【京都府京都市】築48年RC造マンション｜見えにくい劣化を補修した大規模修繕

• 施工エリア：京都府京都市
• 建物の構造：RC造6階建
• 建物の築年数：1979年1月 (築48年)

京都市の築48年RC造マンションで、外壁のひび割れや塗膜の浮きを補修して塗装し、屋上防水・シーリング・鉄部補修まで実施。見た目だけでなく、見えにくい劣化まで確認した大規模修繕事例です。

依頼の経緯

築50年近く経過した白系のマンションでは、外壁の汚れや色あせが少しずつ重なり、建物全体がくすんで古びた印象になりやすくなります。今回の物件は、京都御苑にもほど近い京都市内に建つ築48年・RC造6階建のマンションです。

施工前の外観を見る限りでは、建物の形状を損なうような大きな傷みは目立たず、「まだ大規模な修繕は必要ないのでは」と感じられる状態でした。しかし、実際に建物診断を行うと、外壁には小さなひび割れだけでなく、既存の塗膜が下地から浮いている箇所が複数確認されました。こうした症状は遠目から外観を見ただけでは分かりにくく、見た目の印象だけで修繕時期を判断することはできません。

今回は外観を明るく整えることに加え、表面に現れにくい劣化もこの機会にしっかりと補修し、今後も長く建物を使用していける状態を目指して、外壁塗装を含む大規模修繕工事を実施することとなりました。

当社からのご提案

建物診断で確認したひび割れや塗膜の浮きについては、工事前に改めて建物全体を確認し、補修が必要な箇所へ印を付けながら範囲を細かくチェックしました。

外壁塗装では、まず高圧洗浄で付着した汚れや古い塗膜表面の付着物を落とし、その後、浮いた塗膜の除去やひび割れなどの補修を行い、塗装との密着性を高めるための下地処理を行います。

下地処理後は、下塗りで既存の下地と新しい塗膜が密着しやすい状態をつくり、中塗りで塗膜に厚みを持たせ、最後に上塗りを行って仕上げていきます。
そのため、下地処理は完成後には新しい塗膜の下に隠れて見えなくなりますが、外壁塗装の仕上がりを支える重要な工程です。浮いた塗膜を残したまま上から塗装すると、新しい塗膜ごと膨れたり剥がれたりする原因になるため、当社では特に大切にしています。

■下地補修を怠ったことで起こるリスク

• 〇新しい塗膜が十分に密着せず、早期に剥がれる
• 〇塗膜の膨れや浮きが再び表面に現れる
• 〇ひび割れなどから水分が入り、下地の傷みにつながる

さらに、屋上防水工事、鉄部補修工事、外壁目地などのシーリング工事も併せて実施。見た目を整えるだけでなく、今後の漏水リスクも考慮し、建物全体を修繕する計画としました。

また、建物の西隣でも同時期に工事が行われていたため、隣接する建物の工事スケジュールを確認し、作業時期や工程が重なり過ぎないよう調整しながら進めたことも、今回の現場ならではのポイントです。

施工後の効果

施工後は、くすんでグレーがかって見えていた外壁が明るい白系に整い、黒系のバルコニーフレームとのコントラストもよりはっきりしました。

ただし、今回の大規模修繕で当社が特に重要だと考えたのは、外から見える色の変化だけではありません。塗膜が浮いていた箇所を剥離して行った下地補修をはじめ、完成後には新しい塗膜の下に隠れてしまう部分まで丁寧に処理しました。さらに、屋上防水、シーリング、鉄部補修も併せて行い、雨水の侵入につながる可能性のある箇所を含め、建物全体を見据えて修繕した点が今回の大きなポイントです。

白系のマンションでは、同系色で塗り替えると施工前後の見た目に大きな変化がなく、「まだ修繕しなくてもよいのでは」と感じることがあります。しかし、外観の変化の大きさと建物の劣化状態は必ずしも一致しません。築年数を重ねた建物ほど、塗膜の浮きやひび割れ、防水層、シーリングなどを実際に点検し、見えにくい部分の状態まで含めて修繕時期を判断することが、建物をより長く使い続けるための重要なポイントです。

施工ポイント

• 見た目だけでは分からない塗膜の浮きを診断
• 下地処理は塗装との密着性を高める重要な工程
• 下地処理が適切でない場合、新しい塗膜が十分に密着し難くなる
• 下地処理を行なわないと塗膜の膨れや浮きが再び表面に現れる可能性がある