自主管理・管理委託！物件管理について

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最近では、自主管理より管理委託をされているオーナー様が、比較的多くなってきているかと思われます。今回は両方のメリットデメリットについて、また管理会社に委託する際、選ぶときのポイントについてもご紹介いたします。

現在ではほとんどのマンションが管理委託をしております。
マンションを管理運営をしていくにあたって、昭和57年に「中高層共同住宅標準管理規約」（←マンション標準管理規約の前身）が普及・浸透し、
平成12年に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（通称：マンション管理適正化法）が定められたこともあり、法の改正に伴いマンション管理について専門的な知識も必要になってきました。
マンションという大きな資産を、何十年と継続的に維持管理していくためには、専門的な知識と経験をもとに、相当の労力が必要となります。住人のボランティアではなく、プロの管理会社への委託割合が増えたのは当然の流れであったのかもしれません。そのような理由から、自主管理をされる方が減ったことにつながるのではないでしょうか。

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上記の図が、主に自主管理と管理委託の分別となります。

◆自主管理のメリットは
自主管理をされている方が減ったからといって、自主管理が悪いなんてことはもちろんございません。自主管理をされているからこそのいい部分もございます。
・直接関わっている分、住人の顔と名前を覚えているので、何か起きた時すぐ対処ができる
・マンション内の設備を全て把握している
【入居者からのメリットは】
入居者目線では、家主と身近に関われるということも、何か起きた際に安心要素のひとつではありますが、やはり喜ばれる点で大きいのは管理費が安いことです。
これは物件が選ばれる決め手にもつながるかと思います。
◆デメリットは
・近年、自主管理で経営されている方のお悩みは継承者問題です。家主様ご人身で管理するのが難しくなる年代にさしかかると、物件を手放される方が増えている
・やはりワンマン経営となることもありがちなので、最新の知識や情報を入手しにくいところがある
・量的、時間的に追われ負担と責任がのしかかる

■管理委託に頼むメリットは
・管理業務が任せられるので自分の時間が持てる
・建物の修繕工事を依頼する際どの業者にすればいいか、悩まなくて済む
・自分の住居とは別に、遠方の物件も所有することができる
■デメリットは
・管理会社に管理手数料を支払うことで利益が少なくなる点
※管理会社によりますが、支払う費用は「賃料の数％」というような取り決め方が一般的で、管理会社や賃料にもよりますが、相場は賃料の3～5％です。
自主管理の場合に要する手間暇に比べれば、管理委託にかかる管理手数料は高くないという見方が大勢のようで、オーナーのほぼ全員が管理委託を選択しているのが実状です。

 💡 管理会社を選ぶポイントは
1.管理手数料
管理手数料がいくらかかるのかは、誰もが重視するポイントです。管理手数料の相場はだいたい賃料の3～5％程ですが、いくらまでなら払っていいのか、自分なりの基準をあらかじめ決めておくことが大切です。
注意する点 ➡ 名目上の管理手数料が安くても、その分業務が限定的であったり、別の名目で費用が必要になったりするケースもあるので、業務内容の資料や契約書にはよく目を通しておきましょう。

2.サービス内容
管理委託の実際のサービス内容は、管理会社によって異なります。一部だけを請け負っていたり、追加のサービスを提供している会社もあります。
注意する点 ➡ 管理手数料という名目以外に費用が生じる場合も珍しくないため、基本プランに何が含まれるのかを必ず確認しておくことが大切です。
また、追加の費用が必要となる業務とその価格を把握しておくことで、必要が生じた場合に備えて費用を大まかに見積もることができます。

3.入居率
管理物件の平均入居率も注目すべきポイントの一つです。入居率の高さは、賃料収入に直接影響する指標である以上に、管理会社の実力や・サービスの質・入居者の定着率の高さもわかるのでとても重要です。大切な物件の管理ですから、継続的に高い入居率を実現している会社に依頼したいところでもあります。
注意する点 ➡ ただし、ただ高い入居率の表示に安心してはいけません。信頼できる会社なら、その高い入居率の算出根拠を示しているはずなので、しっかり調べておきましょう。

4.担当者との相性
契約後は、担当者と日常的にやり取りをすることになります。物件を長期的に運営していれば、トラブルや不安もいずれ生じます。そうした際に小さなことでも気軽に相談できるような良い関係を保つことも重要です。大きくみて資産に関わることなので、信頼できる人柄の担当者かどうかは直接会って確かめておきましょう。
注意する点 ➡ 契約する前に、管理会社の知名度や、物件の所在エリアにおける営業実績なども事前にチェックしておくのも判断基準となります。

以上が、管理会社を選ぶ際のポイントとなります。どの点を重要視するかあらかじめ整理しておくことをお勧めします。
今後、管理会社をお探しになれる際にご参考いただければ幸いです 😀