２０２３年注目されるであろう不動産業界のトレンドの予測に
制度変更があります。
今年の４月から開始される「相続土地国庫帰属制度」は
所有者が今後不明になり得る土地を、条件を満たせば国の帰属とすることが可能になる制度です。
今回はこの相続土地国庫帰属制度について調べてみました★
■相続土地国庫帰属制度とは
相続土地国庫帰属制度とは、正式名称「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（令和３年法律第２５号）で
令和３年にできた、相続した不要な土地を国に引き取ってもらう制度のことです。
＜メリット＞
・引き取り手を自分で探す必要がない
不要な土地は、不動産会社に相談しても門前払いされたり、後回しにされたりして話が進まないことが少なくありません。
しかし、相続土地国庫帰属制度の場合、条件さえ満たせば国が引き取りを拒否することはできないため、他の引き取り手を探す必要がありません。
・引き取り手が国のため安心できる
相続した土地は、先祖代々昔から使用してきた土地であることが多いかと思います。
そんな土地を、どこの誰ともわからない相手に売ったり、贈与したりするのは少し抵抗があります。
さらに、引き取り手がきちんと管理しないと近隣からクレームが入る可能性もあります。相続土地国庫帰属制度を利用すると、国が法律に基づいて管理してくれるので安心です。
・農地や山林も対象になる
手放すのが難しい土地の筆頭格は農地や山林です。農地は農地法という法律で厳しく取引が制限されているため、引き取り手を探すことが困難であることに加え、手放す際に農業委員会の許可を取る必要があるなど手続きが大変で、引き取ってくれる方はかなり限られていることが実情の用です。
また、農地法ほど厳しい規制は無いものの、境界や場所がわからなかったり、林業の担い手が少ない、災害のリスクが高いなどの理由で引き取り手を探すことが困難です。
相続土地国庫帰属制度では、農地や山林だから引き取らないというルールは無く、
他の住宅などと同じように公平に審査されます。
・条件さえ満たせば国は引き取らざるを得ない
引き取り手の候補が見つかった場合でも、条件を詰める中でやはり引き取りはできないと言われることがあります。こうなると最初からやり直しになり、途方に暮れることになります。
なお、日本の法律には契約自由の原則というものがあり、引き取りに応じるか否かは、引き取る側で自由に判断できるため、引き取り側を責めることはできません。
しかし相続土地国庫帰属制度については、引取条件を満たすと、国は引き取りを拒絶できません。
＜デメリット＞
・お金がかかる
まず、国に審査してもらうための審査手数料や、国から審査が通た後に納付を命じられる負担金（１０年分の管理費用）があります。
また、手続きを弁護士に依頼する場合には、別でお金が必要になります。
・時間がかかる
国の審査項目は多岐にわたり、書面で審査できるものもあれば、現地調査をしなければわからないものもあるため、必然的に時間がかかることになります。
さらに、審査を担当するのは法務局ですが、近年、法務局の仕事量が多くなっているため、この制度の審査にどの程度人があてられるのか不透明です。
実際、制度が開始されるまで具体的な期間はわからないですが、
すぐに手放したい場合は、注意が必要です。
・手間がかかる
相続土地国庫帰属制度は条件が厳しいですが、審査を通すためには手間がかかります。例えば、境界調査が必要になったり、建物や残置物を事前に解体・撤去しておく必要があります。
さらに申請書類を自身で作成する必要もあるため、かなり手間がかかってしまします。
■相続土地国庫帰属制度の要件
この制度の利用条件として、「ヒト」「モノ」「カネ」の観点から一定の条件が定められています。
＜利用資格（ヒト）＞
制度が利用できるのは、相続や遺言で土地を取得した相続人の方です。
複数のお子さん等で共同で相続した共同所有の土地でも申請ができます。
ただし、この場合は共有者全員（相続人全員）で申請する必要があります。
※相続人の方でも、生前贈与を受けた方は対象外になります。
また、原野商法（原野などの価値の無い土地を騙して売りつける悪徳商法）の被害者の方も申請資格がありません。
原野商法の被害に遭った方は、「売買」で土地を取得しているため、利用資格を満たさないのです。
ただし、原野商法の被害に遭った方が亡くなり、相続が発生した場合は、その相続人の方に利用資格が認められます。
＜対象になる土地（モノ）＞
制度が利用できる土地は、国の審査に合格した土地です。
国の審査基準では、具体的には、次のような土地が引取対象外とされています。
◆申請をすることができないケース（却下事由）（法第２条第３項）
・建物がある土地
・担保権や使用収益権が設定されている土地
・他人の利用が予定されている土地
・土壌汚染されている土地
・境界が明らかでない土地
・所有権の存否や範囲について争いがある土地
◆承認を受けることができないケース（不承認事由）（法第５条第１項）
・一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地（崖地）
・土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地（車両・樹木等）
・土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
（遺跡・廃棄物等が埋まっている土地）
・隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
（袋地、公道までの通路がない土地）
・その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地
（災害・獣害の危険区域等の土地）
＜手数料・負担金（カネ）＞
制度の利用にあたっては、審査手数料のほか、１０年分の管理費用を負担金という形で納める必要があります。https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00471.html
具体的には、原則20万円としつつ、①宅地、②農地、③山林については、面積に応じて負担金が変動します。
住宅地の宅地の場合…200㎡で793,000円
優良農地等の場合…200㎡で450,000円
山林の場合…200㎡で221,800円
上記のような条件があるのは、引き取った土地を税金で管理するためです。
その他詳細はこちらから▼
※相続土地国庫帰属制度の概要
※相続土地国庫帰属制度の負担金
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