【神奈川県藤沢市】築31年RC造マンション｜防水劣化による塗膜剥離・タイル浮きを大規模修繕

• 施工エリア：神奈川県藤沢市
• 建物の構造：RC造2階建
• 建物の築年数：1996年2月(築31年)

築31年RC造マンションで、防水機能の低下により塗膜の面状剥離やタイル浮きが進行したと考えられる状態に対し、下地補修・タイル補修・シーリング打ち替え・塩ビシート防水を組み合わせて建物全体を修繕した事例です。

依頼の経緯

タイルと同様に、屋上防水などの劣化によって建物内部へ雨水が回ると、塗膜とコンクリート躯体との付着力が低下し、浮きが生じて広い面で剥がれてしまうことがあります。

今回の物件は、神奈川県藤沢市に建つ築31年・RC造2階建。藤沢駅を徒歩圏で利用でき、商業施設も充実した住宅地に位置する物件です。

施工前は、ベランダまわりの雨がかかりやすい緑色の塗装面で、塗膜が広い範囲にわたって面状にめくれ、下地が露出していました。内壁部分の白色塗装面でもチョーキングが確認され、外壁タイルにも浮きが見られる状態でした。

こうした塗膜の面状剥離は、表面の塗装だけが劣化したというより、屋上やベランダ、シーリングなどの防水機能が低下し、入り込んだ雨水がコンクリート躯体や外壁下地側へ回ることで、塗膜との付着力が低下した影響が強く考えられます。同様に、タイル下地への水分浸入も浮きを進行させる要因となり得ます。そのため今回は、外壁を塗り直すだけではなく、建物全体の防水機能まで含めて見直す必要がある状態でした。

当社からのご提案

今回は、剥がれた部分をそのまま塗り直しても、下地側へ水分が回る原因を残したままでは再び浮きや剥離につながる可能性があると考え、まず雨水の侵入を抑える屋上・ベランダの防水工事と、すでに傷んだ下地・タイルの補修を組み合わせた大規模修繕をご提案しました。

塗膜が剥離した部分は、もろくなった既存塗膜をいったん除去したうえで下地を補修。タイルについては状態に応じて施工方法を切り分け、割れや損傷の大きい箇所は貼り替え、浮きが確認された箇所には樹脂を注入して下地へ再固定しました。

タイル目地や建具まわりのシーリングも、既存材を撤去して新しいシーリング材を充填しています。既存シーリングを残したまま上から材料を足す方法を「打ち増し」、既存材を撤去して新しく充填し直す方法を「打ち替え」といいます。打ち増しでは十分な厚みを確保しにくく、既存シーリングの劣化状態によっては、新しく施工した部分まで引っ張られて短期間で剥がれたり、裂けたりするおそれがあります。そのため当社では、劣化した既存材を残さず更新できる打ち替えで対応しました。

屋上には新しい塩ビシートを敷設し、平場だけでなく立ち上がりや端部まで防水処理を入念に実施。さらに、コンクリート打ち放しだった共用階段・廊下には長尺シートを敷設し、室名札や掲示板も更新しました。

劣化が深刻で、提案期間も短くタイトな状況でしたが、「今直さないと大変になる」とリスクだけを強調して決断を迫るのではなく、下地補修の必要性やタイルの状態に応じた補修方法、防水工事まで含めて見直す必要性を整理してご説明しました。当社の都合で急がせるのではなく、オーナー様が内容を理解し、納得したうえで判断できる進め方を重視しました。

施工後の効果

入念な下地補修を行ったことで、面状の剥離が目立っていた塗装面は均一に仕上がり、屋上も明るい白色の塩ビシート防水へと更新されました。外壁タイルは、損傷状態に合わせて貼り替えと樹脂注入を使い分け、シーリングも打ち替えることで、目に見えていた劣化部分だけでなく、雨水の侵入口となり得る箇所まで一体的に手を入れています。

また、共用階段・廊下は長尺シート仕上げとし、コンクリート打ち放しで冷たく暗い印象だった共用部も、明るく整った印象へ変化しました。オリジナルデザインの室名札や掲示板も更新したことで、細部に残っていた築古感も軽減され、建物を守るための修繕とあわせて、築31年を感じさせていた共用部全体の印象も整えています。

RC造の外壁で塗膜が広い面積にわたって浮いたり、めくれたりしている場合は、単なる塗り替え時期のサインと考えず、その背景に屋上やベランダなどの防水機能の低下がないか確認することが大切です。今回のように劣化が広がってからでは、塗装だけでなく、下地補修やタイル補修、防水工事まで修繕範囲が広がることがあります。早い段階で建物の劣化サインを捉え、定期的な建物診断と適切なタイミングで補修を行うことが、劣化の拡大を防ぎ、長期的な修繕コストを抑えることにもつながります。

施工ポイント

• 面状の塗膜剥離は防水機能低下も疑う
• タイルは状態に応じ貼り替えと樹脂注入を使い分け
• シーリングは打ち増しでは十分な厚みを確保しにくいため打ち替え
• コンクリート打ち放しで冷たく暗い印象の共用部も長尺シートに張替えで明るい印象に
• 定期的な診断と適切なタイミングの補修で長期的な修繕コストを抑える