＜相続法改正＞不動産が招く相続トラブルでもお話させていただきましたが、
2019年、７月１日、大規模な改正となった民法の相続法部分が施行されました。

家主様にも大きくかかわってくる改正の概要を今回はお伝えします。

相続法改正は大きく分けると以下の６つに分類します。
①配偶者の居住権を保護するための方策（4/1より施行）
配偶者が相続財産である建物に居住していた場合、
その配偶者の生活の基盤を守るため、新しく２つの権利が創設されました。
■配偶者短期居住権
存命の配偶者が相続開始時に相続財産である建物に居住していた場合、
遺産分割終了までの間、無償でその居住建物を使用できる。
■配偶者居住権
配偶者の居住建物を対象として、
原則として終身配偶者にその使用を求める法定の権利。
遺産分割協議、遺言により設定ができる。

配偶者居住権は原則として
・被相続人が所有した建物に配偶者が居住している
・配偶者以外の者と共用になっていない　ことが条件になります。

配偶者にとってはメリットの大きい制度ですが、
所有権を相続した場合と異なり、居住権を売却することはできません。
また修繕費などの必要費についても、所有者と調整しなければいけないなど、
デメリットもあるので、注意が必要です。

②遺産分割に関する見直し等
■遺産分割前の預貯金の払戻し制度
預貯金についての遺産分割の成立前に一定額の払い戻しができる。

相続人は遺産に属する預貯金の内、相続開始時の残高の三分の一に
各相続人の法定相続人の法定相続分を乗じた額については
金融機関に対し、単独で払い戻しを求めることができます。
ただし、その額は預貯金のある金融機関ごとに150万円が限度となっています。

③遺言制度に関する見直し
■自筆証書遺言の作成について
財産目録を自書によらず作成することが可能。
PCを使って、管理・作成することが容易に。

ただし、財産目録の全てのページに遺言者の自書による署名と押印が必要になるなど
形式的な要件はクリアする必要があります。

■自筆証書遺言の保管制度
遺言書を法務大臣の指定を受けた法務局で保管することができる。

紛失や相続人による隠匿など、効力が発揮できないこともあった遺言書。
遺言者本人が法務局の窓口で手続きをすれば、
遺言書を預かってもらうことができるようになりました。
保管された遺言書は検認の手続きが不要になるため、
受贈者、相続人の負担が減りました。

■遺言執行人についての改正
・遺言執行の妨害禁止を請求することができる
など遺言執行人の権限を強める改正や
・相続人に対する遺言内容・遺産内容の通知義務
など遺言執行人に課せられた義務が増えている部分もある。

また遺言執行者を第三者に委託することが容易になりました。
ただし、遺言執行者の権利義務については
規定追加の2019年７月１日よりも前に作成された遺言には適用できません。
ただし、遺言執行者の就任日がそれ以降であれば、適用されます。

④遺留分制度に関する見直し
■生前贈与の範囲についての改正
相続人の贈与については、相続開始前の10年間に限り、
遺留分を算定するための財産の価額に算入される。
ただし、当事者双方が遺留分権利者に損害を加えることを知っていて
贈与した場合は、これまでと同様遺留分の対象とならない。

これまでは、期限の際限なくさかのぼって、遺留分の対象となっていましたが、
それが大きく変わりましたので、改めてチェックをしておいてください。

⑤相続の効力等に関する見直し
相続財産の取得方法に関わらず、法定相続分を超える権利を相続した者は、
法定相続分を超える部分について第三者に対抗（権利を主張）するには、
・登記
・登録
などの対抗要件が必要になる。

遺言で取得しようが遺産分割協議で取得しようが、
不動産であれば登記、預貯金であれば名義変更等を行わなければ、
債権者等の第三者に対抗できなくなります。

例えば、遺言がある場合でも、早期に登記を備える手続きを行わないと、
相続人の一部が自らの相続登記をして第三者に売却してしまうなどした場合には
対抗できないことになるので、相続開始後早期に手続をする必要があります。

⑥相続人以外の貢献を考慮する方策
相続人以外の被相続人の親族（6親等内の血族、配偶者、3親等内の姻族）が
被相続人の療養看護等を行った場合、一定の要件のもとで相続人に対しても
金銭(特別寄与料)を請求することが認められることとなりました。
例えば
・無償の療養看護、介護
・無償の不動産などの財産管理、事業のサポート
・被相続人の財産の維持、または増加に貢献
などを行った親族については認められることになります。

特別寄与料の金額と請求は、原則として当事者間での協議で決まります。
協議で解決できない場合は家庭裁判所に決定してもらうことができます。
ただし、・相続開始（亡くなったとき）と相続人が誰かを知ったときから6ヶ月以上
あるいは・相続開始から1年以上経過した場合、
家庭裁判所に決定してもらうことはできません。

家庭裁判所に決定してもらう場合には、証拠を提出したほうが確実です。
介護日記、関連する出費のレシート、被相続人とのメールなどのやり取りや
お礼の手紙などもあればしっかり保管しておきましょう。

約40年ぶりに改正されたとあって、
内容としては現代の人々に寄り添った形になっています。
自分の相続だけでなく、親や親族の相続についても
これを機会に見直してみてはいかがでしょうか？

前回もご紹介致しました、2020年4月1日から施行される改正民法。
それによって、「連帯保証人の保護」に関する改正により、家賃債務保証の利用増加が予想されます。
今回は、法改正の背景を含め保証の仕組みや取引する際の注意点について、より詳しくご紹介致します 😆

◆連帯保証人保護の極度額が逆に尻込みさせる要因に
一般的に「連帯保証人といえば、青天井の保証義務を負う怖い存在」というイメージではないでしょうか。
実際に保証人の財産差し押さえや、破産するといった例も少なくはありません。
こうした事態を防ぐため、今回の民法改正で、個人が連帯保証人になる場合は保証の上限を示す【極度額】の設定が義務化されました。
「連帯保証人を保護する改正」でリスクは軽くなるが、なぜ成り手が減るのでしょうか 🙄
「これまでの賃貸借契約書には、保証の範囲が記載されないために、いくら請求されるかは頭になく、保証する意識が薄いまま引き受けていたケースがほとんどです。
新ルールで、家賃の数年分、何百万円という金額が明示されると『そんなに払えない』と腰が引けてしまうと見られています。
その結果、法人である家賃債務保証会社（以下、保証会社）が連帯保証人の肩代わりをする「機関保証」が増えるというわけです。
賃貸借契約にかかる連帯保証の形態はすでに約8割は機関保証です。人間関係の希薄化や、高齢の保証人の支払い能力に不安を持つオーナーさんの増加も背景にあります。民法改正で機関保証の利用がさらに加速し、地域によっては100％ちかくになると予想されています。

◆機関保証は2種類。いずれも保証内容の把握が大切
滞納が発生すると、保証会社がオーナーさんに滞納家賃を支払った後、入居者に督促して未払い家賃の改修を行う仕組みです。保証料は入居者が一般的で、オーナーさんや管理会社は経費をかけずに滞納リスクと督促手間を軽減できます。さらに、機関保証には「一般保証型」と「支払い委託型」があります。
「一般保証型」 ➡ 滞納した場合のみ発生し、オーナーさんや管理会社が滞納を自ら確認して保証会社に代位弁済の請求をする方式。
「支払い委託型」 ➡ 家賃が保証会社の口座に入り、滞納の有無にかかわらず、保証会社が家賃を全額立て替えてオーナーさんに支払う方式。

保証対象者は保証会社によって異なり、滞納家賃が基本だが、原状回復費用、控訴費用が含まれるケースもあり、入居者が亡くなった場合の残置物処理費などがあります。保証料の設定も様々です。「初回費用+更新料」のパターンが中心で、初回は家賃の30～100％、その後1年ごとに1～2万円と幅が大きくなります。「初回家賃の50％+1年ごと1万円」のケースが多いですが、「初回2万円、更新後は家賃の1％を毎月」「初回契約時のみ」などのバリエーションもあります。
 💡 管理会社に契約義務を任せている場合でも、オーナーさん自身が保証会社と契約を結ぶ当事者になるので、契約書の内容を読み込み、保証内容、滞納発生時の手続きなどを把握しておくことが大切です。

◆オーナーさんは会社を選べない？契約における注意点とは
オーナーさんのメリットが大きい機関保証ですが、オーナーさんは「保証会社を選べない」「直接契約できない」という声も聞きます。まず、保証会社は、借主と接点の多い元付の管理会社、客付けの仲介会社と代理店契約を結ぶなどして提携しており、オーナーさんと直接的な取引はしないケースが多くあります。管理会社や仲介会社側から見ると、損害保険の代理店になるのと同様に、保証契約を取ればマージンが入るので、極力一本化したいところです。そこで手続きも慣れた保証会社を使ったほうがスムーズに行くということなのです。こうした理由から、ほとんどの場合、オーナーさんは管理会社の指定する保証会社以外を選べません。ただ、今後利用が増えれば、公平性を図り選べるようになる可能性もあります。

【自主管理オーナーさんの場合】 ➡ 空室が出たときに複数の仲介会社に客付けを依頼して幅広く集客します。そこから入居者を決めた仲介会社が提携している保証会社と契約するように促されるケースが多いでしょう。そのため、自主管理オーナーさんは保証会社を直接選んで契約できないことが一般的だといいます。
💡 数は少ないが自主管理オーナーさん向けの保証サービスを展開している保証会社もあります。また、自主管理でも資産管理法人を作っていれば、代理店契約できるケースもあります。

しかし、自主管理オーナーさんが一般保証型で複数の保証会社と契約している場合は、面倒な点も！！
➡ 「滞納が発生して保証会社に代位弁済を請求するまでの告知期限が定められており、最短1週間程度～1・2ヶ月までとまちまち！うっかり期限を過ぎれば保証されない事態も 😥 
保証会社の数が多いほど手続きが煩雑になります。」
💡 こういった点が不安な場合、支払い委託型を選べば解消されます。

◆保証会社をどう選ぶか信頼できる会社の見極め方
保証料が低い保証会社の方が入居者はつきやすいと考えがちだが、金額大小で決めるのはおすすめできません。保証料が低く、審査が甘い会社は「滞納に対する代位弁済額を減らすために強引な督促をしたり、短期間で立ち退きを迫ったりするケースが少なくない」という指摘もあります。　
また、同じようなサービス内容でも、中身が大きく異なることもあります。
例えば、原状回復費用だけでも、金額の上限が家賃の2ヶ月以内など短いケースもあれば、24ヶ月まで大丈夫という会社もあります。中身をじっくり比較するのも大事です 🙂
信頼できる会社を見極める一つの指標に国交省の「家賃債務保証業者登録制度」が挙げられます。これは、2010年前後に保証会社が相次いで倒産した教訓を踏まえ、保証業務の適正な運営と賃借人や家主の利益保護のために2017年から始まった制度です。
財務状況の定期報告などの基準を設け、違反した場合に指導、勧告を行います。
機関保証の仕組みをつかみ、積極的に活用してはいかがでしょうか。
ぜひ、ご参考までに 😆 

シニア世代が賃貸暮らし？理由と長期入居の糸口でもお伝えしましたが、
賃貸住宅に移り住み、なおかつそのまま、「終の住処」とする人が
今後どんどん増えてきます。

「家賃の滞納」「孤独死」「室内での事故」「遺留品の処理に困る」など
不安はつきませんが、すでに避けては通れない問題となってきています。

今回は、自物件を「終の住処」とするであろう高齢者が入居する時の対応として
「終身建物賃貸借事業」についてご紹介します。

「終身建物賃貸借事業」とは
高齢の単身者あるいは夫婦世帯等が最期まで安心して賃貸住宅に
住み続けられるよう考えられた制度です。

そこで、2018年9月、終身建物賃貸借事業の活用を推進するために
制度の改正が行われました。
主な改正は以下の通りです。

・申請の際、付近見取図、配置図、建物の登記事項証明書、
法人の登記事項証明書等の添付書類を不要とする。

・既存の建物の段差や階段の寸法に関するバリアフリー基準を削除する。

・セーフティネット住宅でも終身建物賃貸借事業の活用を促進するため、
9m2以上のシェアハウス型住宅について、
セーフティネット住宅と同様に終身建物賃貸借事業に活用できることとする。

・高齢者居住安定確保計画を定めている都道府県および市町村は、
認可基準として設備基準、バリアフリー基準を強化または緩和できることとする
（現行では床面積のみ可）。
※高齢者居住安定確保計画とは、各自治体が定める、
高齢者が住まいを安心して確保できるようにするための計画
 
終身建物賃貸借物件は各自治体で認可しており、
また、改正で都道府県知事が必要と認める書類の提出が必要になりました。

情報としては平成30年（2018年）９月以降のものか確認し、
市町村の担当課へ一度問い合わせて見ましょう。

制度としては、引き続き試行錯誤という段階ですが、
今後、高齢者を受け入れざるを得ないケースも多々出てくるでしょう。
オーナーさんと入居者どちらも、安心できる提案として、
物件やターゲットの状況によっては活用していきたいですね。

「子育てをするなら絶対持ち家！ 😉 」
「マンションより一戸建てがいい～ 🙂 」
という声はよく聞きます。

上下左右の友人に迷惑をかけることがない
子どもが二人いると、部屋が足りない
持ち家なら、子どもが汚しても大丈夫

子育ての理想の住まいを叶えてくれるのは、一戸建てのマイホーム♬
という、俗にいうマイホーム神話、実はもう過去のこと。

少子化、ライフスタイルによって住まいを変えたい、
近所とのつながりを重視しない
賃貸のマンションを選択肢に入れる子育て世帯は増えているんです。

今回は、子育てにふさわしい賃貸物件はなにかを考え、
空室対策に生かせるか、調べてみました。

■広さは３LDK以上希望。でも、場合によれば２LDKも対象に
四人家族がストレスなく、暮らすには４LDKくらいの広さが必要ですが、
賃貸のマンションでこの条件に当てはまる物件はほぼありません。

ただ、三人家族、あるいは一人部屋がまだ必要ない幼児であれば、
３LDKもしくは、壁がなく、子どもが見守れる２LDKも需要があります。
中にはふすまなどをとって、２LDKにして暮らす子育て世帯もあるようです。

■１階が理想の部屋に！
「走っちゃだめ」「物を落とさないで」と子供にいっても、
なかなか難しいこともあります。
どうしても階下の人に迷惑をかけることもあります。
１人暮らしの人には避けられがちな１階なら、階下に気を使うことがなく、
万が一の災害時にもすぐ外に避難できます。
荷物やベビーカーを上げる必要がないのも、いいです。
ベランダからの転落事故の心配もありません。

ただセキュリティ面が心配なのは１人暮らしと一緒。
せめてモニター付きインターホンはつけてほしいです。

■和室が子どものプレイルームに
赤ちゃんがいる家庭では、
クッション性のある畳の上を寝室があると便利です。
おむつ替えをしたり、一緒に寝たり、ハイハイもできて、
プレイルーム代わりになります。

■駅から離れてもいい、と言える環境を
駅から離れると、静かで落ち着いた住環境が広がります。
子育てにはちょうどいい環境さえあれば、
駅近物件でなくても、需要はあります。
利便性のよいバス停があれば一番ですが、
なにもなければ、駐車場は欲しいところです。

★子育てに配慮した賃貸物件には補助もあり！！★
自治体によっては、子育て世帯家族の生活向上のために行った
リフォームについて、補助を出すところもあります。

例）大阪市子育て世帯等向け民間賃貸住宅改修促進事業
子育て世帯等の入居促進を目的とした改修工事を行う
民間賃貸住宅オーナーに対して、
一定の要件を満たす改修を行った場合に、改修工事費の一部を
最大75万円/戸まで補助します。

■補助の対象となる要件
①子育て世帯等の居住用としていずれか１つの工事を含む
・居間を含む間取りを変更
・居間または寝室における窓の断熱改修工事
・外壁、屋根。居室における天井または床の断熱改修工事
・一定の要件を満たすユニットバスの新設・改良工事
②以下の全ての子どもの安全対策措置を行うこと
・居間及び玄関ドアにおける指はさみを防止するための措置
・居間のコンセント部における感電を防止する措置
・居室の吊るし戸、棚等における地震対策のための措置
③昭和５６年６月１日以降に着工した建物であること
④床面積が40平方メートル以上
⑤住戸に台所、水洗便所、収納設備、
　 洗面設備及び浴室（浴槽を備えていること）を備えたもの
⑥他の補助制度により国又は他の地方公共団体等から補助を受けていないこと

申請受付期間は平成31年２月８日（金）（必着）

まだまだ時間はあるので、自分の物件が
子育て世帯のニーズに当てはまりそうだ、と思うならば、
ターゲットを見据えた改修工事も考えてみると良さそうですね。

国土交通省は２０１７年度
高齢者、子育て世帯、低所得、障がい者など
住宅を確保することが困難な住宅確保要配慮者を支援する
「住宅セーフティネット法」の改正法案を閣議決定しました。

シングルマザー、シングルファザーの今時住まい
「エイジングインプレイス」シニアの賃貸を考える
ニーズ増！元気な高齢者の安心住まい
でもお伝えしていますが、
賃貸を借りる人は「若いシングル」「新婚さん」というイメージもありますが
時代と共に「低所得者」「高齢者」「ひとり親世帯」など
さまざまな理由とリスクを抱えた借人が多くなっています。

今回は「住宅セーフネット法」の改正内容と
オーナーとしてこれからどう動けばいいか考えていきます。

今回の改正案は主に以下の内容となっています。

●要配慮者向け賃貸住宅の登録制度が開始（今年度秋ごろ）
要配慮者であることを理由に入居拒否をしない賃貸住宅
（床面積、構造及び設備、家賃他条件が国土交通省令で定める基準に沿ったもの）を
都道府県に申請し、登録すると、その情報を国と都道府県が共有。
要配慮者に向けて、情報提供をします。

・家賃債務保証料の補助がある「専用住宅」
家賃や家賃債務保証料については
賃貸住宅の空室を要配慮者に限定した専用住宅として登録した場合、
自治体と国とが折半する形で家賃は最大4万円、
家賃債務保証料は最大6万円まで補助されます。

専用住宅の登録は一戸単位からでも可能。
また、必ずすべての要配慮者を対象としなくてもよく、
高齢者のみとか子育て世帯のみなど選択することができます。

・要配慮者とオーナー・部屋をマッチングさせる「居住支援法人」
空家・空き部屋を保有している家主と入居したい要配慮者の
円滑なマッチングを担う「居住支援法人」が新設されます。
居住支援法人は、自治体にある居住支援協議会の活動の核になる
団体と位置づけられ、都道府県から指定を受けます。

福祉系NPOや社会福祉法人、CSR活動を行う一般企業、
そして不動産会社が居住支援法人の役割を担い、
要配慮者の相談窓口、登録住宅の情報提供、入居後のフォロー、
そして家賃債務保証事業も行います。

・代理納付で生活保護受給者を受け入れやすくなる
要配慮者向け賃貸住宅を登録することにより、
生活保護受給者に対する住宅補助費が直接貸主に支給される
「代理納付」の推進が期待されています。
居住支援法人の新設によって入居後の見守りサービスなどをケアすることにより、
居住の安定を図ることが可能。
さらに登録した住宅の賃貸人から受給者が家賃滞納を起こしそうな場合は、
家主側から代理納付への変更に関する通知を福祉事務所にできます。

・改修についての補助
バリアフリー化など一定の基準を満たす改修については
１戸上限５０万円の補助。
耐震改修や空き家を要配慮者向けのシェアハウスに転用するなど規模が大きい場合は
１戸100万円の改修費が国から受けることができます。

さらに都道府県に申し込めば、同額の改修費用補助がでるため、
最大１戸あたり200万円の補助を受けることも可能です。

ひとことに住宅確保要配慮者といっても、
そのライフスタイルや状況はそれぞれ 😕 

どういう入居者をイメージして、どんなバリアフリーを設置するか 😕 
家賃の滞納が起こらないために、どんな支援を利用するか 😀 
自分の物件に合う入居者は高齢者なのか子育て世帯なのか 😐 

まずは入居者をイメージした「専用住宅」化をめざすと、
居宅支援法人の協力も得やすくなるでしょう。
借主もオーナーも幸せになるマッチング 😉  🙂 が
住宅確保配慮者の長期入居のカギになるはずです。

参考：国土交通省　民間賃貸住宅
（今回紹介した内容はまだ反映されていませんが、
相談できるお問合せ先などが掲載されています）