「サブリース（転貸借）事業者」に初めて法規制がかかります。
かぼちゃの馬車やスルガ銀行の一件で、大きく浮き彫りになったサブリース。
トラブルは誰のせい？サブリースのリスクとメリットを考えるでも
ご紹介しましたが、サブリースには様々なリスクがあるにも関わらず、
そのことに触れず、無理な営業をする業者が問題になったり、
業者自身も契約に明確な決まりがなく、
オーナーとトラブルになったりと、
さまざまな問題がありました。
今年の6月には不当な勧誘の禁止や重要事項の書面での
説明義務を事業者に課す新法が成立。
そして、新法のサブリースに関する部分は、2020年12月15日 に施行されました。
サブリースは今後どうなっていくのか。
まずは国土交通省のガイドラインを見ながら、考えてみましょう。
サブリース業者とオーナーとの間の
賃貸借契約の適正化に関する措置（令和２年12月15日施行）について、
具体的な規制の対象を事例等で明示した
「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」が
国土交通省から発表されました。
またそれらをまとめた
「賃貸住宅経営（サブリース）において特に注意したいポイント」
というリーフレットも分かりやすくておすすめです。
ガイドラインのポイントとしては大きく３つ。
・不当勧誘等の規制の対象となる勧誘者の明確化
＞勧誘を受けたオーナーが「勧誘者」に該当することを明記。
サブリース業者（特定転貸事業者）とともに、サブリース契約を勧誘する勧誘者も
規制の対象となります。
・誇大広告、不当勧誘の禁止
＞具体例を記載し、禁止項目を明確にしています。
勧誘者が「お断りします」「更新しません」など明示的に契約・締結または
更新意思を示した場合でも業者が勧誘してきた場合は不当勧誘に該当します。
・オーナーに説明すべき家賃減額リスク等の内容の明確化
＞契約締結前に署名に記載して説明しなければならない
リスク時効を記載しています。
上記の項目を守らなかった場合、罰則等が発生するのが
サブリース新法のキモです。
サブリース新法は、以下の２つの柱から成り立っています。
１.全サブリース業者への規制・罰則など
２.賃貸住宅管理業者の登録義務付け
サブリース契約を直接的に規制する法律はありませんでしたが、
今回の新法で悪質業者が排除できる形になりました。
サブリースを扱う業者は、１戸からでも新法の対象になるので、
今までに比べ、かなりきっちりと対応されていくことが分かります。
・一定の資格者による管理受託契約の重要な内容の説明・書面の交付
※登録事業者は事務所ごとに１名以上の実務経験（６年以上）者、または賃貸不動産経営管理しの資格保持者を置くことが義務付けられています。
分かる形になります。
・入居者からの預かり金を的確に管理
＞入居者から預かった賃料・敷金などは賃貸住宅管理者の財産と分別して管理。
さらに業務等状況報告書として管理事務や財産の分別管理が国に報告され、
一般の人にも見えるようにします。
・管理事務の定期的な報告
＞オーナーに対して、定期的な管理事務の報告が義務付けられています。
・契約の更新や終了時の書面の交付
＞入居者に更新内容書面を交付します。
終了時には入居者に原状回復費用の算定や敷金の返還などの
算定書面の交付
サブリースは、アパートやマンション、シェアハウスなど
多くの賃貸住宅で採用されています。
適切に運営されているケースが大半であり、
サブリース事業そのもの（仕組み）に大きな問題があるわけではありません。
契約の際には、やはりオーナー様自身もしっかりと確認することが
互いに納得いく形で契約できることが大事でしょう。