【東京都大田区】築38年RC造マンション｜タイル補修・防水で漏水対策と美観改善

• 施工エリア：東京都大田区
• 建物の構造：RC造4階建
• 建物の築年数：1988年12月 (築38年)

東京都大田区の築38年RC造マンションで、タイルの浮きや躯体のひび割れ、シーリング劣化、屋上防水の劣化を確認し、タイル補修・シーリング打ち替え・防水・共用部床更新を一体的に実施した大規模修繕事例です。

依頼の経緯

築年数が進んだタイル貼りのマンションは、遠目には大きな異常がないように見えても、近くで確認するとタイルの浮きや躯体のひび割れ、シーリングの劣化などが進んでいることがあります。特に、普段確認する機会の少ない屋上防水や外壁の細かな劣化は、見た目だけでは状態を把握しにくい部分です。

今回の物件は、東京都大田区に建つ築38年・RC造4階建のマンション。京急線の複数駅が利用圏にあり、オートロックや駐輪場を備えた物件です。

外観は白色のタイルを主体とした印象が保たれていましたが、詳しく調査すると、水が回り易い躯体の張り出し部分には複数のひび割れ、窓まわりのシーリングには細かな亀裂が確認されました。また、塗装面には触れると白い粉が付着するチョーキングが発生し、屋上防水にも摩耗や色むらなどの劣化が見られました。

築38年という経過年数と各部の状態から、美観だけを整えるのではなく、今後の漏水リスクも考慮し、建物全体を見ながら必要な箇所をまとめて修繕することが重要だと判断しました。

当社からのご提案

営業担当者は、美観の改善だけに工事範囲を限定せず、漏水・雨漏れの防止も重視し、外壁・屋上・共用部をまとめて見直す大規模修繕をご提案しました。外壁タイルは打診調査を行い、浮きが確認された部分を撤去して新しいタイルへ張り替え。ひび割れや欠損が見られた躯体も、劣化部分を除去して補修材で断面を整えたうえで塗装しました。

外壁目地や窓まわりでは、既存シーリングを撤去して新しいシーリング材を充填。シーリングは、外壁やサッシの継ぎ目から雨水が入り込むのを抑える重要な防水部分です。

■シーリング補修工事のポイント

• 〇交換時期は年数だけで決めない
  一般的な外壁用シーリング材は5～10年程度が耐候性の一つの目安ですが、材料の種類や施工箇所、日射などの条件によって劣化速度は異なります。
• 〇ひび割れ・剥離・破断をチェック
  表面の亀裂や、外壁との間に隙間ができる剥離、シーリング材が切れる破断などが見られた場合は、補修を検討するサインです。
• 〇弾力が失われていないかも確認
  シーリング材はゴム状の弾力によって部材の動きに追従する材料です。触れた際に以前より硬く、弾力が乏しいと感じる場合も、補修を検討する目安になります。

さらに、共用廊下・外階段の長尺シートを更新し、エントランス庇も塗装。白色タイルの既存意匠を活かしながら、機能面と美観を一度の修繕で整える計画としました。

施工後の効果

施工後、共用廊下と外階段は既存のベージュ系の床から明るい茶系の長尺シートへ更新し、周囲の内壁ともなじむ落ち着いた色調に整えました。エントランス庇も、色あせが見られた茶系からダークな色合いへ塗り替えたことで、白系タイルを主体とした外観に引き締まったアクセントが加わっています。

今回の工事では、こうした目に見える部分だけでなく、タイルの部分補修、ひび割れや欠損のある躯体の補修、シーリングの打ち替え、屋上防水まで一体的に施工しました。これらは直接的に空室解消や入居率向上を保証する工事ではありませんが、美観を整えると同時に、今後も長期にわたって建物を維持していくための下地を整えることができました。

築年数を重ねたマンションでは、「まだ見た目は大丈夫」と外観だけで判断せず、タイルの浮き、シーリング、躯体、防水など、普段見えにくい部分まで確認することが大切です。複数の部位に劣化が現れている場合は、一つの症状だけを見るのではなく、建物全体の状態から修繕範囲と優先順位を考えることが、長く建物を維持していくための重要な判断基準になります。

施工ポイント

• 遠目では分かりにくいが、タイルの浮き・ひび割れを放置しない
• シーリングは亀裂・剥離・硬化を補修判断の目安に
• シーリング材は5～10年程度が耐候性の一つの目安
• シーリングが以前より硬く弾力が乏しいと感じる場合も補修判断の目安に