先日、私の住んでいるマンションでお風呂の給湯器が壊れ、
お湯はりが出なくなってしまいました 😥 。
寒い日にお風呂に入れない辛い日を過ごしました。
しかし、大家さんにご連絡したところ、かなり迅速に対応してくださり、
すぐに新しい設備に交換してくれました 🙂 。
文句言われることもなく、とても気持ちの良いご対応で感謝しています ！
おかげで毎日ぽかぽかのお風呂に入れています。
ここに住んでいてよかったと思える出来事でした 😀

何かトラブルが起こったときに「なにもできません 🙁 」は
賃貸物件を持つ上でどうしても認められないことです。

法的な絡みで、できないことや即座に解決しない問題はありますが、
「一切対応できません」は賃貸経営においてはご法度です。
できることを全力でするということを大前提として、
今回は修繕のトラブルについてどう対応すべきか考えてみました。

■修繕関係のトラブル

水・電気・その他の住宅設備のトラブルがあった場合に重要なのは、
「初動の速さ」と「コミュニケーション」です。

これらのトラブルがあった場合に考えられるリスクは
・大家として、賃借人の住居空間を守れないのは義務違反になる可能性がある。
・賃借人が大家に対し、潜在的に不満が溜まる。
・解約または損害賠償請求になる場合がある。　等です。

対処方法は次のように進みます。

1、詳細を聞き取り、故障なのか使い方に問題があるのか特定
2、故障の可能性がある場合は実際に現地に見に行き確認
3、実際に故障の場合は、自分で直すか外部に委託するのかを決定
4、完了を確認・外部に委託した場合は費用を支払う

間に管理会社が入っているようでしたら、事前確認までは済ませて
物件のオーナー様に指示をあおぐのが一般的だと思います。
しかし、その分時間がかかるので入居者にとってはどうしても
不安な時間が長くなってしまいます 😥
オーナー様と管理会社の迅速な対応が、賃貸経営には必要不可欠といえます。

■修繕するかしないかを決定する基準

実際、修繕するかは「民法」と「借地借家法」が基準になります。

特に、2020年の民法改正は、以前 [民法改正]設備の不備は家主の責任!? でも
ご紹介しました通り不動産業界にとってかなり強烈で、
建物の不具合を一定の免責日数以内に修繕できないと、
借主は当然に家賃の減額を請求することができるようになりました。
（改正民法第611条）

ただし、改正民法では具体的な減額の割合等までは定めておらず、
オーナー様が賃貸借契約で取り決めておく必要があります。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が賃料減額のガイドラインを
公表しておりますので、こちらを参考に決めても良いでしょう 🙂 

■入居者に長く住んでもらうために

他のトラブルとも共通だと思いますが、問題が複雑化する場合は感情のもつれです。
問題が解決するかどうかに関わらず、「対応してほしかったことを対応してもらえなかった」「対応が遅かった」「きちんと話を聞いてもらえなかった」等により、
丁寧な言葉でも対話を拒否されていき、結果必要以上のコストがかかる上に、信用を失う場合があります。

逆にトラブルがあった時の対応がいいと、安心して暮らせるのはもちろん
長く住みたいと思ってもらえる要素になります 😉

特に修繕関係のトラブルには「初動の速さ」と「コミュニケーション」が
重要になってきます。
入居者に気持ちよく住んでもらえることが結果として
収益につながるかと思いますので、ご自身が「社長」という意識をもって、
改めて入居者の満足度を高めるトラブル対応を
考えてみてはいかがでしょうか 😉 

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