先日、私の住んでいるマンションでお風呂の給湯器が壊れ、
お湯はりが出なくなってしまいました 😥 。
寒い日にお風呂に入れない辛い日を過ごしました。
しかし、大家さんにご連絡したところ、かなり迅速に対応してくださり、
すぐに新しい設備に交換してくれました 🙂 。
文句言われることもなく、とても気持ちの良いご対応で感謝しています ！
おかげで毎日ぽかぽかのお風呂に入れています。
ここに住んでいてよかったと思える出来事でした 😀

何かトラブルが起こったときに「なにもできません 🙁 」は
賃貸物件を持つ上でどうしても認められないことです。

法的な絡みで、できないことや即座に解決しない問題はありますが、
「一切対応できません」は賃貸経営においてはご法度です。
できることを全力でするということを大前提として、
今回は修繕のトラブルについてどう対応すべきか考えてみました。

■修繕関係のトラブル

水・電気・その他の住宅設備のトラブルがあった場合に重要なのは、
「初動の速さ」と「コミュニケーション」です。

これらのトラブルがあった場合に考えられるリスクは
・大家として、賃借人の住居空間を守れないのは義務違反になる可能性がある。
・賃借人が大家に対し、潜在的に不満が溜まる。
・解約または損害賠償請求になる場合がある。　等です。

対処方法は次のように進みます。

1、詳細を聞き取り、故障なのか使い方に問題があるのか特定
2、故障の可能性がある場合は実際に現地に見に行き確認
3、実際に故障の場合は、自分で直すか外部に委託するのかを決定
4、完了を確認・外部に委託した場合は費用を支払う

間に管理会社が入っているようでしたら、事前確認までは済ませて
物件のオーナー様に指示をあおぐのが一般的だと思います。
しかし、その分時間がかかるので入居者にとってはどうしても
不安な時間が長くなってしまいます 😥
オーナー様と管理会社の迅速な対応が、賃貸経営には必要不可欠といえます。

■修繕するかしないかを決定する基準

実際、修繕するかは「民法」と「借地借家法」が基準になります。

特に、2020年の民法改正は、以前 [民法改正]設備の不備は家主の責任!? でも
ご紹介しました通り不動産業界にとってかなり強烈で、
建物の不具合を一定の免責日数以内に修繕できないと、
借主は当然に家賃の減額を請求することができるようになりました。
（改正民法第611条）

ただし、改正民法では具体的な減額の割合等までは定めておらず、
オーナー様が賃貸借契約で取り決めておく必要があります。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が賃料減額のガイドラインを
公表しておりますので、こちらを参考に決めても良いでしょう 🙂 

■入居者に長く住んでもらうために

他のトラブルとも共通だと思いますが、問題が複雑化する場合は感情のもつれです。
問題が解決するかどうかに関わらず、「対応してほしかったことを対応してもらえなかった」「対応が遅かった」「きちんと話を聞いてもらえなかった」等により、
丁寧な言葉でも対話を拒否されていき、結果必要以上のコストがかかる上に、信用を失う場合があります。

逆にトラブルがあった時の対応がいいと、安心して暮らせるのはもちろん
長く住みたいと思ってもらえる要素になります 😉

特に修繕関係のトラブルには「初動の速さ」と「コミュニケーション」が
重要になってきます。
入居者に気持ちよく住んでもらえることが結果として
収益につながるかと思いますので、ご自身が「社長」という意識をもって、
改めて入居者の満足度を高めるトラブル対応を
考えてみてはいかがでしょうか 😉 

入居者様に満足してもらうために！
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オーナーとして賃貸物件にも、隣地の方とのトラブルが時折あるかと思います。
対応が難しいもののひとつに「敷地を超えてはみ出している樹木」があります。

バルコニーやベランダからの見晴らしが阻害されたり、
植えられた樹木から落ち葉や虫が落ちるような状態だと、
入居者さんにも迷惑が掛かってしまいます。

しかし、民法でも越境した枝を隣人が勝手に切ってはいけない。と定められており、
樹木の所有者に剪定するようお願いをするしかありませんでした。

しかし、民法233条の改正により、枝の切除に関するルールが変わろうとしています。
今回は、新たに定められる樹木トラブルに関する法律と
今できるトラブル解決のヒントをお伝えします。

まずは現状の越境樹木の対応方法について見てみましょう。

💡 民法第233条（竹木の切除及び根の切り取り）
１.隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、
　 その竹木の所有者にその枝を切除させることができる
２.隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。

根については、自身の判断で切り取ることができますが、
枝については、越境していても勝手に切ってはいけません。

😕 こっちが迷惑してるのに、なんで切っちゃいけないの？

枝が越境しているだけで樹木の所有者に、枝を切るように強制するのは
民法第1条第3項で禁止されている「権利の濫用」に当たると考えられるからです。

枝を切るようにお願いするにしても、

・落ち葉でバルコニーの排水口が詰まってしまう
・落ち葉で建物が腐食するなどの劣化被害が起きている
・枝に虫が大量に集まり、害虫の駆除をしなくてはならない状態が起きている
・枝が伸びてきて、屋根や外壁などに傷がつく
など、実害が起きている場合にのみ切るよう請求することができます。
それでも、勝手に切ることはできません。

■新しい枝の切除に関するルール(民法新233条)について
2021年に成立した民法の改正法。施行日はまだ確定していませんが、
公布から2年以内の施行とされていますので、
2023年4月頃に施行されるとみられています。

💡 改正後の民法第233条（竹木の切除及び根の切り取り）
１.土地の所有者は隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、
　 その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。
２.前項の場合において、竹木が数人の共有に属するときは、
 　各共有者は、その枝を切り取ることができる。
３.第一項の場合において、次に掲げるときは、土地の所有者は
　その枝を切り取ることができる。
・竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず、
　竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき。
・竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき。
・急迫の事情があるとき。
４.隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。

注目したいのは民法新233条2項と同条3項です。
〇共有の竹木の取扱い――単独で切除可（民法新233条2項関係）
この規定によって、越境されている側の土地の所有者としても、
共有者の一人に対し、枝を切除させることについての給付判決を得れば、
代替執行の方法により強制執行をすることができるようになります。
改正前は共有者全員から債務名義を取得する必要があったため、
手続きが簡単になります。
〇越境された側で切除可能なルールの導入（民法新233条3項関係）
越境された土地所有者の方が
越境した枝を自ら切り取ることができるという特則が追加されました。
この規定によって、たとえ隣地が所有者不明土地であっても、
適切に対処することが可能になります。

■現状のトラブルはどうしていくか
そうはいっても、落ち葉の季節を迎えた今、
枝で困らされてる方もいらっしゃるでしょう。

そもそも、どうして枝の伐採対応をしてもらえないのか…。
・理由があって切ってくれない
😕 切ると枯れてしまうかもしれない  
👿 先祖代々からある木。ご神木のようなものだから切ったらなにがあるか！
と色々な思いがあって、対応してくれない人がいます。
そういった場合は「切断」するのではなく、
縄などで縛り、枝の向きや伸びていく方向を変えて、
越境しないようにすることができるので、提案してみるとよいでしょう。
・切るのが面倒。大変。
そもそも、所有している樹木を伸び放題にしている人は、
樹木を大切にせず、管理ができていない人が多いです。
自分で切るのも面倒。業者を探すのもおっくうだ。
そんな方には
 🙂 差し支えがなければ、代わりに枝を切らせてもらえませんか？
 😛 剪定の業者をご紹介するので、切ってもらえませんか？
などの、こちらから歩み寄る姿勢で対応をし、
何をすれば切ってもらえるのか、探って、トラブルにつながらないような対応を
心がけた方が良いでしょう。

相手が「枝を切っていい」と承諾したときは、自身で切っても大丈夫です。
ただ口頭のみの合意は後から「そんなことは言っていない」と言われたり、
「切りすぎじゃないか！」と怒られ、トラブルに繋がる恐れもあります。
事前に書面での合意を交わし、切る前の写真を見ながら、
どこまで切ってよいか相談しましょう。
また枝の処分方法や切ったことで樹木にトラブルが起こった時の対応なども
取り決めておいた方がいいです。

 💡 木を切って問題ないこともあります
たとえば、倒壊しそうな古木があり、
・風などで通り道がふさがれそう
・屋根や外壁、場合によっては人を傷つける可能性がありそう
といった事故につながりそうな場合は、
安全確保のためのやむを得ない緊急措置として
越境した木の剪定や伐採が認められることもあります。

こちらも民法に規定されているので、いざという時のために覚えておきましょう。
■民法第717条　土地の工作物等の占有者及び所有者の責任
土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の所有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。
ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、
所有者がその損害を賠償しなければならない。
■民法第717条2項
前項の規定は、竹木の植栽又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
■民法第717条3項
前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、
占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。
■民法第720 条　正当防衛及び緊急避難
他人の不法行為に対し、自己又は第三者の権利又は法律上保護される利益を
防衛するため、やむを得ず加害行為をした者は、損害賠償の責任を負わない。
ただし、被害者から不法行為をした者に対する損害賠償の請求を妨げない。
■民法第720 条2項
前項の規定は、他人の物から生じた急迫の危難を避けるため
その物を損傷した場合について準用する。

樹木の越境によって物件に影響が出ている場合、
瑕疵にあたりますので伐採や剪定を行っても法律によって保護されます。
ただし「瑕疵を起こしている部分以上の伐採を行った」と
受け止められた場合は、トラブルにつながりますので、
状況を説明して、伐採の許可はとったほうがよいです。

・土地の所有者と連絡が取れない場合は家庭裁判所へ
土地の所有者と連絡が取れなかったり、行方不明の場合は
家庭裁判所へ不在者の財産管理人の選任の申立てを行い、
財産管理人に切除を請求することができます。
こちらも民法第２５条に
「連絡が取れない所在不明の方に代わって、管理を行ってくれる」ということで
規定されています。

家で過ごす人が増え、ご飯を食べるにも、テレビを見るにも、
人とおしゃべりするにも、なにかとインターネットの出番が増えました。
あって当然？「インターネット無料物件」でもご紹介した通り、
インターネット無料物件の需要は増え続けています。

しかし、インターネットの活用が多岐にわたる中で
 🙂 「無料回線がなくてもいい」という人たちもいます。

無料インターネットがなくても借りてくれる人とはどんな人たちか。
代わりにどんな条件を求めているか、調べてみました。

賃貸居住者の生活実態と設備切望度に関する調査（2020年）より/出典：リクルート住まいカンパニー

リクルート住まいカンパニーの調査を見ると、
利用割合として最も多いのが「有料契約（有線）」が
シングル女性世帯以外すべての世帯でトップでした。
女性の方が設備や築年数などにこだわってお部屋選びをしているのかもしれません。
次いで「無料インターネット」が２番目の利用になっています。

賃貸居住者の生活実態と設備切望度に関する調査（2020年）より/出典：リクルート住まいカンパニー

では実際、無料インターネットは契約に影響を与えているのか見てみると
無料インターネット付のお部屋を借りた人の63%が
「無料インターネットがなくても借りる」と回答していて、
特にファミリー層は約76%の人が気にせず借りると回答がありました。

■気になる無料インターネット付物件のデメリット
人気の裏でクレームの多い設備「ネット無料」「宅配ボックス」でも
取り上げましたが、「インターネットの速度が遅い」というクレームは
どんどん増えています。
特に仕事や趣味にインターネットを使う人たちは
インターネットの速度や品質を求めていて、
😐 好きな回線・プロバイダを自分で選べない
👿 自分で新たに契約するのは、二重支払いのようになって損じゃないか
😕 もともとあるインターネットの契約のせいで、自分で新たに契約できない
と不満を抱える人もいます。
そういった人たちにとっては、むしろインターネットがついていない物件のほうが
嬉しいのかもしれません。

■「インターネット接続可」の詳細を提供
無料インターネットがついていなくても、気にせず借りる人は多いですが
完全にインターネットが接続できない物件については、
避ける方も多いかもしれません。
持ち歩けるモバイルWi-Fiルーター（ポータブル）をレンタルしている人や
スマホで事足りる 😉 という人もいますが、
若い方・複数人でインターネットを利用するファミリー層の生活には
もはやインターネットはなくてはならないものです。

よっぽどのことがない限りは、
インターネットが接続できる環境を整えた方がいいでしょう。

賃貸物件のポータルサイトには「インターネット接続可」のチェックがあります。
これについても、細かな違いがあり
ネット導入で気になる物件の通信速度でも解説しているのですが、
■建物に引き込んでくるところまでは光ファイバーを利用して、
  各お部屋の中へは電話線（メタル線）を使用しているのがVDSL方式
■お部屋の中まで光ファイバーを使用している光配線方式
■お部屋までLAN配線を使用しているのがLAN配線方式
■ケーブルテレビの配線を利用するCATVインターネット
と種類があり、建物の構造によっては選べないものもあります。

無料インターネットも同様ですが、
トラブルがないように、どの方式なのか。
業者や実際の使い心地などは、お部屋の仕様と共にお伝えできるようにしましょう。

また今後無料インターネットを導入する際は
物件のお部屋の数や入居者層をきちんと把握して
安かろう悪かろうの契約を結ばないように慎重に検討しましょう！