前回の記事で、【新型コロナウイルスの影響で賃料が払われなくなったら…】を
ご紹介致しましたが、
「住居確保給付金」制度の支給条件の緩和ほか、申請方法が増えるなど、
より多くの人が使いやすくなりました。

家主様も、改定規約を把握していただき、
お困りの入居者様にご提案するなど、今後の参考にしていただければ幸いです。

追記：4月30日から
これまで必要だったハローワークへの求職申し込みの条件を撤廃されます。
詳しくは厚生労働省HPをご確認ください。
https://www.mhlw.go.jp/index.html

前回紹介した規約内容は
【住居確保給付金を受けることができる条件】
1、離職等により経済的に困窮し、住居喪失者又は住居喪失のおそれがあること。
2、（1）申請日に65歳未満であって、かつ
  　（2）離職等の日から2年以内であること。
3、離職等の日において、その属する世帯の生計を主として維持していたこと。
4、公共職業安定所（ハローワーク）に求職の申し込みをし、誠実かつ熱心に常用就職を目指した求職活動を行う事。
と外出自粛を呼びかけられている今、なかなか厳しい条件もありました。

しかし現在は広く、いろいろな方が活用できる内容となっています。

【変更される条件（支給対象者が拡がる）】  
2、
(1)2020/4/1~：65歳未満という条件が撤廃された。
(2)2020/4/20~：給料等を得る機会が該当個人の責に帰すべき理由、
当該個人の都合によらないで減少し、離職又は廃業には至っていないがこうした状況と同程度の状況にある方も支給対象に含める。

また以前はハローワークでの申し込みが必要でしたが、
受給者の求職活動要件を緩和しました。
・月4回の自立相談支援機関への相談については、面談が原則であるが、
　勤務状況や地域の感染状況等により来庁が困難な場合は、
　電話等の手段により状況を報告させるとともに、
　給与明細の郵送をもって収入の確認にかえることができます。
・「月2回以上の公共職業安定所の職業相談等」及び「週1回以上の応募又は面接」について各自治体の判断によって回数を減ずる又は免ずることができます。
※その他に収入状況など条件があります。詳しくは区市町村の窓口で確認しましょう。

 💡 注目すべき点は
4月20日以降の申請分では、「離職後2年以内」の人だけでなく、
具体的には、勤めていた会社の休業や、子どもの休校などで仕事ができず、家賃支払いの目処が立たない人にも給付されるようになります。
2020/04/20〜は離職していない方も対象に加わります。
【住居確保給付金の制度】は、雇用契約によらず、開業にかかる公的な許可・届出等のない就労形態である、いわゆるフリーランスの方も対象になります。
また、離職等から2年以内の方というのは、
申請日に離職・廃業中であることを求めるものではありません。

  ➡ 例えば、2年以内に離職した方が、
離職後に生計を維持するためにアルバイト等で収入を得ている場合など、
現在就労していても、
2年以内の離職等を契機として経済的な困窮状態が継続している方であれば、
申請日の属する月の所得が収入基準額を下回るなど条件を満たすと
住居確保給付金を申請できます。

『緊急事態宣言』が出され、今後も更なる補償などがいつでてくるやもしれません。常に最新の情報を意識して把握しておきましょう。
住居確保給付金は今日現在でもすでに利用できる制度です。
必要な場合は迷わず利用をおすすめ致します。不要なトラブルなどを避けるためにも、ぜひお困りの入居者様にもお知らせください。

新型コロナウイルス感染症の広がりは止まらず、ついに５月６日まで
東京、埼玉、千葉、神奈川、大阪、兵庫、福岡に緊急事態宣言が発令されました。

ご自身やご家族、入居者の健康はもちろん心配ですが、
入居者の中には仕事がなく、収入がなく、
切迫した状況に置かれている方も多くなっているようです。

😥 家賃を一時的に減らしてほしい
😡 こんな状態で家賃なんか払えない！
といった要望も今後増えてくるかと思います。

一部では
😉 こんな状態だし、家賃は払わなくても平気！
などと言っている人もいて、
大家さんにとってのコロナショックの対策も考えなくてはいけません。

今回は家賃滞納や減額交渉があった場合、どう対応すべきか。
また国の支援ではどういったものがあるのか、調べてみました。
（4/7現在）

■入居者に使ってほしい国の補助
〇住居確保給付金（家賃補助制度）
仕事を失った人のうち、住まいも失ったり、
家賃を払えなかったりする人に国や自治体が家賃を支給するものです。
・就職活動中
・原則として３か月間、最長で９か月間、受け取れる
・世帯の生計を支えていたものの２年以内に仕事を失い、
　ハローワークを通じて求職の申し込みをしている
・世帯収入と預貯金に一定の基準にある（地域によって異なる）

〇生活保護制度
生活保護制度は収入減などで一時的に利用し、
収入が生活保護基準を超えて必要なくなれば、
利用をやめることもできます。
生活が立ち行かなくなるという状況でしたら、
一度自治体の窓口（福祉事務所）へ相談してもらってください

〇雇用保険制度
一定の要件を満たせば、雇用保険の基本手当（いわゆる失業手当）を受給できます。
内定取り消しなどで困っている新社会人は転職予定先からの証明があれば
請求できる可能性があります。

〇生活福祉資金貸付制度
各自治体の社会福祉協議会では、非正規労働者や個人事業主を含めた
・休業者向けの｢緊急小口資金｣（一時的な生活資金）
・失業者向けの｢総合支援資金｣（生活再建のための資金）
を無利子・保証人不要で実施しています。

〇新型コロナウイルス感染症による
　小学校休業等対応助成金・支援金
小学校等が臨時休業したため、子どもの世話を行うために
仕事ができなくなった子育て世代を支援するものです。
雇用する事業者の方向けとフリーランス向けの案内がありますので
詳しくは近隣公的施設へご相談下さい。
＜労働を雇用する事業主の方向け助成金内容＞

また今後も多くの支援・助成金が用意されると思います。
自分自身、入居者さんを守るためにも、
こうした情報提供をぜひしてあげてください。

■家賃滞納があった場合
収入減などの理由が合って滞納してしまう人の中には
誰にも相談できずに、パニックになってしまう人もいます。
こんな時に活用できるのが、上記に挙げた住居確保給付金です。
家賃滞納+退去はオーナー様にとっても、嫌な展開です。
入居者様の状況に合わせ、対応してあげることで苦難を乗り越えることもできます。

■家賃減額交渉があった場合
家賃減額については、安易に受けることはやめたほうが良いです。
いざ収入が安定したときも、そのことを知らせず、
家賃を元に戻させてくれないケースがあるからです。
まずはこれまで家賃の支払いに問題のない人であるかどうかきちんと確認し、
「定期借家契約」の対応という形で
期間限定の減額であることをはっきりさせておくのも一つの手です。
覚書、収入状況の報告などを義務付け、対応しましょう。

■早めの対応が一番！この２週間ほどで一気に世の中の動きが変化しています。
急に休みになってしまったり、仕事が立ち行かなくなったり、
なにをどうしていいか、困っている方はたくさんいるでしょう。

こうした機会にこそ、一度入居者様にご連絡やお手紙などの、
現在の状況をお伺いするとともに、
給付金などの情報をお伝えしてはいかがでしょうか？

特に自主管理をされている方は、
入居者の現状を一度把握しておいた方が良いと思います。

＜相続法改正＞不動産が招く相続トラブルでもお話させていただきましたが、
2019年、７月１日、大規模な改正となった民法の相続法部分が施行されました。

家主様にも大きくかかわってくる改正の概要を今回はお伝えします。

相続法改正は大きく分けると以下の６つに分類します。
①配偶者の居住権を保護するための方策（4/1より施行）
配偶者が相続財産である建物に居住していた場合、
その配偶者の生活の基盤を守るため、新しく２つの権利が創設されました。
■配偶者短期居住権
存命の配偶者が相続開始時に相続財産である建物に居住していた場合、
遺産分割終了までの間、無償でその居住建物を使用できる。
■配偶者居住権
配偶者の居住建物を対象として、
原則として終身配偶者にその使用を求める法定の権利。
遺産分割協議、遺言により設定ができる。

配偶者居住権は原則として
・被相続人が所有した建物に配偶者が居住している
・配偶者以外の者と共用になっていない　ことが条件になります。

配偶者にとってはメリットの大きい制度ですが、
所有権を相続した場合と異なり、居住権を売却することはできません。
また修繕費などの必要費についても、所有者と調整しなければいけないなど、
デメリットもあるので、注意が必要です。

②遺産分割に関する見直し等
■遺産分割前の預貯金の払戻し制度
預貯金についての遺産分割の成立前に一定額の払い戻しができる。

相続人は遺産に属する預貯金の内、相続開始時の残高の三分の一に
各相続人の法定相続人の法定相続分を乗じた額については
金融機関に対し、単独で払い戻しを求めることができます。
ただし、その額は預貯金のある金融機関ごとに150万円が限度となっています。

③遺言制度に関する見直し
■自筆証書遺言の作成について
財産目録を自書によらず作成することが可能。
PCを使って、管理・作成することが容易に。

ただし、財産目録の全てのページに遺言者の自書による署名と押印が必要になるなど
形式的な要件はクリアする必要があります。

■自筆証書遺言の保管制度
遺言書を法務大臣の指定を受けた法務局で保管することができる。

紛失や相続人による隠匿など、効力が発揮できないこともあった遺言書。
遺言者本人が法務局の窓口で手続きをすれば、
遺言書を預かってもらうことができるようになりました。
保管された遺言書は検認の手続きが不要になるため、
受贈者、相続人の負担が減りました。

■遺言執行人についての改正
・遺言執行の妨害禁止を請求することができる
など遺言執行人の権限を強める改正や
・相続人に対する遺言内容・遺産内容の通知義務
など遺言執行人に課せられた義務が増えている部分もある。

また遺言執行者を第三者に委託することが容易になりました。
ただし、遺言執行者の権利義務については
規定追加の2019年７月１日よりも前に作成された遺言には適用できません。
ただし、遺言執行者の就任日がそれ以降であれば、適用されます。

④遺留分制度に関する見直し
■生前贈与の範囲についての改正
相続人の贈与については、相続開始前の10年間に限り、
遺留分を算定するための財産の価額に算入される。
ただし、当事者双方が遺留分権利者に損害を加えることを知っていて
贈与した場合は、これまでと同様遺留分の対象とならない。

これまでは、期限の際限なくさかのぼって、遺留分の対象となっていましたが、
それが大きく変わりましたので、改めてチェックをしておいてください。

⑤相続の効力等に関する見直し
相続財産の取得方法に関わらず、法定相続分を超える権利を相続した者は、
法定相続分を超える部分について第三者に対抗（権利を主張）するには、
・登記
・登録
などの対抗要件が必要になる。

遺言で取得しようが遺産分割協議で取得しようが、
不動産であれば登記、預貯金であれば名義変更等を行わなければ、
債権者等の第三者に対抗できなくなります。

例えば、遺言がある場合でも、早期に登記を備える手続きを行わないと、
相続人の一部が自らの相続登記をして第三者に売却してしまうなどした場合には
対抗できないことになるので、相続開始後早期に手続をする必要があります。

⑥相続人以外の貢献を考慮する方策
相続人以外の被相続人の親族（6親等内の血族、配偶者、3親等内の姻族）が
被相続人の療養看護等を行った場合、一定の要件のもとで相続人に対しても
金銭(特別寄与料)を請求することが認められることとなりました。
例えば
・無償の療養看護、介護
・無償の不動産などの財産管理、事業のサポート
・被相続人の財産の維持、または増加に貢献
などを行った親族については認められることになります。

特別寄与料の金額と請求は、原則として当事者間での協議で決まります。
協議で解決できない場合は家庭裁判所に決定してもらうことができます。
ただし、・相続開始（亡くなったとき）と相続人が誰かを知ったときから6ヶ月以上
あるいは・相続開始から1年以上経過した場合、
家庭裁判所に決定してもらうことはできません。

家庭裁判所に決定してもらう場合には、証拠を提出したほうが確実です。
介護日記、関連する出費のレシート、被相続人とのメールなどのやり取りや
お礼の手紙などもあればしっかり保管しておきましょう。

約40年ぶりに改正されたとあって、
内容としては現代の人々に寄り添った形になっています。
自分の相続だけでなく、親や親族の相続についても
これを機会に見直してみてはいかがでしょうか？

前回もご紹介致しました、2020年4月1日から施行される改正民法。
それによって、「連帯保証人の保護」に関する改正により、家賃債務保証の利用増加が予想されます。
今回は、法改正の背景を含め保証の仕組みや取引する際の注意点について、より詳しくご紹介致します 😆

◆連帯保証人保護の極度額が逆に尻込みさせる要因に
一般的に「連帯保証人といえば、青天井の保証義務を負う怖い存在」というイメージではないでしょうか。
実際に保証人の財産差し押さえや、破産するといった例も少なくはありません。
こうした事態を防ぐため、今回の民法改正で、個人が連帯保証人になる場合は保証の上限を示す【極度額】の設定が義務化されました。
「連帯保証人を保護する改正」でリスクは軽くなるが、なぜ成り手が減るのでしょうか 🙄
「これまでの賃貸借契約書には、保証の範囲が記載されないために、いくら請求されるかは頭になく、保証する意識が薄いまま引き受けていたケースがほとんどです。
新ルールで、家賃の数年分、何百万円という金額が明示されると『そんなに払えない』と腰が引けてしまうと見られています。
その結果、法人である家賃債務保証会社（以下、保証会社）が連帯保証人の肩代わりをする「機関保証」が増えるというわけです。
賃貸借契約にかかる連帯保証の形態はすでに約8割は機関保証です。人間関係の希薄化や、高齢の保証人の支払い能力に不安を持つオーナーさんの増加も背景にあります。民法改正で機関保証の利用がさらに加速し、地域によっては100％ちかくになると予想されています。

◆機関保証は2種類。いずれも保証内容の把握が大切
滞納が発生すると、保証会社がオーナーさんに滞納家賃を支払った後、入居者に督促して未払い家賃の改修を行う仕組みです。保証料は入居者が一般的で、オーナーさんや管理会社は経費をかけずに滞納リスクと督促手間を軽減できます。さらに、機関保証には「一般保証型」と「支払い委託型」があります。
「一般保証型」 ➡ 滞納した場合のみ発生し、オーナーさんや管理会社が滞納を自ら確認して保証会社に代位弁済の請求をする方式。
「支払い委託型」 ➡ 家賃が保証会社の口座に入り、滞納の有無にかかわらず、保証会社が家賃を全額立て替えてオーナーさんに支払う方式。

保証対象者は保証会社によって異なり、滞納家賃が基本だが、原状回復費用、控訴費用が含まれるケースもあり、入居者が亡くなった場合の残置物処理費などがあります。保証料の設定も様々です。「初回費用+更新料」のパターンが中心で、初回は家賃の30～100％、その後1年ごとに1～2万円と幅が大きくなります。「初回家賃の50％+1年ごと1万円」のケースが多いですが、「初回2万円、更新後は家賃の1％を毎月」「初回契約時のみ」などのバリエーションもあります。
 💡 管理会社に契約義務を任せている場合でも、オーナーさん自身が保証会社と契約を結ぶ当事者になるので、契約書の内容を読み込み、保証内容、滞納発生時の手続きなどを把握しておくことが大切です。

◆オーナーさんは会社を選べない？契約における注意点とは
オーナーさんのメリットが大きい機関保証ですが、オーナーさんは「保証会社を選べない」「直接契約できない」という声も聞きます。まず、保証会社は、借主と接点の多い元付の管理会社、客付けの仲介会社と代理店契約を結ぶなどして提携しており、オーナーさんと直接的な取引はしないケースが多くあります。管理会社や仲介会社側から見ると、損害保険の代理店になるのと同様に、保証契約を取ればマージンが入るので、極力一本化したいところです。そこで手続きも慣れた保証会社を使ったほうがスムーズに行くということなのです。こうした理由から、ほとんどの場合、オーナーさんは管理会社の指定する保証会社以外を選べません。ただ、今後利用が増えれば、公平性を図り選べるようになる可能性もあります。

【自主管理オーナーさんの場合】 ➡ 空室が出たときに複数の仲介会社に客付けを依頼して幅広く集客します。そこから入居者を決めた仲介会社が提携している保証会社と契約するように促されるケースが多いでしょう。そのため、自主管理オーナーさんは保証会社を直接選んで契約できないことが一般的だといいます。
💡 数は少ないが自主管理オーナーさん向けの保証サービスを展開している保証会社もあります。また、自主管理でも資産管理法人を作っていれば、代理店契約できるケースもあります。

しかし、自主管理オーナーさんが一般保証型で複数の保証会社と契約している場合は、面倒な点も！！
➡ 「滞納が発生して保証会社に代位弁済を請求するまでの告知期限が定められており、最短1週間程度～1・2ヶ月までとまちまち！うっかり期限を過ぎれば保証されない事態も 😥 
保証会社の数が多いほど手続きが煩雑になります。」
💡 こういった点が不安な場合、支払い委託型を選べば解消されます。

◆保証会社をどう選ぶか信頼できる会社の見極め方
保証料が低い保証会社の方が入居者はつきやすいと考えがちだが、金額大小で決めるのはおすすめできません。保証料が低く、審査が甘い会社は「滞納に対する代位弁済額を減らすために強引な督促をしたり、短期間で立ち退きを迫ったりするケースが少なくない」という指摘もあります。　
また、同じようなサービス内容でも、中身が大きく異なることもあります。
例えば、原状回復費用だけでも、金額の上限が家賃の2ヶ月以内など短いケースもあれば、24ヶ月まで大丈夫という会社もあります。中身をじっくり比較するのも大事です 🙂
信頼できる会社を見極める一つの指標に国交省の「家賃債務保証業者登録制度」が挙げられます。これは、2010年前後に保証会社が相次いで倒産した教訓を踏まえ、保証業務の適正な運営と賃借人や家主の利益保護のために2017年から始まった制度です。
財務状況の定期報告などの基準を設け、違反した場合に指導、勧告を行います。
機関保証の仕組みをつかみ、積極的に活用してはいかがでしょうか。
ぜひ、ご参考までに 😆 

シニア世代が賃貸暮らし？理由と長期入居の糸口でもお伝えしましたが、
賃貸住宅に移り住み、なおかつそのまま、「終の住処」とする人が
今後どんどん増えてきます。

「家賃の滞納」「孤独死」「室内での事故」「遺留品の処理に困る」など
不安はつきませんが、すでに避けては通れない問題となってきています。

今回は、自物件を「終の住処」とするであろう高齢者が入居する時の対応として
「終身建物賃貸借事業」についてご紹介します。

「終身建物賃貸借事業」とは
高齢の単身者あるいは夫婦世帯等が最期まで安心して賃貸住宅に
住み続けられるよう考えられた制度です。

そこで、2018年9月、終身建物賃貸借事業の活用を推進するために
制度の改正が行われました。
主な改正は以下の通りです。

・申請の際、付近見取図、配置図、建物の登記事項証明書、
法人の登記事項証明書等の添付書類を不要とする。

・既存の建物の段差や階段の寸法に関するバリアフリー基準を削除する。

・セーフティネット住宅でも終身建物賃貸借事業の活用を促進するため、
9m2以上のシェアハウス型住宅について、
セーフティネット住宅と同様に終身建物賃貸借事業に活用できることとする。

・高齢者居住安定確保計画を定めている都道府県および市町村は、
認可基準として設備基準、バリアフリー基準を強化または緩和できることとする
（現行では床面積のみ可）。
※高齢者居住安定確保計画とは、各自治体が定める、
高齢者が住まいを安心して確保できるようにするための計画
 
終身建物賃貸借物件は各自治体で認可しており、
また、改正で都道府県知事が必要と認める書類の提出が必要になりました。

情報としては平成30年（2018年）９月以降のものか確認し、
市町村の担当課へ一度問い合わせて見ましょう。

制度としては、引き続き試行錯誤という段階ですが、
今後、高齢者を受け入れざるを得ないケースも多々出てくるでしょう。
オーナーさんと入居者どちらも、安心できる提案として、
物件やターゲットの状況によっては活用していきたいですね。

「子育てをするなら絶対持ち家！ 😉 」
「マンションより一戸建てがいい～ 🙂 」
という声はよく聞きます。

上下左右の友人に迷惑をかけることがない
子どもが二人いると、部屋が足りない
持ち家なら、子どもが汚しても大丈夫

子育ての理想の住まいを叶えてくれるのは、一戸建てのマイホーム♬
という、俗にいうマイホーム神話、実はもう過去のこと。

少子化、ライフスタイルによって住まいを変えたい、
近所とのつながりを重視しない
賃貸のマンションを選択肢に入れる子育て世帯は増えているんです。

今回は、子育てにふさわしい賃貸物件はなにかを考え、
空室対策に生かせるか、調べてみました。

■広さは３LDK以上希望。でも、場合によれば２LDKも対象に
四人家族がストレスなく、暮らすには４LDKくらいの広さが必要ですが、
賃貸のマンションでこの条件に当てはまる物件はほぼありません。

ただ、三人家族、あるいは一人部屋がまだ必要ない幼児であれば、
３LDKもしくは、壁がなく、子どもが見守れる２LDKも需要があります。
中にはふすまなどをとって、２LDKにして暮らす子育て世帯もあるようです。

■１階が理想の部屋に！
「走っちゃだめ」「物を落とさないで」と子供にいっても、
なかなか難しいこともあります。
どうしても階下の人に迷惑をかけることもあります。
１人暮らしの人には避けられがちな１階なら、階下に気を使うことがなく、
万が一の災害時にもすぐ外に避難できます。
荷物やベビーカーを上げる必要がないのも、いいです。
ベランダからの転落事故の心配もありません。

ただセキュリティ面が心配なのは１人暮らしと一緒。
せめてモニター付きインターホンはつけてほしいです。

■和室が子どものプレイルームに
赤ちゃんがいる家庭では、
クッション性のある畳の上を寝室があると便利です。
おむつ替えをしたり、一緒に寝たり、ハイハイもできて、
プレイルーム代わりになります。

■駅から離れてもいい、と言える環境を
駅から離れると、静かで落ち着いた住環境が広がります。
子育てにはちょうどいい環境さえあれば、
駅近物件でなくても、需要はあります。
利便性のよいバス停があれば一番ですが、
なにもなければ、駐車場は欲しいところです。

★子育てに配慮した賃貸物件には補助もあり！！★
自治体によっては、子育て世帯家族の生活向上のために行った
リフォームについて、補助を出すところもあります。

例）大阪市子育て世帯等向け民間賃貸住宅改修促進事業
子育て世帯等の入居促進を目的とした改修工事を行う
民間賃貸住宅オーナーに対して、
一定の要件を満たす改修を行った場合に、改修工事費の一部を
最大75万円/戸まで補助します。

■補助の対象となる要件
①子育て世帯等の居住用としていずれか１つの工事を含む
・居間を含む間取りを変更
・居間または寝室における窓の断熱改修工事
・外壁、屋根。居室における天井または床の断熱改修工事
・一定の要件を満たすユニットバスの新設・改良工事
②以下の全ての子どもの安全対策措置を行うこと
・居間及び玄関ドアにおける指はさみを防止するための措置
・居間のコンセント部における感電を防止する措置
・居室の吊るし戸、棚等における地震対策のための措置
③昭和５６年６月１日以降に着工した建物であること
④床面積が40平方メートル以上
⑤住戸に台所、水洗便所、収納設備、
　 洗面設備及び浴室（浴槽を備えていること）を備えたもの
⑥他の補助制度により国又は他の地方公共団体等から補助を受けていないこと

申請受付期間は平成31年２月８日（金）（必着）

まだまだ時間はあるので、自分の物件が
子育て世帯のニーズに当てはまりそうだ、と思うならば、
ターゲットを見据えた改修工事も考えてみると良さそうですね。