家賃保証入っても注意!滞納時どう動く?

コロナ禍や民法改正で利用率が高まる家賃債務保証会社
家賃の未払いや原状回復費用をカバーできるため、
今後も重要度が増す一方で、
経営不振による家賃入金の遅れや説明のない手数料がかかったなどの
トラブルも聞かれるようになりました。

今回はその中でも「協力義務」を怠ったために
トラブルにあったケースをご紹介。
滞納時オーナーはどのように動くか考えてみました。


■家賃債務保証の仕組み
一般的に保障の仕組みは管理会社と保証会社との契約形態により、
2種類の仕組みに分けられます。
代位弁済型
【代位弁済型(一般保証型)】
滞納が発生した場合、一定期間内に管理会社(家主)が
保証会社へ報告し(①)、保証会社から補填(②)してもらう方法。
滞納の連絡から保証金振込までにかかる日数は
2週間程度であることが多いですが、保証会社によって異なります。
💡 代行弁済型のメリット
万が一、保証会社が倒産等した場合でも、
入居者が滞納しない限り、家賃は振り込まれる。

収納代行型
【収納代行型(支払い委託型・立替払い型)】
家賃は入居者から保証会社へ毎月支払い(①)、
保証会社から管理会社(家主)へは
入居者の滞納の有無にも関わらず入金される(③)方法。
💡 収納代行型のメリット
入居者と家賃債務保証会社で家賃のやりとりが完結し、
管理会社やオーナーがすることはあまりありません。
入居者が家賃を振り込むのは家賃債務保証会社の口座なので、
滞納が発生したら家賃債務保証会社にはすぐに分かるため、
管理会社やオーナーが滞納を知る前に督促が開始されます。

■家賃滞納発生後の家賃保証会社の動き
・代位弁済型の場合
オーナーはそれぞれの保証会社が定める期限内
家賃の代位弁済請求を行わなくてはいけません。
代位弁済請求後は保証会社が入居者へ催促します。
・収納代行型の場合
滞納の有無に限らず、保証会社が立て替えているため、
家賃催促は最初から保証会社が行う流れとなっています。

■滞納後から明け渡し訴訟に向かうまで
契約上、保証限度額は24か月相当ですが、
これは滞納を許す期間ではなく、家賃滞納が発生してから
家主が明け渡し訴訟を行い、退去してもらうまでの期間として
定められたものです。
・滞納発生後
家賃保証会社(管理会社・オーナー)が
電話や書面などの送付。訪問などで家賃催促を行う。
・2~3か月経過
明け渡し訴訟を見据えた家賃催促を行う。
1~2週間の期限を定め、
「期日までに家賃を支払わなかった場合は、賃貸借契約を解除する」と
書類で勧告する。
 💡 家主の協力義務
一般的にオーナーと保証会社との契約の中には「家主の協力義務」の条項が
設けられています。勧告後にも家賃の支払いがなかった場合は、
訴訟が行えるよう家主に協力が求められます。
・3~4か月経過
家賃滞納から3か月というのは、賃貸借契約解除の際の根拠となる
「家主と入居者との信頼関係が破壊されたかどうか」の目安の時期。
入居者には合意解約として滞納分全額の金額を請求する。
あるいは分割による一部回収や未回収となった場合は起訴という形になる。
・8~9か月経過
判決が確定。明け渡しが完了するか強制執行が行われます。

■家主の協力義務
訴訟に協力するほかにもオーナーは、入居者が明け渡しをスムーズに行えるよう
協力する義務があります。
<CASE1 😀 >
夜逃げと思われる入居者が発生したけれど、
入居者が戻ってくるかもしれないし、その間は家賃は保証してもらえるから、
明け渡し訴訟はしたくない!
<CASE2  😕 >
家主が認知症で訴訟を行う意思を確認できず、訴訟を実行できない。
成年後見人を選任するのに3か月ぐらいかかるけど、
その間は家賃を保証してもらえるから、なにもしなくていいか。

上記のケースの場合、家主がするべき協力義務を怠ったと
保証会社が判断すれば滞納家賃の保証は打ち切られる可能性もあります。

CASE1の時には訴訟の協力をすること。
CASE2の状態にならないように日頃から相続対策を行うこと。

家賃保証はあくまで保証であり、実際に家賃を管理するのは自分自身だという
自覚をもって対応することが大事です。

 

今後も保証会社のニーズは増え、サービスの内容もそれぞれ特徴があります。
管理会社任せにならず、自分自身でもどのような保証会社があるか把握し、
自分が納得して、協力し合える保証会社をぜひお選びください。


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