【東京都目黒区】築29年RC造マンション｜通気緩衝工法による屋上防水と入居者対応のノウハウを活かした大規模修繕工事

• 施工エリア：東京都目黒区
• 建物の構造： RC造2階建
• 建物の築年数：1997年8月(築29年)

東京都目黒区の築29年RC造マンションで、通気緩衝工法による屋上防水を採用した大規模修繕工事を実施。建物の耐久性を高めるとともに、賃貸物件で培った入居者対応のノウハウを活かし、円滑な工事運営を実現した施工事例です。

依頼の経緯

今回の物件は、東京都目黒区の閑静な住宅地に位置し、公園や教育施設、生活利便施設が充実した人気エリアにある築29年のRC造マンションです。

築30年の節目を迎えるにあたり建物診断を実施させていただきました。オーナー様がこれまで深い愛着を持って丁寧に管理されてきたことが伝わり、構造上の重大な損傷は見られませんでした。しかし詳しく確認すると、外壁タイルの目地が風化して外壁表面に流出していたり、屋上防水の塗膜が摩耗して下地が露出している箇所が見受けられました。

打ち合わせを重ねる中で営業担当者が最も印象に残ったのは、オーナー様が終始「入居者様にできるだけ負担を掛けたくない」とお話しされていたことです。当社からは技術面での施工品質はもちろんのこと、工事期間中の入居者様の生活環境への配慮など、これまで数多くの賃貸物件で大規模修繕を行ってきた実績と具体的な対応策を丁寧にご説明させていただきました。

当社からのご提案

建物を長期にわたって保護できるよう、外壁塗装・タイル補修・屋上防水・シーリングなど、躯体へのダメージや劣化リスクを未然に防ぐ修繕プランをご提案いたしました。

特に屋上防水については、新築時に施工されていた「ウレタン密着工法（塗装のみ）」から「ウレタン通気緩衝工法」への変更をご提案いたしました。

通気緩衝工法とは、下地に穴のあいた特殊な通気シートを貼り、その上からウレタン防水材を塗布して、さらに内部の湿気を逃がすための脱気筒を設置する工法です。新築時は塗装のみの密着工法でも問題ありませんが、築年数を経た大規模修繕においては通気緩衝工法を採用するのが一般的です。

【大規模修繕時に通気緩衝工法を採用する主な理由】

• 〇内部に溜まった「湿気」による膨れを防ぐため：築29年が経過した建物では、既存の防水層の下やコンクリート内部に湿気が残っている可能性が高くなります。そのまま密着工法で上塗りしてしまうと、太陽熱で温められた水分が蒸気となって膨張し、防水層の「膨れ」や「剥離」を引き起こすリスクが高まります。
• 〇建物の「動き・ひび割れ」への追従性を高めるため：経年による下地コンクリートの微細な動きやひび割れに対し、通気シートがクッション（緩衝材）の役割を果たします。これにより、下地の動きによって表面の防水膜が引き裂かれるリスクを防ぎます。

また、オーナー様が特に心配されていた入居者様への対応に関しては、足場設置に伴うベランダの使用制限や洗濯物が干せない期間、騒音が発生する作業時間帯など、日常生活への影響を最小限に抑え込めるよう、工程ごとに分かりやすい事前告知紙を作成・配布。状況に応じたきめ細やかなご案内を徹底し、オーナー様が安心して工事をお任せいただける対応を実施いたしました。

施工後の効果

風化していた外壁タイルの補修や適切な屋上防水工事が完了したことで、建物が本来持つ防水性能や耐久性を長期的に回復させることができました。通気緩衝工法を採用したことにより、改修工事後に発生しやすい防水層の膨れや剥離リスクも大幅に抑えられ、将来にわたって安心して賃貸経営を続けられる状態へと生まれ変わっています。

外観を覆うタイルの汚れも一掃され、目黒区の閑静な街並みに映える明るく高級感のある佇まいを取り戻しました。

工事期間中は入居者様へ丁寧なご案内と配慮を継続したことで、トラブルもなく非常に円滑に工事を完了することができました。オーナー様が心配されていた「入居者への対応」を、技術面と運営（配慮）面の両方からサポートできたことが、今回の工事を円滑に進められた大きな要因と言えます。

建物の性能を確かな工法で高める技術力と、賃貸物件特有のオーナー様・入居者様双方によりそうきめ細かな対応力とノウハウが、賃貸マンションにおける大規模修繕工事業者を選ぶ際の重要な基準と言えます。

施工ポイント

• ウレタン防水の重ね塗りは防水層の膨れや剥離を招くおそれがある
• ウレタン防水（密着工法）は大規模修繕工事時、通気緩衝工法への更新を検討
• 賃貸物件では丁寧な入居者対応が工事を円滑に実施するポイント