2023年11月24日公表された総務省統計局の消費者物価指数は、
20年を100として107.1となりました。前年同月比は3.3%の上昇。
入居者はもちろんですが、オーナー様自身もなかなか厳しいご時世が続いているかと思います。

原材料高騰・円安・建築労働費の上昇などの影響で、
新築と築３０年の物件との賃料格差は広がり、
新築の賃料はだんだんと高く設定されています。

「新築に対抗するならば、『安価な家賃』が一番なのではないか」
と考えてしまいそうですが、むしろそこに合わせて、
ご自身の物件の家賃についても、一度見直してみるのはいかがでしょうか？

もちろん、その分、設備強化などのプラス面は必要になります。

今回は繁忙期の前に、ご自身の物件の適正家賃について考えてみましょう。

不動産情報サービス・アットホームの
2023年10月 全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向を参考に見てみましょう。

＜2023年10月 全国主要都市における賃貸マンション・アパートの平均家賃（面積帯別）＞

マンションの平均募集家賃は、東京23区・東京都下・埼玉県・千葉県・名古屋市・
大阪市・福岡市の7エリアが全面積帯で前年同月を上回りました。

特にファミリー向きが、マンションでは10カ月連続して全10エリアで、
アパートも4カ月連続して全エリアで前年同月を上回っています。

マンションでは東京都下・札幌市・大阪市・福岡市の4エリア、
アパートでは、東京都下・神奈川県・仙台市・名古屋市・福岡市の5エリアが
2015年1月以降最高値を更新しています。

今年の家賃相場の特徴を見ると、以下のようになります。
●1月に繁忙期のピークを迎え、3月に向かって軟調になるなど、繁忙期のピークが早まる
●閑散期であるはずの４月から家賃相場は上昇し続けている

コロナが５類に移行されたのが5月頃で、そこから経済活動が本格化し、
家賃相場の上昇につながっていったのではないかと見られています。

分譲マンションの価格高騰も止まらず、ファミリー層が賃貸市場に流れて、
高品質のファミリー層向け賃貸住宅が家賃上昇を引っ張っている面もあります。

ファミリー層に関しては、共働きが増え、多少の家賃上昇には対応でき、
家賃が高くても、高品質な賃貸住宅へのニーズが高まっているようです。

■自物件の家賃を見直すためにすること
●家賃相場の確認
築年数に限らず、まずは地域の同規模のお部屋の家賃を調べましょう。
家賃を高く設定しているお部屋、低く設定しているお部屋、
そして自身の物件と同程度の築年数の物件の家賃を比べてください。
自身の物件のほうが安ければ、高価格に設定している物件にどんな設備があるのか、確認。
実際に見に行くのも良いでしょう。

●固定資産税評価額の確認
固定資産税は毎年1月1日時点の土地の評価額に応じて課税され、
評価額自体は3年に1回見直しが行われます。
納税額が大きくなった場合、オーナーの負担も増えるため、家賃値上げの理由になります。

●物件のリフォームや設備設置で物件の価値が向上
リフォームや設備設置した分、家賃を値上げはできませんが、
それにより、物件価値が向上したと考えれば、
家賃の値上げを考慮する要素にはなるでしょう。


■すでに入居されている方に対して値上げ交渉をする
相場より家賃が安い、固定費や管理費の上昇、資産価値の上昇など
正当な理由がある場合は、家賃の値上げ交渉が可能です。

値上げの流れとしては以下の通りです。
１.入居者に値上げの書面にて通知をする
入居者の解約予告期間に合わせて
少なくとも契約更新時期の1か月前には通知するようにしましょう。

2.交渉する
ただ「値上げする」とだけ伝えると、退去や更新拒否などにつながりかねません。
・家賃の値上げが相場にあわせた正当である根拠をデータで示す
・これまでの家賃に合わせた無理のない範囲での値上げ額にする
・更新料を無料にする、共用部の設備設置や部屋のエアコンを新しくするなど
　メリットを提示する
などの交渉をして、納得してもらえるよう対応しましょう。

3.交渉が不調なら裁判所に調停を申し立てる
法律に基づいて家賃の値上げ交渉を行っても、
入居者がそれを拒否した場合、裁判所に調停を申し立て、
値上げ後の家賃が適正であることを認めてもらう必要があります。

手間はもちろん、3か月以上はかかるので、覚悟は必要です。
それでも認めてもらえない場合は裁判所に訴訟を提起するのですが、
ここまで来ると、訴訟費用はもちろん、時間もさらに取られるので、
その辺も含めて、入居者と交渉で解決していった方がよいでしょう。

「このご時世に値上げなんて…」と躊躇してしまう気持ちも分かりますが、
一番はご自身の賃貸経営をうまく回し、入居者の迷惑にならない物件を保っていくこと。
全体の家賃が値上がっている今こそ、事業正常化の機会と考え、
ぜひ一度、ご自身の物件の家賃を見直してみてはいかがでしょうか？

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