賃貸経営をしていたら「入居者トラブル」は避けることはできないといわれています。
今の時期から新しい入居者の方も入ってこられる中で、実際に起こった時にどういった対応が正しいのでしょうか。今後皆様のお役に立てたらと思いますので、本日は「家賃滞納について」と「その対処の仕方」について調べてみました。

【賃貸経営で起こりうる入居者トラブル～家賃滞納～】
家賃滞納と聞くと、一般的に支払い自体が難しいといった印象を受けますが、皆様はどうでしょうか？
実は家賃滞納にも種類が分かれており「支払い能力がない場合」と「シンプルに失念している場合」「家賃を収めることを軽く考えている人」ではそれぞれにあった対応が必要なようです。


【対応について】
種類別の対応が求められるとはいえ、全く違うというわけではないようです。
まずは、支払日にきちんと支払われているか確認し、未納がわかった時点で催促を促す事が大切です。２か月、３カ月と放置した状態になってから催促すると未納でも大丈夫と思われてしまう可能性があり、今後も同じようなな状態が続きかねません。早めの対応を心がけましょう。
【詳しい対応】
①．滞納した時点ですぐに督促する。
⇒書面での督促の場合、いつまでに支払う必要があるのか、振込先、口座、支払期限が切れて支払いがない場合は連帯保証人に連絡することを記載しておきましょう。詳しい書き方を知りたい方は、ポータルサイトで調べるとすぐに出てきますのでそちらを参考にしましょう。また、口頭で伝えられる場合は書面で通達後、様子を見て口頭で伝えるとより丁寧です。口頭が難しい場合は電話で対応しましょう。
②．①で支払期日までに支払いがない場合は連帯保証人や家賃保証会社へ請求する。
⇒連帯保証人の方からご本人様にご連絡がいくこともあります。（一般的に家賃滞納から1カ月の間、本人から支払いがない場合連帯保証人の方への請求ができます）
③．②での支払いがない場合は内容証明郵便で本人へ督促する。
⇒送った証拠が残るように内容証明郵便を使用しましょう。
郵便を送る際は以下を必ず記載してください。

・賃貸物件の表示
・滞納家賃の金額
・滞納家賃の支払いを請求
・支払期限
・振込先の銀行口座情報
・支払がない場合には賃貸借契約を無催告で解除すること
・明け渡しを請求すること
・任意に支払いや明け渡しが行われない場合、訴訟や強制執行の手続きをとること

上記は必要項目だそうです。

④. ③でも支払いがない場合は直接現地を訪ねてみるのも有効的です。
⑤．④でも応じない場合、解除通知を送る。
⇒送る場合は内容証明郵便でお送りください。（家賃滞納から3カ月ほど）
⑥．訴訟を起こす。（解除通知後1～2か月後）裁判で判決を聞きましょう。
⑦．⑥の場合でも、判決に従わない場合は明け渡しの強制執行を行う。
⑧．差し押さえの強制執行を行う。（明渡訴訟までいくには5～7カ月かかるといわれています）

上記が一般的な流れとなっています。
だいたい、未納状態から3カ月たつと解除通知を認められ、訴訟を起こせるようです。裁判となるとやはり半年～長くて1年間の時間がかかるようです。
この流れを把握したところで、家賃滞納者の方の理由別の対応方法を考えましょう。

【支払い能力がない場合】
支払い能力がない場合は、「今」無理なだけなのか、その状況がいつ解決するのかそこからどういった支払い方で未納分を収めていくのかを未納者は考えないといけません。その際に、大家さんも納得のいく答えを出さないといけないので電話や口頭でのお伝えをお勧めします。
また、状況の改善が見込めない状態であれば、今後も滞納状態が続くため「早めに賃金の安い物件へ移ってもらうよう促す」「市町村の窓口に相談するよう促す」など残念ですが、物件から出てもらうように促し、未納分に関してはいつごろに払えるか入居者と相談し決める必要があります。
【失念している場合】
うっかり忘れているだけであったり、忙しくて手を付けられない状態の為払い忘れていた場合、口頭でのお伝えや通知等を送ると対応してくれることが多いです。
その人から、支払いがあった場合は、何度も続くと困るので書面を通じて次回からの支払いのために口座振替など次回の振り込みの対策をしましょう。
【家賃を収めることを軽く考えている人（意思がない）】の場合は、滞納を繰り返す為、厳格な対応が必要になります。
まずはすぐに督促を行い、支払う気がない場合すみやかに先ほどの手順①～⑨で督促を行いましょう。また、自分では不安だという際は弁護士の方が代行してくれることもあるようなので相談してみてもいいかもしれませんね。
以上が、種類別の対応になります。
基本的に、督促は書面で通知しさらに電話等でも知らせることがベストだと思います。
また、督促の際はついつい感情が高ぶってしまい暴言等を言ってしまうケースも少なくありません。
そうなると、逆に大家さんが恐喝罪などで訴えられてしまうケースもあります。
ただ家賃を収めてほしいだけなのに、逆に賠償金を取られないためにも電話口や口頭では丁寧な言葉を心がけましょう。また、話がかみ合わない場合は、書面に書いてある通りだとお伝えできるように書面での通達も活用しましょう。

最後になりますが、上記で話した①～⑨の手順を踏むとなると、裁判も視野に入ってきますが、裁判をすると費用も掛かるうえにその費用を借用人の方へ請求しても、実際は払われないことが多いのが現状です。
家賃も払えていない状態の未納者の方に支払い能力を認められないことが多いようで、大家さんが背負うことも少なくありません。どうしても責任を法で裁きたいと思われる方は裁判の形で責任を問いてもいいかもしれませんが、私は【和解】の形をとるのがベストではないかと感じました。
和解の際も裁判所の力は借りることになりますが、労力も費用面も少なくすみます。
ここまで詳しくお伝えしましたがまずは家賃滞納で困ることがある場合は弁護士の先生に相談してみてください。
弁護士の先生に相談するのもお金が発生しますが、最近では「初回無料」とうたっている事務所も多いです。一度相談してみてはどうでしょうか？
また、しっかり初回で話せるようにどういった状況なのか、相手はどういう対応なのか、今後どうしたいのかを話せるように準備しておくといいですね。
皆様のお役に立てれば幸いです。

５月の緊急事態宣言頃から増えてきた「家賃に関するお悩み」。
コロナ禍は収まることを知らず、年末年始のかき入れ時も肩透かしに終わり、
厳しい年明けを迎えていらっしゃる方も多いかと思います。

そんな中、売上の減少に直面する事業の継続を支えるため、
地代・家賃（賃料など）の負担を軽減していた「家賃支援給付金」の申請締め切りが
1月15日（金）24時となっています。
（申請期限に間に合わない特別な事情がある場合は1月31日（日）23時50分まで）

今後事業者はもちろん、働いている人自身からの
「賃料減額」の依頼があるかもしれません。

一方で繁忙期を迎え、「できるなら減額せずに住んでくれる人を迎えたい」という
部分もあるでしょう。

今回はあらためて家賃滞納のトラブルにつながらないように
入居者、オーナーさんの双方が納得できる「賃料減額」への対応について考えます。

 ■減額する額や期間は物件によって、違う
「いくらまで減額すればいいか」と悩んでしまいますが、
額や期間は住んでいる方や物件、
オーナーさん自身の経済状況によって当然異なります。

まずは、所有物件について現状を把握しなくてはいけません。
・所有物件のキャッシュフローやローン残高
・入居者の属性
＞アルバイトや自営業などコロナ禍の影響を受けそうな属性が多い場合は
　今後、退去・家賃滞納・賃料減額依頼が続くことも見越し、
　無理をしてまで減額に対応しなくても良いでしょう。

次に、減額を依頼してきた事業者、入居者の状況を把握しましょう。
・ご入居者の年齢や属性、勤め先
＞特にアルバイトや派遣社員、自営業の人は優先度が高いです
＞高齢者や生活保護世帯については、きちんとした支援を受けていれば
　家賃滞納リスクは低いので、優先度が低いです
・家賃保証会社、連帯保証人、緊急連絡先など、
　もしものときのバックアップがとれるか
・できる限りの支援を受けているか
＞前述の家賃支援給付金、入居者であれば住居確保給付金を申請しているか。

■避けたい「滞納」！そのための行動とは
一番避けたいのは理由を告げない家賃滞納、無断退去でしょう。
目の前のことにいっぱいいっぱいになったり、
責任感が強すぎて人や行政に頼れなかったり、
外国人入居者の方や学生さんなどは「家賃減額」の交渉ができずに、
滞納・退去をしてしまうケースがあります。
・こちらから連絡をする
新年のあいさつもかねて、お手紙やメール、掲示板等で
「こんなご時世ですのでお困りごとがあればご相談ください」
と連絡をしてみると、見えなかったところから反応が返ってくるかもしれません。
・できるだけ親身に寄り添う
連絡が来たときは「そんなに減額は無理だ」と思っても、条件のすり合わせ、
検討する姿勢はしっかりと見せてください。
＞住宅確保給金など行政の各種補助制度を教えてあげる
＞家賃の安い物件をご紹介してあげる。
　場合によっては敷金も返せることを教えてあげる。
＞和解した後も、定期的にコンタクトをとってあげる。

■賃料減額をする時は約束事をしっかり決める
・入居者のことを教えてもらう
お互いに抵抗感はあるかもしれませんが、相手の状況を知らなければ、
どのくらいの金額を、どのくらいの期間減らせばよいかも分かりません。
＞勤務状態
＞収入
＞貯金・資産
＞一過性の困窮なのか、回復する見込みはあるのか
＞いざという時、頼れる人や機関はあるのか
・取り決めは必ず書面で残す
どんなことであっても、入居者や業者との取り決めや約束事は
書面で残すべきです。
書面はオーナーさんの損金算入、税金減免にも必要になるので
必ず、手元に残しましょう。
最悪の場合は訴訟にも発展するため、互いにそのことを理解したうえで
現状を改善するため約束事を決めるべきでしょう。
＞賃料の減額幅、期間
＞減額機関が過ぎた場合も、状況が変わらない場合は
　退去など次の対応を決める
＞双方の署名、捺印を押す

今だどうなっていくのか、分からない時世ではありますが、
だからこそ「正解はない」と割り切って、
多少手間ではあっても、
入居者・物件ひとつひとつの対応をしっかり行っていきましょう。

繁忙期も終わり、新しい住人が入って一安心。
というオーナー様も多いかと思います。

しかし、賃貸経営をしていれば、
滞納や騒音などトラブルもたくさん。

今回はそんな、もめ事を最小限にできる賃貸契約のルールについて考えてみました。

■トラブルメーカー予防に定期借家契約が◎
 💡 定期借家契約とは…
定められた期限が来たら賃貸契約は終了。
無条件で入居者を退去させることができます。
期間中にトラブルを起こさなければ、
再契約という形で、長期入居につなげることができます。

管理会社の中には「 😕 定期借家だと入居者が獲得しづらく、家賃も下げないと」と
言うところもありますが、
・トラブルを起こさなければ住み続けられる
・ルールを守らない入居者は満了時に退去させることができる
・トラブルのない住環境を整えるための制度ということを強調することで
　マナーの良い入居者が獲得しやすい
という利点があるので、そこをきちんと説明してほしいと
お願いすることが大事です。

■「もしも」のお金のことをカバーする契約書
 😥 賃貸借契約が完了し、あとは入居のみとなったところでキャンセルになった
この場合、礼金は返さなくてもいいものですが、トラブルにはなりがちなので
契約書に「入居前のキャンセルの場合は礼金は返却しない」ということは
書いておくと無難でしょう。
また家賃一ヵ月分程度なら、違約金も認められるので、
万一に備えて、入れこんでおくとよいでしょう。

😡 入居者が更新料の支払いを拒否している！
更新料については
「協議の上更新することができ、更新の場合は更新料を払う」という
条項があるだけでは更新の方法にとっては更新料が請求できない可能性があります。
更新方法には３種類あります。
①双方の合意により行われる「合意更新」
②合意がなく、借地借家法の規定により行われる「法定更新」
③意義がない場合に合意更新と同じ効果を発生させる旨の
　賃貸契約書の特約に基づく「自動更新」
前述の条項では、法定更新が生じた場合（合意が得られなかった場合）、
更新料が請求できない可能性があります。
特記として「法定更新の場合も更新料を支払う」旨を明記したほうが良いですが、
法定更新を行った場合は、賃貸借契約が期間の定めのない契約になるため、
更新料をとれるのが法廷更新の１回のみになってしまいます。
可能であれば、自動更新条項を契約書に明記し、
自動更新の場合も更新料をとるような内容にしておくべきでしょう。

■こんなときは大家さんの責任！？
😥 入居者からベランダの床が壊れたので修理をした。お金を払ってと言われた！
賃貸借契約書には「必要費および有益費については、賃貸人が費用を負担する」と
記載していても、民法第608条第1項では
「賃貸人が必要費を支出した時、直ちに賃貸人に対し償還を請求することができる」とされています。
特約の効力は制限があり、
小修繕を越える修繕については、入居者負担にはできないと考えられます。

😥 建物全体に被害が及ぶ可能性のある漏水が発生！
部屋に入って確認したいが、入居者との連絡がつかないので、不在時に入ったら、
入居者に「侵入した、訴える 👿 」と言われている…
賃貸の契約内容に「借主の承諾なく室内に立ち入ることができる」という特記が
あっても、家主は借主の承諾なく立ち入ることはできません。
無断で立ち入った場合は、住居侵入罪が成立する可能性すらあります。
ただ、今回は「漏水の可能性がある」という状況で、
「賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をするときは、
これを(賃借人が)拒むことができない」(民法606条2項)という規定が
適用されることが考えられます。
①郵便受け、電気、水道メーターの状況等を確認し、長期不在であると認められる
②入居者及び連帯保証人に対し、架電、郵便等の方法により連絡を複数回試みた
③一定期間継続して応答がない
これが証明できる証拠を保存しておくと、違法とされる可能性は低くなるでしょう。

🙁 契約者の車が車上荒らしにあった！家主に責任はあるの？
家主は原則として責任を負いません。
駐車場の賃貸借契約における貸主の義務は
駐車スペースを提供することであり、車の管理は義務ではありません。
ただし、「 😕 駐車スペースに他の車が停まっていて使用できない！」
「 👿 車止めが破損していて、駐車する際その破損部で車に傷がついた」など
駐車スペースの使用を妨げるようなことがあれば、警察に対応してもらったり、
破損部を修繕したりなどの責任が発生します。

事前にルールを決めたり、対応を知っていると、
素早くトラブルができて、「うちの大家さんはしっかりしているな！」と
評価が高まることもあります。
災いはないほうがよいですが、災い転じて福となすことができるよう、
色々と対応策を考えてみましょう。