長引くコロナ。未払い賃料の行方は?

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年末にオミクロン株が日本国内でも観測され、年明けの今は全国で感染者が日々増加。東京都は上野動物園の閉園を決めました。図書館とスポーツ施設以外の都立施設は原則として閉館するとの事で、またしても経済活動に陰りが見えてきています。

コロナの驚異が世界に広がった事で経済的に困窮している人が増加しました。
以前にコロナショック!「家賃減額」への対応は?でも紹介したように、
また同じように賃料の支払いが滞っているところもあるのではないでしょうか。

東京地裁では、双方の合意なしに賃料の半額が約半年の間支払われなかった案件に対し、貸主の主張を全面的に認め、借り主に対する支払い義務を認めました

本件のポイントは、「合意が取れていない状況」「施設が閉鎖されていたわけではなかった」というところです。

当事者間で合意がある場合はその取り決めに従う事となりますが、合意がない場合でも、テナントが入っている施設が閉鎖または使用が許可されていなかった場合には、テナント側は賃料支払い義務を負わない事になると考えられます。


◆テナントがコロナの影響により営業を休止した場合、賃料は減額されるか否か。◆

1.当事者間であらかじめ合意している場合には、その取り決めによる。

2.別段の合意がない場合
 ・・・オーナーは賃貸物件の使用を許容しているにも関わらず、テナントが営業を休止している場合には、テナントは賃料支払い義務を免れないものと考える。
 ・・・オーナーが施設を閉鎖し、テナントが賃貸物件に入れず、全く使用できないような場合には、テナントは賃料支払い義務を負わないことになると考えられる。


賃料支払義務の全てまたは一部が消滅するか否かが争点でしたが、裁判所は、緊急事態宣言及びそれに伴う休業要請は法的な強制力を有するものではなく、引き続き店舗を使用できる状態にあった、という判断に至ったようです。


<<参考>>

民法611条
1.賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。

2.賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

民法第536条
1.当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができる。

2.債権者の責に帰すべき事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができない。この場合において、債務者は、自己の債務を免れたことによって利益を得たときは、これを債権者に償還しなければならない。


対個人の場合はどうでしょうか。

今までは概ね3ヶ月以上の賃料の不払いであれば、信頼関係の破壊として賃貸借契約の解除を認めてくれる裁判官も多かったのですが、昨今の状況によって判断に変化が生じており、事業者だけでなく一般入居者であっても信頼関係の破壊とは言えないと判断される事もあるようです。


法務省では「賃貸借契約に関する民事上のルール」をWEB上に公開しています。
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00050.html


困っている入居者や事業者を助けたいという気持ちの反面、とはいっても自分たちの首が締まるような状況は避けたいですよね。
もし賃借人との信頼関係が築けそうにないようであれば、契約解除に向けて慎重かつスピーディに動いていくしかありません。

まずは、滞納にいち早く気づいて入金がない旨を連絡していくのが大切です。ここで信頼関係が築ける相手なのかどうかを見極めたいところですね。こちらに不備がないよう、丁寧な対応を心がけるとよさそうです。
初期段階での対応の結果、信頼関係を築くのは難しい相手だった場合には、内容証明郵便を使用した督促状を送ったり、場合によっては訴訟も視野に入れた契約解除を通達しなければなりません。

まだまだコロナの収束が見えない今、一度滞納が発生した時のことを想定して、対応フローを作っておくといざという時に焦らなくて済みそうです。その際、どうしても法律が絡んできますので、信頼できる弁護士を見つけておくとより一層安心できそうですね。

ホープハウスではお付き合いのある各種士業の先生方がおりますので、紹介して欲しいなどのご希望がございましたら一度ご相談ください。

入居者が死亡!未払い賃料は誰が払う?

賃貸業は人の人生に関わる大事なお仕事。
進学、就職、結婚、出産など嬉しい節目に立ち会うこともありますが
逆に人生の終わり、「死」に対面することも宿命といえるでしょう。

孤独死…その後の指針に。残置物のモデル条項発表
所有物件で孤独死が起きた場合の対処法

など常にさまざまな問題提起がされている「孤独死」。
今回は「未払いの賃料」について、調べてみました。


 🙁 マンションで一人暮らしの入居者が死亡していることが発覚。
部屋の明け渡しはもちろん、死亡後3か月の賃料滞納もどう対応すれば?

 💡 まずは相続人の調査
入居者が亡くなって、一番に行うのは相続人の有無の確認。
「入居者」という地位を受け継ぐのも相続人の務めだからです。
弁護士さんなどに協力してもらい戸籍を取得して、相続人を調査していきましょう。

 ➡ 相続人がいた場合
賃貸人が死亡してから3か月…賃料滞納がある場合は、
すでに賃貸人と賃借人の間での信頼関係が破壊されていると考えられ、
マンションの部屋の明け渡しを請求できる状態にあります。
・相続人がいた場合
その相続人へ全額請求し、明け渡しに向けて
契約を解除、残置物の処理をするよう手続きしてもらいます。
・複数相続人がいた場合
3か月分の賃料を相続人たちの人数で頭割りして請求するわけではなく、
複数の相続人一人一人に3か月分の賃料を全額請求することができます。
一方で、生前の未払いの賃料については、法廷相続分に従い、
分割して請求することになります。
▼賃貸契約解除の手続きについて
未払い賃料について催告しても支払いがなされない、
すべての相続人が相続を放棄した場合、
残念ながら滞納賃料、原状回復費用も回収できないのが現状です。
その場合は、速やかに部屋の明け渡しに向けて
賃貸契約を解除する意思表示を得ることが
今後の賃貸経営のことも考えると、賢い選択になってしまいます。
ただ、複数の相続人がいた場合、相続人全員に対して行わなくてはいけません。

 ➡ 相続人がいなかった場合
相続人がいなかったからといって、勝手にマンション内に立ち入り、
残置物を処分してよいことにはなりません。
相続財産管理人を選任する必要があります。
相続財産管理人とは、相続財産の内容を整理し、
被相続人の債務者などに対して
債務を支払うなどの清算などを行う者のことをいいます。

裁判所に対して、相続財産管理人選任の申し立てをし、
選任されれば、部屋の明け渡しや未払い賃料の支払い、
残置物の管理などを話し合うことができます。

ただし、相続財産管理人の手続きには手間や時間がかかります。
部屋を明渡すまでの一定額の賃料が発生するうえ、
かかる賃料については、大家さんが回収できないことが多いです。

 

以上のように、賃貸人が亡くなった場合、大家さんに
手間もお金もどうしてもかかってしまうことは避けられません。
やはり契約時に様々な決まり事を決めておくべきです。
孤独死…その後の指針に。残置物のモデル条項発表
を参考に、今一度ご自分の物件の契約が
入居者や時流に合わせたものであるか確認するのと同時に
いわゆる「孤独死保険」に大家さん、
入居者さんがともに加入することも考えた方が良いでしょう。

2/19拡充開始!緊急小口資金・総合支援資金

緊急事態宣言の延長を受け、
コロナ対応の緊急小口資金、総合支援資金の拡充が決定しました。

厚生労働省|厚生労働省生活支援特設ホームページ |

生活福祉資金:制度概要(緊急小口資金・総合支援資金) (mhlw.go.jp)

 

新型コロナウイルスの影響を受けて、収入の減少や失業等により生活に困窮し、
日常生活の維持が困難となっている世帯等を対象とする
生活福祉資金貸付制度(緊急小口資金及び総合支援資金)の申請期限を
令和3年3月31日まで延長し、
既に緊急小口資金、総合支援資金を利用している方についても
再度の貸付を可能にするため、各制度における貸付上限額の引上げが実施されます。

今回は入居者さんにもご案内できる
新型コロナウイルス緊急経済対策
「緊急小口資金」「総合支援資金」について紹介いたします。


■緊急小口資金
新型コロナウイルス感染症の影響によって休業になったり
仕事が減ったことで収入が減少した方に、
緊急かつ一時的な生計維持のための生活費をお貸しする制度です。
〇対象者
新型コロナウイルス感染症の影響を受けて、休業等による収入の減少があり、
緊急かつ一時的な生計維持のための貸付を必要とする世帯
※新型コロナウイルス感染症の影響で収入の減少があれば、
休業状態になくても、対象となります。
〇貸付上限額
20万円以内
※従来の10万円以内とする取扱を拡大し、
下記に該当する世帯は、貸付上限額を20万円以内とします。
・世帯員の中に新型コロナウイルス感染症の罹患者等がいるとき。
・世帯員に要介護者がいるとき。
・世帯員が4人以上いるとき。
・世帯員に新型コロナウイルス感染症拡大防止策として、
 臨時休業した学校等に通う子の世話を行うことが必要となった労働者がいるとき。
・世帯員に風邪症状など新型コロナウイルスに感染した恐れのある、
 小学校等に通う子の世話を行うことが必要となった労働者がいるとき。
・上記以外で休業等による収入の減少等で生活費用の貸付が必要なとき。
〇据置期間
1年以内
ただし、令和4年3月末日以前に償還が開始となる貸付については、
令和4年3月末日まで据置期間を延長します。
〇償還期限
2年以内

今回の特例措置では、償還時において、なお所得の減少が続く
住民税非課税世帯の償還を免除することができる取扱いとし、
生活に困窮された方にきめ細かく配慮します。
〇貸付利子・保証人
無利子・不要
〇お申込み先
市区町村 社会福祉協議会

■総合支援資金
新型コロナウイルス感染症の影響によって失業したり
仕事が減ったことで収入が減少し、その収入減少が長期にわたることで
日常生活の維持が困難な方に、生活の立て直しまでの
一定期間(3か月)の生活費
をお貸しします。
〇対象者
新型コロナウイルスの影響を受けて、収入の減少や失業等により生活に困窮し、
日常生活の維持が困難となっている世帯
※新型コロナウイルスの影響で収入の減少があれば、
失業状態になくても、対象となります。
〇貸付上限額
・(二人以上世帯)月20万円以内
・(単身世帯)月15万円以内
貸付期間:原則3月以内

〇据置期間

1年以内
ただし、令和4年3月末日以前に償還が開始となる貸付については、
令和4年3月末日まで据置期間を延長します。
〇償還期限
10年以内今回の特例措置では、償還時において、
なお所得の減少が続く住民税非課税世帯の償還を免除することができる取扱いとし、生活に困窮された方にきめ細かく配慮します。
〇貸付利子・保証人
無利子・不要
〇お申込み先
市区町村 社会福祉協議会

 
休業向けの「緊急小口資金」失業向けの「総合支援資金」
2種類の制度がありますが、併用することも可能となっており、
無利子・保証人無しで貸してもらえます。

さらに償還時、なお所得の減少が続く場合は
償還を免除することもできます。

苦しい生活の中で銀行や消費者金融などでお金を借りなくては…と
思っていたり、利子をつけて借りたりする入居者さんもいるかもしれません。

家賃の減額や延滞のご連絡があったら、
家賃支援給付金とともに、ぜひご案内してあげてください。

家賃保証入っても注意!滞納時どう動く?

コロナ禍や民法改正で利用率が高まる家賃債務保証会社
家賃の未払いや原状回復費用をカバーできるため、
今後も重要度が増す一方で、
経営不振による家賃入金の遅れや説明のない手数料がかかったなどの
トラブルも聞かれるようになりました。

今回はその中でも「協力義務」を怠ったために
トラブルにあったケースをご紹介。
滞納時オーナーはどのように動くか考えてみました。


■家賃債務保証の仕組み
一般的に保障の仕組みは管理会社と保証会社との契約形態により、
2種類の仕組みに分けられます。
代位弁済型
【代位弁済型(一般保証型)】
滞納が発生した場合、一定期間内に管理会社(家主)が
保証会社へ報告し(①)、保証会社から補填(②)してもらう方法。
滞納の連絡から保証金振込までにかかる日数は
2週間程度であることが多いですが、保証会社によって異なります。
💡 代行弁済型のメリット
万が一、保証会社が倒産等した場合でも、
入居者が滞納しない限り、家賃は振り込まれる。

収納代行型
【収納代行型(支払い委託型・立替払い型)】
家賃は入居者から保証会社へ毎月支払い(①)、
保証会社から管理会社(家主)へは
入居者の滞納の有無にも関わらず入金される(③)方法。
💡 収納代行型のメリット
入居者と家賃債務保証会社で家賃のやりとりが完結し、
管理会社やオーナーがすることはあまりありません。
入居者が家賃を振り込むのは家賃債務保証会社の口座なので、
滞納が発生したら家賃債務保証会社にはすぐに分かるため、
管理会社やオーナーが滞納を知る前に督促が開始されます。

■家賃滞納発生後の家賃保証会社の動き
・代位弁済型の場合
オーナーはそれぞれの保証会社が定める期限内
家賃の代位弁済請求を行わなくてはいけません。
代位弁済請求後は保証会社が入居者へ催促します。
・収納代行型の場合
滞納の有無に限らず、保証会社が立て替えているため、
家賃催促は最初から保証会社が行う流れとなっています。

■滞納後から明け渡し訴訟に向かうまで
契約上、保証限度額は24か月相当ですが、
これは滞納を許す期間ではなく、家賃滞納が発生してから
家主が明け渡し訴訟を行い、退去してもらうまでの期間として
定められたものです。
・滞納発生後
家賃保証会社(管理会社・オーナー)が
電話や書面などの送付。訪問などで家賃催促を行う。
・2~3か月経過
明け渡し訴訟を見据えた家賃催促を行う。
1~2週間の期限を定め、
「期日までに家賃を支払わなかった場合は、賃貸借契約を解除する」と
書類で勧告する。
 💡 家主の協力義務
一般的にオーナーと保証会社との契約の中には「家主の協力義務」の条項が
設けられています。勧告後にも家賃の支払いがなかった場合は、
訴訟が行えるよう家主に協力が求められます。
・3~4か月経過
家賃滞納から3か月というのは、賃貸借契約解除の際の根拠となる
「家主と入居者との信頼関係が破壊されたかどうか」の目安の時期。
入居者には合意解約として滞納分全額の金額を請求する。
あるいは分割による一部回収や未回収となった場合は起訴という形になる。
・8~9か月経過
判決が確定。明け渡しが完了するか強制執行が行われます。

■家主の協力義務
訴訟に協力するほかにもオーナーは、入居者が明け渡しをスムーズに行えるよう
協力する義務があります。
<CASE1 😀 >
夜逃げと思われる入居者が発生したけれど、
入居者が戻ってくるかもしれないし、その間は家賃は保証してもらえるから、
明け渡し訴訟はしたくない!
<CASE2  😕 >
家主が認知症で訴訟を行う意思を確認できず、訴訟を実行できない。
成年後見人を選任するのに3か月ぐらいかかるけど、
その間は家賃を保証してもらえるから、なにもしなくていいか。

上記のケースの場合、家主がするべき協力義務を怠ったと
保証会社が判断すれば滞納家賃の保証は打ち切られる可能性もあります。

CASE1の時には訴訟の協力をすること。
CASE2の状態にならないように日頃から相続対策を行うこと。

家賃保証はあくまで保証であり、実際に家賃を管理するのは自分自身だという
自覚をもって対応することが大事です。

 

今後も保証会社のニーズは増え、サービスの内容もそれぞれ特徴があります。
管理会社任せにならず、自分自身でもどのような保証会社があるか把握し、
自分が納得して、協力し合える保証会社をぜひお選びください。


ホープグループ会社、つなぐ-en-システムが送る
自主管理でも入れる家賃保証
つなぐあんしん+(プラス)

大家さんが直接ご加入頂ける家賃保証システムを
あんしん保証とつなぐが協力して、作りました。

毎月の家賃等を事前に立て替えて、家主様へ直接送金する家賃保証商品です。
さらに原状回復費や訴訟費用など幅広く入居者トラブルを保証します。
保証の利用料金は入居者負担となりますので、
家主様は無料でご利用頂くことができます!
お問い合わせいただいた方には、詳しい資料と入会申請書をお送りいたします。

つなぐ-en-システム株式会社
フリーダイヤル:0120-279-508
メールアドレス:toiawase@tsunagu-en.com

1/15〆切、家賃支援給付金!賃料減額を頼まれたら?

5月の緊急事態宣言頃から増えてきた「家賃に関するお悩み」
コロナ禍は収まることを知らず、年末年始のかき入れ時も肩透かしに終わり、
厳しい年明けを迎えていらっしゃる方も多いかと思います。

そんな中、売上の減少に直面する事業の継続を支えるため、
地代・家賃(賃料など)の負担を軽減していた「家賃支援給付金」の申請締め切りが
1月15日(金)24時となっています。
(申請期限に間に合わない特別な事情がある場合は1月31日(日)23時50分まで

今後事業者はもちろん、働いている人自身からの
「賃料減額」の依頼があるかもしれません。

一方で繁忙期を迎え、「できるなら減額せずに住んでくれる人を迎えたい」という
部分もあるでしょう。

今回はあらためて家賃滞納のトラブルにつながらないように
入居者、オーナーさんの双方が納得できる「賃料減額」への対応について考えます。


 ■減額する額や期間は物件によって、違う
「いくらまで減額すればいいか」と悩んでしまいますが、
額や期間は住んでいる方や物件、
オーナーさん自身の経済状況によって当然異なります。

まずは、所有物件について現状を把握しなくてはいけません。
・所有物件のキャッシュフローやローン残高
・入居者の属性
>アルバイトや自営業などコロナ禍の影響を受けそうな属性が多い場合は
 今後、退去・家賃滞納・賃料減額依頼が続くことも見越し、
 無理をしてまで減額に対応しなくても良いでしょう。

次に、減額を依頼してきた事業者、入居者の状況を把握しましょう。
・ご入居者の年齢や属性、勤め先
>特にアルバイトや派遣社員、自営業の人は優先度が高いです
>高齢者や生活保護世帯については、きちんとした支援を受けていれば
 家賃滞納リスクは低いので、優先度が低いです
・家賃保証会社、連帯保証人、緊急連絡先など、
 もしものときのバックアップがとれるか
・できる限りの支援を受けているか
>前述の家賃支援給付金、入居者であれば住居確保給付金を申請しているか。

■避けたい「滞納」!そのための行動とは
一番避けたいのは理由を告げない家賃滞納、無断退去でしょう。
目の前のことにいっぱいいっぱいになったり、
責任感が強すぎて人や行政に頼れなかったり、
外国人入居者の方や学生さんなどは「家賃減額」の交渉ができずに、
滞納・退去をしてしまうケースがあります。
・こちらから連絡をする
新年のあいさつもかねて、お手紙やメール、掲示板等で
「こんなご時世ですのでお困りごとがあればご相談ください」
と連絡をしてみると、見えなかったところから反応が返ってくるかもしれません。
・できるだけ親身に寄り添う
連絡が来たときは「そんなに減額は無理だ」と思っても、条件のすり合わせ、
検討する姿勢はしっかりと見せてください。
>住宅確保給金など行政の各種補助制度を教えてあげる
>家賃の安い物件をご紹介してあげる。
 場合によっては敷金も返せることを教えてあげる。
>和解した後も、定期的にコンタクトをとってあげる。

■賃料減額をする時は約束事をしっかり決める
・入居者のことを教えてもらう
お互いに抵抗感はあるかもしれませんが、相手の状況を知らなければ、
どのくらいの金額を、どのくらいの期間減らせばよいかも分かりません。
>勤務状態
>収入
>貯金・資産
>一過性の困窮なのか、回復する見込みはあるのか
>いざという時、頼れる人や機関はあるのか
・取り決めは必ず書面で残す
どんなことであっても、入居者や業者との取り決めや約束事は
書面で残すべきです。
書面はオーナーさんの損金算入、税金減免にも必要になるので
必ず、手元に残しましょう。
最悪の場合は訴訟にも発展するため、互いにそのことを理解したうえで
現状を改善するため約束事を決めるべきでしょう。
>賃料の減額幅、期間
>減額機関が過ぎた場合も、状況が変わらない場合は
 退去など次の対応を決める
>双方の署名、捺印を押す

今だどうなっていくのか、分からない時世ではありますが、
だからこそ「正解はない」と割り切って、
多少手間ではあっても、
入居者・物件ひとつひとつの対応をしっかり行っていきましょう。

トラブル解決の糸口!知っておきたい賃貸契約のルール

繁忙期も終わり、新しい住人が入って一安心。
というオーナー様も多いかと思います。

しかし、賃貸経営をしていれば、
滞納や騒音などトラブルもたくさん。

今回はそんな、もめ事を最小限にできる賃貸契約のルールについて考えてみました。


■トラブルメーカー予防に定期借家契約が◎
 💡 定期借家契約とは…
定められた期限が来たら賃貸契約は終了。
無条件で入居者を退去させることができます。
期間中にトラブルを起こさなければ、
再契約という形で、長期入居につなげることができます。

管理会社の中には「 😕 定期借家だと入居者が獲得しづらく、家賃も下げないと」と
言うところもありますが、
・トラブルを起こさなければ住み続けられる
・ルールを守らない入居者は満了時に退去させることができる
・トラブルのない住環境を整えるための制度ということを強調することで
 マナーの良い入居者が獲得しやすい
という利点があるので、そこをきちんと説明してほしいと
お願いすることが大事です。

■「もしも」のお金のことをカバーする契約書
 😥 賃貸借契約が完了し、あとは入居のみとなったところでキャンセルになった
この場合、礼金は返さなくてもいいものですが、トラブルにはなりがちなので
契約書に「入居前のキャンセルの場合は礼金は返却しない」ということは
書いておくと無難でしょう。
また家賃一ヵ月分程度なら、違約金も認められるので、
万一に備えて、入れこんでおくとよいでしょう。

😡 入居者が更新料の支払いを拒否している!
更新料については
「協議の上更新することができ、更新の場合は更新料を払う」という
条項があるだけでは更新の方法にとっては更新料が請求できない可能性があります。
更新方法には3種類あります。
①双方の合意により行われる「合意更新」
②合意がなく、借地借家法の規定により行われる「法定更新」
③意義がない場合に合意更新と同じ効果を発生させる旨の
 賃貸契約書の特約に基づく「自動更新」
前述の条項では、法定更新が生じた場合(合意が得られなかった場合)、
更新料が請求できない可能性があります。
特記として「法定更新の場合も更新料を支払う」旨を明記したほうが良いですが、
法定更新を行った場合は、賃貸借契約が期間の定めのない契約になるため、
更新料をとれるのが法廷更新の1回のみになってしまいます。
可能であれば、自動更新条項を契約書に明記し、
自動更新の場合も更新料をとるような内容にしておくべきでしょう。

■こんなときは大家さんの責任!?
😥 入居者からベランダの床が壊れたので修理をした。お金を払ってと言われた!
賃貸借契約書には「必要費および有益費については、賃貸人が費用を負担する」と
記載していても、民法第608条第1項では
「賃貸人が必要費を支出した時、直ちに賃貸人に対し償還を請求することができる」とされています。
特約の効力は制限があり
小修繕を越える修繕については、入居者負担にはできないと考えられます。

😥 建物全体に被害が及ぶ可能性のある漏水が発生!
部屋に入って確認したいが、入居者との連絡がつかないので、不在時に入ったら、
入居者に「侵入した、訴える 👿 」と言われている…
賃貸の契約内容に「借主の承諾なく室内に立ち入ることができる」という特記が
あっても、家主は借主の承諾なく立ち入ることはできません。
無断で立ち入った場合は、住居侵入罪が成立する可能性すらあります。
ただ、今回は「漏水の可能性がある」という状況で、
「賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をするときは、
これを(賃借人が)拒むことができない」(民法606条2項)という規定が
適用されることが考えられます。
①郵便受け、電気、水道メーターの状況等を確認し、長期不在であると認められる
②入居者及び連帯保証人に対し、架電、郵便等の方法により連絡を複数回試みた
③一定期間継続して応答がない
これが証明できる証拠を保存しておくと、違法とされる可能性は低くなるでしょう。

🙁 契約者の車が車上荒らしにあった!家主に責任はあるの?
家主は原則として責任を負いません。
駐車場の賃貸借契約における貸主の義務は
駐車スペースを提供することであり、車の管理は義務ではありません。
ただし、「 😕 駐車スペースに他の車が停まっていて使用できない!」
「 👿 車止めが破損していて、駐車する際その破損部で車に傷がついた」など
駐車スペースの使用を妨げるようなことがあれば、警察に対応してもらったり、
破損部を修繕したりなどの責任が発生します。

 

事前にルールを決めたり、対応を知っていると、
素早くトラブルができて、「うちの大家さんはしっかりしているな!」と
評価が高まることもあります。
災いはないほうがよいですが、災い転じて福となすことができるよう、
色々と対応策を考えてみましょう。

不動産価値を高めるポイント~法律知識を取り入れ利回りを上げる方法~

賃料を上げると、利回りが上がるのは当然のことですよね。
利回りが上がれば、不動産物件の価格自体も上がることを
皆様はご存知でしょうか。
不動産価値を高めるためには、賃料の増額が必要です。

今回は、法律知識を上手く取り入れ、賃料を上げる方法を伝授します。

■賃料を上げる方法
一度決めた賃料を増額することは可能なのでしょうか。
これには、法律知識を使った2つの方法があります。

1.前もって、特約で賃料の増額を定めておく
年数に従い、一定の割合で賃料が増額するように定める場合が一般的で、
これを、賃料自動増額特約と言います。

「第〇条 本契約の賃料は、毎年改定され、改定ごとに、
改定前の賃料の〇%を増額する」などと定めます。

2.借地借家法32条の賃料増額請求
この法律を使うと、以下のような流れとなります。
①値上げ要求をして、賃借人に応じてもらう
②叶わない場合、裁判所の調停で協議、合意する
③調停不調の場合には、裁判所に決めてもらう

■特約の効力が否定されることも
将来の賃料の定め方については、基本的には、当事者の自由な合意
任せられています。
その為、賃料自動増額特約は有効とされており、特約に従い賃料を
増額させることが可能です。
但し、特約の効力が否定される場合もあり得ます。
借地借家法32条1項には、「建物の借賃が、土地若しくは建物に
対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇
若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に
比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、
将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」
と規定されています。
賃料自動増額特約がある場合も、こういった賃料増減請求権は
排除されないのです。
賃借人が賃料減額請求をしてきて、裁判所がそれを認定したとすれば
否定されることになります。

■増額請求で賃料を増やす方法
ステップ① 賃料を増額する旨の内容証明郵便を送付
  ↓    ⇒借家人が応じた場合、増額可能
ステップ② 裁判所に調停を申し立てる

  ↓    ⇒話し合いが成立すれば増額可能
ステップ③ 調停が難航した場合、裁判所に訴訟をする
        ⇒勝訴すれば賃料が上がる

☆まとめ☆
法律知識を取り入れ賃料を上げることは、一見複雑な問題に
思えるかもしれませんが、家主と裁判沙汰に至るまで論争を望む借家人は、
そうそう居ないかと思います。
賃料を上げたことで、裁判沙汰のような大事にならないためにも、
一旦、賃料値上げの通知を行うと良いかもしれません。
そして、長期的に良好な関係を築くためにも、日頃のコミュニケーションが
最も大事なことだと言えますね(^_-)-☆

 

 

入居者自身を支える家賃債務保証会社の新たな役割

賃借人が滞納した家賃の支払いを連帯保証人に代わって
一時的に引き受ける家賃債務保証会社

「民間賃貸住宅における保証会社の利用率」(公財 日本賃貸住宅管理協会調べ)を
見ると、2010年では39%だった利用率が2014年には56%まで上昇。
現在では60~70%に達しているとも言われています。

家族関係の希薄化や入居者の高齢化、
非正規雇用の増加、家賃滞納者の増加により、
連帯保証人の確保が困難なケースも増え、
賃貸経営にとって保証会社が最後の砦となっている方も
多いのではないでしょうか?

今回は家賃債務保証会社を使わざるを得ない
今の賃貸経営の状況と
家賃の回収だけでない、保証会社の新たな役割を見てみましょう。


今までであれば、家賃滞納のリスクが大きい
高齢者や外国人、20人に一人といわれる障がい者、
シングルマザー・ファザー、生活保護受給者の受け入れに抵抗があり、
入居制限をされていた方もいらっしゃるかもしれません。

しかし今は過剰な住宅供給と人口減少で賃貸経営が苦しい時代 😥 。
空室を埋めるためには、そういった方を受け入れざるを得なくなっています。

そうした動きから国交省も対策を考えています。
・住宅セーフティネット
低所得者の受け入れに民間賃貸住宅の空室を活用するため、
住宅と入居者のマッチングを支援したり、
入居者が負担する家賃債務保証の保証料最大4万円までに補助したりする

・2019年秋にむけた民法改正
賃貸借の契約時に個人が連帯保証人になる場合、
保証極度額の開示が必要となりました。
責任の範囲が目に見えて分かるようになり、
連帯保証人を避ける方が増え、
家賃債務保証の利用が増えると考えられています。

と、さまざまな枠組みはできていますが、
実質的な制度運用は保証会社に託す形になっています。

 

保証料は基本入居者が払うことになります。かつては
 😕 保証料を払え!なんて負担を嫌がる入居希望者を逃してるのでは?
とも言われていましたが、
保証人がいなくても部屋が借りれるというニーズの高まりもあり、
今や保証料に対して、違和感は薄らいできています。

😡 保証人がいるのに、不動産会社は家賃保証会社の利用を義務付けてるみたい
今はまだ、不動産会社を通じて、家賃保証会社が入ってくることが多いです。
それは、不動産会社は紹介仲介料を、
家賃保証会社は建て替えた滞納家賃を回収できなかった時の穴埋めとして、
多くの人から保証料を徴収したい理由があるそう。
家賃保証の仕組みを維持するためには、致しかたないことでしょう。

 

 💡 家賃債務保証は大家だけでなく入居者の人生を守るものに変化していっている
家賃債務保証会社の市場は拡大の一途をたどっています。
それに伴い、各社一時的な家賃の立て替えにとどまらない
さまざまなオプションやサポートに取り組んでいます。

■明け渡し訴訟まで家主をサポート
家賃を立て替えるだけでなく、裁判時の書類や手続きの進め方を
サポートしてくれるサービスがあります。

■見守りサービスや健康相談サービス
今後増えていく高齢入居者に対して、
見守りサービスや24時間対応の健康相談コールセンターサービスを
付帯できます。
健康不安による滞納を未然に防ぐことができますね。

■もしもの夜逃げ、孤独死を保証
家賃滞納の末、夜逃げや孤独死が発生した場合、
契約解除や残置物片付け、
葬儀や供養の手配まで行うプランもあります。
入居者不在で対応が難しい場面でも頼りになりますね。

■家賃滞納のスパイラルから入居者を救う
一度家賃滞納が始まると、
入居者自身がそこから抜け出せない負のスパイラル 🙁
発生し、続いてしまいます。

家賃債務保証会社には、家賃を取り立てるわけではなく、
「支払いサイクルを正常化して滞納がないようにする」ことをめざし、
・生活保護課やハローワークの紹介
・生活困窮者への食糧支援
など、入居者の生活をサポートする取り組みに力をいれているところもあります。

 

保証料やサービスの違いなど、バリエーションがでてきた保証会社。
入居者の状況に合わせ、家賃保証の内容の選択肢も広がっています。
今後大家はもちろん、入居者が保証会社を選ぶ時代
やってきたときのために、各社のサービスや入居者への支援を調べ、
一度比べてみるのもいいかもしれません。

家賃滞納・・・鍵を交換して契約解除したい。

▼プロが救う!あなたのピンチ!

『トラブルだ!困ったぁ~!!』 😥 

そんなとき、誤った対処方法をしてしまうと、逆に損害賠償を請求されていまうことも。

自己判断で思い切った行動に出る前に、専門家の見解を聞いて、冷静に適切に対応しましょう。

このコーナーでは、オーナーの皆さまからのご相談事に、プロの先生にお答えいただきます 💡 


☆お答えいただいたのは・・・

弁護士法人アヴァンセリーガルグループ  弁護士 武知 俊輔 先生 

京都大学卒,大阪弁護士会所属。
大阪大学コミュニケーションデザイン・センター特任助教在職。
不動産関係のトラブルや企業間の法律問題,その他交通事故・労務問題等,民事一般の事案を幅広く担当。
ご相談はコチラまで⇒http://www.avance-lg.com(弁護士法人アヴァンセリーガルグループ

s-takechi

(武知先生よりメッセージ)
法律家として、クライアントの方々が求めておられる利益の実現のため精一杯尽力するのはもちろんのこと、仕事を通して自らもまた視野や思考の幅を広げ、弁護士という枠にとらわれない柔軟なビジネスパーソンを目指したいと考えています。
敷居の高さを感じることなく、どんなことでもお気軽にご相談ください!
 

【今回の相談】

 😥 3ヶ月間賃料を滞納している入居者の鍵を交換して賃貸借契約を解除したい!

特約として、「賃料の支払いを怠ったときは鍵を取り替えることができる」「賃料を2ヶ月以上滞納したとき、通知催告なしに賃貸借契約を解除できる」との内容を契約書につけています。

今回、家賃滞納が3ヶ月となったので、契約解除の内容証明郵便を郵送し、賃貸物件の鍵を交換したいと思います。

事前にちゃんと特約つけているし、問題ないですよね?!

 

 💡 武知先生のアンサー! 💡 

特約があっても勝手に入居者の鍵を交換するのは違法です!!!

家賃の滞納が生じると、不動産経営の根幹を揺るがしかねず、本当に困った問題ですよね。

契約書中の解約条項に、賃料不払の場合に関する規定を入れているから、これに基づいて契約を解除し、賃借人を追い出してしまいたい、という相談は非常に多いです。

 

しかし、残念ながら・・・

いかに滞納期間が長かろうと、賃貸人が裁判所を通した手続を経ずに賃借人を追い出してしまうことは法的に認められていません。

 

<  😥 明らかに入居者が悪いのに・・・なんで?!>

日本の法律が、私人による「自力救済」を原則として認めていないからです。

*自力救済とは・・・違法に侵害されている権利を、自らの手で回復すること。法的な手段、手続きに頼らず、自分の力で解決しようとすること。

一見すると、そのような行動に何の問題があるのか疑問に思われる方もおられると思いますが、自力救済を許容してしまうと、権利の実現をする力が強い者がより優位に立つ結果となり、社会秩序が乱れてしまう結果を招きかねません。(暴力団などの反社会的勢力がはびこる原因となってしまう)

そこで、権利の実現にあたっては基本的に公平中立な裁判所による執行手続を踏まえるよう定められているわけです。

 

< 😥 知らずに鍵を替えてしまっていたら・・・どうなるの?>

過去には、賃料を滞納している賃借人のアパートの鍵をオーナーが勝手に交換したという事例で、交換が違法であると断じた裁判例があります。(東京地裁平成16年6月2日判決)。

この事件では、賃借人のオーナーに対する損害賠償請求までは認めませんでしたが、事案次第では具体的な賠償が命ぜられる可能性が十分にあります。

何より、賃貸人の早急な退去を希望しているにもかかわらず、逆に訴訟沙汰に巻き込まれてしまうリスクを生じてしまい、場合によっては威力業務妨害罪などの犯罪の嫌疑をかけられてしまうおそれもあります。

 

結局のところ、賃料の滞納が生じた時点で速やかに法的手続をとり、訴訟を提起して判決を得た上で強制執行の手続に進むのが、最も合理的でリスクの少ない方法であることは間違いありません。

私たちの事務所では、数多くの建物明渡請求事件を扱う中で,法的手続にかかる期間を可能な限り短縮するスキームも開発しています。

賃料の滞納でお困りの方は、私たちに一度ご相談ください。

くれぐれも、不埒な賃借人だから、などという理由で鍵を勝手に交換したり、中の荷物を運び出したりすることはやめてくださいね!


武知先生、ありがとうございました!

自分は被害者だー!と思っていたら、やり方を間違えるだけで犯罪者になってしまうなんて・・・怖すぎます。

実はこの自力救済にまつわる裁判で、貸主側が勝訴したケースはほぼないんだそうです。

ついつい怒りにまかせて感情的に動いちゃいそうですが、ちゃんと法的手続きをふんで、法律を味方につけて対処しないといけないんですね :-P 

弁護士法人アヴァンセリーガルグループ http://www.avance-lg.com

face_03 弁護士 武知 俊輔先生


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