【岡山県倉敷市】築28年木造アパート｜鉄部補修とシーリング打ち替えで共用部の安全性を高めた修繕工事

• 施工エリア：岡山県倉敷市
• 建物の構造： 木造2階建
• 建物の築年数：1999年3月 (築28年)

岡山県倉敷市の築28年木造アパートで、共用階段の鉄部補修・塗装とECPシーリング打ち替えを実施。腐食や雨水浸入による構造劣化を未然に防ぎ、安全性の向上と建物の長寿命化を実現した施工事例です。

依頼の経緯

雨風の影響を受けやすい共用廊下や階段の鉄部は、錆による腐食が進行すると強度が低下し、最悪の場合は階段の崩落につながる恐れがあります。また、押出成形セメント板（ECP）の継ぎ目に施工されているシーリングに亀裂や欠損が生じると、そこから雨水が浸入し、床を支える鉄骨などの構造体を腐食させる原因となります。構造体の腐食が進行すると、共用廊下の床が崩落する危険性もあるため、劣化が軽微なうちに補修を行うことが重要です。

今回の物件でも、共用階段の鉄部には錆による腐食が確認され、共用廊下のシーリングにも亀裂や欠損が見られる状態でした。現地調査の結果、この段階であれば適切な補修によって建物の耐久性を維持できますが、腐食がさらに進行すると部分補修では対応できず、部材交換や大規模な改修工事が必要になる可能性があると判断。

オーナー様も、「ちょうどこの前、ニュースでアパートの2階廊下が崩落した事故を見て、大きな事故になってからでは遅いと感じていた」と、安全面に強い危機感をお持ちでした。そのため、リスクを最小限に抑え建物の耐久性を維持するための早期補修工事をご提案しました。

当社からのご提案

今回ご提案したのは、共用階段鉄部の補修・塗装工事と、共用廊下の押出成形セメント板（ECP）の継ぎ目（シーリング）の打ち替え工事です。

鉄部については、錆が発生している箇所を丁寧にケレン掛けし、防錆塗料による下地処理を行ったうえで仕上げ塗装を実施しました。錆を十分に除去しないまま塗装すると、塗膜の内側で腐食が進行し、短期間で塗膜が剥がれてしまう恐れがあります。そのため、鉄部を長く保護するためには、塗装前の下地処理が非常に重要です。

また、共用廊下の押出成形セメント板（ECP）のシーリングについては、劣化した既存のシーリングをすべて撤去し、新しいシーリング材へ打ち替えを行いました。シーリングは雨水の浸入を防ぐ重要な防水材であり、防水性能を回復させることで、床を支える構造体への雨水浸入や腐食リスクを抑えることができます。

鉄部の腐食もシーリングの劣化も、早い段階で補修すれば工事範囲を最小限に抑えられるが、劣化を放置すると部材交換や構造補強が必要となり、修繕費用が大きく膨らむ可能性があること説明し、安全性の確保と将来的な維持管理コストの両面を考慮した修繕計画をご提案しました。

施工後の効果

施工後は、共用階段の鉄部に防錆性能が回復し、共用廊下のシーリングも新しく打ち替えたことで、雨水の浸入リスクを大幅に低減しました。これにより、建物を支える構造体を腐食から守る防水性能が回復するとともに、共用部全体も清潔感のある印象へと生まれ変わりました。

また、鉄部の錆は安全性だけでなく、物件全体の印象にも大きく影響します。共用部に錆が目立つ建物は、内覧時に「管理が行き届いていない物件」という印象を与えやすく、入居希望者の判断にも少なからず影響を及ぼします。そのため、鉄部の適切な補修は、美観の維持だけでなく、募集活動における競争力の向上にもつながります。

今回のように腐食が軽微な段階で補修を行うことで、構造体まで劣化が進行することを防ぎ、大規模な交換工事や構造補強工事へ発展するリスクを低減できます。結果として、長期的な視点では将来の修繕費用を抑えられる可能性が高まる点も大きなメリットです。

近年では、老朽化したアパートの階段や共用廊下が崩落し、重大事故につながった事例も報道されています。こうした事故は決して特別なものではなく、日頃の点検や適切な修繕を怠ることで起こり得る現実的なリスクです。築年数を重ねたアパートでは、「まだ使えるから大丈夫」と判断するのではなく、鉄部の錆やシーリングのひび割れなど、小さな劣化の段階で適切に補修を行うことが、入居者の安全を守り、建物の資産価値を長く維持するための重要な判断基準となります。

施工ポイント

• 共用廊下の押出成形セメント板（ECP）の継ぎ目（シーリング）の劣化を放置すると床を支える構造体が劣化する恐れがあります
• 劣化初期の補修で将来の修繕費を抑制
• 鉄部のサビは内覧者に「管理が行き届いていない物件」という印象を与えやすく募集活動にも影響を与えます