大家さんからお話を聞いてみると、「大変だったなあ」と
振り返る方の多い「漏水トラブル」。

入居者さんの部屋に入らせてもらったり、
漏水の原因を特定するまで時間がかかったり、
いざ修理となると３日間断水と業者から言われたり… 😥 

入居者さんが協力的な方ばかりだといいですが、そうもいかないと大変です。

今回は想定外の漏水を起こさない！対策と
また万が一起こった場合、どう対応すべきかが考えます。

■これは漏水の兆候…？
建物にこんな兆候があれば、漏水している可能性も…
早めに診断して、対応していって欲しいです。

①外壁のクラック・エフロ

小さなクラック（ひび割れ）でも油断は大敵。
ひび割れから中に水が染み込むと、
最悪躯体から腐り、物件の寿命にも関わってきます。

クラックや裂け目への雨水などの侵入により、
コンクリート内の炭酸カルシウムが流出すると、白く跡になる
エフロレッセンス（白華現象）があらわれます。
さらに茶色く染み出しているものは、内部鉄筋が錆びている可能性が高いです。
この状態が続くと、構造強度の低下となることも考えられますので、
早めに建物の状況を確認したほうがよいでしょう。

②室内の漏水

天井や壁、床に水の跡、カビや黒ずみ、シミが出ている場合、
すでにベランダや外壁から天井、建物の深部まで浸水している証拠です。
写真の状況は一刻も早く補修が必要な状態です。

③軒裏の塗膜の剥離

軒裏の塗膜の剥離は、その上部（軒天端やベランダ・廊下床）の
クラックや防水の劣化による雨水侵入のサインです。
将来、室内に漏水を起こさないためにも、早めの対策をおすすめします。

④屋上防水の劣化

シート防水の接着力が低下すると継ぎ目の部分が捲れて
漏水に繋がる場合があります。
シート防水以外の防水も防水層の亀裂から浸水することもあるため、
定期的な点検が必要です。 

■どうする、入居者の過失で漏水！
入居者自身が漏水の原因となっていることに気付いていなかったり、
「バレたら修繕費を請求されるかも… 😕 」と被害を隠すこともあります。
またどこに連絡していいか分からない、とパニックになる方もいらっしゃいます。
入居の際に管理会社や大家さんの連絡先はもちろん、
個別で対応することもできるよう、水道業者への連絡先をお伝えするとともに、
原因が分からない場合は、ひとまず給水バルブを閉めてもらい、
被害を増やさないように手配してもらいましょう。
また火災保険があれば、修繕費が補填される可能性もあります。
被害が広がる前に連絡してもらえるよう、入居者さんにも
ある程度知識を提供することも大事になります。

■換気扇が正常に作動しないと、結露が発生するケースも
マンションのように気密性が高い建物で換気扇が正常に作動していないとき、
結露が発生することがあります。
換気扇が動いていても、排気口部分が詰まっていることがあるので、
部屋や外壁の壁が変に濡れている場合は、
通気に関係する場所も原因として疑ってください。

■120 年ぶりの民法改正の影響で、漏水が原因で賃料減額を迫られることも！
これまでは賃借物の一部が滅失・その他の事由により
使用及び収益ができなくなった場合、
入居者から賃料減額要求を受けた時点から対応すれば大丈夫でした。
しかし改正後の民法第611 条では、
入居者から賃料減額請求がなくても、故障の事実をオーナーないし
管理会社が知りえた時点に遡り、適切な賃料減額に応じなくてはいけなくなります。
トラブルが明確になる前に、しっかり原因を特定して、対応しましょう。

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