【大阪府東大阪市】築33年鉄骨造マンション｜屋根劣化の早期発見と美観向上を実現した大規模修繕工事

• 施工エリア：東大阪府東大阪市
• 建物の構造： 鉄骨造3階
• 建物の築年数：1994年3月 (築33年)

大阪府東大阪市の築33年鉄骨造マンションで、屋根点検により緊急性の高い劣化を早期発見し、大規模修繕と共用部の美観向上を一体的に実施。建物の耐久性維持と入居者に選ばれる物件づくりを実現した施工事例です。

依頼の経緯

築30年を超えた鉄骨造マンションでは、外壁だけでなく屋上防水や屋根など普段目にすることのない箇所の劣化が進行しているケースが少なくありません。目視できない場所ほど異常に気付きにくく、雨漏りや躯体への影響が現れて初めて問題が表面化することもあるため、定期的な点検と適切な修繕判断が建物を長く維持する重要なポイントになります。

今回の物件があるエリアは、落ち着いた住宅街が広がる一方で、近隣には近畿大学をはじめとする教育施設やものづくりの街を支える企業のオフィス・工場が数多く点在する地域です。駅から徒歩圏内という利便性に加え、オートロックや駐輪場なども備えた、学生や社会人の入居者ニーズに応えやすい環境にあるマンションでした。その一方で築33年が経過しており、周辺の競合物件に対抗するためにも、普段は確認できない屋根の状態まで含めた建物全体の健全性を把握することが必要なタイミングでもありました。

建物診断の際、営業担当者が屋根まで確認したことで、緊急性の高い劣化を発見しました。「まだ見えていない場所にも傷みが進んでいるのではないか」「修繕のタイミングを誤りたくない」というオーナー様の不安に対し、建物全体を総合的な診断を行なったことで劣化を発見することができました。

当社からのご提案

営業担当者は、「回りくどい説明は好まれず、必要なことを端的に伝えることを好む」オーナー様のお人柄を感じ取り、どこまで踏み込んで質問をしてもご負担にならないかを慎重に見極めながら、建物の現状や今後の修繕計画について丁寧な説明に努めました。

また、今回は相見積もり先が息子様のお知り合いの会社という状況でもあり、価格だけで比較される可能性もある商談でした。そのため、他社を意識した提案ではなく、「なぜ今修繕が必要なのか」という判断根拠を丁寧にお伝えすることを第一に考えました。

現地調査では、通常では確認する機会が少ない屋根まで点検を行い、緊急性の高い劣化を確認できたことが今回の大きな転機となりました。外壁だけでは把握できない劣化状況まで確認できたことで、防水性能の低下が将来的な雨漏りや建物内部への影響につながる可能性をご説明し、部分的な補修ではなく、外壁塗装・タイル補修・屋上防水・鉄部補修・長尺シート施工を含めた大規模修繕工事として計画的に実施することをご提案しました。

さらに、近隣の学生や社会人層へのアピール度を高めるためのバリューアップ提案として、各戸の玄関ドアの塗装と、オリジナルの室名札の新調も合わせてご提案いたしました。

施工後の効果

施工後は、外壁や共用部の美観が向上しただけでなく、防水性能や鉄部の保護性能も改善され、建物全体の耐久性向上につながる状態となりました。屋根で確認された劣化にも適切な対策を講じたことで、将来的な雨漏りリスクの低減にも寄与しています。

視覚的な効果としても、各戸の玄関ドアが塗装によりきれいによみがえったことと、オリジナルの室名札を新調したことで、共用部全体の印象が大きく変わりました。落ち着いた住宅街でありながら大学やオフィスが点在する活気あるエリアにおいて、外観や共有部の印象が洗練されたことで、入居希望者に与える第一印象の向上が期待されます。

今回のように、普段確認できない屋根まで含めて建物全体を診断し、劣化の進行度に応じて修繕範囲を判断しつつ、入居者目線での美観向上を盛り込むことが、長期的な賃貸経営を支える大切な修繕判断基準となります。

施工ポイント

• 建物診断により普段見えない屋根まで診断したことで劣化を早期発見できた
• なぜ今修繕が必要なのか」という判断根拠を丁寧に説明
• 玄関ドアの塗装とオリジナル室名札で共用部の印象を刷新