台風は例年30個発生し、そのルートも大きく外れることはありませんでした。
しかし2018年に西日本豪雨と台風21号、19年の台風15号、19号は
今まで大きな被害がなかった地域にも甚大な被害をもたらしました。

このような自然災害による家屋の損害は
総合型の火災保険により担保されることはご存知かと思います。

損害保険業界が支払った自然災害（自身を除く）による保険金は
18年だけでも約１兆６０００億円。

しかし、これは火災保険で支払われたものだけの数字で、
実際には保険金の支払い対象にならなかった被害もあります。

今回はどんなケースなら保険金が支払われ、またどんなケースなら支払われないか。
今後どうすれば、突然の被害にも対応できるか考えてみます。

■火災保険の主契約と特約
賃貸物件専用の火災保険商品は少ないので、
物件の特徴やオーナーさんの希望に合わせ、
基本補償項目から特定の補償を除外したり、
必要な追加補償項目を追加するなど、作り上げなくてはいけません。
・基本補償項目（主契約）　※の項目は除外可能
火災、落雷、破裂・爆発、風災、ひょう災、雪災、水災（※）、
盗難（※）、建物外部からの物体の飛来・落下・衝突、
給排水設備の不備による水濡れ損害（※）、
破損・汚損等の損害（※）
・追加補償項目（特約）
特約は基本補償にプラスアルファで補償を充実させるものと、
火災や住宅に関係ない日常生活補償に関するものもあります。

■見逃しがちな「水災」の重要性
19年日本列島を襲った台風15号と19号はそれぞれ
「風の台風」「雨の台風」というところで被害状況が異なりました。

火災保険において「風災」はほぼすべての火災保険商品で
標準担保となっているため、街路樹や鉄塔の倒壊による
家屋の損壊などは多くの場合、火災保険で補償できます。

一方「水災」はオプションであることが多いため、
補償の付帯漏れにより、被害を保証できなかった事例が起こってしまいました。
河川の氾濫や下水道のオーバーフローによる浸水などにより
今まで被害のなかったような場所でも
浸水や全半壊などの損壊被害が発生しました。

また、保険のタイプによって補償される範囲が異なります。
一般的に水害の場合の補償範囲は、保険金額の30％以上の損害が発生した場合、
または床上浸水（または地盤面から45cm超）が発生した場合に限られています。
一番手間のかかる床下浸水の除去には保険の適用がされないという保険が
ほとんどなので、災害時には浸水防止や下水道からの逆流防止などの
対策を講じる必要があります。

ハザードマップなどを確認して、被害を受けそうな地域はもちろん、
もしもの時に備えて、改めて火災保険を見直していただきたいです。

■火災保険で支払われる付随費用
家屋の復旧など被害を受けた物件自体だけでなく
・被害を広げないための仮復旧作業
・損害の調査費
・がれきの撤去や処分費用
・残存物の撤去費用
・清掃費用　など
一定の割合を限度として支払われる可能性があるので、
ぜひ活用していきましょう。

■雨漏り、吹き込み・染み込み等の場合
台風被害で意外と多い「雨漏り」「吹き込み・染み込み」。
これらはサッシのすき間や老朽化した屋根、壁のすき間
屋上防水の劣化箇所などから発生した事故性の認められない被害なので
火災保険約款では、免責とされています。
ただし、強風によって屋根などが破損し、
そこから生じた雨漏りなどは「風災」と処理され、保険金が支払われます。

■近隣民家や車両に被害が出てしまった場合
台風により、破損した物件の屋根やひさし、アンテナなどが飛び、
近隣民家や車両に被害を与える事故もあります。
実はこうした加害事故は物件をきちんと使用・維持・管理していれば
法律上賠償責任は発生しません。

また
■物件が被災し、入居者が居住困難になった場合
以上も、復旧までの宿泊費などを家主が負担する義務はなく、
法律上賠償責任は発生しません。

とはいえ、被害を受けた人との関係性もあるので、
責任は自分にあるのだと思い込みすぎず、
お互いが納得する形で交渉することが必要です。

前述の通り、居住が困難になった物件では
当然家賃を回収することはできなくなります。
このような場合には家賃損失に備えて
「家賃補償保険」または「家賃保証特約」を
上乗せ補償として契約しておくべきでしょう。

災害は避けられないもので、どうしても損失も出てしまいます。
しかし、このことが原因ですべてを失うことは、
きちんと備えていれば、避けることができます。

現在加入している火災保険も見直しつつ、
必要な補償をしっかりと契約しておきましょう。

空気が乾燥しだすこれからの時期、徐々に火災発生の数が多くなってきます。
実は火事が多いのは２月から春にかけての『乾燥』『強風』が重なる時期。
今から対策をしても十分間に合います。

 👿 火事を出せば、七代先まで恨まれる… 👿 

という言葉があるように、火事で負った被害は取り返しがつきません。
大切な物件はもちろん、入居者の方みなさんが安心して過ごせるような
被災防止の設備はちゃんと整っていますか？

今回は火災の恐ろしさや発生状況をお伝えするとともに、
今確認しておきたい火災防止設備のアレコレについてお知らせいたします。

令和元年9月消防庁が発表した「平成30年（１～１２月）における火災状況」を見ると
出火件数は年々減少しているものの、総出火件数は、37,981件。
そのほとんどが建物火災で20,764件発生しています。
総出火件数の37,981件を出火原因別にみると、
「たばこ」3,414件(9.0%)、「たき火」3,095件(8.1%)、「こんろ」2,852件(7.5%)、「放火」2,784件(7.3%)、「放火の疑い」1,977件(5.2%)の順となっています。

・老化に伴う認知機能の衰え、行動力低下に起因する逃げ遅れ
一番はやはり身体能力の衰えによるものです。逃げ遅れはもちろん、
＞眼球の白濁によりガスコンロの青白い炎が視認しづらい
＞嗅覚、聴覚、温感冷熱の感覚が衰え、異変に気付かない
ということもありコンロやこたつによる着衣着火で命を落とす方もたくさんいます。
就寝時に火災に気付かず、逃げ遅れる人も多くいます。

また動くのがおっくうになり、自分の居場所の周りに物を集めるので、
火災が発生しやすく、燃え広がりやすい状況を作りがちです。

・古いタイプの器具を使い続ける、使い方を誤ることによる火災発生
最新の製品や住宅の構造は火災予防の規定が厳しいですが、
ずっと愛用してきた火災予防が十分ではない旧式の製品を
使い続ける高齢者も多いです。
また「大丈夫だろう 🙂 」で、こたつに洗濯物を入れて乾かしたり、
布団の近くに暖房器具を寄せたり、
最近では在宅酸素療法に使用される携帯用液体酸素にタバコの火が引火して
一気に火が燃え広がる例も多々報告されています。

■大家ができる、物件の火災防止策
●設備点検をしっかりする！
・火災報知器
全国の設置率は82.3%（平成30年6月時点）。
設置されることで死者数も４割減となったというデータもあります。
また新築住宅に火災報知器の設置が義務付けられてから10年以上経過しています。
・点検ボタン、ひもをひっぱるなどして作動確認
・埃を拭きとる
・設置から10年以上経っているなら、本体の交換も考える
など対応していきましょう。
・スプリンクラー
スプリンクラーの点検については、
水源など多くの場所をチェックしなくてはいけないため、
個人では難しいです。
防火設備をチェックしてくれる
業者、管理会社にまとめて依頼したほうが良いと思います。
・消火器
各戸にお配りするのもよいかと思いますが、
共用部に配置している物件が多いのではないでしょうか。
消火器の一般的な使用期限は10年。
以後3年ごとの水圧点検が必要ですが、
できれば、廃棄して新しい消火器を配置、
消火器格納箱も新設してみると住民の方の防火意識も高められるかもしれません。

ほかにも
・上下水道などの配管まわりがしっかりふさがれ、火が回ることがないか
・防火扉や非常扉の前、避難経路に荷物が置かれたり、ふさがれていないか
・ベランダに物やゴミが置かれ、避難の妨げになっていないか
など建物の状態もチェックすることで、物件の環境も改善できます。
放火対策として、防犯カメラの設置、ゴミ捨て場の見直しも行うと良いでしょう。

●大規模修繕は「防災」を見直すチャンス
消火設備の設置を改めて見直すと同時に、
網入りガラスや防火クロスなど、
防災対策となる建材を取り入れていきたいところです。

●入居者、利用者に注意喚起
これから火災が多くなる時期であること
暖房器具やコンロに注意が必要なことを意識させることがとても大切です。
高齢者の多い物件ならば、チラシを配り、入居者の住まいの状況なども
把握しておくと、いざという時に役立ちます。
また「民泊」では、ゲストが文化の違う国でコンロやストーブを使うので、
あらかじめ火器、電化製品の使い方や
もしもの時の通報の仕方などをきちんと説明することが大切です。

避難経路や消防設備を実際に使っての消防訓練も大事。
設備に慣れる、避難経路を意識し共用部分の使い方を改善することも
できますし、居住者同士のコミュニケーションの向上にもつながるので、
積極的に実施していきたいです。
参加できなかった人に対しても、お手紙や回覧板を使うことで、
定期的に意識してもらいましょう。

■停電を経験した人の割合（全体：70％）
・地震被害：85％
・水害被害：69％
・台風被害：69％
■断水を経験した人の割合（全体：43％）
・地震被害：64％
・水害被害：43％
・台風被害：29％

東日本大震災（2011年3月11日）の場合、ライフラインの復旧に
【電気】1週間　【水道】3週間　【ガス】5週間
かかっています。
地面の下を通る水道・ガスにはなかなか手が付けられないず、
安全を確認しながらの復旧になるので、
ガスはなかなか直らないようです。

西日本豪雨（2018年7月8日）の場合、ライフラインの復旧に
【電気】1週間　【水道】3週間　【ガス】5日
かかっています。ガスは大きな被害がなく、回復が早いようです。

どちらの場合も「水道」が回復するまで、時間がかかるのが分かります。
断水経験者が困ったことは、
「自宅の水洗トイレが使えない」38.5％
「飲み水の入手｣37.4％、
といった、どちらも生活するのに欠かせないもの。

停電経験者が困ったことは、
「停電、計画停電などで自宅の電気が使えない」31.2％、
「スマホの充電、電源の確保ができない」20.4％
「空調機器が使えない（冷房・暖房・扇風機など）」17.7%
「TV、ラジオ、スマホでの情報収集」14.4%
など、安全面を確保するために必要なことが多いようでした。

各個人で行う準備として、備蓄対策や防災グッズはもちろん必要ですが、
マンション側として、用意できるものはどんなものでしょう。

実際に災害に合った方が今後住むうえで必要だと思っていることは
以下のものがあげられています。

災害に合われた方がよく言うのはひとつのライフラインに頼りきりにならないこと。
オール電化のおうちだと、電気が回復するまで、
なにもできないかも？と不安になりますよね。
逆にガスが回復しなかった時には、ホットプレートが役立ったという人も多いです。

また、もし水道が大丈夫でも、
電気で動くポンプにより水を送っているところは
電気が回復するまで給水できませんし、
ガス機器の中にも電源を必要とするものだと、電気が回復するまで使用できません。

こうした問題をフォローアップするためには、
マンションの設備を強化することは避けられません。

• 非常用電源を設置する（自家用発電機、蓄電池など）
• 自然エネルギーを活用した発電設備を設置する（太陽光発電など）
• 地下水槽（防火水槽や雑用水槽）を設け、
  災害時に汲み上げる非常用小型ポンプや濾過装置を常備しておく。
• 受水槽に緊急遮断弁と感震器を設け、地震時における水源の流出を防ぐ。
• 受水槽内の隔壁を工夫し、給水車からの補給対応をはかる。
• 受水槽に非常用取水栓を取り付け、取水できるようにする。　など

管理会社任せにせず、緊急時に自物件の入居者に対し、
どういうことをすれば、設備を活用してもらえるかも、確認しておきましょう。

また、建物への要望では、地震対策として
「倒壊しない強固な構造」75.3％
「揺れによる室内の被害を抑える配慮」67.0％、
台風対策として
「飛来物に対する配慮がある（窓にシャッター等）」59.3％
「飛散に対する配慮がある（屋根の固定方法等）」55.2％
などとなっています。

■雨戸のガタツキをチェック
台風など風を伴う災害の場合、窓割れの被害が多いです。
その被害を守ってくれるのが雨戸になるのですが、いざというときに
閉められない…ということも。
■ベランダの片付け
物干しざおや鉢植えなども危険ですが、粗大ごみや放置物があると、
自分の部屋だけでなく、他の部屋・物件に被害を与える可能性もあります。
この時期をきっかけに注意勧告をすることも一つの方法です。
■雨どいの掃除
枯れ葉などが詰まっていて排水溝に流れないと地形によっては
家屋への浸水、雨漏りの原因になることがあります。
■屋根・外壁の補強
屋根や壁のひび割れ、剥がれがあると、雨漏りが深刻になるかもしれません。
剥がれたタイルや板壁が飛んでいくことも非常に危険です。
あくまで一時的な補強ならば板やコンパネでもできますが、
早めに業者へ頼んで修繕したほうが良いでしょう。
■エントランスを守るため土嚢を敷き詰め、ガラス戸をカバー！
エントランスが水びだしに！とならないよう、
台風が来る前にはガラス戸を段ボールなどでカバー。
足元は土嚢を敷き詰め、対策したほうが良いです。
水で膨らむ土嚢もありますので、利用していきましょう。

その他、入居した方へ防災グッズをプレゼントしたり、
更新してくれた人に水やインスタント食品、備蓄品をプレゼントしたりして、
大家さん自ら防災を呼びかけることもGOODです。

入居者さんはもちろん、物件も大きな被害をうけないように
日頃から防災について、主導していきましょう。