【京都府京都市】築38年ALC造マンション｜鉄部補修工事で美観維持と空室対策を実現

• 施工エリア：京都府京都市
• 建物の構造： ALC造6階建
• 建物の築年数： 1988年10月 (築38年)

京都府京都市の築38年・ALC造マンションで、美観維持を目的に鉄部補修工事を実施しました。限られたご予算の中で効果の高い箇所へ施工を集中し、第一印象の改善と空室対策を両立した施工事例です。

依頼の経緯

今回の物件は、京都市内の中心市街地やビジネス街にほど近い、非常に交通利便性に優れた立地にあるALC造6階建のマンションです。単身のビジネスマンや学生から根強い人気を誇るエリアですが、周囲には洗練された新築・築浅のマンションも多く、景観への意識が高い京都市内特有の地域性もあり、建物の美観維持は入居率に直結する重要課題でした。

しかし、築38年を迎えた本物件は、経年劣化によって共用部の鉄部に塗装の剥がれやサビが目立ち始めていました。特に、建物の顔であるエントランス頭上には金属板が広範囲に使用されており、この部分の色あせや見た目の古さが、内見時のイメージダウンに繋がるのではないかと懸念されていました。オーナー様は「物件を綺麗に維持したい」と強く願う一方で、修繕コストへの不安から、維持管理の手法について深く悩まれていました。

当社からのご提案

当初、全体的な修繕としてお出ししたお見積りでは、オーナー様の想定予算を上回ってしまい、一度は工事自体を諦めかけていらっしゃる状態でした。しかし、ここで美観改善を先送りにすれば、さらなるサビの進行や、空室リスクの増加に繋がってしまいます。

そこで当社は、「限られた予算で最大限の効果を得るバリューアップ」をテーマに、プランの徹底的な練り直しを行いました。一律ですべてを網羅するのではなく、予算の範囲内でどこまで物件の価値を引き上げられるかを再検証し、以下の2つの視点を重視した現実的な修繕プランを再提案いたしました。

• ○優先順位の明確化（目立つ鉄部の厳選）：建物全体の第一印象を左右する「エントランス周りの装飾」をはじめ、入居希望者が必ず目にする共用階段や手すりなど、効果の高い場所をピンポイントで厳選。
• ○費用対効果を重視した施工計画：全面改修ではなく「今できる最適な補修」へ投資を集中させ、美観の回復と長期的な維持管理のバランスを両立。

これらを踏まえ、オーナー様と何度も打ち合わせを重ね、ご予算内で深く納得いただけるプランを形にいたしました。

施工後の効果

施工後、エントランス頭上の大きな金属装飾が美しく塗り直されたことで、建物の第一印象は劇的に変わりました。サビや色あせの目立っていた各所の鉄部が刷新されたことで、建物全体に引き締まった清潔感が戻り、築38年という築年数を感じさせないモダンな佇まいへと生まれ変わっています。共用部全体の管理状態が良好に見えるようになったことで、近隣の競合新築物件にも負けない、内見時の強いアピールできるようになりまいた。

オーナー様の大切な予算枠をしっかりと守りながらも、効果的な美装と徹底した防錆処理を施したことで、今後の維持管理コストの抑制と、安定した入居率の維持につながる価値ある工事となりました。

施工ポイント

• 物件の印象に大きく影響を与えるエントランス周辺を優先した鉄部補修
• サビだけではなく美観対策としての鉄分補修工事
• 空室対策を見据えた優先順位の高い修繕
• 限られた予算で最大効果を実現