理人を選任する必要があります。
相続財産管理人とは、相続財産の内容を整理し、
被相続人の債務者などに対して
債務を支払うなどの清算などを行う者のことをいいます。
裁判所に対して、相続財産管理人選任の申し立てをし、
選任されれば、部屋の明け渡しや未払い賃料の支払い、
残置物の管理などを話し合うことができます。
ただし、相続財産管理人の手続きには手間や時間がかかります。
部屋を明渡すまでの一定額の賃料が発生するうえ、
かかる賃料については、大家さんが回収できないことが多いです。
以上のように、賃貸人が亡くなった場合、大家さんに
手間もお金もどうしてもかかってしまうことは避けられません。
やはり契約時に様々な決まり事を決めておくべきです。
孤独死…その後の指針に。残置物のモデル条項発表
を参考に、今一度ご自分の物件の契約が
入居者や時流に合わせたものであるか確認するのと同時に
いわゆる「孤独死保険」に大家さん、
入居者さんがともに加入することも考えた方が良いでしょう。
コロナ禍や民法改正で利用率が高まる家賃債務保証会社。
家賃の未払いや原状回復費用をカバーできるため、
今後も重要度が増す一方で、
経営不振による家賃入金の遅れや説明のない手数料がかかったなどの
トラブルも聞かれるようになりました。
今回はその中でも「協力義務」を怠ったために
トラブルにあったケースをご紹介。
滞納時オーナーはどのように動くか考えてみました。
■家賃債務保証の仕組み
一般的に保障の仕組みは管理会社と保証会社との契約形態により、
２種類の仕組みに分けられます。
【代位弁済型（一般保証型）】
滞納が発生した場合、一定期間内に管理会社（家主）が
保証会社へ報告し（①）、保証会社から補填（②）してもらう方法。
滞納の連絡から保証金振込までにかかる日数は
２週間程度であることが多いですが、保証会社によって異なります。
💡 代行弁済型のメリット
万が一、保証会社が倒産等した場合でも、
入居者が滞納しない限り、家賃は振り込まれる。
【収納代行型（支払い委託型・立替払い型）】
家賃は入居者から保証会社へ毎月支払い（①）、
保証会社から管理会社（家主）へは
入居者の滞納の有無にも関わらず入金される（③）方法。
💡 収納代行型のメリット
入居者と家賃債務保証会社で家賃のやりとりが完結し、
管理会社やオーナーがすることはあまりありません。
入居者が家賃を振り込むのは家賃債務保証会社の口座なので、
滞納が発生したら家賃債務保証会社にはすぐに分かるため、
管理会社やオーナーが滞納を知る前に督促が開始されます。
■家賃滞納発生後の家賃保証会社の動き
・代位弁済型の場合
オーナーはそれぞれの保証会社が定める期限内に
家賃の代位弁済請求を行わなくてはいけません。
代位弁済請求後は保証会社が入居者へ催促します。
・収納代行型の場合
滞納の有無に限らず、保証会社が立て替えているため、
家賃催促は最初から保証会社が行う流れとなっています。
■滞納後から明け渡し訴訟に向かうまで
契約上、保証限度額は24か月相当ですが、
これは滞納を許す期間ではなく、家賃滞納が発生してから
家主が明け渡し訴訟を行い、退去してもらうまでの期間として
定められたものです。
・滞納発生後
家賃保証会社（管理会社・オーナー）が
電話や書面などの送付。訪問などで家賃催促を行う。
・２～３か月経過
明け渡し訴訟を見据えた家賃催促を行う。
1～２週間の期限を定め、
「期日までに家賃を支払わなかった場合は、賃貸借契約を解除する」と
書類で勧告する。
💡 家主の協力義務
一般的にオーナーと保証会社との契約の中には「家主の協力義務」の条項が
設けられています。勧告後にも家賃の支払いがなかった場合は、
訴訟が行えるよう家主に協力が求められます。
・３～４か月経過
家賃滞納から３か月というのは、賃貸借契約解除の際の根拠となる
「家主と入居者との信頼関係が破壊されたかどうか」の目安の時期。
入居者には合意解約として滞納分全額の金額を請求する。
あるいは分割による一部回収や未回収となった場合は起訴という形になる。
・8～9か月経過
判決が確定。明け渡しが完了するか強制執行が行われます。
■家主の協力義務
訴訟に協力するほかにもオーナーは、入居者が明け渡しをスムーズに行えるよう
協力する義務があります。
＜CASE1 😀 ＞
夜逃げと思われる入居者が発生したけれど、
入居者が戻ってくるかもしれないし、その間は家賃は保証してもらえるから、
明け渡し訴訟はしたくない！
＜CASE2 😕 ＞
家主が認知症で訴訟を行う意思を確認できず、訴訟を実行できない。
成年後見人を選任するのに３か月ぐらいかかるけど、
その間は家賃を保証してもらえるから、なにもしなくていいか。
上記のケースの場合、家主がするべき協力義務を怠ったと
保証会社が判断すれば滞納家賃の保証は打ち切られる可能性もあります。
CASE１の時には訴訟の協力をすること。
CASE2の状態にならないように日頃から相続対策を行うこと。
家賃保証はあくまで保証であり、実際に家賃を管理するのは自分自身だという
自覚をもって対応することが大事です。
今後も保証会社のニーズは増え、サービスの内容もそれぞれ特徴があります。
管理会社任せにならず、自分自身でもどのような保証会社があるか把握し、
自分が納得して、協力し合える保証会社をぜひお選びください。
ホープグループ会社、つなぐ-en-システムが送る
自主管理でも入れる家賃保証
つなぐあんしん＋（プラス）
大家さんが直接ご加入頂ける家賃保証システムを
あんしん保証とつなぐが協力して、作りました。
毎月の家賃等を事前に立て替えて、家主様へ直接送金する家賃保証商品です。
さらに原状回復費や訴訟費用など幅広く入居者トラブルを保証します。
保証の利用料金は入居者負担となりますので、
家主様は無料でご利用頂くことができます！
お問い合わせいただいた方には、詳しい資料と入会申請書をお送りいたします。
つなぐ-en-システム株式会社
フリーダイヤル：0120-279-508
メールアドレス：toiawase@tsunagu-en.com
５月の緊急事態宣言頃から増えてきた「家賃に関するお悩み」。
コロナ禍は収まることを知らず、年末年始のかき入れ時も肩透かしに終わり、
厳しい年明けを迎えていらっしゃる方も多いかと思います。
そんな中、売上の減少に直面する事業の継続を支えるため、
地代・家賃（賃料など）の負担を軽減していた「家賃支援給付金」の申請締め切りが
1月15日（金）24時となっています。
（申請期限に間に合わない特別な事情がある場合は1月31日（日）23時50分まで）
今後事業者はもちろん、働いている人自身からの
「賃料減額」の依頼があるかもしれません。
一方で繁忙期を迎え、「できるなら減額せずに住んでくれる人を迎えたい」という
部分もあるでしょう。
今回はあらためて家賃滞納のトラブルにつながらないように
入居者、オーナーさんの双方が納得できる「賃料減額」への対応について考えます。
■減額する額や期間は物件によって、違う
「いくらまで減額すればいいか」と悩んでしまいますが、
額や期間は住んでいる方や物件、
オーナーさん自身の経済状況によって当然異なります。
まずは、所有物件について現状を把握しなくてはいけません。
・所有物件のキャッシュフローやローン残高
・入居者の属性
＞アルバイトや自営業などコロナ禍の影響を受けそうな属性が多い場合は
今後、退去・家賃滞納・賃料減額依頼が続くことも見越し、
無理をしてまで減額に対応しなくても良いでしょう。
次に、減額を依頼してきた事業者、入居者の状況を把握しましょう。
・ご入居者の年齢や属性、勤め先
＞特にアルバイトや派遣社員、自営業の人は優先度が高いです
＞高齢者や生活保護世帯については、きちんとした支援を受けていれば
家賃滞納リスクは低いので、優先度が低いです
・家賃保証会社、連帯保証人、緊急連絡先など、
もしものときのバックアップがとれるか
・できる限りの支援を受けているか
＞前述の家賃支援給付金、入居者であれば住居確保給付金を申請しているか。
■避けたい「滞納」！そのための行動とは
一番避けたいのは理由を告げない家賃滞納、無断退去でしょう。
目の前のことにいっぱいいっぱいになったり、
責任感が強すぎて人や行政に頼れなかったり、
外国人入居者の方や学生さんなどは「家賃減額」の交渉ができずに、
滞納・退去をしてしまうケースがあります。
・こちらから連絡をする
新年のあいさつもかねて、お手紙やメール、掲示板等で
「こんなご時世ですのでお困りごとがあればご相談ください」
と連絡をしてみると、見えなかったところから反応が返ってくるかもしれません。
・できるだけ親身に寄り添う
連絡が来たときは「そんなに減額は無理だ」と思っても、条件のすり合わせ、
検討する姿勢はしっかりと見せてください。
＞住宅確保給金など行政の各種補助制度を教えてあげる
＞家賃の安い物件をご紹介してあげる。
場合によっては敷金も返せることを教えてあげる。
＞和解した後も、定期的にコンタクトをとってあげる。
■賃料減額をする時は約束事をしっかり決める
・入居者のことを教えてもらう
お互いに抵抗感はあるかもしれませんが、相手の状況を知らなければ、
どのくらいの金額を、どのくらいの期間減らせばよいかも分かりません。
＞勤務状態
＞収入
＞貯金・資産
＞一過性の困窮なのか、回復する見込みはあるのか
＞いざという時、頼れる人や機関はあるのか
・取り決めは必ず書面で残す
どんなことであっても、入居者や業者との取り決めや約束事は
書面で残すべきです。
書面はオーナーさんの損金算入、税金減免にも必要になるので
必ず、手元に残しましょう。
最悪の場合は訴訟にも発展するため、互いにそのことを理解したうえで
現状を改善するため約束事を決めるべきでしょう。
＞賃料の減額幅、期間
＞減額機関が過ぎた場合も、状況が変わらない場合は
退去など次の対応を決める
＞双方の署名、捺印を押す
今だどうなっていくのか、分からない時世ではありますが、
だからこそ「正解はない」と割り切って、
多少手間ではあっても、
入居者・物件ひとつひとつの対応をしっかり行っていきましょう。
建物に不備があった場合、買主は売主に対してどのよな請求が設けられているのかを旧法と改正民法を踏まえてご紹介いたします。
◆瑕疵担保責任とは
買ったときに気がつかなかった「隠れた欠陥」=「隠れた瑕疵」を対象に、修理費用を求めることができます。修理する部分がひどくて買った目的を達成できない（住宅であれば住むことができない）くらいのレベルであれば契約を解除することもできます。
このような売主などの引渡義務者が、買主などの権利者に対して負う担保責任をいいます。
◆これまでの買主側の請求類型
・契約の解除
・損害賠償請求
の2種類です。これに加え請負契約においては瑕疵修補請求が認められていました。
【改正内容について】
民法改正において請負人の責任は、瑕疵担保責任から契約不適合責任に変更されます。契約不適合責任により買主への救済手段が増えました。
「瑕疵」という文言は使われなくなり、「契約の内容に適合しないもの」という文言に改められました。
また、契約（債務不履行）責任と整理された結果、契約不適合責任の規定が特定物・不特定物を問わず適用され、契約不適合の対象は原始的瑕疵にかぎられないこととなりました。
◆＜改正後＞買主側のとり得る手段とは
これまでの
・契約解除
・損害賠償に加え、
・追完請求
・代金減額請求も認められました。
上記が民法改正で決定した4種類の請求方法となります。
※損害賠償請求については、売主の帰責性が必要になりました。
以上の変更に伴い、請負特有の損害賠償請求・瑕疵補修請求について定めた旧法634条は「注文者が受ける利益の割合に応じた報酬」の規定に変更されました 😉
＜注意すべき点＞
民法改正後を踏まえ気をつけるべきことは、
契約の不適合が発見された際に、注文者・請負人の対応方法が増えたことにより、お互いの意見の相違によるトラブルに注意する必要があるかと思われます。
💡 トラブルを回避するためには、「追完請求についてはこの2通りのみ」や、「雨漏りに関しては〇万円を上限に減額」といった内容の文言を、あらかじめ契約書に記載しておくと良いでしょう。そうしたことにより、トラブルを回避できるのではないでしょうか 😀
今後も重要視される高齢化社会問題。
「認知症対策には民事信託が良いですよ」、「相続対策に民事信託の検討はいかがですか？」など、言われたことはないでしょうか？
💡 今回ご紹介するのは、認知症のリスクに備える民事信託活用の注意するべきポイントをご紹介致します 😀
💡 高齢化と「認知症」の問題
日本の高齢者人口が益々増える中、厚生労働省が発表したデータによると、2017年の「平均寿命」が男性の場合81.09歳、女性の場合は87.26歳まで伸びてきたようです。
しかし、日常生活に制限のない期間＝「健康寿命」は男性の場合72.14歳、女性の場合は74.79歳となっています。
つまり健康ではない期間が男性の場合は8.95年間、女性の場合は12.47年間もあると言えるのではないでしょうか？
健康寿命を迎えると医療や介護に依存する割合が増え、自立した生活が難しくなると同時に、認知症の問題も発生してきます。
日本の65歳以上の高齢者のうち462万人（2012年時点）が認知症と認定されており、
またその予備軍（軽度認知障害の人口数）も400万人といると推測されています。
合わせて862万人、高齢者の4人に1人は認知症という計算になります。（厚生労働省資料より）。
2025年には3人に1人が認知症であると予想されています。
万が一、認知症が発生すると、正しい意思表示が出来なくなる場合があり、相続に備えた契約行為等が難しくなるなど財産管理において様々な問題が発生します。
💡 「民事信託」とは
認知症のリスク対策に、今最も有効な手段として「民事信託」を活用した手法が増えています。親（委託者）が子（受託者）に財産の管理・運用・処分を任せる信託契約をすることで、子が親の代わりに契約行為などが出来るようになるという仕組みです。
「家宅信託」とも呼ばれており、お聞きになったことがある方も多いでしょう。
これにより、親に代わって子が賃貸社契約を結んだり、建物の修繕の為に金融機関からお金を借りたり、所有する土地の活用行ったりと様々な「契約行為」を行うことができるようになります。
【親としての気持ちを大切に、部分最適ではなく「全体最適」】 「民事信託」を検討する際、親が子に全てを任せる判断をするのはなかなか難しいのが現状です。
親としての威厳、自分はまだ大丈夫だろう、子に金銭を託すと散財するのでは･･･、
など様々な理由で躊躇される方も多くいらっしゃいます。
認知症対策・相続対策では「民事信託」を活用した方法は有効ではありますが、家族関係や財産目録、親（委託者）の気持ちを総合的に判断し、部分最適ではなく全体最適を考え、信託設計をすることが大切なポイントです。
💡 わかりやすく言えば、信託契約を設計する事は、家を建てる時と似ており、設計士・建築会社にどのような「間取り」・「設備・仕様」・「金額」・「保証」・
「アフターメンテナンス」で、とお願いするのと同じと言えます。
信託設計においては、財産全体の分析を細かく行い、委託者・受託者のお気持ちと要望を踏まえ、将来にわたる問題を発掘し、長期的なフォローが続けられるパートナーを選ぶことが大切です 😀
💡 「民事信託ビジネス」に注意 😡
認知症対策・相続対策として「民事信託」を利用したビジネスプレイヤーが増え、財産全体の把握や、家族関係、本人の希望を十分に理解せず、間違った信託、必要のない信託など、安易な信託設計も増えています。このような「民事信託ビジネス」には気をつけていただきたいと思います！
さらに、信託契約の内容は一般の方にはすべてを理解するのがなかなか難しく、
信託契約書を作成したビジネスプレイヤーなくしてはその後の対応が困難になる点も大きな特徴で、注意が必要です。
また、民事信託では受託者に「身上監護（入院や施設入所手続き）」を行う権利をつけることができません。
💡 お子様のいないご夫婦や、身寄りのない方が信託する場合には「身上監護」の点も考慮する必要があります。
【元気なうちは自身で、財産管理できる手法も】
「自分が元気なうちは自分で管理したい。認知症になった場合、スムーズに子に任せるようにしたい」といった方も中には多いかと思います。
💡 健康なうち、判断能力があるうちは自分で管理し、民事信託の開始日を
①本人が意思表示した時
②指定した期限が到来した時
③意思能力を喪失した時
のいずれか早い日が効力発生日とする事で、ご自身の意思①②だけでなく、
認知症等で意思能力を喪失した時③に信託が開始（効力が発生）できるようにした仕組みもございます。
今後を踏まえ、健康なうちに出来る事は何か。
相続税などあらゆる分野のプロが集まる「相談会」などに参加し、
話を聞いてみるという案も検討してみてはいかがでしょうか 😀
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繁忙期も終わり、新しい住人が入って一安心。
というオーナー様も多いかと思います。
しかし、賃貸経営をしていれば、
滞納や騒音などトラブルもたくさん。
今回はそんな、もめ事を最小限にできる賃貸契約のルールについて考えてみました。
■トラブルメーカー予防に定期借家契約が◎
💡 定期借家契約とは…
定められた期限が来たら賃貸契約は終了。
無条件で入居者を退去させることができます。
期間中にトラブルを起こさなければ、
再契約という形で、長期入居につなげることができます。
管理会社の中には「 😕 定期借家だと入居者が獲得しづらく、家賃も下げないと」と
言うところもありますが、
・トラブルを起こさなければ住み続けられる
・ルールを守らない入居者は満了時に退去させることができる
・トラブルのない住環境を整えるための制度ということを強調することで
マナーの良い入居者が獲得しやすい
という利点があるので、そこをきちんと説明してほしいと
お願いすることが大事です。
■「もしも」のお金のことをカバーする契約書
😥 賃貸借契約が完了し、あとは入居のみとなったところでキャンセルになった
この場合、礼金は返さなくてもいいものですが、トラブルにはなりがちなので
契約書に「入居前のキャンセルの場合は礼金は返却しない」ということは
書いておくと無難でしょう。
また家賃一ヵ月分程度なら、違約金も認められるので、
万一に備えて、入れこんでおくとよいでしょう。
😡 入居者が更新料の支払いを拒否している！
更新料については
「協議の上更新することができ、更新の場合は更新料を払う」という
条項があるだけでは更新の方法にとっては更新料が請求できない可能性があります。
更新方法には３種類あります。
①双方の合意により行われる「合意更新」
②合意がなく、借地借家法の規定により行われる「法定更新」
③意義がない場合に合意更新と同じ効果を発生させる旨の
賃貸契約書の特約に基づく「自動更新」
前述の条項では、法定更新が生じた場合（合意が得られなかった場合）、
更新料が請求できない可能性があります。
特記として「法定更新の場合も更新料を支払う」旨を明記したほうが良いですが、
法定更新を行った場合は、賃貸借契約が期間の定めのない契約になるため、
更新料をとれるのが法廷更新の１回のみになってしまいます。
可能であれば、自動更新条項を契約書に明記し、
自動更新の場合も更新料をとるような内容にしておくべきでしょう。
■こんなときは大家さんの責任！？
😥 入居者からベランダの床が壊れたので修理をした。お金を払ってと言われた！
賃貸借契約書には「必要費および有益費については、賃貸人が費用を負担する」と
記載していても、民法第608条第1項では
「賃貸人が必要費を支出した時、直ちに賃貸人に対し償還を請求することができる」とされています。
特約の効力は制限があり、
小修繕を越える修繕については、入居者負担にはできないと考えられます。
😥 建物全体に被害が及ぶ可能性のある漏水が発生！
部屋に入って確認したいが、入居者との連絡がつかないので、不在時に入ったら、
入居者に「侵入した、訴える 👿 」と言われている…
賃貸の契約内容に「借主の承諾なく室内に立ち入ることができる」という特記が
あっても、家主は借主の承諾なく立ち入ることはできません。
無断で立ち入った場合は、住居侵入罪が成立する可能性すらあります。
ただ、今回は「漏水の可能性がある」という状況で、
「賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をするときは、
これを(賃借人が)拒むことができない」(民法606条2項)という規定が
適用されることが考えられます。
①郵便受け、電気、水道メーターの状況等を確認し、長期不在であると認められる
②入居者及び連帯保証人に対し、架電、郵便等の方法により連絡を複数回試みた
③一定期間継続して応答がない
これが証明できる証拠を保存しておくと、違法とされる可能性は低くなるでしょう。
🙁 契約者の車が車上荒らしにあった！家主に責任はあるの？
家主は原則として責任を負いません。
駐車場の賃貸借契約における貸主の義務は
駐車スペースを提供することであり、車の管理は義務ではありません。
ただし、「 😕 駐車スペースに他の車が停まっていて使用できない！」
「 👿 車止めが破損していて、駐車する際その破損部で車に傷がついた」など
駐車スペースの使用を妨げるようなことがあれば、警察に対応してもらったり、
破損部を修繕したりなどの責任が発生します。
事前にルールを決めたり、対応を知っていると、
素早くトラブルができて、「うちの大家さんはしっかりしているな！」と
評価が高まることもあります。
災いはないほうがよいですが、災い転じて福となすことができるよう、
色々と対応策を考えてみましょう。
賃料を上げると、利回りが上がるのは当然のことですよね。
利回りが上がれば、不動産物件の価格自体も上がることを
皆様はご存知でしょうか。
不動産価値を高めるためには、賃料の増額が必要です。
今回は、法律知識を上手く取り入れ、賃料を上げる方法を伝授します。
■賃料を上げる方法
一度決めた賃料を増額することは可能なのでしょうか。
これには、法律知識を使った２つの方法があります。
１．前もって、特約で賃料の増額を定めておく
年数に従い、一定の割合で賃料が増額するように定める場合が一般的で、
これを、賃料自動増額特約と言います。
「第〇条 本契約の賃料は、毎年改定され、改定ごとに、
改定前の賃料の〇％を増額する」などと定めます。
２．借地借家法32条の賃料増額請求
この法律を使うと、以下のような流れとなります。
①値上げ要求をして、賃借人に応じてもらう
②叶わない場合、裁判所の調停で協議、合意する
③調停不調の場合には、裁判所に決めてもらう
■特約の効力が否定されることも
将来の賃料の定め方については、基本的には、当事者の自由な合意に
任せられています。
その為、賃料自動増額特約は有効とされており、特約に従い賃料を
増額させることが可能です。
但し、特約の効力が否定される場合もあり得ます。
借地借家法32条1項には、「建物の借賃が、土地若しくは建物に
対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇
若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に
比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、
将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」
と規定されています。
賃料自動増額特約がある場合も、こういった賃料増減請求権は
排除されないのです。
賃借人が賃料減額請求をしてきて、裁判所がそれを認定したとすれば
否定されることになります。
■増額請求で賃料を増やす方法
ステップ① 賃料を増額する旨の内容証明郵便を送付
↓ ⇒借家人が応じた場合、増額可能
ステップ② 裁判所に調停を申し立てる
↓ ⇒話し合いが成立すれば増額可能
ステップ③ 調停が難航した場合、裁判所に訴訟をする
⇒勝訴すれば賃料が上がる
☆まとめ☆
法律知識を取り入れ賃料を上げることは、一見複雑な問題に
思えるかもしれませんが、家主と裁判沙汰に至るまで論争を望む借家人は、
そうそう居ないかと思います。
賃料を上げたことで、裁判沙汰のような大事にならないためにも、
一旦、賃料値上げの通知を行うと良いかもしれません。
そして、長期的に良好な関係を築くためにも、日頃のコミュニケーションが
最も大事なことだと言えますね(^_-)-☆