【大阪府堺市】築16年RC造3階建｜タイル割れ補修と初回大規模修繕を見える化

施工エリア：大阪府堺市
建物の構造：RC造3階建
建物の築年数：2010年10月 (築16年)

築16年のRC造3階建で、外壁のひび割れやタイルの割れ、シーリング・屋上防水の劣化を補修し、見積項目と現場写真を対応させた資料で初めての大規模修繕を分かりやすく提案した事例です。

依頼の経緯

築15年を過ぎ、建物にとってもオーナー様にとっても初めての大規模修繕を迎える頃には、「どこまで直すべきなのか」「見積書に並ぶ工事は本当に必要なのか」と迷われる方も少なくありません。外壁塗装だけでなく、タイル、シーリング、防水など複数の工事が関わるため、まず建物の状態と、それぞれの工事が必要な理由を整理することが重要です。

今回の物件は、大阪府堺市に建つ築16年・RC造3階建。南海高野線の複数駅が利用圏にあり、オートロックや防犯カメラ、宅配ボックスなどの設備も備えています。築年数の経過とともに外観の劣化や古さが気になるようになり、今回初めて本格的な大規模修繕を行うことになりました。

現地を確認すると、塗装面のひび割れ、タイルの割れ、目地・シーリングの劣化、屋上防水の経年変化などが見られ、特に外壁タイルは「割れ」による損傷が多く見られました。

また、以前に小規模な工事を行った際、近隣とのトラブルによって約1か月工事が止まった経験があったことから、「今回は近隣への告知もしっかりしてほしい」というご要望もいただきました。

当社からのご提案

今回のオーナー様はご夫婦で物件を所有されており、お二人にとって初めての大規模修繕でした。そこで当社では、専門用語が並ぶ見積書だけをお渡しするのではなく、見積書の項目・ページと現場写真を対応させた資料集を作成。「この劣化に対して、この工事を行う」という関係を写真で確認できるようにし、ご夫婦それぞれが内容を把握しながら検討できる形でご説明しました。

外壁塗装、タイル補修、シーリング、屋上防水についても一括りにせず、部位ごとの状態と施工内容を整理しています。また、過去の工事で近隣トラブルを経験されていたことから、工事前の告知についても重要事項として共有しました。

今回、オーナー様からも質問があったのが外壁タイルの「割れ」です。タイルの劣化には、大きく分けて「割れ」と「浮き」がありますが、この二つは見た目だけでなく、発生の仕組みも異なります。

【タイルの「割れ」】
タイルと下地がしっかり定着している箇所では、コンクリートやモルタルにひび割れや動きが生じた際、その変化が表面のタイルまで伝わることがあります。乾燥収縮や温度変化による伸縮、構造体の変形などで下地にクラックが生じると、タイルがその動きに追従しきれず、下地のひび割れに沿うようにタイルまで破断することがあります。表面に亀裂が現れるため比較的目視しやすく、今回の物件でもこうした「割れ」が多く確認されました。ただし、個々の割れがどの要因によって発生したかは定かではありません。

【タイルの「浮き」】
一方の浮きは、タイルや張付けモルタル、下地との間の定着が弱くなり、内部に隙間が生じた状態です。施工時の下地処理や接着状態に加え、長年にわたる温度変化や水分の影響など、さまざまな要因が関係します。表面上は割れていなくても内部で剥離している場合があるため、目視だけでは分かりにくく、打診調査で健全部と異なる反響音がないかを確認します。

実際の建物では、割れと浮きのどちらか一方だけが発生するとは限りません。ひび割れが生じた部分の周辺で定着状態が変化するなど、複数の症状が重なっているケースもあります。そのため、「タイルが傷んでいる」と一括りにせず、割れなのか、浮きなのか、目地やシーリングにも劣化がないかを分けて確認し、それぞれに合った補修方法を検討することが重要です。

施工後：明るいグレー系の均一で光沢のある防水面になった様子 — 施工後：明るいグレー系の均一で光沢のある防水面に

施工後の効果

施工後：ひび割れのあった外壁とタイルを補修（タイルは新しく張替え）を行った様子 — 施工後：ひび割れのあった外壁とタイルを補修（タイルは新しく張替え）

施工後は、割れていたタイルを補修するとともに、屋上防水も明るいグレー系の均一で光沢のある仕上がりへ更新しました。タイル面のシーリングも新しく充填し、ブラウン系タイル、ベージュ系の塗装面、赤色のアクセントという既存の意匠を生かしながら、高級感と個性を感じさせる外観に整えています。

今回の大規模修繕で重視したのは、工事を行うことだけではありません。初めて大規模修繕を経験するオーナー様ご夫婦が、「どこが傷んでいて、なぜこの工事が必要なのか」を理解したうえで判断できることも大切にしました。見積書と現場写真を対応させた資料についても、「わかりやすかった」とのお言葉をいただいています。また、過去の近隣トラブルを踏まえ、今回は施工内容だけでなく工事前の告知についても事前に確認しながら進めました。

初めて大規模修繕を検討する際は、築年数や見積金額だけで判断するのではなく、「どこにどのような劣化があるのか」「タイルなら割れと浮きを区別して確認しているか」「その症状に対して何の工事を行うのか」、さらに近隣対応まで具体的に説明してもらえるかを、施工会社選びの判断材料にすることが大切です。