親や親族の方が賃貸経営をされている場合、事業継承されることがあると思います。
自ら建てて始めるアパート経営と、相続してから始めるアパート経営は全く異なります。
将来、相続させたい・相続する可能性がある方が慌てないために！
アパート経営を始める前にするべきことを考えてみました 🙂
◆アパートを相続する
【1】相続登記を行う
不動産の所有者が亡くなった場合に、その不動産の登記名義を亡くなった方から相続人へ変更する手続きのことです。
相続に関する様々な手続きには期限がありますが、相続登記には具体的な期限はありません。
相続税の申告や納税と違い、相続登記は義務ではありませんが、相続した不動産の登記をきちんとしておかないと、権利関係が複雑になったり、相続した不動産を売ったり担保に設定できない等の様々なトラブルが発生することがあります。
遺産分割協議で不動産を相続することが決まったら、すぐに登記するようにしましょう。目安として、相続が起こってから1年以内に登記することをおすすめします。
【2】相続税の支払い
相続の開始を知ってから10ヶ月以内に相続税を支払う必要があります。不動産の資産価値によっては納税額が高額になることもあるため、事前にだいたいの金額を把握し、納税の資金を準備しておくようにしましょう。
◆管理体制・修繕体制を把握する
・管理体制
最初に、どのような管理契約をしているのか・どのような管理内容を委託しているのかを把握します。
管理契約はどこまでの業務を任せているのか、契約期間は何年なのか、担当者は誰なのか等を確認します。
中には口頭で契約している場合があり、不明瞭となってしまっているケースもあります。
・修繕体制
退去時に発生する修繕の依頼は、管理会社を通して行っていたものか、自ら手配して行っていたのかも知っておく必要があります。
また、外壁塗装などの大規模修繕や、定期的な修繕が必要なものについて、施工会社へどのように依頼していたのか・前回いつ実施しており、次にいつ実施する必要があるのか把握しましょう。
修繕が必要なのに手つかずの場合は、改めて修繕計画を立てて実施していく必要があります。
◆アパートローンの確認
もし、ローンの返済があれば残債を確認します。同時に、全体的なキャッシュフロー（お金の流れ）も把握するようにしましょう。
具体的には、家賃収入が毎月いくら入っており、その中でいくらローンの返済に充てているのか、また修繕費用などの経費をいくら支払っており、最終的にいくら手元に残るかを確認しておきましょう。
金利が高い場合は借り換えを検討し、収入を伸ばせる余地があれば空室対策なども少しずつ考えていけると良いでしょう。
◆入居期間・空室状況の確認
現代のアパート経営には、長く入居してもらえるほうが良いという考え方もあります。
入居期間が長いと、空室によるロスや修繕も発生しないため、オーナー様にとってアパート経営を下支えしてくれている大切な存在です。
空室のお部屋に最新設備を導入する空室対策はもちろん、長く住んでくれている入居者にもっと長く住んでもらえる活動「テナントリテンション（入居者維持活動）」の考えも取り入れてみてはいかがでしょうか。
まずは入居者の現状を把握して、様々な発想でアパート経営を行っていきましょう。
◆大家さんとしての業務
・入居者へ連絡
相続登記が完了すると登記簿に相続人の名前が記載されます。その写しなどを入居者に見てもらうことで、新しい大家として引き継ぎしたと証明することができます。
連絡は書面で行い、記載事項は
1、相続により大家が変更になったこと
2、（変更がある場合）新しい家賃の振込先口座の情報
3、新しい大家の連絡先電話番号
4、その他契約内容には変更がないこと
上記を記載し、さらに変更になった登記の写しを同封して書留配達証明郵便で発送することをおすすめします。
近年は家賃の振り込め詐欺などもあり、口頭や簡単な普通郵便では詐欺と勘違いされてしまう恐れがあるため、厳格な手続きをとった方が入居者にも安心してもらえます。
・空室対策
空室がある場合、空室期間がどのくらい続いているのかを把握します。
半年以上空室になっているお部屋は、何らかの問題を抱えている可能性があります。
例えば、水回りをリフォームして内装をキレイにする・フリーレントを実施するなどがありますが、いずれの対策も費用対効果を考えることが大切です。
・修繕計画
収益改善には、修繕計画を見直す方法もあります。
退去者がでた場合のハウスクリーニングのための原状回復や、大規模修繕も項目の漏れや間違いがないかを見直して、取捨選択しながら無理のない修繕計画を立てるようにしましょう。
また、修繕工事などについて、ずっと同じ業者に依頼をしているような場合には、費用を安くできる可能性があるでしょう。その他複数の工事をまとめて依頼することで、人件費などを抑えることもできます。
・管理体制・管理会社の見直し
管理会社に管理業務を委託する場合、どこまでの範囲を委託するのか、また、家賃の回収・クレームの対応・清掃を週に何回してくれるか等の管理の内容でも管理費の金額が変わります。
一つ一つ見直して、場合によっては管理会社の変更や自主管理に切り替えるなど様々な視点から検討しましょう。
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