マンションなどの建物は経年劣化が避けられません。
信頼できる工事店を知っている大家さんは別ですが、ほとんどの大家さんは大がかりな工事をどこの業者に任せたらいいものか、悩むと思います。
今回は長期修繕を行う際、注意すべき点・メリットとデメリットをご紹介致します 😆

【賃貸住宅で大規模修繕を行う際、選ばれることが多い業者は？】
１、日頃から管理やメンテナンスを任せている管理会社
２、その建物を建てた建設会社やハウスメーカー
３、地元の工務店や大規模修繕をメインで行う施工会社などです。
それぞれにメリットとデメリットがありますので、どの部分を優先するかよく考えて選択する必要があります。

💡管理会社に頼むメリットとデメリットは？
メリット ➡ 日頃から建物のメンテナンスや入居者管理も行っている管理会社であれば、どの修繕を優先すべきか、まだ修繕の必要がないかなど、どのような工事を行えば入居者へとつながるなどの判断を容易にすることができます。入居者対応もよく心得ていることと、その物件の収支状況も把握しているので、費用対効果の高い的確な提案をもらえる可能性が高まりますし、話が早く手間がかかりません。

デメリット ➡ 管理会社によっては、メンテナンスや修繕工事に詳しくない会社も多くあります。
仕事を請けたはいいが下請けの工事会社に丸投げで、入居者や大家さんが工事についての問い合わせをしても的確な返答ができないようでは、中間マージンを抜かれるだけでメリットがあるとは言えません。自社で施工まで行える管理会社は少ないですが、せめて施工管理技士のいる工事管理部門があるなど、施工管理ができる会社でないと、大規模修繕工事を任せるに足る業者であるとは言いにくいでしょう。

💡 建設会社・メーカーに頼むメリットとデメリットは？
メリット ➡ ほとんどの方が、その建物を建てた建設会社やハウスメーカーに大規模修繕を頼むこともあります。そもそも建てた会社ですから、建物の使用はもちろん、修繕のタイミングやポイントなども熟知していると言えます。従来であればメーカーは新築することに傾倒しがちで、修繕よりは取り壊し建て直すといった考えですすめることが多かったと思います。しかし住宅ストックの有効活用が推進されるようになるにつれ、専門部署を作って大規模修繕の需要に応える体制を整える会社も増えてきました。

デメリット ➡ 熟知している分、やはり建設会社やメーカーに頼むと他に比べ工事費用が高くなりがちです。営業部門やアフター部門のような関節部門の社員を多く抱えている会社ほど、販管費用が多くかかります。

💡 工務店に頼むメリットとデメリットは？
メリット ➡ 管理会社に頼んでも、メーカーに頼んでも、現場での工事を行うのは、実際に職人を抱えて営業している地元の工務店や施工会社です。大規模修繕工事の実績が豊富な工務店を探し当てることができて、直接発注できたら、圧倒的に低コストで大規模修繕を行うことができます。

デメリット ➡ 賃貸経営に精通している工務店はほぼありません。
どの工事をどのように優先して行うかのアドバイスや入居促進のための提案をもらうことはできないのと、工事の品質について責任をもつ管理会社やメーカーのような第三者の目がないため、悪質な業者に当たってしまうと手抜き工事が発生しないとも言い切れません。入居者対応を行ったことがない工務店も多いため、入居者とトラブルが発生した時に適切な対応ができるかどうかを事前に確認しておくのもひとつです。
大家さんが自分で監理監督を行うくらいの意気込みが必要かもしれません。

【長期で大規模修繕工事を行う際、知っておくべきポイントは？】
 ➡ マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには適切な時期に、適切な範囲の修繕工事を行うことが必要です。
そのためには、次に掲げる事項を目的とした長期修繕計画を作成し、この計画について修繕積立金の額を設定することが不可欠です。

【ポイント 😉 】
①資金計画が立てやすい
（将来、見込まれる改善費用の概算がわかれば資金計画がスムーズ）
②無駄を省くことが出来る
（場当たり的な大規模修繕で発生するような費用の無駄が省ける）
③節税対策
（損金として経費に計上できるので、効果的な節税対策になる）
④相続対策
（預金を使って大規模修繕工事をすることで相続税の節税になる）

 💡 建物の工法・資材、立地等にもよりますが、一般的に修繕を行う目安は以下の通りです。
◆屋上・屋根／塗装・補修（11～１５年）
防水（21～25年）
◆外壁／塗装（11～18年）
◆タイル張り補修（11～18年）
◆階段・廊下／鉄部塗装（4～10年）
塗装・防水（11～18年）

大規模修繕は一度だけ実施しておわりではありません。特に足場の必要な屋根や外壁改修では金額が膨らみます。また、必要となる修繕費は建物の構造によっても大きく異なります。木造や軽量鉄骨造などRC造以外の構造の建物は、RC造に比べて修繕費用はかなり安くすみます。逆にRC造やSRC造だと必要になる修繕費は比べ物にならないくらい高額になります 😯 

 💡 注意すべき点
◆構造によって修繕費は大きく異なる
◆木造、軽量鉄骨造の物件は修繕費が安くRC造の建物の修繕費は高い
◆建物の面積によって修繕費用が変わる
◆木造や軽量鉄骨造野建物の主な修繕箇所屋上防水と外壁

💡 工事項目、周期、工事費の算出、資金計画を明確にする！
工事費の算出は、工事対象の箇所数や面積だけでなく、これまでマンションで実施した工事実績を参考にし、さらにはメーカー、長期修繕計画書の作成者の考えを参考に算出します。工事実績を参考にするということは年数が経ち修繕履歴が多くなればなるほど、よりそのマンションにあった長期修繕計画となっていきます。
また、長期修繕計画での修繕はマンションが物理的に劣化していくとういう観点から、本来の機能水準まで戻すことが前提となります。社会的劣化にも対応していく必要があり、例えばインターホン設備では、古いマンションでは自動ドアでもなく、管理事務所との火災警報等にも連動しないため、共用部分の工事を目的とした長期修繕計画からは除外されます。しかし、この20年ほどで建てられたマンションは自動ドアや管理事務所との火災警報等と連動しており共用部分扱いとなります。
このようなマンションによって長期修繕計画に見込む工事が異なりますので、どのような工事を見込むかによって必要となる工事費に影響を与えます。
依頼する業者についても新築工事の経験しかない方や一級建築士という肩書だけを見て、この分野に詳しいだろうということで、長期修繕計画の作成に意見を求めた結果、的外れな計画になっている事例もたくさんあります 😥
 長期修繕計画は皆様の大切な資産を維持管理していく重要な計画となりますし、マンションを購入されるうえでも理解しておくべきことのひとつです。
資産価値を維持し続けるには、定期修繕は必須です。一見きれいでも見えない部分の劣化が進み、結果競争力が落ち、入居率や家賃が下落していきます。
構造材が傷んで震災がくる度不安を抱いたり、外壁材が古くなり剥がれ落ちるといった危険性などで入居者が離れてしまいます。いったん収益が悪化すると、修繕がまったなしの時に費用が確保できず、更に老朽化が進むという負のスパイラルに陥ります。雨漏りなどが発生すると修繕費も高くなりがちで、入居者の退去にもつながりますので、計画的なメンテナンスをおすすめします。

万が一、積立金が不足するのならば、金融機関等から融資を受けるという選択肢もあります。積立額が不足しそうなら、早めに金融機関に融資の相談をしましょう 😆

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