賃貸住宅市場景況感調査2019年上半期（４～９月）『日管協短観』
https://www.jpm.jp/marketdata/
が12月付で発表されました。

[平均居住期間]

※賃貸住宅市場景況感調査2019年上半期（４～９月）『日管協短観』より転載
「平均居住期間」を見ると
高齢者（ 65 歳以上）の「 6 年以上」が約 7 割を占めています。

高齢者は長期入居をしてくれるありがたい存在でもありますが、
「家賃債務保証の現状」国土交通省住宅局調べによると、
大家さんの約6割は高齢者の入居に対して
さまざまなリスクを考えて、拒否感を持っているそうです。

1．家賃滞納のリスク
収入不足や認知症による家賃の滞納、保証人の不在など、
常に家賃滞納のリスクが付きまといます。

2．設備・安全上のリスク
高齢者が一人で生活するのは想像以上に大変です。入居中の事故やケガの心配もあります。場合によっては室内のバリアフリー化も考えなければいけません。

ただ、どのリスクも見守りサービスや保証会社、
国からの補助などを活用していけば、最小限にとどめることができます。

今回は、その心配のうちのひとつ「家賃滞納」を中心に考えていきます。

高齢者の場合、家賃滞納があっても強制執行で退去できない場合があります。
何歳までが強制執行できるのかは執行官のさじ加減ですが、
80歳を超えるとほとんどが無理になり、
強制執行不能になると法的に退去してもらえなくなってしまいます。

また、現状を確認しないままに長期放置していた場合、
 😯 入居者が70代だと思っていたら、90代だった
 😥 身内と疎遠になっている
 😕 連帯保証人も高齢者で、存命かどうかも不明
といった事実が問題発生後に発覚することもままあります。

万が一、強制執行不能になりそうならば、
①執行官に一度目の勧告で執行を中止してもらう
②調書を元に次に住む場所を探して
③再度強制執行
と手順を踏めば、入居者の行き場もできているので、
執行が可能になることもあります。

もちろん行政に頼るのも一つの手です。
必要な人に必要なサービスや情報が行き届いていないことも多く、
介護認定を受けていなかったりすることもあります。

また家賃の支払い能力についてもきちんと確認すべきです。
■生活保護・年金の受給範囲なのか、それ以上なのか
■預貯金や年金でこの先も払い続けられるか
■夫婦が住んでいる場合は夫が亡くなった場合は遺族年金になり、
  その場合、妻が支払えるのか

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【家賃滞納率】

※賃貸住宅市場景況感調査2019年上半期（４～９月）『日管協短観』より転載

滞納率は下降傾向にあり、
特に首都圏で「月末での 1 ヶ月滞納率」は大幅に下降しています。

家賃保証・機関保証の利用件数が増加していることが、
大きな理由でしょう。

【家賃保証・機関保証会社利用】
※賃貸住宅市場景況感調査2019年上半期（４～９月）『日管協短観』より転載

家賃保証会社利用割合は、どのエリアでも上昇しており、
関西圏では100％となっています。
機関保証への加入必須割合も全国で8 割超。
高齢者に関わらず、全体的にも家賃保証は必須になりつつあります。

また、万が一亡くなったときに部屋の荷物をどう片付けるかは、確認すべきです。2020年7月10日からは自筆証書遺言は法務局で預かってもらえることになるので、
遺言執行者を大家か管理会社にしてもらえば、
身寄りのない高齢者の後のことにも対応できるようになるでしょう。

💡
新規契約や契約更新のタイミングは
入居者の情報をアップデートする絶好の機会です。

また数年前に比べ、家賃保証や見守りプランの充実、
高齢化社会に適応して国が新たな制度・仕組みを打ち立てています。
あらためて、契約書についても見直し、
トラブルが起きた時のために特約を書き加えたり、
新しく見守りプランに入ってもらったりするなど、
もしものときの準備をさせてもらいましょう 😆 

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