不動産経営の健全性を図るうえで、
キャッシュフローの動きは重要視しなければいけないポイントです。

今回は不動産経営を行う上でキャッシュフローを増やすために
どのような経営改善が必要なのか、

また相続税対策として固定資産税の見直し、物件の購入・売却、
火災保険の見直し、家賃経営についての改善策や、
相続財産を減らして納税資金に準備する方法などをご紹介致します。

◆地主や家主にはなぜ現金が残らないのか
不動産をもっていても、いつ修繕が必要になり、
相続が発生するか分からないため、
自由に使える現金は少ない事のほうが多かったりします。
さらに、日常的な出費として火災保険、借り入れ金の返済、入居者募集の広告費、
管理費、共用部の光熱費、修繕費、原状回復費といった経費がかかってきます。

税金の場合は固定資産税と都市計画税は利益の有無に関わらず
毎年支払わなければならず、
売り上げから経費を引いた所得に対して所得税や法人税がかかります。

一方、元利均等返済の場合は最初の頃は毎月の返済額は同じでも
利息の割合が多く経費にできます。
➡ しかし、返済期間が長くなると返済金の割合に
元金が増えることで、経費として計上できる金額は少なくなっていき、
所得が増え、税金も増えてしまいます。

また、不動産を売買すると不動産取得税、登録免許税、譲渡取得税、
物件を購入した際の消費税、そしていつか必ず発生する
相続税も大きくのしかかってきます。

◆相続税対策は10~20年を見据えて準備をしておくべき
重要なのは概算を計算し現状を把握する事です。
その上で各種制度を利用して相続財産を減らすことで納税資金を準備していきます。
ではどうやって相続財産を減らすのでしょうか。
・生前贈与
・生命保険
・養子縁組による基礎控除
・収益不動産を建築・購入
（銀行から融資を受けて購入した場合は、購入金額よりも低く評価されることも）
・大規模修繕
（相続が発生する前の大規模修繕も相続財産を減らしつつ、物件の価値を高められるので効率が良い）
以上が相続財産を減らし、その分を納税資金にあてる方法のひとつとされています！
しかし目先の相続税対策だけを考えていると、
賃貸経営がうまくいかず、結局物件を手放すことになりかねないので
あくまで事業として取り組むことが必要です。

◆固定資産税を軽減するために見直すべきところ
■駐車場
隣接したアパートと一体と評価されることで
評価額を大幅に減らすことができます 😆
■1戸当たりの床面積40㎡以上
不動産取得税なら軽減措置があります。
■会社所有物件にする
物件を同族会社に売却し、会社所有物件にすることで所得税を軽減でき、
家賃が個人に流れず、物件も遺産ではなくなるので
相続財産を減らすことができます。
また、売却することで納税資金にすることもできます。

◆必ずやってくる大規模修繕の時期に備える
そんな中、15～25年に一度必要な大規模修繕は数百万円が必要になり
それでも家賃の下落や物件の老朽化は進み、
その中で競合物件も増えるので空室リスクへの対策が求められます。
賃貸経営は商売である以上、
税金支払い後の手残りを最大化させることが重要になります。

ほかにも
・長期間にわたって家賃の下がりにくい物件の建築・購入する
・入居率と家賃の維持・向上をするために、空室対策を講じる
・仲介店・管理会社との密な情報交換をしてスピーディーな対応を心がける
など、物件の価値を下げないことが、キャッシュフローを増やし、
のちのちの相続対策にもつながります。

建物が長持ちするよう、定期的な建物診断、
入居者契約によりつながる工夫としてリフォームや、最新設備などを導入し
長期満室経営を目指してみてはいかがでしょうか。

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