【東京都葛飾区】築21年鉄骨造アパート｜タイル補修・防水改修による資産価値維持の大規模修繕工事

• 施工エリア：東京都葛飾区
• 建物の構造： 鉄骨造2階建
• 建物の築年数：2006年1月(築21年)

東京都葛飾区の築21年鉄骨造アパートで、タイル浮き補修・外壁塗装・シーリング打ち替え・屋上防水を実施。目に見えない劣化へ早期対応し、美観と建物性能の維持につなげた大規模修繕事例です。

依頼の経緯

築20年以上経過した賃貸住宅では、外壁の見た目だけでは判断できない劣化が進行しているケースがあります。特にタイル張りの建物では、表面上は大きなひび割れや欠損が見られなくても、タイル内部の浮きや接着力の低下が発生している場合があり、定期的な点検による早期発見が重要です。

今回ご相談いただいた物件は、JR総武線新小岩駅から徒歩圏内に位置する1DK中心の単身者向け鉄骨造アパートです。駅へのアクセスが良く、TVモニタ付インターホンや駐輪場など、入居者の生活を支える設備も整った物件でした。一方で、築21年を迎えたことで、外壁や屋上など建物を保護する部分には経年による変化が見られるようになっていました。

当社にて建物診断を実施した結果、外壁塗装部分にはチョーキング現象（塗膜の表面が紫外線や雨風の影響で劣化し、粉状の物質が発生する状態）が確認されました。また、外観上は目立ったタイルの割れや欠損はありませんでしたが、調査によって一部タイルの浮きが判明しました。さらに、屋上についても防水性能を維持するための補修が必要な状態でした。

タイルの浮きや屋上防水の劣化は、建物内部への雨水浸入や将来的な修繕範囲の拡大につながる可能性があります。そのため、目に見える不具合が大きくなる前に建物全体の状態を確認し、必要な箇所へ適切な修繕を行うことが重要と判断し、今回の大規模修繕工事をご提案しました。

当社からのご提案

今回の修繕では、単に外観を美しく整えるだけではなく、建物を長期的に維持するための予防保全という視点を重視しました。

外壁塗装部分については、チョーキングが確認された既存塗膜を適切に処理したうえで塗装を行い、外壁の保護機能を回復させました。また、タイル部分については、目視だけでは判断しにくい浮き箇所を確認し、必要な範囲で補修を実施しました。

タイル補修では、単純に新しいタイルへ交換するだけではなく、既存タイルとの色味や質感の違いが目立たないよう、周囲のタイルに合わせた材料選定と配置を行いました。タイル張りの建物では、補修箇所の仕上がりが外観全体の印象に大きく影響するため、機能面だけでなく美観にも配慮した施工を行いました。

さらに、屋上については防水補修工事を実施し、雨水の浸入を防ぐための防水性能維持にも対応しました。外壁・タイル・シーリング・屋上防水を総合的に確認することで、建物全体の耐久性向上を図る修繕計画をご提案しました。

また、管理会社様のご協力のもと、担当者様にも提案段階からご参加いただき、建物の状態や修繕内容について共有しながら進められたことも、今回の工事を円滑に進める重要なポイントとなりました。

施工後の効果

施工後は、タイルを主体とした外観の美しさを維持しながら、建物全体の印象を整えることができました。補修したタイルについても、既存部分との色味や質感を丁寧に合わせたことで、交換箇所が目立ちにくい自然な仕上がりとなりました。

また、シーリングの打ち替え工事を行うことで、外壁目地や開口部周辺の防水性能を向上させ、雨水浸入リスクの低減につながりました。加えて、屋上防水補修も実施したことで、建物上部からの雨水対策にも対応し、長期的な建物維持に向けた修繕を行うことができました。

今回の工事では、目立った大きな不具合が発生する前に建物診断を行い、タイルの浮き・シーリング・屋上防水など、将来的なリスクにつながる部分へ適切に対応しました。結果として、美観の維持だけでなく、安心して賃貸経営を続けるための建物保護にもつながっています。

築20年前後の賃貸住宅では、「まだ問題が起きていないから大丈夫」と判断するのではなく、外壁や防水など建物を守る部分の状態を専門家によって確認し、劣化状況に応じた予防的な修繕を行うことが、建物価値を長く維持するための重要な判断基準となります。

施工ポイント

• 定期的な診断で見た目では分かりにくいタイルの浮きを確認
• 既存タイルに合わせた自然な色合わせ
• シーリングの耐用年数は10年を目途に