【京都府長岡京市】築37年・ALC造マンションの長尺シート・鉄部塗装工事で空室対策と資産価値向上

• 施工エリア：京都府長岡京
• 建物の構造： ALC造3階建
• 建物の築年数： 1990年4月 (築37年)

京都府長岡京市の築37年・ALC造マンションで、共用部廊下・階段の長尺シート敷設と鉄部塗装工事を実施。共用部全体を一体的に改修することで、美観向上と空室対策を両立し、長期的な資産価値の維持につながる設備改善をご提案しました。

依頼の経緯

築年数を重ねた賃貸マンションでは、室内だけでなく共用部の印象が入居希望者の判断を大きく左右します。「部屋は気に入ったけれど、共用部の古さ（劣化）が管理状態や入居者の質の悪さを連想させてしまい契約に至らないケースは少なくありません。築30年を超えた物件では、廊下や階段の床材、鉄部の塗装などが経年劣化によって色あせや錆びを生じ、建物全体が実際以上に古い印象を与えてしまうことがあります。

今回の物件は、京都府長岡京市の駅から徒歩圏内に位置し、交通利便性に優れた住宅エリアにあります。周辺には商業施設や生活利便施設が充実しており、京都や大阪市内へ通勤・通学される方も多く暮らす立地であることから、幅広い入居者層が期待できる環境です。一方で、建物は共用部廊下・階段の床材に経年劣化が見られ、さらに鉄部には錆や塗膜の傷みが目立ち始めていました。

営業担当者は、「せっかく床だけをきれいにしても、鉄部の錆が残れば全体の印象が損なわれてしまう」という点に着目。オーナー様にも、共用部は物件の第一印象を決める重要な空間であり、美観を一体的に改善することが空室対策にもつながることをご説明し、ご提案へとつながりました。

当社からのご提案

今回ご提案したのは、共用部廊下・階段への長尺シート敷設と、鉄部塗装工事を組み合わせた一体的なリニューアルです。

最も重視したのは、長尺シートだけを施工すると、新しくなった床面と既存鉄部とのコントラストによって、かえって錆や色あせが目立ってしまう点でした。そのため、共用部全体の完成度を高めるために鉄部塗装も同時に実施することをご提案しました。

今回の施工判断では、以下の3点を重視しています。

• 〇共用部全体のデザインバランスを整えること
• 〇鉄部の防錆性能を回復し耐久性を維持すること
• 〇内見時の第一印象を向上させ競争力を高めること

長尺シートは、防滑性・耐摩耗性・防音性に優れた塩化ビニル製の床材で、美観だけではなく、靴音の軽減や掃除の手間を削減でき、管理面でのメリットも大きいのが特徴です。

また、鉄部の塗装は、維持するだけではなく錆から鉄部を守る役目があり、鉄製手すりや階段などの耐久性維持に欠かせない工事です。
床だけ、鉄部だけではなく、共用部全体を一体的に計画することで、より高い付加価値を生み出せると判断した提案です。

施工後の効果

施工後は、廊下・階段全体に統一感が生まれ、築年数を感じさせにくい明るく清潔感のある共用空間へと生まれ変わりました。長尺シートによって歩行性や防滑性が向上し、鉄部も新たな塗膜で保護されたことで、美観だけでなく耐久性の向上にもつながっています。

立地条件が良い物件ほど、最終的な比較ポイントは建物全体の管理状態や共用部の印象になることが多く、第一印象の改善は競合物件との差別化にもつながります。
共用部リニューアルでは、個別の工事だけを見るのではなく、「施工後に建物全体がどう見えるか」という視点で工事内容を組み合わせることが、満足度の高い改修を実現する重要な判断基準となります。

施工ポイント

• 共用部の劣化（古さ）が内見時の第一印象を左右する
• 長尺シートと鉄部塗装を同時に施工することで古さを払拭
• 美観だけではなく耐久性を両立した共用部リニューアル